Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 ноября 2013 г. N 10АП-8780/13

г. Москва

08 ноября 2013 г.

Дело N А41-13362/13

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Мищенко Е.А., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Бутылиной Н.В.,

при участии в заседании:

от заявителя - Соловьев А.Н., по доверенности от 22.04.2013 N 180,

от заинтересованного лица - Мясова С.А., по доверенности от 26.12.2012 N 4-юр,

от третьего лица - Никулина А.А., по доверенности от 25.02.2013 N 23/11-30,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Веста-2001" на решение Арбитражного суда Московской области от 24 июля 2013 года по делу N А41-13362/13, принятое судьей Завриевым С.С., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Веста-2001" об оспаривании отказа администрации Щелковского муниципального района Московской области в предоставлении в аренду земельного участка, третье лицо: администрация городского поселения Щелково Щелковского муниципального района Московской области,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Веста-2001" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ (л.д.113-118):

- о признании незаконным отказа администрации Щелковского муниципального района Московской области в предоставлении в аренду трех земельных участков общей площадью 4855 кв.м. с кадастровыми номерами: 50:14:0050502:71, 50:14:0050502:69 и 50:14:0050502:60 по адресу: Московская область, г.Щелково, ул. Краснознаменская, поз.6; ул. Краснознаменская, д.17, стр.3 и ул. 1-й Советский переулок, поз.3 (N 6 и N 3 по ГП), в целях строительства многоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями, выразившегося в письме N 308-с от 01.03.2013 г.;

- об обязании администрации Щелковского муниципального района Московской области принять решение о предоставлении вне конкурса ООО "Веста-2001" в аренду земельных участков общей площадью 1054 и 1730 кв.м. с кадастровыми номерами 50:14:0050502:71 и 50:14:0050502:69 по адресу: Московская область, г.Щелково, ул. Краснознаменская, поз.6; и ул. Краснознаменская, д.17, стр.3, а также земельного участка площадью 2071 кв.м. с кадастровым номером 50:14:0050502:60 по адресу: Московская область, г.Щелково, ул. 1-й Советский переулок, поз.3 (N 6 и N 3 по ГП) и направить в адрес ООО "Веста-2001" проекты договоров аренды земельных участков.

Определением суда от 03.06.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в соответствии со статьей 51 АПК РФ была привлечена администрация городского поселения Щелково.

Решением от 24 июля 2013 года Арбитражный суд Московской области в удовлетворении заявленных требований общества отказал.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Веста-2001" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой решение Арбитражного суда Московской области считает незаконным и необоснованным, вынесенным с неправильным применением норм материального права, считает, что судом не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании апелляционного суда представитель общества поддержал доводы жалобы. Указал, что на основании предварительного договора N 9 от 11.02.2004 был заключен Инвестиционный контракт от 27.07.2005 на Комплексную застройку квартала "Пустовский" в городе Щелково Московской области. Считает, что требования общества основаны не на первичном предоставлении земельного участка для целей строительства, а на исполнении заключенного сторонами предварительного договора N 9 от 11.02.2004, предоставление испрашиваемых земельных участков должно проводиться заинтересованным лицом без проведения торгов.

Представитель администрации Щелковского муниципального района Московской области возражал против доводов жалобы, просил обжалуемое решение оставить без изменения.

Представитель администрации городского поселения Щелково Московской области отнес разрешение спора на усмотрение апелляционного суда, не возражает против удовлетворения требований общества.

Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что инвестиционный контракт заключен в 2005 и вне связи с предварительным договором от 2004 года, поэтому земельные участки для строительства многоквартирных жилых домов могут быть предоставлены в аренду только по результатам торгов, на одном из испрашиваемых земельных участков расположен многоквартирный жилой дом, право собственности на квартиры в котором зарегистрировано за гражданами, в связи с чем эти граждане приобрели право собственности на земельный участок, являющийся предметом спора.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Десятый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмене решения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 11.02.2004 между администрацией Щелковского муниципального района и ООО "Веста-2001" был заключен предварительный договор N 9 (л.д.37), предметом которого является подготовка инвестиционного проекта строительства жилого квартала "Пустовский" города Щелково на земельном участке площадью 6 га по адресу: Московская область, г.Щелково, 1-й Советский переулок, со сносом (ориентировочно) жилищного фонда в количестве 3 домов по адресу: г.Щелково, 1-й Советский переулок, дома N14, 16, 20 и нежилых зданий в количестве 4 домов по адресу: г.Щелково, 1-й Советский переулок, дома N18, 22, 24, 26 с выполнением реконструкции нежилого здания по адресу: г.Щелково, Пролетарский проспект, д.6 и сносом за счет собственных средств незаконно возведенных построек, расположенных на земельном участке.

В соответствии с п. 4.2 предварительного договора N 9 стороны обязались подписать Инвестиционный контракт на строительство Инвестиционного объекта.

На следующий день после заключения предварительного договора постановлением главы администрации Щелковского района Московской области "О разрешении разработки проектной документации на строительство жилого квартала "Пусковский" города Щелково" N 392 от 12.02.2004 (т. 1, л.д.125) обществу была разрешена разработка проектной документации на строительство жилого квартала "Пусковский" города Щелково, при этом Администрация учитывала договор (предварительный) N 9 от 11.02.2004, заключенный между Администрацией Щелковского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью "Веста-2001".

Распоряжением Главы Щелковского района Московской области от 16.04.2004 года N 893-р "О согласовании эскиза застройки квартала "Пустовский" в городе Щелково" был согласован эскиз застройки квартала "Пустовский" в г. Щелково с прилагаемыми основными планировочными показателями, службам города поручено выдать технические условия для разработки проекта застройки названного квартала.

Также заявителем представлены в материалы дела письма ООО "Веста-2001", направленные в адрес администрации после заключения предварительного договора: о выдаче генерального плана микрорайона и схемы посадки жилого дома первой очереди (исх. N 365 от 08.09.2004 года); по вопросу подготовки документов для проведения архитектурно-градостроительной экспертизы проектной документации за исх. N 268 от 13.04.2005.

После заключения предварительного договора состоялось совместное совещание в администрации района по вопросам подготовки и выдачи технических условий, выполнения проектно сметной документации по строительству квартала "Пустовский", в подтверждение чего в материалы дела представлен протокол от 30.11.2004 года, составленный по его результатам.

Согласно заключению архитектурно-градостроительной экспертизы с регистрационным номером AGE 0147-05, выданному Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области 24.05.2005, согласован проект застройки квартала "Пусковский" в г. Щелково (протокол N 17 от 04.05.2005).

Во исполнение условий п. 4.2 предварительного договора N 9 27.07.2005 между заявителем, администрацией Щелковского муниципального района Московской области и Министерством строительного комплекса Московской области был заключен Инвестиционный контракт N210/14-05 на комплексную застройку квартала "Пустовский" в городе Щелково Московской области (л.д.41-52), предметом которого согласно пункту 2 указанного Контракта является реализация сторонами ориентировочно в 2005-2011годах инвестиционного проекта Комплексной застройки квартала "Пустовский" города Щелково Московской области с социальной, инженерной инфраструктурами и благоустройством с ориентировочной общей площадью квартир 57000 кв.м., встроенно-пристроенных помещений офисного типа 1500 кв.м., отдельно стоящих общественных зданий на земельном участке ориентировочной площадью 6,0 га, расположенном по адресу: Московская область, г.Щелково, квартал "Пустовский" согласно прилагаемому генеральному плану проекта застройки, со сносом 6-ти зданий жилого и нежилого назначения, в том числе:

- жилищного фонда Щелковского района в количестве 3 домов по адресу: г.Щелково, 1-й Советский переулок, дома N N 14, 16, 20 с переселением ориентировочно 51 семьи/137 человек и с ориентировочной требуемой общей площадью квартир для переселения граждан - 3300 кв.м.;

- здания ДОУ N 4 (детский сад N 4 "Солнышко") по адресу: г.Щелково, 1-й Советский переулок, дом N 24;

- здания вечерней общеобразовательной школы по адресу: г.Щелково, 1-й Советский переулок, дом N 22;

- здания детской художественной школы по адресу: г.Щелково, 1-й Советский переулок, дом N 18 (л.д.43).

Согласно пункту 4 Контракта в первый этап реализации проекта предполагает разработку, согласование и утверждение в установленном порядке проекта застройки и проектной документации на строительство квартала "Пустовский", а также получение разрешения на строительство.

С учетом заключения архитектурно-градостроительной экспертизы Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области от 04.05.2005 (протокол N 17) постановлением главы Щелковского района Московской области от 07 декабря 2005 года N 3840 утвержден проект застройки жилого квартала "Пусковский" в г.Щелково.

Список жилых и нежилых зданий, подлежащих сносу в связи с застройкой квартала "Пустовский" г.Щелково, был утвержден постановлением главы Щелковского муниципального района от 05.06. 2007 N 1579 с учетом Инвестиционного контракта на комплексную застройку квартала "Пустовский" в г.Щелково от 27.07.2005.

При оценке вышеуказанных обстоятельств дела и представленных доказательств апелляционный суд приходит к выводу о том, что предметом предварительного договора являлась разработка проектной документации на строительство жилого квартала "Пустовский", предварительным договором на стороны возложена обязанность подписать Инвестиционный контракт на строительство Инвестиционного объекта, разработка проектной документации была разрешена, в том числе, и на основании предварительного договора, проектная документация была согласованна с Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области 24.05.2005, то есть до заключения Инвестиционного контракта, а проект застройки жилого квартала "Пустовский" был утвержден после подписания сторонами Инвестиционного контракта, но на основе заключения Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области.

С учетом изложенных обстоятельств апелляционный суд считает обоснованным довод заявителя о том, что Инвестиционный контракт заключался на основании предварительного договора, поскольку предметы предварительного договора и Инвестиционного контракта в полной мере согласуются, проектная документация на застройку квартала "Пустовский" разрабатывалась и утверждалась, с учетом предварительного договора и Инвестиционного контракта, одним из условий предварительного договора являлось заключение Инвестиционного контракта на строительство жилого квартала "Пустовский".

Согласно пункту 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действовавшему на момент заключения сторонами Инвестиционного контракта в редакции пункта 2 статьи 5 Федерального закона от 31.12.2005 N 206-ФЗ, земельный участок предоставляется юридическому лицу в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения аукциона в случае, если этим юридическим лицом было осуществлено на основании заключенного до 30 декабря 2004 года соглашения с органом государственной власти или органом местного самоуправления выселение граждан из жилых помещений или возмещение связанных с выселением граждан убытков в соответствии с законодательством, действовавшим на момент такого выселения, а также снос зданий (в том числе многоквартирных домов и жилых домов), строений и сооружений, расположенных на данном земельном участке, в целях предоставления земельного участка для строительства жилья в зоне, предусмотренной градостроительной документацией.

Анализ предварительного договора и инвестиционного контракта позволяет апелляционному суду сделать вывод о том, что соглашение с органом местного самоуправления о выселении граждан, о сносе зданий, строений, сооружений, в целях предоставления земельного участка для строительства жилья состоялось в 2004 году при заключении предварительного договора, которым предусмотрены вышеуказанные действия.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами разбирательства, в рамках исполнения Инвестиционного контракта заявителем завершается первый этап его реализации, а именно: разработана и согласована проектная документация на четыре объекта застройки, построен 17-этажный дом, в отношении которого осуществляется процедура ввода в эксплуатацию. Согласно условиям Инвестиционного контракта 7% квартир в построенном 17- ти этажном жилом доме подлежит передаче администрации в целях переселения граждан, проживающих в т.ч. в доме, подлежащем сносу по условиям контракта. Как пояснил апелляционному суду представитель общества, в настоящее время подготовлены соответствующие списки и перечень квартир в возведенном 17-ти этажном доме, подлежащих безвозмездной передаче администрации после ввода дома в эксплуатацию.

Пунктом 5.1.1 Инвестиционного контракта предусмотрена обязанность Администрации Щелковского муниципального района предоставлять инвестору (заявителю) для подписания проект договора аренды земельных участков по каждому вновь создаваемому объекту капитального строительства в течение 30 дней с момента предоставления инвестором (заявителем) необходимого пакета документов и соответствующего обращения.

С учетом изложенного требования общества к администрации о заключении договоров аренды земельных участков без проведения аукциона для реализации обусловленных инвестконтрактом обязательств не противоречат положениям пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

При этом существенными условиями такого договора являются: 1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; 2) цена права на заключение договора; 3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов; 4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства; 7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 10) срок договора; 11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Исходя из анализа предмета Инвестиционного контракта от 27.07.2005, его целей, существенных условий, обязательств сторон (в т.ч. обеспечение инвестором разработки проекта застройки и проектной документации, обязательства по отселению жильцов из подлежащих сносу домов и собственников нежилых помещений в них), апелляционным судом установлено, что Инвестиционный контракт на комплексную застройку квартала "Пустовский" фактически содержит все условия, предусмотренные для договора о развитии застроенной территории, положения о котором введены в Градостроительный кодекс РФ в 2006 году.

Статьи 46.1 и 46.2 введены в Градостроительный кодекс РФ Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ и действуют с 01.01.2007.

Согласно ст. 9 Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Градостроительный кодекс Российской Федерации применяется к отношениям по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства, возникшим после его введения в действие. К указанным отношениям, возникшим до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (часть2статьи 422 ГК РФ). Инвестиционный контракт был заключен до введения в действие изменений в Градостроительный кодекс РФ Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ, тогда как для реализации второго этапа проекта комплексной застройки заявитель обратился в администрацию Щелковского муниципального района Московской области о предоставлении ему в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 50:14:0050502:71, 50:14:0050502:69 и 50:14:0050502:60 для строительства многоэтажных домов 04.02.2013 - после вступления в силу указанных изменений.

С учетом изложенного апелляционный суд считает применимыми к рассматриваемым правоотношениям положения Градостроительного кодекса РФ и Земельного кодекса РФ, регулирующих отношения, связанные с договорами о развитии застроенной территории в части прав и обязанностей при реализации инвестконтракта, которые возникли после введения в действие ГрК РФ.

Согласно пункту 2.1. статьи 30 ЗК РФ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории.

При таких обстоятельствах с учетом положений ст. 46.2 ГрК РФ у администрации возникла обязанность по предоставлению земельных участков в аренду заявителю без проведения аукциона.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Инвестиционный контракт не расторгнут в установленном порядке, в его условия не вносились изменения, соответственно, он является действующим по отношению ко всем сторонам договорных обязательств.

В нарушение пункта 5.1 Инвестиционного контракта, предусматривающего обязанность администрации предоставлять обществу для подписания проект договора аренды земельного участка по каждому вновь создаваемому объекту капитального строительства в течение 30-ти дней с момента предоставления инвестором необходимого комплекта документов и соответствующего обращения, администрация своих обязательств не исполнила.

Неисполнение администрацией обязательств по передаче заявителю в аренду земельных участков, отведенных под строительство, влечет невозможность реализации заявителем второго этапа Инвестиционного контракта, что свидетельствует о нарушении прав общества в сфере предпринимательской деятельности.

С учетом изложенного, отказ администрации Щелковского муниципального района в предоставлении заявителю в аренду испрашиваемых земельных участков, оформленный письмом 308-с от 01.03.2013, мотивированный возможностью их предоставления в собственность или в аренду только победителю аукциона (л.д.66), не соответствует требованиям закона и нарушает права общества.

В обоснование доводов о невозможности предоставить обществу в аренду земельные участки для строительства многоквартирных жилых домов администрация ссылается на то обстоятельство, что дома N 14, 15, 20, расположенные в г.Щелково, 1-й Советский переулок частично переданы в муниципальную собственность городского поселения Щелково в соответствии с ФЗ N 131 "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ". Полномочия по градостроительной деятельности также относятся к компетенции городского поселения Щелково. Таким образом, Администрация Щелковского муниципального района в настоящее время не вправе распоряжаться указанными выше объектами.

Как пояснил апелляционному суду представитель администрации городского поселения Щелково, вопросы переселения граждан из жилых домов, предназначенных под снос, находятся в компетенции городского поселения.

Согласно условиям пунктов 2.5 и 5.1.6 Инвестиционного контракта администрация обязана произвести переселение граждан из домов подлежащих сносу, в связи с застройкой квартала "Пустовский" г.Щелково. По условиям пунктов 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4 Инвестиционного контракта, по проекту застройки жилого квартала "Пустовский" в г.Щелково, а также в соответствии с постановлением Главы администрации от 05.06.2007 N 1579 жилые дома в количестве 3 домов по адресу: г.Щелково, 1-й Советский переулок, дома NN 14, 6, 20 и нежилые здания в количестве 3 домов по адресу: г.Щелково 1-й Советский переулок, дома NN 18, 22, 24 с 2007 года подлежат сносу, в связи с застройкой квартала "Пустовский" г.Щелково.

Вышеуказанное постановление также как и Инвестиционный контракт является действующим и подлежащим исполнению.

В соответствии с абзацем 10 пункта 5 статьи 34 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления вновь образованного муниципального образования в соответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления, которые на день создания вновь образованного муниципального образования осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории, в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами. Вопросы правопреемства подлежат урегулированию муниципальными правовыми актами вновь образованного муниципального образования".

При таких обстоятельствах органы местного самоуправления: администрация муниципального района и администрация городского поселения, каждая в рамках своих полномочий, обязаны обеспечить исполнение как решений, принятых муниципальными органами, так и обязательств по Инвестиционному контракту.

Суд апелляционной инстанции считает, что изменение полномочий муниципальных органов относительно переселения граждан из подлежащих сносу домов, не может служить обстоятельством, препятствующим для предоставления обществу земельных участков в аренду во исполнение условий Инвестиционного контракта.

Напротив, предоставление испрашиваемых земельных участков в аренду обществу в целях многоэтажного жилищного строительства согласно утвержденному проекту застройки квартала "Пустовский" и Инвестконтракту, является необходимым условием для начала реализации второго этапа строительства, исполнения постановления Главы администрации от 05.06.2007 N 1579, разрешения вопросов переселения граждан в новое благоустроенное жилье, сноса старого жилья.

Как пояснил апелляционному суду представитель администрации городского поселения Щелково, жители многоквартирного дома, часть которого расположена на одном из испрашиваемых в аренду земельных участков, заинтересованы в надлежащем исполнении рассматриваемого Инвестиционного контракта, которым предусмотрено их отселение в новое жилье и сносе вышеуказанного дома, ожидают реализации контракта.

Решение суда первой инстанции содержит вывод о том, что на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0050502:60 по адресу: г.Щелково, ул. 1-й Советский переулок, поз.3, расположен жилой дом, в котором проживают граждане, являющиеся собственниками занимаемых ими квартир.

Вместе с тем, в материалы дела не представлено ни одного доказательства наличия права собственности граждан на квартиры в рассматриваемом жилом доме.

Вывод суда первой инстанции со ссылкой на части 1, 5 статьи 16 "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и пункт 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" о том, что испрашиваемый в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:14:0050502:60 принадлежит на праве общей долевой собственности жильцам расположенного на указанном земельном участке многоквартирного дома, является общим имуществом в многоквартирном доме, является необоснованным и противоречащим материалам дела.

Согласно частям 1, 5 статьи 16 "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Как установлено апелляционным судом, вышеуказанный многоквартирный жилой дом расположен на двух земельных участках: на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0050502:60 и с кадастровым номером 50:14:0050502:53.

При этом земельный участок, необходимый для эксплуатации жилого дома, который мог быть отнесен к общему имуществу собственников помещений в нем, на кадастровый учет не поставлен.

Таким образом, общая долевая собственность у собственников помещений в многоквартирном доме не возникла. Кроме того, как указал апелляционный суд, в материалы дела не представлено доказательств регистрации прав ни на одно жилое помещение в указанном доме.

Более того, как пояснил апелляционному суду представитель заявителя, что не оспаривается другими участниками разбирательства, земельный участок с КН 50:14:0050502:53 (на котором расположена другая часть подлежащего сносу жилого дома) уже предоставлен заявителю в аренду для жилищного строительства.

С учетом всех вышеизложенных обстоятельств, расположение на испрашиваемом в аренду для многоэтажного жилищного строительства земельном участке части жилого дома, подлежащего сносу с переселением граждан в другое жилье согласно условиям Инвестконтракта, утвержденному проекту застройки квартала "Пустовский", постановлению Главы администрации от 05.06.2007 N 1579, не может препятствовать для предоставления его обществу в аренду в указанных целях.

При этом апелляционный суд в рассматриваемом случае не считает, что судебный акт может быть принят о правах и обязанностях проживающих в названном жилом доме граждан, поскольку предоставление земельного участка в аренду обществу направлено на исполнение условий Инвестиционного контракта, участниками которого они не являются. Предоставление земельного участка в аренду может служить лишь основанием для начала совершения действий по их переселению в новое жилье с соблюдением их прав органами муниципального образования.

Довод администрации о том, что ООО "Веста-2001" внесено в реестр проблемных застройщиков, так как с 2007 года ведет строительство одноподъезного многоэтажного жилого дома, апелляционным судом отклоняется как необоснованный и неподтвержденный материалами дела.

Также следует признать несостоятельным довод администрации о том, что земельные участки с кадастровым номером 50:14:0050502:71 и 50:14:0050502:69 не могут быть предоставлены в аренду в целях строительства на них одного жилого дома (согласно проекту), поскольку имеют разный вид разрешенного использования.

Как видно из проекта застройки жилого квартала "Пустовский" (т. 1, л.д. 130), земельные участки с КН 50:14:0050502:71 и 50:14:0050502:69 являются смежными и на них запланировано строительство одного семнадцатиэтажного жилого дома. По сведениям кадастрового паспорта на земельный участок с КН 50:14:0050502:69, вид его разрешенного использования "для строительства 17-ти этажного 84 квартирного жилого дома". Согласно кадастровому паспорту земельного участка с КН 50:14:0050502:71 вид разрешенного использования: "для строительства многоэтажного жилого дома".

Таким образом, вид разрешенного использования, установленный для вышеуказанных земельных участков, соответствует цели его предоставления в аренду - для строительства многоэтажного жилого дома. При этом количество этажей и квартир в нем может быть установлено конкретной проектной документацией на дом и разрешением на его строительство.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает требования заявителя обоснованными и подлежащими удовлетворению. Решение суда первой инстанции следует отменить на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Расходы заявителя по уплате государственной пошлине при рассмотрении дела в суде первой инстанции в сумме 2000 руб. и за подачу апелляционной жалобы в сумме 1000 руб. подлежат взысканию в его пользу с администрации Щелковского муниципального района Московской области.

Госпошлину в сумме 1 000 руб., уплаченную по платежному поручению от 06.08.2013 N 926 при подаче апелляционной жалобы, надлежит возвратить ООО "Веста-2001" из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24.07.2013 по делу А41-13362/13 отменить.

Признать незаконным отказ администрации Щелковского муниципального района Московской области в предоставлении в аренду трех земельных участков общей площадью 4855 кв.м. с кадастровыми номерами: 50:14:0050502:71, 50:14:0050502:69 и 50:14:0050502:60 по адресу: Московская область, г.Щелково, ул. Краснознаменская, поз.6; ул. Краснознаменская, д.17, стр.3 и ул. 1-й Советский переулок, поз.3 (N 6 и N 3 по ГП), в целях строительства многоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями, выразившееся в письме N 308-с от 01.03.2013 г.

Обязать администрацию Щелковского муниципального района Московской области принять решение о предоставлении вне конкурса ООО "Веста-2001" в аренду земельных участков общей площадью 1054 и 1730 кв.м. с кадастровыми номерами 50:14:0050502:71 и 50:14:0050502:69 по адресу: Московская область, г.Щелково, ул. Краснознаменская, поз.6; и ул. Краснознаменская, д.17, стр.3, а также земельного участка площадью 2071 кв.м. с кадастровым номером 50:14:0050502:60 по адресу: Московская область, г.Щелково, ул. 1-й Советский переулок, поз.3 (N 6 и N 3 по ГП), и направить в адрес ООО "Веста-2001" проекты договоров аренды земельных участков.

Взыскать с администрации Щелковского муниципального района Московской области в пользу ООО "Веста-2001" расходы по уплате госпошлины в сумме 3 000 руб.

Возвратить ООО "Веста-2001" из федерального бюджета госпошлину в сумме 1 000 руб., уплаченную по платежному поручению от 06.08.2013 N 926.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

М.А. Немчинова