Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2013 г. N 15АП-17452/13

город Ростов-на-Дону

20 ноября 2013 г.

дело N А32-40534/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Клята Е.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: представитель Круглова И.С., паспорт, доверенность N 20 от 01.11.2013

от третьего лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

администрации муниципального образования г. Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 22.08.2013 по делу N А32-40534/2012 (судья Нигоев Р.А.)

по иску администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)

к ответчику закрытому акционерному обществу "Дорожно-строительное управление-7" (ИНН 2329014177, ОГРН 1022303587261)

при участии третьего лица Управления Росреестра по Краснодарскому краю

о взыскании задолженности

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "Дорожно-строительное управление-7" (далее - общество, ответчик) о взыскании 1852043 рубля 08 копеек задолженности по арендной плате за период с 10.01.2012 по 30.09.2012 и 48615 рублей 58 копеек пени за период с 11.04.2012 по 02.10.2012.

Определением суда от 13.05.2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Краснодарскому краю (далее - третье лицо).

Решением от 22.08.2013 в удовлетворении иска отказано. Мотивируя решение, суд первой инстанции указал, что только после регистрации дополнительных соглашений, изменяющих механизм (порядок) расчета арендной платы, арендодатель вправе был применить новый порядок расчета арендной платы по договору. До регистрации указанных дополнительных соглашений к договору, арендодатель обязан рассчитывать арендную плату в порядке, установленном договором аренды в действующей редакции.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 22.08.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы заявитель указывает, что за земельный участок для строительства мазутного хозяйства КРЭС-2 с 01.04.2011 Постановлением Правительства РФ N 50 от 27.01.2011 утверждена ставка в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка; таким образом, арендная плата по договору должна рассчитываться по формуле: 293012489,0 (кадастровая стоимость) х 1.5 % = 4395201,34 руб./год; приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756 "Об утверждении результатов определения кадастровой земельных участков из земель населённых пунктов Краснодарского края" с 01.01.2012 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края, указанный нормативный акт опубликован в газете "Кубанские новости" от 24.11.2011 N 205 (вступает в силу с 01.01.2012). Таким образом, по мнению заявителя апелляционной жалобы, сумма годовой арендной платы по договору подлежит изменению с 01.01.2012: 500251147,20 (кадастровая стоимость) х 1,5 % = 7503767,21 руб./год. Заявитель жалобы просит учитывать, что согласно пункту 3 Постановления N 50 установлен переходный период 2011-2013 годов, в соответствии с которым изменение размера годовой арендной платы (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30% на очередной год. В связи с чем с 01.01.2012 сумма арендной платы по договору увеличилась на 30 % и составила 4395202,34 + 30% = 5713763,04 руб./год. Согласно решению от 19.06.2012 Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140001:164 площадью 53135 кв.м установлена в размере его рыночной стоимости - 217370000,0 руб. Как указывает заявитель жалобы, в рамках действующего законодательства перерасчет размера арендной платы за землю возможен только с даты внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости, в связи с чем расчёт арендной платы с 04.07.2012 производится следующим образом: 217370000,0 (кадастровая стоимость) х 1,5 % = 3260550,0 руб./год. Учитывая пункт 3 Постановления N 50, размер годовой арендной платы уменьшился на 30 % и составил 5713763,04 - 30% = 3999634,13 руб./год. Как указывает заявитель, подписав приложение к договору аренды N 4300015983 от 16.12.2009, ответчик согласовал изменение методики расчета арендной платы, в связи с чем, администрация не в одностороннем порядке изменила методику расчета арендной платы, а по обоюдному согласованию с арендатором. Принятие обжалуемого судебного акта не позволяет надлежащим образом обеспечить соблюдение интересов как администрации, так и неопределенного круга - жителей муниципального образования город Краснодар, нуждающихся в оказании образовательных, медицинских и иных услуг, предоставляемых исключительно при условии их финансирования за счет местного бюджета.

В связи с назначением судьи Кузнецова С.А. Указом Президента Российской Федерации от 28.10.2013 N 805 судьей Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда распоряжением председателя судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений от 30.10.2013, настоящее дело перераспределено судье Величко М.Г.

В судебное заседание истец (заявитель жалобы) и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца и третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав пояснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с постановлением администрации МО г. Краснодар от 15.12.2009 N 4818, между администрацией МО г. Краснодар (арендодатель) и ОАО "Краснодартеплосеть" (арендатор) 16.12.2009 года подписан договор аренды земельного участка N 4300015983 (л/с 119430000014709), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 53 138 кв. м, расположенный в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара по ул. Тополинной, 5, кадастровый N 23:43:0140001:164, для строительства мазутного хозяйства КРЭС-2 (4.1. Базы материально-технического снабжения, оптово-розничной торговли, склады, тарники, лесоторговые базы).

Согласно п. 2.1.-2.2. договора, базовая ставка арендной платы- 39 руб. /кв. м.

Коэффициент целевого использования- 3

Коэффициент зональной дифференциации- 0,68

Коэффициент инфляции-1

Коэффициент прочее-1

Сумма ежегодной арендной платы за участок составляет 4227420 рублей 60 копеек.

В соответствии с п. 2.3. договора, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора и в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты РФ, Краснодарского края, МО г. Краснодар не более одного раза в год. Изменение арендной платы осуществляется без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в Договор. Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора через средства массовой информации. Уведомление может быть сделано арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц и является обязательным для арендатора. Изменения, касающиеся арендной платы за пользование земельным участком, вступают в силу с даты, указанной в соответствующем нормативном правовом акте, в случае, если такая дата не будет определена с момента вступления нормативного правового акта в законную силу.

Согласно п. 2.4. договора, арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка (с 15.12.2009 по 15.12.2019) за каждый день фактического использования или владения и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежемесячно, не позднее 10 числа начала каждого месяца. Первый платеж вносится не позднее 10 календарных дней с момента государственной регистрации договора.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 0,1% за каждый день просрочки.

Договор аренды земельного участка от 16.12.2009 N 4300015983 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Судом установлено, что ОАО "Краснодартеплосеть" (арендатор) переуступило ЗАО "Дорожно-строительное управление-7" (новый арендатор) все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 16.12.2009 N 4300015983 в соответствии с договором от 01.10.2010 переуступки права аренды земельного участка N 4300015983 от 16.12.2009.

Договор от 01.10.2010 переуступки права аренды земельного участка N 4300015983 от 16.12.2009 зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с несвоевременной оплатой ответчиком арендных платежей по договору аренды, за период с 10.01.2012 по 30.09.2012 образовалась задолженность в размере 1 852 043 рубля (расчет по арендной плате).

На сумму основной задолженности истцом начислена пеня. За период с 11.04.2012 по 02.10.2012, размер пени составил 48 615 рублей 58 копеек.

Истец направлял ответчику претензию от 13.04.2012 с просьбой о погашении образовавшейся задолженности. Задолженность по арендной плате и пене погашена ответчиком не была, что явилось основанием для обращения истца в суд.

Принимая решение, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Из расчета истца следует, что расчет произведен на основании постановления главы администрации Краснодарского края от 19.03.2007 N 194 "О внесении изменений в постановление главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края", постановления главы МО г. Краснодар от 15.09.2005 N 1479 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной и муниципальной собственности на территории МО г. Краснодар", постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края".

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", опубликованным 17.02.2011 года, изменен порядок (методика) расчета арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность, на которые не разграничена. При этом п. 2 указанного постановления рекомендовано органам местного самоуправления МО Краснодарского края не позднее 01.03.2011 года привести в соответствие с данным постановлением нормативные акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.

Указанный нормативный акт регулирует вопросы аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, изменяет порядок (методику) расчета арендной платы за землю, что является основанием для изменения существенного условия договора аренды, так как изменение методики расчета на иную, возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ, то есть путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды.

Таким образом, арендодатель во исполнение постановления от 27.01.2011 N 50 обязан был не позднее 01.03.2011 года внести в договоры аренды соответствующие изменения в части изменения в установленном законом порядке в Управлении Росреестра.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что только после регистрации дополнительных соглашений, изменяющих механизм (порядок) расчета арендной платы, арендодатель вправе был применить новый порядок расчета арендной платы по договору. До регистрации указанных дополнительных соглашений к договору, арендодатель обязан рассчитывать арендную плату в порядке, установленном договором аренды в действующей редакции.

Аналогичная позиция указана в определении ВАС от 09.03.2010 N ВАС-2249/10.

Как установлено судом, дополнительное соглашение, изменяющее механизм (порядок) расчета арендной платы к договору аренды от 16.12.2009 N 4300015983 в срок до 01.03.2011 года заключено не было, в связи с чем, до внесения соответствующих изменений в договор в порядке, установленном действующим законодательство РФ, расчет арендной платы должен осуществляться в порядке, установленном договором аренды из расчета, что сумма ежегодной арендной платы за участок составляет 4227420 рублей 60 копеек.

Кроме того, 01.04.2011 года вместо применения при расчете арендной платы, указанного в п. 2.3. договора коэффициента инфляции, арендодатель в нарушение условий договора и действующего законодательства, произвел расчет арендной платы в процентном соотношении от кадастровой стоимости земельного участка в сумме 293013489 рублей, указанной в кадастровом паспорте земельного участка от 27.03.2009, установив арендную плату в размере 4395202 рубля 34 копейки в год.

Таким образом, арендодатель нарушил условие договора о порядке расчета размера арендной платы, а также порядок внесения изменений в договор аренды, установленный п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ и разделом 8 договора.

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края" была утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N 23:43:0140001:164 в размере 500251147 рублей 20 копеек, установленная на 01.01.2011 и примененная в приложении к договору аренды со ссылкой на п. 2.4. "Правил определения размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена" при пересчете арендной платы с 01.01.2012.

Вместе с тем, согласно ст. 24.20. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, расчет арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной Приказом Департамента от 22.11.2011 N 1756 мог осуществляться только с момента внесения сведений о данной кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости, а также после внесения дополнительным соглашением в договор аренды соответствующих изменений в части изменения порядка расчета арендной платы, и регистрации дополнительных соглашений в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.

До совершения указанных действий, арендная плата могла применяться только в размере, установленном договором аренды.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.

Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые согласно ст. 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2013 по делу N А32-40534/2012 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова И.В. Пономарева