Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2007 г. N 01АП-2325/07

г. Владимир

02 октября 2007 г.

Дело N А43-35549/2006-41-800

Резолютивная часть постановления объявлена "25" сентября 2007 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "02" октября 2007 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бухтояровой Л.В.,

судей Большаковой О.А., Соловьевой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никоновой А.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ялита" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.04.2007 по делу N А43-35549/2006-41-800, принятое судьей Олисовым Р.Ю., по иску общества с ограниченной ответственностью "Ялита" к обществу с ограниченной ответственностью "Павел-Бизнес центр", с участием третьего лица - Главного управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области, о соразмерном уменьшении покупной цены договора купли-продажи.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца - Елисейкин Е.П. - по доверенности от 10.12.2006 N 18 (сроком на 3 года); Есиповский В.А. - директор, протокол от 02.12.2004 N 6;

от ответчика - Шаханова Е.Г. - по доверенности от 26.01.2007 (сроком на 1 год); Меженин Д.В. - генеральный директор, протокол от 30.04.2007 N 1;

от 3-его лица - не явился, извещен (уведомление N 46913).

Общество с ограниченной ответственностью "Ялита" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Павел-Бизнес центр" об уменьшении покупной цены договора купли-продажи доли жилого дома от 28.05.2006 до 55 848 рублей и о государственной регистрации перехода права собственности на предмет спора.

До принятия решения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, заявив о соразмерном уменьшении покупной цены договора купли-продажи доли жилого дома от 28.05.2006, мотивировав свои требования нормами статей 452, 475, 549, 556, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением от 25.04.2007 Арбитражный суд Нижегородской области отказал в удовлетворении заявленных требований.

При отказе в иске суд первой инстанции исходил из того, что правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу применимы только в том случае, если, как это закреплено в статье 557 Кодекса, в договоре купли-продажи содержится условие о его качестве.

Не согласившись с принятым решением, общество с ограниченной ответственностью "Ялита" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить принятый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы считает решение незаконным, необоснованным и подлежащим отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, ответчик не исполнял надлежащим образом обязанности по содержанию принадлежащего ему на праве собственности имущества, в результате чего техническое состояние спорного жилого дома было ухудшено, сторонами договора купли-продажи не подписан передаточный акт.

Кроме того, заявитель указывает, что справкой БТИ от 30.11.2006 N 5359, техническим паспортом индивидуального жилого дома по ул. Чапаева, 30 по состоянию на 30.11.2006, отчетом ООО "Оценка-сервис" от 2007 года подтверждается факт состояния имущества, подлежащего передаче, отличном от качественных и количественных показателей указанных в договоре от 28.05.2006 и справке БТИ от 24.05.2006 N 2223.

Общество с ограниченной ответственностью "Павел-Бизнес центр" в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение Арбитражного суда Чувашской Республики без изменения, указывая на то, что оно является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

По мнению ООО "Павел-Бизнес центр", истцом не выполнено установленное в договоре условие об оплате доли жилого дома в размере 1300000 руб., требования истца о соразмерном уменьшении покупной цены являются незаконными, не соответствуют нормам статей 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, поясняет, что ООО "Ялита" после подписания договора предприняло меры по сносу жилого дома и очистке земельного участка от мусора.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверена Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "Павел-Бизнес центр" (продавцом) и ООО "Ялита" (покупателем) заключен договор купли-продажи от 28.05.2006.

В соответствии с условиями договора покупателю продана доля в размере 14/72 в праве собственности на двухэтажный жилой дом общей площадью 126,10 кв.м., расположенный по адресу: Нижегородская область, г.Павлово, ул.Чапаева, 30. Оплата цены договора - 1300000 рублей истцом не произведена.

Указанный договор зарегистрирован 18.07.2006 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области.

Указывая на то, что состояние предмета договора не соответствует договору купли-продажи от 28.05.2006, справке государственного предприятия Нижегородской области "Нижтехинвентаризация" N 2223 и не позволяет использовать его по целевому назначению, истец обратился в суд с настоящим иском, мотивируя свои требования ссылкой на статьи 450, 475, 556, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору продажи недвижимости положения, предусмотренные § 1 главы 30 Кодекса (общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этом виде договора.

Следовательно, к договору продажи недвижимости в первую очередь применяются положения о продаже недвижимости, закрепленные в § 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Таким образом, исходя из норм названных статей Кодекса необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на соразмерное уменьшение покупной цены является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Кроме того, глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что покупатель не вправе требовать осуществления правомочий, предусмотренных статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, до передачи товара продавцом и принятия товара покупателем. Передача товара является необходимым условием для применения пункта 1 статьи 475, статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 4 договора покупатель приобрел долю жилого дома, не имея претензий к ее техническому состоянию на момент подписания договора купли-продажи; при согласовании цены продажи объекта стороны учитывали техническое состояние жилого дома, износ которого составлял 62 % (справка от 24.05.2006 N 2233).

Акт приема-передачи доли согласно пункту 7 договора сторонами не подписан в связи с неисполнением истцом обязанности по оплате суммы договора.

В связи с этим суд правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для уменьшения покупной цены проданного истцу ответчиком недвижимого имущества и изменения условий договора от 28.05.2006.

Более того, согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение требований указанных правовых норм истец не доказал факт нарушения ответчиком условий договора, ухудшения качественного состояния части домовладения по вине последнего.

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они отклоняются, поскольку основаны на неправильном толковании действующего законодательства, подлежащего применению к данным правоотношениям, не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.

Исходя из изложенного, оснований для отмены решения Арбитражного суда Нижегородской области по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.04.2007 по делу N А43-35549/2006-41-800 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ялита" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Бухтоярова

Судьи

О.А. Большакова М.В. Соловьева