Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 февраля 2008 г. N КГ-А40/91-08 При новом рассмотрении дела о признании недействительным договора аренды земельного участка, суду надлежит учесть, расположены ли на арендованном обществом по оспариваемому договору земельном участке какие-либо объекты, входящие в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, проверить, необходимы ли данные объекты для эксплуатации жилого дома, а также правомерность их размещения на земельном участке (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 18 февраля 2008 г. N КГ-А40/91-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 декабря 2008 г. N КГ-А40/11819-08-П

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2008 г.

Товарищество собственников жилья "Золотые ключи" (далее - ТСЖ "Золотые ключи") и Товарищество собственников жилья во вновь созданном кондоминиуме "Золотые ключи 2" (далее - ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2") обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Лоттосс" (далее - ООО Фирма "Лоттосс") и Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (далее - Департамент) о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды земельного участка от 29.07.2005 г. N М-07-507297 площадью 0,068 га, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Минская, вл. 1 А, стр. 2.

Иск заявлен на основании ст.ст. 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ". В обоснование исковых требований указывалось на несоответствие оспариваемого договора требованиям земельного и жилищного законодательства Российской Федерации, поскольку земельный участок под многоквартирным домом и иные входящие в состав такого дома объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома должен быть предоставлен в общую долевую собственность домовладельцев, в то время как по оспариваемому договору земельный участок, на котором расположены пожарный выезд (часть многоквартирного дома), холодильные установки для кондиционирования дома, гостевая стоянка и теннисные корты, предоставлен в аренду.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Главное управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве (далее - Управление), Закрытое акционерное общество "Обновление" (далее - ЗАО "Обновление").

Решением от 07.09.2007 г. иск удовлетворен. При этом суд исходил из того, на момент заключения оспариваемого договора на земельном участке, являющимся объектом аренды, находились холодильные установки, обеспечивающие кондиционирование жилого комплекса ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2", что в силу положений ст. 36 ЖК РФ является основанием для отнесения данного земельного участка к принадлежности собственников многоквартирного дома.

Постановлением апелляционного суда от 13.11.2007 г. указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано. Постановление мотивировано тем, что план земельного участка ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" составлен на ориентировочную площадь и подлежит уточнению при межевании, окончательное формирование земельного участка в качестве объекта права собственности в целях применения ст. 36 ЖК РФ не завершено и не принято решение органа исполнительной власти в порядке ст. 29, п. 2 ст. 36 ЗК РФ, ст. 12 Закона г. Москвы "О землепользовании и застройке в г. Москве" об установлении размера и границ участка и его передаче в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме. При этом судом указано на то, что обстоятельства принадлежности холодильных установок ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2", законности их размещения на арендованном по оспариваемому договору земельном участке, а также их необходимости для обслуживания и эксплуатации жилого дома подлежат проверке только в процессе оформления земельно-правовых отношений собственниками дома.

В кассационной жалобе ТСЖ "Золотые ключи" и ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" просят указанное постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции. В обоснование жалобы заявители ссылаются на неправильное применение апелляционным судом ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", ст. 12 Закона г. Москвы "О землепользовании и застройке в г. Москве". По мнению заявителей, оспариваемый договор заключен в нарушение исключительных прав домовладельцев на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположены объекты, вошедшие в состав общего имущества собственников дома и необходимые для эксплуатации дома.

В отзыве ООО Фирма "Лоттосс" просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на соответствие выводов апелляционного суда имеющимся в материалах дела доказательствам и правильность применения норм материального права. По мнению ООО Фирма "Лоттосс", земельное законодательство связывает возникновение каких-либо прав на земельный участок, в том числе прав собственников многоквартирного дома, с его межеванием и постановкой на кадастровый учет, что в данном случае сделано не было.

Департамент, Управление и ЗАО "Обновление" отзывы на кассационную жалобу не представили.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ТСЖ "Золотые ключи" и ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" поддержал доводы жалобы. Представители ООО Фирма "Лоттосс" и Департамента возражали против удовлетворения жалобы, ссылаясь на соответствие выводов суда о том, что оспариваемый договор не нарушает права истцов и домовладельцев, требованиям закона и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания Управление и ЗАО "Обновление" явку представителей не обеспечили.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судом норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции считает обжалуемое постановление подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами, между Департаментом (арендодатель) и ООО Фирма "Лоттосс" (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка от 29.07.2005 г. N М-07-507297 площадью 0,068 га, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Минская, вл. 1 А, стр. 2 (кадастровый N 770713001023), для благоустройства территории административно-торгового здания на срок до 15.06.2010 г.

Ссылаясь на то, что на земельном участке, предоставленном в аренду по указанному договору, располагаются объекты, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и принадлежащие собственникам дома на праве общей долевой собственности, истцы обратились с настоящим иском.

Согласно п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных ЖК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Согласно ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет. Если земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное этим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, момент возникновения у собственников помещений в многоквартирных домах прав на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав таких домов объекты, связывается законом с двумя обстоятельствами: наличием права собственности на помещения в многоквартирных домах, формированием и государственным кадастровым учетом таких земельных участков.

Апелляционным судом установлено, что право собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" не возникло, поскольку план земельного участка составлен на ориентировочную площадь и подлежит уточнению при межевании, окончательное формирование земельного участка в качестве объекта права собственности в целях применения ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" не завершено.

Вместе с тем, судом не учтено, что формирование рассматриваемых земельных участков возможно как на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, так и в силу п. 1 ст. 69 ЗК РФ инициативно органами государственной власти или органами местного самоуправления, и законодательство после введения в действие ЖК РФ не предусматривает возможность распоряжения земельными участками (в том числе в виде обременения полностью или в части), на которых расположены многоквартирные дома, до их формирования в целях передачи в собственность собственников помещений многоквартирного дома.

В связи с этим отказ апелляционного суда в удовлетворении иска по мотиву несформированности земельного участка, необходимого для эксплуатации дома ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2", не может быть признан судом кассационной инстанции основанным на вышеуказанных положениях закона.

Суд кассационной инстанции считает ошибочным и вывод апелляционного суда о том, что обстоятельства принадлежности холодильных установок ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2", законности их размещения на арендованном по оспариваемому договору земельном участке и их необходимости для обслуживания жилого дома подлежат проверке только в процессе оформления земельно-правовых отношений собственниками дома. Указанные обстоятельства в силу вышеназванных требований закона являются критериями для отнесения земельного участка к имуществу собственников многоквартирного дома. В силу установленной законом исключительности прав собственников многоквартирного дома на земельный участок, на котором расположен дом, несформированность такого земельного участка сама по себе не может являться основанием для вывода о возможности беспрепятственного обременения данного земельного участка правами третьих лиц. В связи с этим оставление апелляционным судом без исследования обстоятельств наличия или отсутствия критериев для отнесения земельного участка к принадлежности собственников многоквартирного дома не может быть признано правомерным.

Кроме того, апелляционным судом не учтены положения действовавшего на момент заключения оспариваемого договора ФЗ "О товариществах собственников жилья" и установленное судом первой инстанции обстоятельство включения при создании ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2" в состав кондоминиума земельного участка, который, по мнению истцов, входит в границы арендованного ответчиком земельного участка.

Учитывая, что апелляционным судом неправильно применены положения жилищного законодательства и, как следствие, не установлены фактические обстоятельства, проверка которых необходима для правильного разрешения настоящего спора, обжалуемое постановление подлежит отмене на основании ч. 2 ст. 288 АПК РФ.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции не может согласиться и с решением суда первой инстанции об удовлетворении иска.

Суд первой инстанции со ссылкой на акт обследования земельного участка от 23.07.2007 г. N 9070781 пришел к выводу о нахождении на земельном участке, арендованном ООО Фирма "Лоттосс" на основании оспариваемого договора, холодильных установок ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2".

Между тем, из указанного акта, также как и из акта обследования от 16.05.2007 г. N 9070549, на который сослался апелляционный суд, следует, что на земельном участке размещены холодильные установки ТСЖ "Золотые ключи", а не ТСЖ ВСК "Золотые ключи 2".

Вывод суда первой инстанции о том, что указанные холодильные установки являются объектами, необходимыми для эксплуатации жилого дома, не мотивирован ссылками на представленные в материалах дела доказательства.

Кроме того, судом первой инстанции не проверена правомерность размещения на земельном участке холодильных установок с учетом проектной документации.

Учитывая, что в соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании сделки ничтожной может быть предъявлено только заинтересованным лицом, для правильного разрешения спора суду, с учетом надлежащей проверки вышеуказанных обстоятельств, следовало установить права кого из истцов нарушены оспариваемым договором.

При изложенных обстоятельствах выводы суда первой инстанции об удовлетворении иска не могут быть признаны основанными на полном и всестороннем исследовании имеющихся в материалах дела доказательств, что могло привести к принятию неправильного судебного акта, и в силу ч. 3 ст. 288 АПК РФ является основанием для отмены решения суда и направления дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, установить со ссылками на имеющиеся в материалах дела доказательства расположены ли на арендованном ООО Фирма "Лоттосс" по оспариваемому договору земельном участке какие-либо объекты, входящие в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, с учетом требований жилищного и земельного законодательства проверить необходимы ли данные объекты для эксплуатации жилого дома, а также правомерность их размещения на земельном участке, в зависимости от установленного определить права кого из истцов могут считаться нарушенными оспариваемым договором и кто из истцов вправе его оспаривать, и в соответствии со ст. 168 АПК РФ вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 АПК РФ, суд постановил:

решение от 07.09.2007 г. Арбитражного суда г. Москвы, постановление от 13.11.2007 г. N 09АП-14825/2007-ГК по делу N А40-8625/07-41-93 Девятого арбитражного апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.