Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2013 г. N 05АП-11703/13 (ключевые темы: субъекты малого и среднего предпринимательства - рыночная стоимость объекта оценки - выкупная цена - решение думы - муниципальная собственность)

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2013 г. N 05АП-11703/13

г. Владивосток

07 ноября 2013 г.

Дело N А51-21008/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 31 октября 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 ноября 2013 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей А.В. Ветошкевич, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока,

апелляционное производство N 05АП-11703/2013

на решение от 06.08.2013

судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-21008/2012 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью "Стандарт Плюс" (ИНН 2536072353, ОГРН 1022501287820)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)

третье лицо: Муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии:

от истца: Струков А.Ю, - паспорт, доверенность от 11.07.2013 сроком действия на три года со специальными полномочиями;

от ответчика: ведущий специалист правового управления Морошкин А.Н. - удостоверение N 2084 от 30.10.2007, доверенность N 28/1-6697 от 28.11.2012 сроком действия до 31.12.2013 со специальными полномочиями;

от третьего лица: Барлева О.Н. - паспорт, доверенность N 1-13/727 от 06.03.2013 сроком действия до 31.12.2013 со специальными полномочиями,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Стандарт Плюс" (далее - ООО "Стандарт Плюс") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС г.Владивостока) об урегулировании разногласий, возникших между УМС г.Владивостока и ООО "Стандарт Плюс" при заключении договора купли-продажи недвижимости N 147-КП (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункт 3.3 указанного договора в следующей редакции: "Общая стоимость объекта составляет 17 317 000 (семнадцать миллионов триста семьдесят тысяч) рублей 00 копеек без НДС".

Определением Арбитражного суда Приморского края от 13.09.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости".

До вынесения судом первой инстанции окончательного судебного акта истец заявил ходатайство об уточнении заявленных требований, просит урегулировать разногласия, возникшие между УМС г.Владивостока и ООО "Стандарт Плюс" при заключении договора купли-продажи недвижимости N 147-КП (с субъектом малого и среднего предпринимательства), изложив пункт 3.3 указанного договора в следующей редакции: "Общая стоимость объекта составляет 20 448 000 рублей без НДС".

Решением от 06.08.2013 Арбитражный суд Приморского края урегулировал разногласия, возникшие между УМС г. Владивостока и ООО "Стандарт-Плюс" при заключении договора купли-продажи недвижимости N 147-КП (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункт 3.3. указанного договора в следующей редакции: "Общая стоимость объекта составляет 20 448 000 (двадцать миллионов четыреста сорок восемь тысяч) рублей 00 копеек без НДС". С ответчика в пользу истца взысканы расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 4000 рублей.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела. Ссылаясь на то, что решение Думы г.Владивостока об утверждении условий приватизации спорного объекта, в установленном законом порядке не оспорено, оснований для установления иной, чем определено в названном решении, выкупной цены спорного объекта не имеется. Указывает, что суд в решении не привёл доводы, по которым посчитал ненадлежащим доказательством представленный ответчиком отчёт ООО "Цент оценки и экспертизы собственности". Считает, что экспертное заключение ООО "Краевой центр оценки" является ненадлежащим доказательством по делу.

В отзыве на апелляционную жалобу истец с доводами жалобы не согласился, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика огласил доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение Арбитражного суда Приморского края просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель третьего лица поддерживает доводы апелляционной жалобы. Решение Арбитражного суда Приморского края просит отменить.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 12.01.2000 КУМИ г.Владивостока (арендодатель) и ООО "Стандарт Плюс" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 1/205, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: проспект Океанский, д.111, общей площадью 510,8 кв.м, для использования в целях "кафе быстрого обслуживания" на срок с 27.12.1999 по 26.12.2024.

19.05.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю субъекту права - муниципальному образованию г.Владивосток, выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 25АБ N 596289 на нежилые помещения в здании (лит.А1), общей площадью 497,6 кв.м., этаж: цокольный, номера на поэтажном плане: 1-36 (II), адрес объекта: Приморский край, г.Владивосток, проспект Океанский, 111.

Решением Думы г.Владивостока N 828 от 29.03.2012, Решением Думы г.Владивостока от 23.05.2012 N 862 "О внесении изменений в приложение к Решению Думы г.Владивостока от 29.03.2012 N 828 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в г.Владивостоке на 2012 год", утверждены условия приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Владивосток, проспект Океанский, д.111, а именно: объект недвижимости подлежит приватизации на следующих условиях: способ приватизации - преимущественное право выкупа ООО "Стандарт Плюс", нормативная цена объекта составляет 22 322 034 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта N 58-1/2012 от 30.03.2012, изготовленным ООО "Центр оценки и экспертизы собственности".

21.06.2012 ответчик направил в адрес истца предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: г.Владивосток, проспект Океанский, д.111, с приложением проекта договора купли-продажи объекта недвижимости (с субъектами малого и среднего предпринимательства) N 147-КП, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: нежилые помещения в здании (лит.А1), общей площадью 497,6 кв.м., этаж: цокольный, номера на поэтажном плане: 1-36 (II), адрес объекта: Приморский край, г.Владивосток, проспект Океанский, 111 (далее - спорный объект). В силу пункта 3.3 договора общая стоимость объекта составляет 22 322 034 рублей (без учета НДС).

Не согласившись с предложенной ценой выкупаемого имущества, ООО "Стандарт Плюс" подготовило протокол разногласий от 20.07.2012, в котором пункт 3.3 договора изложен в следующей редакции: "Общая стоимость объекта составляет 17 317 000 рублей без НДС" и направило подписанный проект договора купли-продажи вместе с протоколом разногласий в адрес ответчика.

25.07.2012 протокол разногласий от 20.07.2012 к проекту договора купли-продажи объекта недвижимости (с субъектами малого и среднего предпринимательства) N 147-КП был отклонен ответчиком.

Истец, полагая, что ответчик незаконно уклоняется от подписания проекта договора купли-продажи земельного участка в редакции истца, обратился в суд с данным иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в двухмесячный срок с даты получения заявления, а также направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, для целей определения выкупной стоимости арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства имущества проведение оценки является обязательным.

В силу статьи 13 Закон об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо от 30.05.2005 N 92), в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Представленным в материалы дела истцом отчетом N 3784 от 12.07.2012, изготовленным ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг", определено, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 19.06.2012 округленно составляет 17 317 000 рублей без НДС. Согласно представленному в материалы дела ответчиком отчетом об оценке рыночной стоимости объекта оценки N 58-1/2012, изготовленным ООО "Центр оценки и экспертизы собственности", рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 29.03.2012 составляет 22 322 034 рублей без учета НДС.

Руководствуясь названными выше нормами права, в целях устранения возникшего противоречия и установления обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения настоящего спора, суд первой инстанции правомерно по ходатайству ответчика назначил судебную экспертизу по определению рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 29.03.2012.

По результатам назначенной судом экспертизы ООО "Краевой центр оценки" составлено экспертное заключение от 08.04.2013, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 29.03.2012 округленно составляет 20 448 000 рублей без учета НДС.

Установив, что заключение эксперта ООО "Краевой центр оценки" соответствует требованиям действующего законодательства, в нём отражены выводы по всем поставленным перед экспертом вопросам, выводы эксперта носят категоричный характер, противоречий в выводах эксперта не имеется, суд первой инстанции обоснованно принял названное экспертное заключение в качестве самостоятельного судебного доказательства.

Кроме того, из материалов дела следует, что эксперт Оленникова Е.Н. в порядке части 3 статьи 86 АПК РФ была вызвана судом первой инстанции в судебное заседание, давала суду пояснения и отвечала на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле. Согласно её пояснениям, в рассматриваемом случае сравнительный подход является наиболее эффективным; помещение является цокольным этажом, корректировка на этаж составляет 17 %, при изменении процента корректировки стоимость не поменяется, поскольку избранный процент корректировки будет применен и к объектам аналогам; исследование произведено экспертом с использованием данных, полученных при опросе риэлтерских организаций, и данных из справочника оценки недвижимости.

Ссылка апеллянта на то, что исследование произведено экспертом без учёта того обстоятельства, что спорный объект фактически представляет собой объект, расположенный на первой этаже здания, а не на цокольном этаже, апелляционной коллегией отклоняется. Выводы эксперта в названной части основаны на представленных ему техническом и кадастровом паспорте спорного объекта, в связи с чем оснований полагать их недостоверными у суда не имеется. При этом довод УМС г.Владивостока о том, что фактически спорные помещения расположены на первом этаже здания, не подтвержден материалами дела, противоречит имеющимся в деле документам технического учета и технической инвентаризации, свидетельству о государственной регистрации права муниципальной собственности от 19.05.2011 серии 25-АБ N 596289.

Доводы апеллянта о необоснованном применении экспертом при расчёте рыночной стоимости оцениваемого объекта коэффициента потерь от простоя и неуплаты (процента недозагрузки) в размере 18%, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку обоснованность избрания экспертом названного показателя для расчёта выкупной стоимости спорного объекта ответчиком нормативно и документально не опровергнута; ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы ответчиком при рассмотрении настоящего дела не заявлено.

При таких обстоятельствах, с учётом положений статьи 12 Закона об оценочной деятельности, суд первой инстанции правомерно признал итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, указанную в отчете ООО "Краевой центр оценки", достоверной и обоснованно установил выкупную цену спорного объекта в размере 20 448 000 рублей.

Доводы апеллянта об отсутствии у суда первой инстанции оснований полагать представленный ответчиком отчёт ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" ненадлежащим доказательством по делу, апелляционной коллегией отклоняются с учётом разъяснений пункта 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92.

Довод апеллянта о том, что решение Думы г.Владивостока об утверждении условий приватизации спорного объекта в установленном законом порядке не оспорено, оснований для установления иной, чем определено в названном решении, выкупной цены спорного объекта не имеется, апелляционной коллегией отклоняется в силу следующих обстоятельств.

При исследовании вопроса правомерности установления выкупной цены земельного участка, для определения которой в обязательном порядке должен быть принят ненормативный акт, суд вправе дать оценку законности данного акта как одному из доказательств по делу, и в соответствии с абзацем 12 статьи 12 ГК РФ не применять такой акт в случае его противоречия закону.

Статьёй 12 ГК РФ предусмотрен такой способ защиты гражданских прав как неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Под использованием упомянутого способа защиты гражданских прав законодатель подразумевает, в числе прочего, правомочия суда при рассмотрении конкретного имущественного спора оценивать законность решений и действий государственного органа или органа местного самоуправления, на котором основаны исковые требования или возражения по иску, и не принимать их во внимание в том случае, если такие действия незаконны, совершены с нарушением порядка, с превышением полномочий, либо при отсутствии оснований для их совершения.

При этом для оценки указанных обстоятельств не обязательно первоначальное решение суда о признании решения недействительным и (или) действий органа местного самоуправления незаконными, так как по сути законность данных действий оценивается судом при рассмотрении доказательственной базы по делу в рамках искового производства.

Обязанность суда не применять властные акты, либо не учитывать действия, принятые либо совершенные с нарушением закона, закреплена статьёй 120 Конституции Российской Федерации. Согласно этой норме суд, установив при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа закону, принимает решение в соответствии с законом.

Таким образом, избранный заявителем в рамках данного дела способ защиты нарушенного права является надлежащим, поскольку соответствует существу спорных правоотношений и обеспечивает защиту и восстановление прав истца. Приводимые апеллянтом доводы не свидетельствуют о нарушении судом норм права и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счёл, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьёй 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 06.08.2013 по делу N А51-21008/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

А.В. Ветошкевич Н.А. Скрипка