Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 ноября 2013 г. N 13АП-20226/13

г. Санкт-Петербург

22 ноября 2013 г.

Дело N А21-1784/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Сериковой И.А., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Назарян К.Р.

при участии:

от истца: Тихонова А.С., доверенность от 22.04.2013,

от ответчиков: извещены, не явились,

от 3-го лица: извещён, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20226/2013) ИП Хидиряна В.Р. на решение Арбитражного суда Калининградской области от 30.07.2013 по делу N А21-1784/2013 (судья Шанько О.А.), принятое

по иску ИП Хидиряна В.Р.

к 1. ОАО "Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов", 2. Управлению Росреестра по Калининградской области, 3. ФГБУ "ФКП Росреестра"

третье лицо: Арбитражный управляющий Сергейчук С.С.

о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок,

по встречному иску ОАО "ОКОС"

к ИП Хидиряну В.Р. о признании сделки недействительной,

установил:

Индивидуальный предприниматель Хидирян Владимир Рудикович (далее - Предприниматель (ОГРНИП 309391410400020, ИНН 391900810326) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к открытому акционерному обществу "Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов" (далее - Общество; ОГРН 1053915512122, ИНН 3917023886), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление Росреестра; (ОРГН 1043902855446, ИНН 3906131304) об обязании ОАО "Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов" передать недвижимое имущество - земельный участок, площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером 39:05:040601:115 и подписать акт приема-передачи земельного участка к договору купли-продажи от 07.02.2011; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером 39:05:040601:115.

Определением суда от 13.06.2013 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра").

С учётом заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений Предприниматель просит обязать ФГБУ "ФКП Росреестра" восстановить на кадастровом учете аннулированные ранее земельные участки с кадастровыми номерами: 39:05:040601:115, 39:05:040601:116, 39:05:000000:588, расположенные по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский р-н, п. Заостровье, в соответствии с ранее предоставленными для кадастрового учета сведениями; обязать ОАО "Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов" передать недвижимое имущество - земельный участок, площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером 39:05:040601:115, расположенный по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский р-н, п. Заостровье, и подписать акт приема передачи указанного земельного участка к договору купли - продажи от 07.02.2011; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером 39:05:040601:115, расположенный по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский р-н, п. Заостровье; взыскать с ОАО "Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов" штраф в размере 30 000 руб.

Определением суда от 19.06.2013 принято к рассмотрению встречное исковое заявление ОАО "Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов" к ИП Хидиряну В.Р. о признании недействительным договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (земельного участка) от 07.02.2011, заключенного между ОАО "Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов" и ИП Хидиряном В.Р.

Определением суда от 04.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен арбитражный управляющий Сергейчук Сергей Степанович.

Решением от 30.07.2013 г. суд оставил без удовлетворения иск индивидуального предпринимателя Хидиряна Владимира Рудиковича. Признал недействительным договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (земельного участка) от 07.02.2011, заключенный между открытым акционерным обществом "Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов" и индивидуальным предпринимателем Хидиряном Владимиром Рудиковичем.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. По мнению подателя жалобы, к участию в деле в качестве третьего лица надлежало привлечь Администрацию Зеленоградского района Калининградской области, поскольку на момент заключения договора купли-продажи склада продавцом, а также собственником склада и собственником земельного участка являлась Администрация. Также податель жалобы ссылается на нерассмотрение судом первой инстанции первоначальных исковых требований по существу.

От Арбитражного управляющего Сергейчука С.С. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено согласие с доводом апелляционной жалобы.

ОАО "Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Предпринимателя поддержала доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Калининградской области от 06.10.2009 по делу N А21-3865/2009 за Хидиряном В.Р. зарегистрировано право собственности на двухэтажный склад N 2 общей площадью 239,9 кв. м с кадастровым номером 39-39-03/307/2008-873, расположенный по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский р-н, п. Заостровье (свидетельство о государственной регистрации права от 11.01.2010 серии 39-АА N 777631). Данный объект приобретен истцом по договору купли-продажи от 08.10.2007, заключенному с конкурсным управляющим государственного предприятия "Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов" (далее - Предприятие), ликвидированного 19.11.2007 в связи с завершением конкурсного производства.

Как следует из пояснений истца, во исполнение требований действующего законодательства о следовании земельного участка судьбе объекта недвижимого имущества (ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации) под зданием склада был сформирован земельный участок площадью 3 000 кв.м. с кадастровым номером 39:05:040601:115. Указанный участок был образован путем выделения из земельного участка площадью 150 000 кв. м с кадастровым номером 39:05:000000:92, относящегося к землям промышленности, энергетики, транспорта и землям иного специального назначения с разрешенным использованием - под очистными сооружениями - и принадлежащего ОАО "Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов" на основании договора купли-продажи от 24.05.2006 N 48/2006, заключенного с администрацией муниципального образования "Зеленоградский район" Калининградской области. Право собственности Общества на земельный участок зарегистрировано 13.11.2007, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 13.11.2007 серии 39-АА N 532257.

ИП Хидирян В.Р. и ОАО "Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов" в лице внешнего управляющего Сергейчука С.С. подписали договор от 07.02.2011 купли-продажи будущей недвижимой вещи - спорного земельного участка по цене 1000 руб., подлежащей уплате в течение трех дней после передачи земельного участка и подписания передаточного акта.

В соответствии с п. 6 указанного договора ОАО "Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов" обязано передать Хидиряну В.Р. земельный участок не позднее 45 дней с момента заключения договора.

Если земельный участок в установленный срок не будет передан Продавцом, помимо возмещения убытков, указанных в п.7 договора, он должен будет уплатить Покупателю штраф в 30-кратном размере от общей цены земельного участка, указанной в п.2 договора, в течение трех банковских дней с момента истечения срока, указанного в п.6 настоящего договора (п.8 договора).

19.12.2012 истец направил в адрес ответчика письмо с просьбой подписать акт от 13.12.2012 приема-передачи земельного участка, а также сообщить время совершения сделки в отношении спорного земельного участка.

Поскольку ОАО "Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов" оставило данное письмо без ответа, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что спорный земельный участок был снят с кадастрового учета. Указанное обстоятельство послужило основанием для уточнения Предпринимателем исковых требований.

ИП Хидирян В.Р. просит возложить на ФГБУ "ФКП Росреестра" обязанность восстановить из архива в государственном кадастре недвижимости сведения об объекте недвижимости - земельном участке с кадастровым номером 39:05:040601:115, площадью 3000 кв.м., расположенном по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п. Заостровье, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности земли иного специального назначения; обязать ОАО "Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов" передать недвижимое имущество - земельный участок, площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером 39:05:040601:115 и подписать акт приема-передачи указанного земельного участка к договору купли-продажи от 07.02.2011; вынести решение о государственной регистрации перехода к Хидиряну В.Р. права собственности на земельный участок в границах земельного участка с кадастровым номером 39:05:040601:115, общей площадью 3000 кв.м.; взыскать с ОАО "Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов" штраф в размере 30 000 руб. за нарушение условий договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (земельного участка) от 07.02.2011.

Против удовлетворения встречного искового заявления ИП Хидирян В.Р. возражал, в том числе и в связи с пропуском срока исковой давности.

Общество "Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов" оспариваемый договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (земельного участка) от 07.02.2011 считает ничтожным, в связи с тем, что сделка была заключена в нарушение требований ст. 111 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), п.3 ст. 87 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, сделал вывод о том, что встречный иск ОАО "Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов" является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Аналогичная норма содержится в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод подателя жалобы о том, что Администрация Зеленоградского района Калининградской области на момент заключения договора купли-продажи склада являлась продавцом и собственником склада и земельного участка противоречит установленным обстоятельствам, поскольку из материалов дела следует, что в процессе конкурсного производства 08.10.2007 между ГП "ОКОС" в лице конкурсного управляющего Сергейчука С.С., как продавцом, и Хидиряном В.Р., как покупателем, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель приобретает в собственность здание склада. В договоре указано, что здание склада принадлежит продавцу на праве хозяйственного ведения. Указанные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Калининградской области от 06.10.2009 по делу А21-3865/2009.

Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа в постановлении от 09.04.2012 по делу А21-2474/2011 указано, что поскольку в данном случае Предприятие, у которого ИП Хидирян В.Р. приобрел здание, не являлось собственником земельного участка, к покупателю одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости не могло перейти право собственности на земельный участок, занятый этой недвижимостью.

В статье 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьёй 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Со стороны Продавца спорный договор был подписан внешним управляющим Сергейчуком С.С., в виду того, что с 28.09.2009 по 06.04.2011 ОАО "ОКОС" находилось в процедуре банкротства - внешнее управление.

Согласно пункту 1 статьи 99 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) внешний управляющий имеет право распоряжаться имуществом должника в соответствии с планом внешнего управления с ограничениями, предусмотренными настоящим Федеральным законом.

Положениями статьи 111 Закона о банкротстве предусмотрено, что внешний управляющий вправе приступить к продаже части имущества должника, в случаях предусмотренных планом внешнего управления, после проведения инвентаризации, а также оценки имущества должника, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом. Недвижимое имущество подлежит продаже на торгах, проводимых в электронной форме.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что торги по продаже спорного земельного участка были проведены внешним управляющим ОАО "Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов".

Из представленного в материалы дела плана внешнего управления ОАО "Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов" усматривается, что в качестве мер по восстановлению платежеспособности Общества продажа имущества не числится, инвентаризация земельного участка и оценка не проводились, кредиторы о совершении сделки купли-продажи земельного участка не были поставлены в известность.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о ничтожности сделки - договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (земельного участка) от 07.02.2011.

Ничтожность договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (земельного участка) от 07.02.2011 не лишает Предпринимателя как собственника склада установленных статьёй 35 Земельного Кодекса Российской Федерации прав.

Согласно пункту 1 указанной статьи при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Довод подателя жалобы о нерассмотрении судом первой инстанции первоначальных исковых требований по существу отклоняется апелляционным судом, так как в силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку оспариваемый Обществом договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (земельного участка) от 07.02.2011 является ничтожным, исковые требования ИП Хидирян В.Р., основанные на действительности договора от 07.02.2011 не подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 30.07.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

И.А. Серикова О.Р. Старовойтова