Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2013 г. N 15АП-17291/13 (ключевые темы: нежилые помещения - договор аренды - незаконное владение - индивидуальный предприниматель - возврат имущества)

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2013 г. N 15АП-17291/13

Требование: о признании недействительным договора аренды

Вывод суда: в удовлетворении требования отказано, решение суда первой инстанции отменено

город Ростов-на-Дону

12 ноября 2013 г.

дело N А53-13313/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 ноября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Пономаревой И.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.

при участии:

от истца - представитель Шувалов Д.М. по доверенности от 07.11.2013; представитель Кулиниченко М.В. по доверенности от 07.11.2013;

от ответчика - представитель Веригина Н.Н. по доверенности от 30.07.2013;

от Комитета по управлению имуществом администрации города Новошахтинска - представитель Безбородых А.А. по доверенности N 771 от 02.04.2013;

от индивидуального предпринимателя Зеленой Е.А. - Зеленая Е.А.; представитель Зеленый А.Н. по доверенности N 5 от 10.01.2013;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Павленко Ю.В. на решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.09.2013 по делу N А53-13313/2013

по иску ООО "Новотэк"

к ответчику - индивидуальному предпринимателю Павленко Ю.В.

при участии третьих лиц - Комитета по управлению имуществом администрации города Новошахтинска, индивидуального предпринимателя Зеленой Е.А.

о признании договора аренды недействительным

принятое в составе судьи Жигало Н.А.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Новотэк" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Павленко Юрию Валентиновичу о признании договора аренды N 1 от 01.07.2011 недействительным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Комитет по управлению имуществом администрации г. Новошахтинска, индивидуальный предприниматель Зеленая Елена Александровна.

Решением от 10.09.2013 иск удовлетворен, договор N 1 от 01.07.2011, заключенный между ООО "Новотэк" и индивидуальным предпринимателем Павленко Ю.В., признан недействительным.

Решение мотивировано тем, что у ответчика отсутствует право собственности на переданное по спорному договору в аренду имущество. Торги в форме аукциона и договор купли-продажи недвижимого имущества признаны недействительными в рамках дела N А53-9705/2011. Таким образом, спорный договор аренды заключен истцом с лицом, не имеющим правовых оснований распоряжаться недвижимым имуществом, что подтверждается судебными актами арбитражных судов, имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что нежилое помещение приобретено ответчиком на основании договора купли-продажи, заключенного по результатам аукциона. Право собственности зарегистрировано 22.06.2011, спорный договор аренды заключен после регистрации права собственности на недвижимое имущество. Решение Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-9705/2011 о признании торгов в форме аукциона недействительным вступило в законную силу 08.02.2012, на момент принятия обжалуемого решения не исполнено, денежные средства покупателю недвижимого имущества не возвращены. На момент заключения договора и передачи имущества в аренду имущество находилось в собственности ответчика. По мнению заявителя, арендатор не вправе оспаривать договор, так как истец не является лицом, оспаривающим наличие у арендатора права собственности.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика жалобу поддержал.

Представитель истца доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель Комитета по управлению имуществом администрации г. Новошахтинска в заседании поддержал позицию заявителя жалобы.

Представитель индивидуального предпринимателя Зеленой Е.А. в заседании поддержал позицию истца по настоящему делу.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 01.07.2011 сторонами заключен договор аренды N 1 (т. 1 л.д. 45-47), согласно которому индивидуальный предприниматель Павленко Ю.В. (арендодатель) передает, а ООО "Новотэк" (арендатор) принимает во временное владение и пользование за плату помещение общей площадью 59,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Новошахтинск, пр. Ленина, 15, помещение N 1. Помещение принадлежит арендодателю на праве частной собственности (свидетельство о государственной регистрации права 61-АЖ N 332286 от 22.06.2011), не арестовано, свободно от любых прав третьих лиц и обременений (пункт 1.2).

В пункте 5.1 стороны определили срок аренды с момента его подписания до 01.06.2012.

Во исполнение названного договора, арендодатель передал арендатору нежилое помещение N 1 по адресу: г. Новошахтинск, пр. Ленина, 15, по акту от 01.07.2011 (т. 1 л.д. 48).

Полагая, что названный договор является недействительным (ничтожным) как противоречащий статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Новотэк" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Кодекса).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В момент заключения спорного договора арендодатель подтвердил свое право собственности свидетельством о государственной регистрации права серии 61-АЖ N 332286 от 22.06.2011, основанием возникновения права собственности является договор N 79 купли-продажи недвижимого имущества по итогам открытого аукциона от 11.05.2011 (т. 1 л.д. 41-42), заключенный между муниципальным образованием г. Новошахтинск (продавец) и индивидуальным покупателем Павленко Ю.В. (покупатель).

Предметом указанного договора является передача в собственность покупателю нежилого помещения, состоящее из комнат N 1, 2, 3, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Новошахтинск, пр. Ленина, 15, помещение N 1.

По иску индивидуального предпринимателя Зеленой Е.А. к Комитету по управлению имуществом администрации г. Новошахтинска в рамках рассмотрения дела N А53-9705/2011 торги в форме по лоту N 1 - объекта нежилого муниципального фонда - нежилого помещения N 1 (комнаты N 1, 2, 3) общей площадью 59,3 кв.м, расположенного в одноэтажном нежилом здании по адресу: Ростовская область, г. Новошахтинск, пр. Ленина, 15, проведенные 11.05.2011 Комитетом по управлению имуществом администрации г. Новошахтинска. Применены последствия признания торгов недействительными, признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества по итогам открытого аукциона N 79 от 11.05.2011, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации г. Новошахтинска и индивидуальным предпринимателем Павленко Ю.В., суд обязал Павленко Ю.В. вернуть объект нежилого муниципального фонда - нежилое помещение N 1 (комнаты N 1, 2, 3) общей площадью 59,3 кв.м, расположенное в одноэтажном нежилом здании по адресу: Ростовская область, г. Новошахтинск, пр. Ленина, 15.

По мнению истца, указанное решение в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, и является основанием для вывода о том, что у Павленко Ю.В. отсутствуют полномочия по распоряжению спорным помещением.

Судом первой инстанции заявленное требование о признании недействительным договора аренды удовлетворено, при этом судом первой инстанции не учтено следующее.

В пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

В данном случае иск о признании договора аренды недействительным предъявлен не собственником спорного объекта недвижимого имущества и не лицом оспаривающим право собственности на объект аренды.

Отношения сторон регулируются условиями договора аренды, то есть между сторонами имеются обязательственные отношения. Спорный договор сторонами исполнялся, помещение передано арендатору по акту, арендатором производилась оплата.

Таким образом, у истца отсутствует право на предъявление данного иска, требование о признании договора недействительным удовлетворению не подлежит.

Ссылка на то, что в настоящее время также действует договор заключенный между ОО "Новотэк" и индивидуальным предпринимателем Зеленой Е.А., не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, так как данное обстоятельство не влияет на действительность оспариваемой сделки.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.09.2013 по делу N А53-13313/2013 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с ООО "Новотэк" (ОГРН 1106176000380, ИНН 6151345872) в пользу индивидуального предпринимателя Павленко Ю.В. (ОГРН 304615108600065, ИНН 615100406990) 2000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Пономарева И.В. Чотчаев Б.Т.