Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2013 г. N 13АП-20916/13

г. Санкт-Петербург

18 ноября 2013 г.

Дело N А56-34269/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 ноября 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Жиляевой Е.В., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Колокольцевой О.С.

при участии:

от заявителя: Зибрин С.В. доверенность от 11.06.2013 г.

от заинтересованного лица: Дрожжина А.А. доверенность от 21.01.2013 г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20916/2013) Общества с ограниченной ответственностью "ДЖЕТТА" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.08.2013 г. по делу N А56-34269/2013 (судья Вареникова А.О.), принятое

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ДЖЕТТА"

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области

о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации права и об обязании зарегистрировать право собственности

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ДЖЕТТА" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - Управление, регистрирующий орган) о признании недействительным решения от 29.03.2013 г. N 23/111/2012-148,149 об отказе в регистрации права и обязании устранить нарушения прав и законных интересов путем государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества: здание проходной площадью 15,7 кв.м., 1-этажное, 1961 года ввода в эксплуатацию, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Лужский р-н, Толмачевское городское поселение, г.п. Толмачево, ул. Прохорова, д.45, лит.Р и здание бытовки площадью 104,2 кв.м., 1-этажное, 1964 года ввода в эксплуатации, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Лужский р-н, Толмачевское городское поселение, г.п. Толмачево, ул. Прохорова, д.45, лит.М.

Решением суда от 19.08.2013 г. в удовлетворении заявления отказано.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой Общество просит решение от 19.08.2013 г. отменить, заявленные требования удовлетворить, полагая, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку Обществом представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации права, в том числе документ об оплате (копия платежного поручения от 12.09.2003 г. N 28), а также документы, позволяющие идентифицировать объекты, приобретенные по договору купли-продажи N 13 от 18.08.2013 г., с объектами, заявленными к регистрации.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Управления возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание проходной площадью 15,7 кв.м., 1-этажное, 1961 года ввода в эксплуатацию, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Лужский р-н, Толмачевское городское поселение, г.п. Толмачево, ул. Прохорова, д.45, лит.Р, и здание бытовки площадью 104,2 кв.м., 1-этажное, 1964 года ввода в эксплуатации, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Лужский р-н, Толмачевское городское поселение, г.п. Толмачево, ул. Прохорова, д.45, лит.М.

Управление решением от 29.03.2013 г. N 23/111/2012-148,149 отказало Обществу в регистрации права в связи с непредставлением следующих документов: заявления предыдущего правообладателя - ОАО "Запсельэлектросетьстрой" о регистрации права собственности и перехода права от названной организации к заявителю; подлинника плана приватизации; документов об оплате по договору купли-продажи; документов об одобрении крупной сделки; а также в связи с наличием разночтений в указании площадей помещений в представленных документах.

Полагая, что отказ в регистрации права незаконен и нарушает права и законные интересы Общества, последнее обратилось в арбитражный суд. В обоснование заявленных требований Общество ссылается на то, что организация - продавец (ОАО "Запсельэлектросетьстрой") ликвидирована по решению суда, в связи с чем Общество не может представить заявление от этой организации о регистрации перехода права собственности. По этой же причине Общество лишено возможности представить оригинал плана приватизации, копия которого передавалась в регистрирующий орган вместе с иными документами. Также заявитель полагает, что из представленных технических паспортов на объекты можно установить площадь спорных помещений.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации), согласно абзацу 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.

Одним из оснований отказа в государственной регистрации права послужило непредставление Обществом заявления продавца о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Поскольку Законом о регистрации не предусмотрен порядок регистрации перехода права собственности в случае ликвидации продавца, то к возникшим отношениям может быть применена аналогия закона.

В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума N 10/22) указано, что при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления Общества, исходил из того обстоятельства, что отсутствие заявления ликвидированного продавца являлось не единственным основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации права, поскольку не были представлены документы об оплате имущества, документы, подтверждающие соответствие сделки требованиям статей 45, 46 Федерального закона от 08.02.1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", в представленных на государственную регистрацию прав документах (договор купли-продажи, кадастровые и технические паспорта) действительно имеются противоречия в части указания площади объектов недвижимости, являющихся предметом по договору, на что правомерно указано регистрирующим органом.

Апелляционный суд не соглашается с выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Требования регистрирующего органа относительно предоставления документов, подтверждающих соблюдение порядка совершения крупной сделки или сделки с заинтересованностью, не основаны на законе, поскольку по указанным основаниям сделки являются оспоримыми по иску лица, указанного в законе, в связи с чем по данным основаниям указанные сделки не подлежат правовой оценке со стороны регистрирующего органа.

Договор купли-продажи N 13 от 18.08.2003 г. не оспаривался в установленном (судебном) порядке и не был признан недействительным.

Предположения регистрирующего органа о возникновении ипотеки в силу закона - статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке" ввиду непредоставления заявителем документов, подтверждающих расчеты по договору, также не могут быть положены в основание отказа в осуществлении государственной регистрации права.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 62 Постановления Пленума N 10/22, апелляционным судом проверены и установлены обстоятельства исполнения продавцом по договору купли-продажи от 18.08.2003 г. N 13 обязанности по передаче заявленного к регистрации имущества (здания проходной и здания бытовки) по акту приема-передачи от 20.08.2003 г., а также исполнение покупателем обязанности по оплате (платежное поручение N 28 от 12.09.2003 г. на сумму 204 000 руб., л.д. 20).

Представленные Обществом на регистрацию документы при их оценке в совокупности и взаимосвязи позволяют идентифицировать заявленные к регистрации объекты с объектами, приобретенными по договору купли-продажи от 18.08.2003 г. N 13.

Как следует из представленного на государственную регистрацию прав договора от 18.08.2003 г., предметом купли-продажи являются объекты недвижимости: проходная площадью 25 кв.м. и здание бытовки 145 кв.м. Объекты с указанной площадью также перечислены в акте приема-передачи имущества от 20.08.2003 г. При этом в названных документах не отражено, является ли указанная площадь площадью застройки зданий либо общей площадью помещений.

В кадастровых паспортах объектов недвижимости указано, что площадь спорных объектов составляет: проходной - 15,7 кв.м., бытовки - 104,2 кв.м. Согласно техническим паспортам площадь застройки проходной 23,2 кв.м., площадь застройки бытовки - 145,3 кв.м.

Вместе с тем из представленных на государственную регистрацию технических паспортов объектов, составленных по состоянию на 13.02.2002 г., следует, что в договоре купли-продажи указана площадь, соответствующая площади застройки, расхождения по площадям незначительные. При этом адрес (местоположение), год ввода в эксплуатацию, инвентарный номер (1-4576), указанные в технических паспортах по состоянию на 13.02.2002 г. и кадастровых паспортах от 29.08.2012 г., представленных на регистрацию, совпадают.

При таких обстоятельствах следует признать, что единственным препятствием в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (Обществу) является отсутствие ликвидированного продавца (его заявления), поскольку остальные основания отказа признаются судом необоснованными, в связи с чем заявленные Обществом требования подлежат удовлетворению, решение - отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19 августа 2013 года по делу N А56-34269/2013 отменить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области от 29.03.2013 г. N 23/111/2012-148,149 об отказе ООО "Джетта" в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества: здание проходной площадью 15,7 кв.м., 1-этажное, 1961 года ввода в эксплуатацию, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Лужский р-н, Толмачевское городское поселение, г.п. Толмачево, ул. Прохорова, д.45, лит.Р, и здание бытовки площадью 104,2 кв.м., 1-этажное, 1964 года ввода в эксплуатацию, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Лужский р-н, Толмачевское городское поселение, г.п. Толмачево, ул. Прохорова, д.45, лит.М.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области зарегистрировать право собственности ООО "Джетта" на объекты недвижимого имущества: здание проходной площадью 15,7 кв.м., 1-этажное, 1961 года ввода в эксплуатацию, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Лужский р-н, Толмачевское городское поселение, г.п. Толмачево, ул. Прохорова, д.45, лит.Р, и здание бытовки площадью 104,2 кв.м., 1-этажное, 1964 года ввода в эксплуатацию, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Лужский р-н, Толмачевское городское поселение, г.п. Толмачево, ул. Прохорова, д.45, лит.М.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

Е.В. Жиляева И.А. Серикова