Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 марта 2008 г. N КГ-А41/1610-08 Суд отказал в удовлетворении требования о признании договора купли-продажи недвижимости, поскольку исключение из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационных записей не является применением последствий недействительности ничтожной сделки (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 18 марта 2008 г. N КГ-А41/1610-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2008 г.

Закрытое акционерное общество Акционерный коммерческий банк "Национальный капитал" в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Дельта-Экспорт", Управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области:

о признании недействительным договора купли продажи недвижимости от 11 ноября 2005 года в силу его ничтожности и восстановления права собственности АКБ "Национальный капитал" (ЗАО) на следующие объекты недвижимости:

а) условный номер объекта 50:23:01:08094:001:0001, часть здания детского комбината, площадью 1038,5 кв.м., учебного образовательного назначения и дошкольного воспитания, расположенного по адресу: Московская область, г. Раменское, ул. Михалевича, д. 51;

б) условный номер объекта 50:23:01:08094:001:0003, часть здания - детский комбинат галерея, площадью 49,8 кв.м., нежилое, расположенное по адресу: Московская область, г. Раменское, ул. Михалевича, д. 51;

- о признании недействительной государственной регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости за ООО "Дельта-Экспорт" и восстановлении регистрационной записи в реестре за правообладателем на вышеуказанные объекты недвижимости за АКБ "Национальный Капитал" (ЗАО).

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 1 марта 2007 года дело N А40-2901/07-36-9 передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Московской области.

Определением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-4244/07 от 9 апреля 2007 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены граждане З. и Б.

В ходе рассмотрения дела в Арбитражном суде Московской области истец заявил ходатайство об изменении основания иска в отношении договора купли-продажи недвижимости от 1 ноября 2005 года и просил признать указанный договор недействительным как несоответствующий положениям п. 3 ст. 103, ст. 129 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", п. 1 ст. 28, ст. 50.34 "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций", ст. 20 Федерального закона "О банках и банковской деятельности". В остальной части исковые требования оставил без изменения.

Решением Арбитражного суда Московской области от 9 июля 2007 года в иске отказано.

Постановлением Десятого арбитражного суда от 15 октября 2007 года решение суда первой инстанции отменено по основаниям, предусмотренным п. 2 ч. 4 ст. 270 АПК РФ. Произведена замена ООО "Дельта-Экспорт" на его правопреемника ООО "Евротрейд".

В ходе рассмотрения дела в апелляционном суде истец заявил ходатайства об изменении основания иска в отношении договора купли-продажи недвижимости от 1 ноября 2005 года и просил признать его недействительным в соответствии со ст. 168 АПК РФ, об изменении предмета иска в части требования о признании недействительной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты и просил в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки в отношении договора купли-продажи недвижимости от 1 ноября 2005 года погасить (исключить) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним две регистрационные записи за N 50-50-23/093/2005-88 и N 50-50-23/093/2005-89 о праве собственности ООО "Дельта-Экспорт" на два объекта недвижимости, расположенные по адресу: Московская область, г. Раменское, ул. Михалевича, д. 51, условные номера объектов: N 50:23:01:08094:001:0001 и N 50:23:01:08094:001:0003, совершенные учреждением юстиции 28 декабря 2005 года на основании договора купли-продажи недвижимости от 1 ноября 2005года между АКБ "Национальный Капитал" (ЗАО) и ООО "Дельта-Экспорт". В остальной части исковые требования оставлены без изменения. По мнению истца, вышеназванный договор является недействительным в силу его ничтожности на основании ст.ст. 166-168 ГК РФ, как несоответствующий требованиям ст.ст. 53, 153-154, п. 1 ст. 160, ч. 1 п. 1 ст. 161, п. 2 ст. 162, ст. 183, п. 2 ст. 432, п. 1 ст. 433, ст.ст. 434, 438, 549, 550, п. 2 ст. 551, 554 ГК РФ, ч. 4 п. 2 ст. 33. Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", п. 3 ст. 103 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", п. 1 ст. 28, ст. 50.34 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций", ст. 20 Федерального закона "О банках и банковской деятельности". Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами: указанный договор подписан от имени ООО "Дельта-Экспорт" неуполномоченным лицом (доверенность представителю выдана позднее даты подписания договора); договор исполнен после отзыва у АКБ "Национальный Капитал" (ЗАО) лицензии на осуществление банковских операций; запись о регистрации права собственности ООО "Дельта-Экспорт" от 28 декабря 2005 года на спорное недвижимое имущество осуществлена на основании ничтожного договора от 1 ноября 2005 года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен гражданин Е.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2007 года в иске отказано.

В кассационной жалобе АКБ "Национальный Капитал" (ЗАО) в лице конкурсного управляющего ГК "Агентство по страхованию вкладов" просит постановление апелляционного суда отменить и дело направить на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд. Заявитель указывает на доводы, ранее приведённые им в исковом заявлении в обоснование заявленных требований, а также ссылается неполное выяснение и недоказанность судом имеющих для дела обстоятельств и на несоответствие фактическим обстоятельствам и материалам дела выводов суда.

В заседании кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, а представители ответчиков и третьих лиц, как и в представленных отзывах, возражали против её удовлетворения, считая обжалуемое постановление законным и обоснованным.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Доводы заявителя о заключении договора купли-продажи недвижимости от 1 ноября 2005 года неуполномоченным лицом со стороны ООО "Дельта-Экспорт" отклоняются судом кассационной инстанции. В данном случае по указанному основанию иск мог быть заявлен только ООО "Дельта-Экспорт", а не конкурсным управляющим АКБ "Национальный Капитал" (ЗАО).

Согласно ст. 431 Кодекса, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из цели договора и установленной апелляционным судом действительной воли сторон, о чём, в частности свидетельствуют пояснения, данные представителем ООО "Евротрейд" (правопреемник ООО "Дельта-Экспорт") в ходе судебного заседания в апелляционном суде об ошибочном указании в платёжном поручении N 1 от 11 ноября 2005 года даты договора (11.11.2005 вместо 01.11.2005), сходности суммы денежных средств, указанном в спорном договоре и платёжном поручении (20.200.000 руб.), отсутствие каких-либо иных договоров купли-продажи недвижимого имущества между ООО "Дельта-Экспорт" и АКБ "Национальный Капитал" (ЗАО), а также отсутствие наличия каких-либо претензий со стороны "продавца" - АКБ "Национальный Капитал" (ЗАО) относительно неполучения денежных средств по договору от ООО "Дельта-Экспорт", по мнению кассационной инстанции, является правомерным вывод апелляционного суда о надлежащем исполнении ООО "Дельта-Экспорт" своих обязательств по оплате объектов недвижимого имущества, приобретённого у АКБ "Национальный Капитал" (ЗАО) по договору купли-продажи недвижимости от 11 ноября 2005 года.

К тому же закон не предусматривает возможность признания договора недействительным в связи с неоплатой имущества.

С учётом изложенного является несостоятельным утверждение истца об отсутствии оплаты по вышеуказанному договору со стороны ООО "Дельта-Экспорт".

Статьёй 425 Кодекса установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно ст. 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами были согласованы, Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже нежилых помещений, то суд пришёл к правильному выводу о том, что данный договор считается заключённым не с момента регистрации перехода права собственности (28.12.2005), а с момента его подписания (01.11.2005), а доводы кассационной жалобы о том, что государственная регистрация перехода прав по сделке является её исполнением, не основан на законе.

Таким образом, спорный договор купли-продажи был заключен до отзыва у АКБ "Национальный Капитал" (ЗАО) лицензии на осуществление банковских операций (05.12.2005) и до момента открытия в отношении должника конкурсного производства (решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 января 2006 года по делу N А40-79479/05-71-260 Б). Суд правильно установил что ООО "Дельта-Экспорт" на момент заключения договора ни кредитором, ни вкладчиком АКБ "Национальный Капитал" (ЗАО) не являлось.

В данном случае, положения ст. 20 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" и п. 3 ст. 103 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" применению не подлежат, доводы о нарушении указанных норм права являются несостоятельными.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. По смыслу названной статьи Закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации.

Конституционный суд Российской Федерации в определении от 05.07.2001 N 132-О отметил, что государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Суд со ссылкой на ст. 167 Кодекса, сделал правильный вывод о том, что исключение из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационных записей не является применением последствий недействительности ничтожной сделки. Действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты нарушенного права как исключение из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационных записей.

Нарушений применения норм материального и процессуального права, при принятии обжалуемого судебного акта судом не допущено, в связи с чем оснований для его отмены кассационная инстанция не находит.

Доводы кассационной жалобы внимательно изучены судом, с учетом изложенного они подлежат отклонению как несостоятельные, опровергаемые материалами дела и установленными судом обстоятельствами, а также как не основанные на надлежащем толковании норм действующего законодательства. Переоценка фактических обстоятельств дела, на что, по сути, направлены доводы заявителя кассационной жалобы, в силу ст. 286 АПК РФ недопустима при проверке судебных актов в кассационном порядке.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2007 года по делу N А41-К1-4244/07 Арбитражного суда Московской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.