Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2010 г. N 17АП-11411/10

г. Пермь

24 ноября 2010 г.

Дело N А50-15275/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 ноября 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Лихачевой А.Н.,

судей Дружининой Л.В., Рубцовой Л.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Заривчацкой О.В.

при участии:

от истца - Ковина Л.Л. по доверенности от 10.11.2010 г.;

от ответчика - не явились;

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Зайникова Рустема Сулеймановича

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 16 сентября 2010 года по делу N А50-15275/2010,

принятое судьей Шафранской М.Ю.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сервис Плюс-1"

к индивидуальному предпринимателю Зайникову Рустему Сулеймановичу

о взыскании задолженности по арендной плате, пени, штрафа, выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения,

Установил: Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сервис Плюс-1" (далее - ООО "УК "Сервис Плюс-1") обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к индивидуальному предпринимателю Зайникову Рустему Сулеймановичу (далее - ИП Зайников Р.С.) о взыскании 37 553 руб. 19 коп. задолженности по арендной плате за период с сентября 2008 г. по июнь 2010 г., 56 720 руб. 85 коп. пени, 24 768 руб. 18 коп. штрафа; о выселении ответчика из занимаемого подвального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Лысьва, ул. Репина, 32.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 16.09.2010 г. исковые требования удовлетворены частично, с ИП Зайникова Р.С. в пользу ООО "УК "Сервис Плюс-1" взыскано 37 553 руб. 19 коп. задолженности по арендной плате за период с сентября 2008 г. по июнь 2010 г., пени за период с 10.07.2009 по 30.06.2010 в сумме 11 344 руб. 17 коп., штраф за период с 25.12.2009 по 30.09.2010 в сумме 2 476 руб. 81 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 8 571 руб. 27 коп. На ИП Зайников Р.С. возложена обязанность по выселению из занимаемого подвального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Лысьва, ул. Репина, 32. В остальной части иска отказано.

Ответчик, ИП Зайников Р.С., не согласившись с решением суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что арендная плата за период с сентября 2008 г. по август 2009 г. в размере 40 037 руб. 43 коп. предъявлена истцом неправомерно, поскольку в соответствии с п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ решение о передаче спорного подвального помещения в аренду ответчику общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по ул.Репина, 32, г.Лысьва, принято только 05.08.2009 г. Не согласен с размером арендной платы, начисленной за период с сентября 2008 г. по июнь 2010 г., ссылаясь на увеличение размера арендной платы в течение года дважды в нарушение п. 5.2 договора. Указал, что арендная плата за период с августа 2009 г. по июнь 2010 г. в сумме 46 471 руб. 47 коп. ответчиком признана и оплачена, в связи с чем оснований для взыскания пени не имеется. Ответчик также не согласен с требованиями о выселении из занимаемого помещения и начислением штрафа за несвоевременное освобождение помещения, считая договор аренды не прекращенным и полагая, что в соответствии со ст. 619 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию арендодателя только в судебном порядке. По мнению заявителя апелляционной жалобы, истец, как управляющая компания, не имел права заключать договор аренды от своего имени и взимать арендную плату, в связи с чем является ненадлежащим истцом.

Истец, ООО "УК "Сервис Плюс-1", представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласен, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание представителя не направил, что в силу ст. 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 17.03.2008 г. общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по ул.Репина, 32, г.Лысьва, выбран способ управления многоквартирным домом -управляющая организация, в качестве которой выбрано ООО "УК "Сервис Плюс-1", о чем составлен соответствующий протокол общего собрания (л. д. 60).

04.05.2008 г. между собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по ул.Репина, 32, г.Лысьва (собственники), и ООО "УК "Сервис Плюс-1" (управляющая организация) заключен договор управления многоквартирным домом N 26, пунктом 3.2.14 которого управляющей организации предоставлено право сдавать в аренду подвальные и иные помещения, относящиеся к общему имуществу, по решению общего собрания собственников.

01.09.2008 г. ООО "УК "Сервис Плюс-1" (арендодатель) и ИП Зайниковым Р.С. (арендатор) заключен договор N 19 аренды нежилого помещения, находящегося в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: г. Лысьва, ул. Репина, 32 (3 подъезд), общей площадью 42 кв.м.

Срок действия договора аренды определен с 01.09.2008 г. по 31.07.2009 г. (п. 2.1 договора).

В разделе 5 договора аренды от 01.09.2008 г. N 19 стороны согласовали размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения.

По акту приема-передачи от 01.09.2008 г. вышеуказанное подвальное помещение передано ответчику.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы задолженность последнего перед истцом за период с сентября 2008 г. по июнь 2010 г. составила 37 553 руб. 19 коп.

Претензией N 168 от 13.11.2009 г. истец предложил ответчику погасить имеющуюся задолженность и уведомил о расторжении договора аренды N 19 от 01.09.2008 г. с 15.12.2009 г., указав о необходимости передать занимаемое помещение по акту приема-передачи в срок до 25.12.2009 г.

Поскольку требования истца ответчиком в добровольном порядке не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, руководствуясь нормами ст. ст. 309, 310, 606, 614, 622 ГК РФ, исходя из обстоятельств дела, пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований в части взыскания долга в полном объеме и выселении ответчика из занимаемого помещения. Применив положения ст. 333 ГК РФ, суд уменьшил сумму заявленной истцом пени до 11 344 руб. 17 коп., сумму штрафа - до 2 476 руб. 81 коп.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным, апелляционную жалобу - подлежащей отклонению.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу п. 2, 4 ст. 36, подп. 3 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Как следует из материалов дела и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, спорное нежилое помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Оспаривая решение суда первой инстанции, ответчик ссылается на то, что ООО "УК "Сервис Плюс-1" является ненадлежащим истцом, поскольку не имел права заключать договор аренды от своего имени и взимать арендную плату. Данные доводы судом апелляционной инстанции отклоняются на основании следующего.

В материалы дела представлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по ул.Репина, 32, г.Лысьва, от 05.08.2009 г., согласно которому собственники помещений в указанном многоквартирном доме уполномочили ООО "УК "Сервис Плюс-1" с момента передачи дома в управление передавать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме в пользование на праве аренды, определять размер арендной платы, а также представлять интересы собственников помещений многоквартирного дома в суде по данному вопросу (л. д. 59).

Кроме того, 13.09.2010 г. общим собранием собственников помещений в спорном многоквартирном доме принято решение об одобрении договора аренды нежилого помещения от 01.09.2008 г. N 19, заключенного между истцом и ответчиком; подтверждении полномочий истца на заключение с ответчиком договора аренды от 01.09.2008 г. N 19; о наделении истца полномочиями на обращение в арбитражный суд с иском о выселении ИП Зайникова Р.С. из помещения, занимаемого на основании договора аренды от 01.09.2008 г. N 19, о взыскании с ИП Зайникова Р.С. задолженности по арендной плате за период с 01.09.2008 г. до момента освобождения помещения, что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений от 13.09.2010 г., представленным истцом в обоснование возражений относительно доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 2 ст. 268 АПК РФ.

Документов, опровергающих содержание имеющихся в материалах дела протоколов общих собраний собственников помещений от 05.08.2009 г., от 13.09.2010 г., а также свидетельствующих о наличии иного волеизъявления собственников имущества в многоквартирном доме арбитражному суду не представлено (ст. 65 АПК РФ). Заявление о фальсификации имеющихся доказательств ответчиком в порядке ст. 163 АПК РФ не заявлено. В установленном порядке данные решения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме недействительными не признаны.

Следует отметить, что при заключении договора аренды от 01.09.2008 г. N 19, а также при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции возражения со стороны арендатора (ответчика) относительно отсутствия у ООО "УК "Сервис Плюс-1" права на сдачу в аренду спорного помещения не заявлялись.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что договор аренды спорного нежилого помещения, являющегося общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, заключен истцом в соответствии с действующим законодательством (ст. ст. 246, 608 ГК РФ, п. 2, 4 ст. 36, подп. 3 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ) и п. 3.2.14 договора управления многоквартирным домом N 26 от 04.05.2008 г., оснований для признания ООО "УК "Сервис Плюс-1", являющегося стороной договора аренды - арендодателем, ненадлежащим истцом по настоящему иску не имеется.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Факт пользования нежилым помещением, расположенным в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: г. Лысьва, ул. Репина, 32 (3 подъезд), общей площадью 42 кв.м., в заявленный истцом период (сентябрь 2008 г. - июнь 2010 г.) ответчиком не оспаривается.

Возражая относительно заявленных истцом требований и обжалуя решение суда первой инстанции, ответчик ссылается на неправомерность взыскания истцом арендной платы за период с сентября 2008 г. по август 2009 г. в размере 40 037 руб. 43 коп., указывая, что решение о сдаче спорного помещения в аренду принято собственниками помещений в многоквартирном доме лишь 05.08.2009 г. Данные доводы ответчика не принимаются судом апелляционной инстанции.

Наличие у истца полномочий на сдачу в аренду спорного помещения, являющегося общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, и обращение в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и выселении ответчика из спорного подвального помещения подтверждается имеющимися в материалах дела протоколами общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме от 05.08.2009 г., от 13.09.2010 г., а также п. 3.2.14 договора управления многоквартирным домом N 26 от 04.05.2008 г. Доказательств иного ответчиком в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено.

Кроме того, в п. 2.1, 2.3 договора аренды стороны установили срок действия договора с 01.09.2008 г.

Обстоятельствам, связанным с наличием у ответчика задолженности по арендной плате в размере 37 553 руб. 19 коп. за период с сентября 2008 г. по июнь 2010 г., дана надлежащая оценка судом первой инстанции, оснований для переоценки не имеется.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о необоснованном увеличении истцом размера арендной платы в течение года дважды противоречат обстоятельствам дела. Из расчета истца и материалов дела следует, что размер арендной платы, согласованный сторонами в п. 5.1 договора аренды от 01.09.2008 г. N 19, за период с 01.09.2008 г. по 01.02.2010 г. не изменялся. В соответствии с п. 5.3 договора аренды арендная плата с 01.02.2010 г. проиндексирована на коэффициент 1,137, равный индексу роста потребительских цен на товары и услуги, о чем ответчику направлено соответствующее уведомление N 12 от 08.02.2010 г. (л. д. 51).

Установив факт нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей и период просрочки, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика пени, установленных п. 7.2 договора, ст. 330 ГК РФ, в размере 11 344 руб. 17 коп., применив положения ст. 333 ГК РФ.

В связи с неоднократным нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей и невыполнением в добровольном порядке требования истца об освобождении арендуемого помещения, истцом заявлено требование о выселении ответчика из занимаемого подвального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Лысьва, ул. Репина, 32, которое обоснованно удовлетворено судом первой инстанции на основании ч. 4 ст. 450, ст. 622 ГК РФ, п. 6.2.2, 6.3 договора аренды от 01.09.2008 г. N 19.

Исходя из вышеизложенного, требование истца о взыскании с ответчика штрафа, предусмотренного п. 7.3 договора аренды в случае неосвобождения арендатором арендуемого помещения в установленный настоящим договором срок, правомерно удовлетворено судом первой инстанции, при этом, применив ст. 333 ГК РФ, суд снизил размер штрафа, начисленного истцом за период с 25.12.2009 г. по 30.09.2010 г., до 2 476 руб. 81 коп. (ст. 330 ГК РФ).

Изложенный в апелляционной жалобе довод ответчика о неправомерности начисления штрафа, установленного п. 7.3 договора, в связи с тем, что договор аренды в соответствии со ст. 619 ГК РФ может быть расторгнут только в судебном порядке, не принимается, поскольку основан на неправильном толковании и применении норм ч. 4 ст. 450, ст. 622 ГК РФ, противоречит п. 6.2.2, 6.3 договора аренды от 01.09.2008 г. N 19, предусматривающим право истца расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае систематического нарушения сроков внесения арендных платежей.

Судом первой инстанции правильно установлены все обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения дела, и им дана надлежащая оценка.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения Арбитражного суда Пермского края от 16.09.2010 г., предусмотренных ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Госпошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика согласно ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 16 сентября 2010 года по делу N А50-15275/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

А. Н. Лихачева

Судьи

Л.В.Дружинина Л.В.Рубцова