Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2013 г. N 20АП-6212/13

г. Тула

7 ноября 2013 г.

Дело N А23-4487/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 05.11.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 07.11.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Каструбы М.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Феоктистовой Д.О., при участии от истца - прокуратуры Калужской области (г. Калуга, ОГРН 1024001182193, ИНН 4027020160) - Рыженко К.Ю. (сл. удостоверение), от первого ответчика - городской управы г. Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) - Савеличевой Д.И. (доверенность от 18.01.2012), от второго ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Международный парк развлечений и туризма" (г. Калуга, ОГРН 1064027057247, ИНН 4027076036) - Пенкрат Т.Н. (решение от 21.10.2012), в отсутствие министерства культуры Калужской области и третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу прокурора Калужской области на решение Арбитражного суда Калужской области от 15.08.2013 по делу N А23-4487/2012 (судья Ефимова Г.В.), установил следующее.

Прокурор Калужской области обратился в Арбитражный суд Калужской области в защиту интересов Российской Федерации в лице министерства культуры Калужской области с исковым заявлением к городской управе г. Калуги (далее - управа), обществу с ограниченной ответственностью "Международный парк развлечений и туризма" (далее - общество) о признании недействительными распоряжений городского головы городского округа "Город Калуга" от 17.12.2004 N 12141-р "Об утверждении ООО "Международный парк развлечений и туризма" акта о выборе, проекта границ земельного участка и предварительном согласовании места размещения многоярусной парковки, входящей в состав объекта "Сити-Парк" по адресу: г. Калуга, ул. Семеново Городище", от 19.09.2008 N 10684-р "О предоставлении ООО "Международный парк развлечений и туризма" в аренду земельного участка для строительства многоярусной парковки, входящей в состав объекта "Сити-Парк" по адресу: г. Калуга, ул. Семеново Городище" и от 12.05.2009 N 4868-р "О предоставлении ООО "Международный парк развлечений и туризма" разрешения на изменение вида разрешенного использования земельного участка; признании недействительными договора аренды земельного участка от 01.10.2008 N 561/08 и дополнительного соглашения к нему от 06.08.2010 N 405/10; применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение; исключении из ЕГРП записи о государственной регистрации права аренды общества (т. 1, л. д. 6-13).

Исковые требования мотивированы незаконностью предоставления обществу в аренду земельного участка, в состав которого включены земли историко-культурного назначения, в отсутствие соответствующего согласования с уполномоченным органом - министерством культуры Калужской области.

Определением суда от 19.02.2013, принятым в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (далее - управление) (т. 3, л. д. 58).

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неоднократно уточнял заявленные требования, сформулировав их в окончательном виде как требования о признании недействительными договора аренды земельного участка от 01.10.2008 N 561/08 и дополнительного соглашения к нему от 06.08.2010 N 405/10 (т. 4, л. д. 108). Судом уточнение принято. От требований о признании недействительными распоряжений городского головы городского округа "Город Калуга" от 17.12.2004 N 12141-р, от 19.09.2008 N 10684-р и от 12.05.2009 N 4868-р и исключении из ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды заявлены отказы, которые приняты определениями суда от 21.01.2013, от 19.02.2013, от 04.07.2013 с прекращением производства по указанным требованиям (т. 3, л. д. 16, 57, т. 4, л. д. 117).

Решением суда от 15.08.2013 исковые требования оставлены без удовлетворения (т. 4, л. д. 144-146). Судебный акт мотивирован пропуском истцом срока исковой давности для оспаривания недействительной сделки, о применении которого заявлено ответчиками.

В апелляционной жалобе прокуратура просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на неправильное определение судом момента начала течения срока исковой давности, полагая, что такой срок следует исчислять с даты поступления в прокуратуру коллективного обращения жителей от 31.07.2012. Считает неправомерным применение срока исковой давности к требованию о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды от 06.08.2010, поскольку в отношения данного требования заявления о применении срока исковой давности не делалось. Обращает внимание на то, что дополнительное соглашение, которым вносились изменения в условия разрешенного использования земельного участка заключено до принятия Правил землепользования и застройки г. Калуги и в силу пункта 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации на земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, действие градостроительного регламента не распространяется. Утверждает, что изменив вид разрешенного использования земельного участка, ответчики фактически обошли процедуру предоставления земель для жилищного строительства, миновав торги, предусмотренные статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В отзывах ответчики просят решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Выражая несогласие с доводами прокуратуры, общество, ссылаясь на пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 5 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", указывает, что момент начала течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обратилось само лицо, право которого нарушено. Ссылаясь на статью 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, указывает, что апартаменты квартирного типа не относятся к жилым помещениям, а потому заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка не может быть оценено как направленное на обход процедуры торгов по предоставлению земли под жилищное строительство. Управа в отзыве дополнительно отмечает, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области по делу N А23-840/2013 признано незаконным распоряжение от 12.05.2009 N 4868-р, которым было отменено ранее принятое распоряжение об изменении вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного обществу.

Третье лицо в отзыве указало на осуществление государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", оставив разрешение спора на усмотрение суда.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзывах на нее.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в суд апелляционной инстанции представителей не направило, заявив письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

С учетом мнения представителей сторон судебное разбирательство проводилось в отсутствие неявившегося участника арбитражного процесса в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, во исполнение условий (пункт 5.1.2) заключенного между муниципальным образованием "Город Калуга" и обществом инвестиционного контракта от 29.12.2006 N 355 (т. 2, л. д. 126) обществу распоряжением городского головы городского округа "Город Калуга" от 17.12.2007 N 12141-р утвержден акт о выборе, проект границ земельного участка и предварительно согласовано место размещение многоярусной парковки, входящей в состав объекта "Сити-Парк" по адресу: г. Калуга, Семеново Городище.

На основании распоряжения городского головы городского округа "Город Калуга" от 19.09.2008 N 10684-р между управой (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 01.10.2008 N 561/08 (т. 1, л. д. 29-33), по условиям которого арендатору предоставлен земельный участок, кадастровый номер 40:26:000253:266, площадью 4262 кв. метров, из земель населенных пунктов для строительства многоярусной парковки, входящей в состав объекта "Сити-Парк" по адресу: г. Калуга, Семеново Городище, на срок три года.

06.08.2010 к договору заключено дополнительное соглашение N 405/10 (т. 1, л. д. 42), которым установлен вид разрешенного использования земельного участка (для размещения апартаментов квартирного типа с многоуровневой парковкой) и изменена цель предоставления земельного участка (для строительства апартаментов квартирного типа с многоуровневой парковкой). Срок аренды продлен до 25.12.2014.

Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущества и сделок с ним.

В ходе исполнения договора установлено, что в состав арендуемого земельного участка входит охранная зона археологического объекта культурного наследия федерального значения - Городище Семеново.

Согласно заключению отдела охранных исследований Института археологии Российской Академии Наук (т. 1, л. д. 58), работы по мощению и асфальтированию в северо-западной части земельного участка с кадастровым номером 40:26:000253:266 не могут рассматриваться как работы по сохранению объекта культурного наследия и не могут являться деятельностью, не нарушающей целостность памятника.

Поскольку на момент заключения договора аренды в сведениях государственного кадастра недвижимости отсутствовали данные о пересечении границ спорного земельного участка с зоной особо охраняемой территории, эти сведения были внесены 20.06.2012, что подтверждается письмом филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калужской области от 16.08.2012 (т. 1, л. д. 105).

14.02.2013 между обществом и министерством культуры Калужской области подписано охранное обязательство с установлением ограничений по использованию земельного участка, в пределах которого находится охранная зона археологического памятника федерального значения (т. 3, л. д. 54).

Ссылаясь на то, что договор аренды и дополнительное соглашение к нему являются недействительными как заключенные в отсутствие согласования с министерством культуры Калужской области и в нарушение статьи 35 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов Российской Федерации)" (далее - Закон N 73-ФЗ), статей 31, 38 Земельного кодекса Российской Федерации, прокурор Калужской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" споры по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Согласно статье 5 Закона N 73-ФЗ земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в нем, спорный земельный участок относится к землям населенных пунктов (т. 1, л. д. 34, 43) и относится к неразграниченным землям, распоряжение которыми на территории г. Калуги осуществляет управа (пункт 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ, решение городской думы городского округа "Город Калуга" от 14.07.2010 N 98).

Возможность отнесения одного и того же земельного участка к разным категориям земель законодательством не исключается. В частности, отнесение земельного участка к землям населенных пунктов не препятствует его одновременной характеристике как земельного участка из состава земель особо охраняемых территорий и объектов (пункт 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судебная практика пришла также к выводу, что землями особо охраняемых территорий могут являться одновременно и земельные участки из состава иных категорий земель (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 N 5366/12). Указание в отношении земельного участка на одну территориальную зону, не означает, что правовой режим особо охраняемых территорий и объектов не должен применяться к соответствующему земельному участку, если такой правовой режим установлен в отношении этого участка в соответствии с законодательством (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2013 N ВАС-17867/12, резолютивная часть постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013).

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены в связи с установлением особых условий охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных. Такие ограничения устанавливаются независимо от категории земель, к которой отнесен соответствующий земельный участок.

Таким образом, режим использования территории объекта культурного наследия распространяется на все участки, расположенные в границах указанной территории, вне зависимости от их отнесения к категории земель историко-культурного назначения или любой другой категории.

Режим использования территории объекта культурного наследия с соответствующими ограничениями определен статьей 35 Закона N 73-ФЗ и подлежит безусловному исполнению арендатором земельного участка, в пределах которого расположена такая территория.

В силу статей 94, 99 Земельного кодекса Российской Федерации земли историко-культурного назначения являются землями особо охраняемых территорий. Земельные участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством. На отдельных землях историко-культурного назначения может быть запрещена любая хозяйственная деятельность.

Спорный земельный участок из хозяйственного использования не изъят.

При таких обстоятельствах заключение в отношении этого участка договора аренды не противоречит законодательству (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 15355/06).

Объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которого он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно (пункт 2 статьи 49 Закона N 73-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 49 Закона N 73-ФЗ предусмотрено, что в случае, если в пределах земельного участка или водного объекта обнаружен объект археологического наследия, со дня обнаружения данного объекта археологического наследия собственник земельного участка или водного объекта либо пользователь им владеет, пользуется или распоряжается такими земельным участком или водным объектом с соблюдением условий, установленных настоящим Федеральным законом для обеспечения сохранности выявленного объекта культурного наследия.

Такие требования, в частности, предусмотрены главой VI Закона N 73-ФЗ, и они обязательны к исполнению арендатором земельного участка, в пределах которого расположена особо охраняемая территория.

Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о нахождении в пределах предоставленного в аренду земельного участка охранной зоны памятника археологии на момент заключения договора не влияет на факт существования указанной территории памятника и его зоны охраны (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2013 N ВАС-17867/12, резолютивная часть постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013).

Согласно письму филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калужской области от 16.08.2012 (т. 1, л. д. 105) сведения о такой зоне внесены в государственный кадастр недвижимости и на момент обращения в суд такая зона установлена. До принятия решения суда между обществом и министерством культуры Калужской области заключено охранное обязательство от 14.02.2013 (т. 3, л. д. 54), согласно которому арендатор принял на себя обязательства по использованию земельного участка, в пределах которого расположен объект археологического наследия, с перечисленными в нем ограничениями, в том числе в отношении проведения землеустроительных, земляных и строительных работ.

При таких обстоятельствах требования о признании недействительным договора аренды не подлежали удовлетворению.

Кроме того, суд первой инстанции по заявлениям ответчиков применил срок исковой давности к требованию о признании недействительным договора аренды от 01.10.2008, истечение которого, в силу статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12-15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Довод прокуратуры о том, что начальный момент течения срока исковой давности определен судом неверно, этот момент следует исчислять с даты поступления обращения граждан от 31.07.2012, не принимается апелляционной инстанцией.

В пункте 32 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что требования о признании сделки ничтожной могут быть предъявлены в суд в срок, который установлен пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации и течение которого начинается со дня, когда началось исполнение сделки.

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.04.2010 N 456-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб закрытого акционерного общества "Викон" и гражданки Лоховой Алевтины Павловны на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что в порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в пункте 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц. Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока. Выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочиям соответствующих судов.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" при рассмотрении исков прокурора о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо исходить из того, что начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено.

Таким образом, при определении начального момента течения срока исковой давности в настоящем случае следует исходить из того, что исполнение договора аренды от 01.10.2008 началось с даты передачи земельного участка обществу по акту приема-передачи. Поскольку такой акт поименован в договора в качестве приложения N 3, подписан 01.10.2008, с этой даты следует исчислять течение срока исковой давности.

Судебная коллегия не может согласиться с доводом прокуратуры о необоснованности отказа в удовлетворении требования о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды от 06.08.2010 по мотиву истечения срока исковой давности.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении данного требования не в связи с истечением срока исковой давности, при том, что об этом заявлено не было, а по существу требования.

При этом суд правомерно исходил из того, что изменение целевого назначения предоставленного участка не противоречит Правилам землепользования и застройки городского округа "Город Калуга", утвержденным решением городской думы г. Калуги от 14.12.2011 N 247.

Правила являются документом градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения Правил и порядок внесения в них изменений.

К разрешенному использованию земельных участков и иных объектов недвижимости относится использование недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом, ограничениями на использование недвижимости, установленными в соответствии с законодательством, а также публичными сервитутами.

В статье 48 Правил определен перечень территориальных зон, градостроительные регламенты территориальных зон, в которых на берегу Яченского водохранилища выделены границы зоны размещения объектов рекреационно-туристического назначения - Р-5.

В зону размещения объектов рекреационно-туристического назначения включены основные виды разрешенного использования: рекреационная зона "Сити-парк" (полифункциональная общегородская рекреационная зона на берегу Яченского водохранилища), в которой предусмотрена гостиница (подп. е) статьи 48 Правил).

Земельный участок с кадастровым номером 40:26:000253:266 площадью 4 262 кв. метров входит в зону Р-5, что сторонами не оспаривается и подтверждается материалами дела.

Таким образом, отсутствуют противоречия между действующими Правилами землепользования и застройки городского округа "Город Калуга" и измененным в рамках договора видом использования спорного земельного участка.

Довод прокуратуры, что дополнительное соглашение повлекло изменение процедуры предоставления земельного участка для строительства, не принимается судом.

Земельный участок предоставлялся обществу в рамках реализации инвестиционного контракта, пунктом 6.3 которого определено, что в состав инвестиционного объекта может входить, в частности, гостиничный городок (апартаменты для среднесрочного и долгосрочного проживания гостей города).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса и т.д.

Для разрешения настоящего спора существенное значение имеет правовая квалификация отношений, сложившихся между сторонами договора инвестирования, заключенного между публичным образованием и частным лицом. Необходимость выявления природы договоров, именуемых сторонами "инвестиционными", выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4784/11 и от 24.01.2012 N 11450/11 и связана с тем, что понятие "инвестиции" не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания, а потому при использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота.

Из содержания инвестиционного контракта усматривается, что он не породил у муниципального образования каких-либо гражданско-правовых обязанностей перед обществом, определенные им обязанности управы являются по своей природе публично-правовыми, они непосредственно связаны с выполнением органами муниципального образования властно-распорядительных функций и потому соглашение, в котором муниципальное образование констатировало наличие у него обязанностей исполнять предписания публичного (в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т.п.) законодательства, не может квалифицироваться как гражданско-правовая сделка. Однако заключение инвестиционного контракта не противоречит действующему гражданскому законодательству.

Аналогичная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 03.04.2012 N 17043/11, от 05.02.2013 N 12444/12.

Следовательно, заключение дополнительного соглашения к договору аренды не противоречит инвестиционному контракту, которым предусматривалось наличие в составе инвестиционного объекта гостиничного городка (апартаменты для среднесрочного и долгосрочного проживания гостей города).

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что заключение дополнительного соглашения не отменяет выполнение обществом обязанностей по соблюдению ограничений в использовании спорного земельного участка, которые установлены выше (в частности, невозможности ведения строительных и иных работ в охранной зоне территории памятника).

Судебная коллегия не может согласиться и с аргументом заявителя о том, что в результате заключения дополнительного соглашения к договору аренды обществу фактически разрешено осуществление жилищного строительства, миную процедуру торгов, предусмотренную статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу законодательных норм жилищное строительство означает строительство объектов, в которых расположены жилые помещения.

В силу пункта 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Согласно пунктам 4-6 постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 жилым помещением признается: жилой дом, квартира, комната. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Жилищное законодательство не относит к жилым помещениям (в том числе и в составе специализированного жилищного фонда - глава 9 Жилищного кодекса Российской Федерации) комнаты в гостиницах и апартаментах квартирного типа.

Применительно к СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям, утвержденных приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288, подразделяются гостиницы и общежития не квартирного типа, спальные корпуса санаториев и домов отдыха общего типа, кемпингов, мотелей и пансионатов (Ф1.2); общежития и гостиницы квартирного типа, в том числе с апартаментами (Ф1.3).

По условиям инвестиционного контракта апартаменты определены сторонами как объекты гостиничного комплекса (пункт 6.3).

При таких обстоятельствах оснований для вывода о предоставлении земельного участка для целей жилищного строительства не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 15.08.2013 по делу N А23-4487/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

М.В. Каструба Е.Н. Тимашкова