Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2013 г. N 09АП-29427/13

г. Москва

13 ноября 2013 г.

Дело N А40-138220/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 06.11.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 13. 11. 2013.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С.,

судей Савенкова О.В., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Товарищества собственников жилья "Боровское 20-1" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14.06.2013 г.

по делу N А40-138220/2012, принятое судьей Беспаловой Ю.Н., по иску индивидуального предпринимателя Ручкина Сергея Вячеславовича (ОГРНИП 310774633000337) к Товариществу собственников жилья "Боровское 20-1" (ИНН 7732121655, ОГРН 1037732007477) об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями, взыскании неосновательного обогащения.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Курбасова О.Л.по доверенности от 28.09.2013 от ответчика: Гаранов А.Б. по доверенности от 01.07.2013,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Ручкин Сергей Вячеславович (далее истец) обратился в Арбитражный суд г.Москвы с исковым заявлением к товариществу собственников жилья "Боровское" (далее - ответчик) об устранении препятствий в пользовании принадлежащим ему на праве собственности нежилым помещением, площадью 14,9 кв.м., расположенным по адресу: г.Москва, Боровское шоссе, д.20 кор.1 и о взыскании 751 453.50 руб. неосновательного обогащения виде пользования помещением в период с 01.12.2010 по 01.04.2013 года, а также о взыскании 37 500 руб. судебных расходов, ссылаясь на статьи 12,209,301,1102,1105 Гражданского кодекса РФ.

Решением суда от 14.06.2013 года исковые требования удовлетворены полностью; ответчик подлежит выселению из нежилого помещения, площадью 14,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Боровское шоссе, д.20 кор.1, с ответчика в пользу истца взыскано 751 453.50 руб. неосновательного обогащения и 37500 руб. судебных расходов.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции, сославшись на положения ст.ст.209, 301, 1105 Гражданского кодекса РФ, на прекращение действия договора аренды, на то обстоятельство, что ответчик занимает помещение в отсутствие законных и договорных оснований, поскольку предыдущим собственником договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке, принял решение о выселении товарищества и обязал возместить плату за пользование объектом недвижимости, исходя из размера арендной ставки, определенной согласно Отчету об оценке рыночной стоимости ООО "Фальконэ Оценка".

Ответчик, не согласившись с решением суда, обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт и отказать в удовлетворении иска полностью, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, статьи 622 ГК РФ. По мнению заявителя, в случае не возврата или несвоевременного возврата арендатором арендодателю арендованного имущества арендодатель вправе потребовать от арендатора внесения арендной платы за все время просрочки, возмещения убытков в части не покрытых арендной платой, а также уплаты неустойки, каких-либо иных последствий указанная норма не содержит; общие нормативные положения ст.1102 и 1105 ГК РФ применению не подлежат.

Истец письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, однако его представитель в судебном заседании возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ, в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение по адресу: г. Москва, Боровское шоссе, д. 20, кор. 1, пом. XIV (1 этаж), комнаты 1-4, площадью 14,9 кв.м. принадлежит Ручкину Сергею Вячеславовичу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.06.2010 г. серии 77 АН N 181373.

Указанное помещение приобретено истцом на основании договора купли-продажи от 11.05.2010 г. N 3 у индивидуального предпринимателя Касьяновой Г.И., бывшим собственником спорного нежилого помещения.

В обоснование своих возражений ответчик ссылается на действующий, по его мнению, и не расторгнутый договор аренды от 01.09.2009 г. N 1/09-2009, заключенный с бывшим собственником ИП Касьяновой Г.И. на неопределенный срок, по условиям которого (пункт 5.1 договора) арендная плата составляла 670,50 руб. за один календарный месяц пользования арендатором указанными помещением.

По условиям сделки (пункт 9.2 договора) договор аренды заключен сторонами на неопределенный срок и может быть прекращен каждой из сторон путем направления другой стороне соответствующего уведомления за шесть месяцев до такого прекращения.

Факт направления ИП Касьяновой Г.И. товариществу собственников жилья предложения о расторжении договора в одностороннем порядке от 01.06.2010 г. подтверждается представленными почтовыми уведомлениями и не опровергается ответчиком.

Поскольку договор аренды, заключенный ответчиком с прежним собственником, прекращен, однако помещение арендатор не освободил и продолжал им пользоваться, не внося платы за пользование имуществом, полагая, что ответчик в спорный период декабрь 2010 - апрель 2013 года неосновательно сберег за счет истца денежные средства в виде платы за пользование, последний и обратился в арбитражный суд с настоящим иском об устранении препятствий в пользовании помещением и о взыскании неосновательного обогащения и судебных расходов.

Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, пояснений, оценив по правилам, предусмотренным ст.71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия считает, что в части взыскания с ответчика неосновательного обогащения в размере 751 453.50 руб. в виде платы за пользование объектом недвижимости, определенной на основании применения ст.ст.1102, 1105 ГК РФ, решение суда подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права ( п.4 ч.1 ст.270 АПК РФ) по следующим основаниям.

По смыслу пунктов 1,2 ст.407, п.3 ст.450 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается в случаях, предусмотренных законом или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора, договор считается расторгнутым или измененным.

По смыслу п.2 ст.610 ГК РФ если договор заключен на неопределенный срок, то в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества, если иной срок не установлен законом или договором.

Факт направления и вручения арендатору уведомления от 01.06.2010 года о прекращении договора аренды от 01.09.2009 г. N 1/09-2009 последним не оспаривается и подтвержден документально (т.1,л.д.73-74).

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что упомянутое уведомление являлось только предложением расторгнуть договор по смыслу пункта 2 ст.452 ГК РФ, несостоятельны, поскольку из текста уведомления явно следует требование собственника освободить занимаемое помещение в срок до 01.07.2010 года.

При этом, при толковании содержания уведомления по правилам ст.431 ГК РФ судебной коллегией принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства и поведение сторон, а именно, обстоятельства отчуждения ИП Касьяновой Г.И. указанного объекта недвижимости, отсутствие в договоре купли-продажи от 11.05.2010 г. N 3 каких-либо сведений об обременении нежилого помещения правами аренды, а также неопределенный срок, на который был договор аренды заключен.

При таких условиях суд первой инстанции в силу упомянутых законодательных норм суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что прежний собственник, ИП Касьянова Г.И., правомерно отказался от исполнения договора аренды в одностороннем порядке 01.06.2010, и договор аренды, исходя и его условий (пункт 9.2 договора) считается прекращенным с 01.12.2010 года.

Поскольку на момент судебного разбирательства - июнь 2013 года ответчик занимает спорное нежилое помещение в отсутствие законных и договорных оснований, а истец, являясь собственником, в силу ст.301 ГК РФ вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, суд первой инстанции обоснованно принял решение о выселении товарищества собственников жилья.

Что касается размера платы за пользование нежилым помещением в период с 01.12.2010 по 01.04.2013 года, исходя из рыночной стоимости объекта оценки, которая согласно отчету оценщика составляет на июнь 2011 года - 20500 руб., на февраль 2012 года - 22900 руб., то в указанной части решение суда подлежит отмене, поскольку на момент приобретения истцом права собственности ответчик продолжал пользоваться спорным помещением, и отношения по фактическому пользованию объектом аренды ни прежним собственником, ни новым прекращены не были. Факт использования подтверждается актом осмотра от 26.11.2010 года (т.1, л.д.30).

Судебная коллегия соглашается с правовой позицией ответчика, что в рассматриваемой ситуации подлежат применению нормы ст.622 ГК РФ.

По смыслу указанной нормы. если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки; в случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Указанная правовая позиция согласуется с разъяснениями, данными в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса российской Федерации о договоре аренды".

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст.310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст.ст.1102, 1105 Кодекса не имеется.

Вопреки требованиям ч.1 ст.65 АПК РФ, несмотря на предложение суда в определении от 01.10.2013 года, истец письменные пояснения о наличия в спорный период реальных предложений контрагентов по аренде спорного помещения по рыночной цене (проектов договоров, предложений, оферт и т.п.), заявленной им в иске, в суд не представил, мер по своевременному принудительному выселению ТСЖ из занимаемого им помещения, принадлежащего ему на праве собственности с июня 2010 года, не предпринял, в связи с чем не доказал право требовать плату за пользование помещением в заявленном размере.

При таких условиях с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 18 744 руб. платы за фактическое пользование за период с 01.12.2010 по 01.04.2013 года, исходя из размера арендной платы, установленной в договоре аренды от 01.09.2009 г. N 1/09-2009 - 670,50 руб. за один календарный месяц пользования арендатором указанными помещением.

В остальной части решение суда законно и обоснованно, доводов, опровергающих разумные пределы судебных расходов, взысканных судом первой инстанции по правилам ст.110 АПК РФ, апелляционная жалоба не содержит,

При таких условиях апелляционная жалоба ответчика подлежит частичному удовлетворению.

По правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ, поскольку иск удовлетворен частично, расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266-269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14.06.2013 г. по делу N А40-138220/2012 в части взыскания с ТСЖ "Боровское 20-1" 751 453,50 руб. неосновательного обогащения и 18 029,06 руб. расходов по уплате госпошлины отменить.

Взыскать с товарищества собственников жилья "Боровское 20-1" (ИНН 7732121655, ОГРН 1037732007477) в пользу индивидуального предпринимателя Ручкина Сергея Вячеславовича (ОГРНИП 310774633000337) 18 744 руб. платы за фактическое пользование и 4 360,58 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску.

В остальной части во взыскании неосновательного обогащения отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ручкина Сергея Вячеславовича (ОГРНИП 310774633000337) в доход федерального бюджета 4499,18 руб. государственной пошлины по иску.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ручкина Сергея Вячеславовича (ОГРНИП 310774633000337) в пользу товарищества собственников жилья "Боровское 20-1" (ИНН 7732121655, ОГРН 1037732007477) 2000 (две тысячи) руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

О.В. Савенков Т.Ю. Левина