Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2013 г. N 15АП-17081/13

город Ростов-на-Дону

15 ноября 2013 г.

дело N А53-13026/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Клята Е.В.

при участии:

от истца: представитель Павленко А.А., паспорт, доверенность от 17.06.2013, представитель Воронцова С.В., удостоверение, доверенность от 17.06.2013

от ответчика: представитель Шарко И.В., паспорт, доверенность N АБ-37 от 16.08.2013

от администрации Октябрьского района Ростовской области: не явился, извещен (отзыв)

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СМК Стандарт"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.09.2013 по делу N А53-13026/2013 (судья Смолькова А.В.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "СМК Стандарт" (ИНН 6163100098, ОГРН 1096195005851)

к ответчику Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (ОГРН 1087799030846)

при участии третьих лиц: администрации Октябрьского района Ростовской области; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

о признании недействительным аукциона, договора аренды, о применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СМК Стандарт" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (далее - ответчик) о признании недействительным аукциона, договора аренды, о применении последствий недействительности сделки.

Определением от 01.07.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Октябрьского района Ростовской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Решением от 03.09.2013 в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что основания для удовлетворения иска отсутствуют, поскольку торги проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства, гражданские права и интересы истца не нарушены.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 03.09.2013 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции не дал оценку заключению N 262, подготовленному ООО "Земельный центр", в котором указано на наличие охранной зоны водопровода и санитарно-защитной зоны. Заявитель указывает, что в извещении о проведении аукциона и протоколе об итогах аукциона информации обо всех ограничениях и обременениях земельного участка не имелось. Заявитель считает, что суд первой инстанции неправомерно посчитал отсутствие в свидетельстве о государственной регистрации права собственности информации об ограничениях (обременениях) права достаточным доказательством того, что такие ограничения (обременения) отсутствуют, проигнорировав данные, содержащиеся в заключении ООО "Земельный центр" и в информации, указанной в Генеральном плане Персиановского сельского поселения и Градостроительном плане "Правил землепользования и застройки Персиановского сельского поселения". Истец также считает, что суд неправомерно согласился с доводом ответчика о том, что указание в извещении и протоколе на то, что "с севера от участка находятся автомобильная дорога, линии электропередачи, водопровод" это и есть информация о прохождении с севера на юг через весь земельный участок охранной зоны водопровода. По мнению истца, речь идет об ином водопроводе, который находится не на территории спорного земельного участка, а за его пределами, с севера от него. Суд первой инстанции не дал оценку доводу истца о наличии ограничения использования земельного участка в виде нахождения части спорного участка в санитарно-защитной зоне объекта не пищевой промышленности. Суд не дал оценку доводу истца о нахождении спорного земельного участка в четырех зонах градостроительного зонирования; спорный земельный участок пересекает границы смежного земельного участка, в результате чего образуется участок несоответствия площадью 612 кв. м. По мнению истца, cудом неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, собственника смежного земельного участка.

В судебное заседание третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. От администрации Октябрьского района Ростовской области поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие третьих лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители истца в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, просили приобщить к материалам дела письмо Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 14.10.2013 N 13-исх/6268.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения ходатайства истца о приобщении к материалам дела письма Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 14.10.2013 N 13-исх/6268 и против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Указанное ходатайство не может быть удовлетворено апелляционным судом в связи с тем, что истец не обосновал невозможность представления данных доказательств в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства был организован аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 109856 кв. м, с кадастровым номером 61:28:0110101:1469, расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, Октябрьский район, п. Персиановский, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Извещение о проведении аукциона опубликовано в "Российской Газете" N 251 (5924) от 31.10.2012 года.

Истцом была подана заявка на участие в аукционе, в счет обеспечения оплаты приобретаемого на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка платежным поручением N 2379 от 21.12.2012 года на расчетный счет организатора аукциона были перечислены 570 000 рублей.

27.12.2012 года, по итогам проведения аукциона, подписан протокол N А170-21/2012/2. Победителем аукциона признано общество с ограниченной ответственностью "СМК Стандарт", предложившее наибольшую цену в размере 1 150 000 рублей.

Платежным поручением N 2397 от 26.12.2012 года истец произвел доплату цены права на заключение договора аренды земельного участка в полном объеме, в размере 580000 рублей.

15.01.2013 года между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды N ДЗ-12 земельного участка сроком на три года. 30.01.2013 года договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

19.02.2013 года истец перечислил ответчику 616786,51 рубль платежным поручением N 2560 в счет арендной платы по указанному договору за период с 15.01.2013 года по 31.03.2013 года.

28.02.2013 года истцу стало известно об отсутствии технической возможности водоснабжения участка от существующей водопроводной сети п. Персиановский в связи с дефицитом ресурса, также об отсутствии технических условий подключения (технологического присоединения) участка застройки к иным сетям инженерно-технического обеспечения.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Истец, как победитель аукциона, полагает, что его права при проведении аукциона были нарушены, так как в сообщении о проведении аукциона и документации об аукционе отсутствовали сведения о технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и информация о плате за подключение. Отсутствие указанной информации влияет на формирование цены реализации права аренды земельного участка и его комплексного освоения в целях жилищного строительства и нарушает положения статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Апелляционный суд полагает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемый истцом аукцион не нарушает законных прав и интересов истца.

Как установлено судом, ответчик действует на основании Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон N 161-ФЗ).

В соответствии со статьей 1 Закона N 161-ФЗ закон регулирует отношения, возникающие между органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами, а также устанавливает особенности создания и деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (далее также - Фонд) как института развития, цели деятельности, задачи и функции Фонда, порядок управления Фондом, порядок формирования его имущества и распоряжения им, порядок ликвидации Фонда.

Указанным законом Фонд уполномочен проводить аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков Фонда для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, определяемом Фондом с учетом направленных в Фонд в соответствии с частью 6.8 статьи 11 настоящего Федерального закона ходатайств (далее - строительство в минимально требуемом объеме жилья экономического класса), в том числе для комплексного освоения таких земельных участков в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, а также осуществляет передачу лицам, с которыми заключены указанные договоры, в аренду этих земельных участков Фонда и земельных участков, образованных из этих земельных участков Фонда.

Исходя из положений части 5 статьи 4 Закона N 161-ФЗ, ответчик является субъектом права собственности на переданные ему земельные участки.

С учетом изложенного, положения Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие вопросы предоставления земельных участков из публичной собственности (статья 30, 38.1. и 38.2) могут быть применены к отношениям, в которых участвует ответчик, только в случаях, установленных в законе.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 4 Закона N 161-ФЗ аукционы по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводятся Фондом "РЖС" в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации. Таким образом, закон предусматривает применение в данном случае особой процедуры, установленной Земельным кодексом Российской Федерации, что не дает оснований для расширительного толкования указанной нормы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.

Пунктом 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации определен перечень сведений, которые должны быть указаны в извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Суд первой инстанции правильно указал, что необходимость определения технических условий подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) и включения данных сведений в извещение о проведении аукциона статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (пункты 1, 3) не предусмотрена.

На основании изложенного, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что в соответствии с законодательством Российской Федерации у ответчика отсутствует обязанность указывать в извещении о проведении аукциона, а также в протоколе об итогах аукциона сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Судом установлено, что земельный участок поставлен на кадастровый учет, кадастровый паспорт от 19.10.2010 N 61/001/10-483651 выдан Октябрьским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" сведения об ограничениях (обременениях) права на объект недвижимости, о зонах с особыми условиями использования территорий вносятся в государственный кадастр недвижимости в порядке информационного взаимодействия в составе, определенном статьей 10 указанного закона.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка сведения об установлении охранной зоны в отношении земельного участка в государственном кадастре недвижимости отсутствуют.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности Фонда "РЖС" на земельный участок от 08.11.2010 года 61АЕ 812563 ограничения (обременения) права не зарегистрированы.

Судом установлено, что в извещении о проведении аукциона были указаны сведения о прохождении с севера от земельного участка водопровода.

С учетом изложенного, оспариваемый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства был проведен Фондом "РЖС" в соответствии с Законом N 161-ФЗ и статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушения закона при его проведении отсутствуют.

Довод заявителя жалобы о том, что разрешенное использование земельное участка, указанное в извещении о проведении аукциона, а также в протоколе об итогах аукциона, противоречит Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Персиановское сельское поселение" обоснованно отклонен судом первой инстанции исходя из следующего.

Согласно пункту 1.2 договора аренды земельный участок предоставлен истцу для его использования в соответствии с установленным видом разрешенного использования - для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Комплексным освоением земельного участка является:

- подготовка документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах земельного участка, и ее утверждение в установленном порядке уполномоченным органом;

- обустройство территории в границах земельного участка посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах земельного участка объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах земельного участка;

- осуществление жилищного и иного строительства на образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования.

Договором аренды предусмотрены основные требования к параметрам и характеристикам планируемого развития территории Участка при подготовке документации по планировке территории, а также к осуществлению архитектурно-строительного проектирования, жилищного строительства.

При подготовке документации по планировке территории, осуществлении архитектурно-строительного проектирования и жилищного строительства арендатору необходимо предусмотреть:

- строительство малоэтажного жилья экономического класса (подпункт 1.2.1),

- минимальный объем общей площади жилья в застройке - 10 000 кв. м (подпункт 1.2.2).

Разрешенное использование земельного участка соответствует его использованию, указанному в документах о праве собственности.

Судом первой инстанции принято во внимание, что Правила землепользования и застройки муниципального образования "Персиановское сельское поселение" прошли публичные слушания 29.12.2012, то есть после проведения аукциона, доказательства утверждения правил в порядке, предусмотренном статьей 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации суду не представлено.

Также суд принял во внимание, что договор допускает на земельном участке жилищное строительство, в том числе строительство малоэтажного жилья экономического класса.

Градостроительным регламентом территориальной зоны Ж1 "Зона застройки индивидуальными жилыми домами" предусмотрены виды разрешенного использования, а также предельные параметры разрешенного строительства, в том числе строительство индивидуальных жилых домов с предельным количеством этажей - 3 этажа.

В качестве условно разрешенного вида использования земельного участка градостроительным регламентом территориальной зоны Ж1 допускается размещение многоквартирных жилых домов с предельным количеством этажей - 3.

Учитывая изложенное, подпунктом 1.2.3 договора аренды определены параметры жилья экономического класса для разных типов жилой застройки:

для индивидуальных жилых домов,

жилых домов блокированной застройки,

многоквартирных жилых домов.

Конкретные типы жилой застройки должны быть определены арендатором при разработке документации по планировке территории в границах земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки и законодательством о градостроительной деятельности.

Судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы истца о несоответствии аукционной документации генеральному плану поселения, так как доказательства утверждения плана в порядке, установленном статьей 24 Градостроительного кодекса Российской Федерации отсутствуют, представленные в материалы дела, документы, разработанные ООО "Альянс" не отвечают признакам, установленным статьями 22, 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не могут свидетельствовать о наличии (отсутствии) ограничений либо обременений земельного участка.

Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы истца о необходимости дополнительных вложений при освоении земельного участка, которые не могут свидетельствовать о нарушении правил проведения аукциона либо недействительности сделки, заключенной по его результатам.

Доводы заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции не дал оценку заключению N 262, подготовленному ООО "Земельный центр", наличию информации о наложении границ в размере 612 кв.м., по расположению части спорного участка в санитарно-защитной зоне объекта не пищевой промышленности отклоняются апелляционным судом, так как правильно указал суд первой инстанции истец, действуя разумно и добросовестно имел возможность получить всю необходимую информацию о земельном участке, в том числе мог получить сведения о Правилах землепользования и застройки, информация о проведении публичных слушаниях по которым опубликована в сети Интернет, о разработке генерального плана, о наличии доступа к сетям на указанной территории, об отсутствии сведений о технических условиях.

По мнению апелляционного суда, истцом по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано наличие у земельного участка площадью 109856 кв. м. таких недостатков, существенно препятствующих его использованию по назначению, которые могут влиять на возможность в связи с этим по признанию результатов аукциона недействительными.

Довод заявителя жалобы о том, что судом первой инстанции неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства истца о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, собственника смежного земельного участка, не принимается, так как доказательств того, что оспариваемый судебный акт нарушает права собственника смежного участка в дело не представлено.

Довод о том, что суд первой инстанции неправомерно рассмотрел иск в одном судебном заседании, не принимается апелляционным судом, поскольку, как следует из материалов дела, определением от 01.07.2013 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 24.07.2013. 24.07.2013 в предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение всех вынесенных в предварительное заседание вопросов и с учетом присутствующих в заседании представителей истца и ответчика завершил подготовку дела к судебному разбирательству и назначил дело к судебному разбирательству на 27.08.2013. В судебном заседании 27.08.2013 принимали участие представители истца и ответчика. Таким образом, судебное разбирательство длилось с 01.07.2013 по 27.08.2013, стороны имели возможность представить в материалы дела дополнительные доказательства и заявить свои возражения.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, принятого в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.

Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.09.2013 по делу N А53-13026/2013 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова И.В. Пономарева