Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 апреля 2008 г. N КГ-А40/1461-08 Отказывая в иске о расторжении договора аренды и выселении ответчика из нежилых помещений, суд исходил из отсутствия существенных нарушений условий договора со стороны ответчика и задолженности по арендным платежам в спорный период (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 14 апреля 2008 г. N КГ-А40/1461-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 7 апреля 2008 г.

Территориальное управление Росимущества по г. Москве (далее по тексту - Росимущество или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Арт-Профи-А" (далее - ООО "Арт-Профи-А" или ответчик) о расторжении договора аренды от 10.10.2002 N 01-30/857 (далее - Договор), выселении ответчика из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Школьная, д. 12, общей площадью 256,3 кв.м., а также о взыскании с ответчика в пользу истца, с учетом уточнения исковых требований, задолженности по арендной плате в размере 2 310 463 рублей 11 копеек и пени за просрочку оплаты в сумме 16 007 310 рублей 45 копеек, а всего - 18 317 773 рублей 56 копеек.

Судом первой инстанции к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Федеральное государственное унитарное предприятие "Центрреставрация" (далее - ФГУПК "Центрреставрация) и Управление Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по ЦФО (далее - Управление).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2007 года в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суд первой инстанции установил, что согласно условиям Договора и дополнительного соглашения к нему от 10.10.2002 N 01-30/858 (далее - Соглашение), заключенных между истцом (арендодатель), ответчиком (арендатор) и Министерством имущественных отношений Российской Федерации (далее - Министерство), выступающим от имени собственника арендуемых помещений и выгодоприобретателя по Договору, ответчику были сданы в аренду нежилые помещения, расположенные по указанному выше адресу.

Судом первой инстанции также установлено, что в обоснование исковых требований Росимущество ссылалось на то, что ответчик в нарушение условий спорного договора произвел перепланировку арендуемых им помещений без письменного согласия истца и Министерства, что ООО "Арт-Профи-А" не исполнило надлежащим образом свои обязательства по Договору по своевременному перечислению арендной платы за пользование спорными помещениями, в результате чего, по мнению Росимущества, у ответчика по состоянию на 11.07.2007 образовалась задолженность перед истцом в указанном выше размере.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части расторжения Договора и выселении ответчика из арендуемых им помещений, суд первой инстанции указал, что в соответствии с материалами дела ответчиком не были допущены существенные нарушения условий Договора. При этом суд признал необоснованными требования истца в части взыскания с ответчика суммы задолженности и договорной неустойки, поскольку согласно представленных в материалы дела платежных поручений за ответчиком задолженность по арендным платежам в спорный период не числилась, при том, что, как указал суд первой инстанции, Росимуществом при расчете арендной платы за названный период была необоснованно применена ставка арендной платы в размере 2 313,7 у.е, поскольку она не соответствовала условиям Договора, предусматривающим уменьшение суммы арендной платы за время проведения капитального ремонта. При принятии решения суд первой инстанции руководствовался статьями 8, 11, 12, 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно проверив правомерность и обоснованность заявленных исковых требований по доводам апелляционной жалобы истца, частично не согласился с выводами суда первой инстанции, отменив своим постановлением от 30.11.2007 решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований Росимущества о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате. Суд апелляционной инстанции взыскал с ответчика в пользу истца 2 310 463 рубля 11 копеек долга по арендной плате. В остальной части указанное решение было оставлено без изменения.

При этом арбитражный апелляционный суд исходил из того, что уменьшение размера арендной платы было обусловлено согласованием в установленном Договором порядке проведения капитального ремонта спорных помещений, что согласование о сроках и порядке проведения работ по капитальному ремонту объекта аренды между истцом и ответчиком достигнуто не было и поэтому у ответчика право на уменьшение арендных платежей не возникло.

Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции от 18.07.2007 и постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2007, Росимущество обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит арбитражный суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменить полностью, а постановление арбитражного апелляционного суда отменить в части отказа в иске о расторжении Договора и выселении ответчика из занимаемых им помещений, удовлетворив исковые требования в указанной части.

Заявитель жалобы полагает, что выводы судов, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, ссылаясь на то, что суды при принятии обжалуемых решения и постановления необоснованно указали на то, что ответчик направлял в адрес истца обращение с просьбой согласовать проектную документацию по перепланировке объекта аренды, поскольку, по мнению истца, направленная истцу проектно-сметная документация по капитальному ремонту нежилых помещений не соответствовала требованиям законодательства Российской Федерации.

Также истец в своей жалобе указывает на то, что судами неправильно применены статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми допускается досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя по основаниям, содержащимся в самом договоре.

В отзыве на кассационную жалобу истца, ФГУПК "Центрреставрация" просит суд кассационной инстанции удовлетворить жалобу Росимущества, приводя в отзыве доводы, аналогичные доводам, содержащимся в жалобе истца.

ООО "Арт-Профи-А" и Управление отзывы на кассационную жалобу Росимущества, составленные в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Московского округа не представили.

В заседании суда кассационной инстанции представители истца и третьих лиц поддержали рассматриваемую кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, представитель ответчика возражала против удовлетворения жалобы Росимущества, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления, арбитражный суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

В соответствии с положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 65 Арбитражного кодекса процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, на истце лежала обязанность по доказыванию факта существенного нарушения ответчиком условий Договора.

Вместе с тем, при принятии обжалуемых судебных актов суды установили, что проектная документация, графики капитального ремонта, сметы на производство ремонтно-реставрационных работ и разрешения на производство работ были согласованы ответчиком в соответствии с пунктом 3.1 Договора с арендодателем - ФГУПК "Центрреставрация" и представлены на утверждение истцу, который не сообщил ответчику об отказе в согласовании или необходимости предоставления дополнительных документов и не предпринял мер к приостановлению ремонтных работ, что ответчик неоднократно обращался к истцу по вопросам согласования указанных работ и зачета неотделимых улучшений, однако данные обращения были оставлены истцом без внимания.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что ответчик действовал добросовестно, что истцу было известно о проведении работ по капитальному ремонту спорных помещений, однако последним не были предприняты меры, направленные на приостановление указанных работ, при том, что в материалы дела не представлены достоверные и неоспоримые доказательства, свидетельствующие о том, что указанными работами истцу был причинен существенный ущерб.

Довод кассационной жалобы о неправильном применении судами норм материального права отклоняется кассационной инстанцией, поскольку судами обоснованно установлено, что само по себе предоставленное Министерству право требовать расторжения спорного договора ввиду отсутствия согласования на проведение капитального ремонта помещений не может служить основанием для расторжения Договора при изложенных выше обстоятельствах.

Другие доводы кассационной жалобы истца направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статье 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем они подлежат отклонению как несостоятельные и необоснованные.

Принимая во внимание вышеизложенное, кассационная инстанция считает, что обжалуемые решение и постановление являются законными и обоснованными и не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены, в связи с чем кассационная жалоба Росимущества не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 284-287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 18.07.2007 Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 30.11.2007 Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-9361/07-59-77 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.