Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2013 г. N 15АП-2/13

город Ростов-на-Дону

18 ноября 2013 г.

дело N А53-20636/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,

при участии:

от истца - представителя Стрельцова Е.М. (доверенность от 10.01.2013),

от ответчиков:

от ДИЗО г. Ростова-на-Дону - представителя Ливадновой В.В. (доверенность от23.08.2013),

от Ибрагимова Б.А. - представителя Приваловой Т.В. (доверенность от 26.06.2012, паспорт),

от администрации г. Ростова-на-Дону - представителя Маныча Н.В. (доверенность от 12.03.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, индивидуального предпринимателя Ибрагимова Багадура Агаяровича

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 06 декабря 2012 года по делу N А53-20636/2012

по иску и.о. прокурора Ростовской области

к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, индивидуальному предпринимателю Ибрагимову Б.А. Муниципальному учреждению "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону"

при участии третьих лиц - Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,

о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка,

принятое судьей Андриановой Ю.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

прокурор Ростовской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, индивидуальному предпринимателю Ибрагимову Багадуру Агаяровичу (далее - предприниматель), муниципальному учреждению "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (далее - фонд имущества) о признании недействительным (ничтожным) договора от 13.07.2011 N 18951 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041306:34 площадью 3050 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная, 7а, заключенного фондом имущества и предпринимателем; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата предпринимателем департаменту земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041306:34 площадью 3050 кв.м., расположенного по ул. Левобережная, 7 в г. Ростове-на-Дону.

Исковые требования мотивированы следующим. На основании протокола торгов от 05.06.2003 33/122-3 между департаментом и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка площадью 1134 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0041306:7 по адресу: г. Ростов-на-Дону, Левый берег Дона, для использования в целях строительства кафе. Департамент в 2009 году выдал предпринимателю разрешение на строительство развлекательного комплекса на указанном земельном участке. На основании решения арбитражного суда в 2012 году за предпринимателем зарегистрировано право собственности на развлекательный комплекс - ресторан. Между департаментом и предпринимателем заключен договор аренды от 23.12.2004 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041306:8 площадью 1686 кв.м. для использования в целях эксплуатации кафе и гостевой автопарковки, договор впоследствии расторгнут в 2008 году в связи с приобретением предпринимателем земельного участка в собственность. Предпринимателем по договору купли-продажи в 2001 году оформлено право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041306:34 площадью 3050 кв.м., а не на участок с кадастровым номером 61:44:0041306:9 площадью 1134 кв.м. При предоставлении земельного участка не были соблюдены требования земельного законодательства об образовании земельных участков путем их объединения. Предоставление земельных участков должно было проходить по результатам торгов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация города Ростова-на-Дону, муниципальное учреждение "Департамент архитектуры и градостроительства", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Определением от 31.10.2012 администрация города Ростова-на-Дону исключена из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена к участию в деле в качестве уполномоченного органа, действующего от имени публично-правового образования город Ростов-на-Дону.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.12.2012 исковые требования удовлетворены частично, признан недействительным заключенный между фондом имущества и предпринимателем договор купли-продажи от 13.07.2011 N 18951 земельного участка общей площадью 3050 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0041306:34, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная, 7а. В остальной части требований отказано.

Как установлено судом, для эксплуатации принадлежащего предпринимателю здания необходим земельный участок площадью 633,3 кв.м., в непосредственной близости от здания ресторана имеются строения гаража на 2 бокса, для эксплуатации которых требуется площадь 541,2 кв.м., сооружение летней площадки. Легализация данных строений в качестве объектов недвижимости отсутствует, на момент приватизации земельного участка данные строения на этом участке отсутствовали. Земельный участок предоставлен площадью, значительно превышающей площадь земельного участка, которая могла быть предоставлена собственнику строения в целях его эксплуатации. В материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие идентифицировать излишне предоставленную площадь участка для ее исключения, в связи с чем сделка приватизации признается недействительной полностью. Участок предоставлялся предпринимателю по договору аренды, в связи с чем требование о реституции не подлежит удовлетворению.

Предприниматель обжаловал решение в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить в части удовлетворения исковых требований, в соответствующей части принять новый судебный акт об отказе в иске.

Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Отсутствуют доказательства нарушения прав муниципального образования оспариваемой сделкой. Сведения о координатах характерных точек границ участка с кадастровым номером 61:44:0041306:7 внесены в реестр земель без определения местоположения границ участка на местности и имели справочный характер. Оспариваемый договор полностью соответствует законодательству, исполнен сторонами, переход права собственности зарегистрирован. Считает, что сделка могла быть признана судом недействительной в части излишне предоставленного земельного участка. Экспертное заключение предприниматель считает неправильным, поскольку развлекательный комплекс предполагает размещение не только ресторана, но и организацию парковочных мест, мест отдыха и т.д. Заявлено ходатайство о назначении дополнительной экспертизы с целью установления обоснованности площади предоставленного ответчику спорного земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости площадью 751,6 кв.м. - развлекательного комплекса ресторана. Ходатайствует о назначении землеустроительной экспертизы для подготовки описания местоположения границ участка в связи с исключением из него части, излишне предоставленной.

Департамент также обжаловал решение суда в порядке главы 34 АПК РФ, просил решение суда отменить, ссылаясь на то обстоятельство, что площадь спорного участка определена согласно письмо департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 12.04.2011 N ДА-01-20/8326 по фактическому землепользованию.

В отзыве на жалобы прокурор просил решение суда оставить без изменения, указал на его законность и обоснованность

Определением от 10.04.2013 производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы.

В письменных пояснениях прокурор просил решение суда оставить без изменения, поскольку земельный участок по оспариваемому договору купли-продажи от 13.07.2011 N 18951 предоставлен площадью, значительно превышающей площадь земельного участка, которая могла быть предоставлена собственнику строения в целях его эксплуатации.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители истца и заявителей апелляционных жалоб поддержали соответствующие правовые позиции по делу.

В связи с нахождением судьи Ильиной М.В. в отпуске в порядке статьи 18 АПК РФ произведена ее замена в судебном заседании 11.11.2013 на судью Тимченко О.Х.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения представителей сторон, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, по договору от 13.07.2011 N 18591 МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" передало в собственность Ибрагимова Б.А. земельный участок общей площадью 3050 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0041306:34 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная, 7а. На участке у покупателя в собственности имеется развлекательный комплекс ресторан общей площадью 751,6 кв.м., инвентарный номер 1684/29, литер А, этажность 3, подземная этажность 1. 22.04.2011 было принято распоряжение департамента имущественно-земельных отношений от 22.04.2011 N 637.

Право собственности Ибрагимова Б.А. на спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 17.04.2012. За Ибрагимовым Б.А. также зарегистрировано право собственности на развлекательный комплекс ресторана общей площадью 751,6 кв.м., основанием регистрации указано решение Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-16947/09.

В процессе рассмотрения апелляционной жалобы Ибрагимовым Б.А. заявлено ходатайство о назначении экспертизы для установления обоснованности площади земельного участка, которое судом было удовлетворено.

Эксперт А.Н. Попов (ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы) в заключении N 1569/10-3 от 02.09.2013 пришел к следующим выводам. Минимально допустимая площадь земельного участка, необходимая для размещения и эксплуатации объекта недвижимости - развлекательный комплекс ресторан литер А, общей площадью 751,6 кв.м., инвентарный номер 1684/29, этажность: 3, подземная этажность: 1, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная, 7а, принадлежащий на праве собственности Ибрагимову Б.А. на основании решения арбитражного суда от 16.11.2009 по делу N А53-16947/09, составляет 1750 кв.м. Мотивировка установления такой площади подробно приводится в экспертном заключении (т. 6, л.д. 174 - 175). Экспертом также определены координаты поворотных точек ориентировочных границ данного земельного участка, нумерация ориентировочных границ земельного участка условная (т. 6, л.д. 175 - 176). Экспертом на чертеже указаны ориентировочные границы земельного участка площадью 1750 кв.м.

Указанное экспертное заключение прокурором не опровергнуто, какие-либо мотивированные возражения в отношении результатов экспертизы не заявлены.

Таким образом, часть спорного земельного участка, занятая принадлежащим Ибрагимову Б.А. объектом недвижимости и необходимая для его использования в соответствии с действующими градостроительными, строительными, противопожарными и санитарно-эпидемиологическими нормами и правилами, определена экспертным путем.

В этой связи суд принимает во внимание правовую позицию, выраженную в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11. По смыслу данного постановления договор продажи земельного участка может быть признан недействительным в части, хотя бы эта часть и не была сформирована как самостоятельный земельный участок ("_Признавая недействительным договор купли-продажи от 18.12.2007 N 419, суды исходили из того, что ОАО "Семинарское" была продана и та часть земельного участка, на которой расположен объект недвижимости, принадлежащий предпринимателю на праве собственности, а потому пришли к выводу о несоответствии оспариваемого договора требованиям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Доводы ООО "Семинарское" о недействительности договора купли-продажи от 18.12.2007 N 419 лишь в отношении части земельного участка, занятой складом предпринимателя и необходимой для его использования, судами отклонены, поскольку этот земельный участок не индивидуализирован, не прошел кадастровый учет и не выделен из состава приватизированного земельного участка площадью 16 716,76 кв. метра. _ Судами надлежащим образом не рассмотрен вопрос о применимости к спорным отношениям правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04. Суды не исследовали возможность совершения сделки приватизации земельного участка без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ) и признания в связи с этим указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, занятой объектом недвижимости предпринимателя и необходимой для его использования"). В постановлении от 05.07.2005 N 15524/04 Президиум ВАС РФ признал недействительным договор купли-продажи земельного участка в части этого участка, не поставленной на кадастровый учет.

В постановлении от 06.09.2011 N 4275/11 Президиум ВАС РФ также обратил внимание на следующее: "_причитающаяся ему земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ. Аналогичным образом суду следует поступать при рассмотрении требования о разделе земельного участка и при определении части, в которой недействительна сделка приватизации земельного участка, поскольку данные требования связаны с необходимостью образования в пределах границ земельного участка, ранее поставленного на кадастровый учет, новых земельных участков, сведения о которых подлежат кадастровому учету (пункт 4 статьи 1 Закона о кадастре недвижимости). Согласно статье 35 Закона о кадастре недвижимости кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда, а в случаях, предусмотренных законодательством, на основании определения суда. Если кадастровые работы уже выполнены и их результаты представлены в суд в виде межевого плана с актом согласования местоположения внутренних границ земельных участков, образуемых в границах ранее поставленного на кадастровый учет исходного земельного участка, подписанным всеми собственниками объектов недвижимости, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ. Если кадастровые работы не проводились, либо проводились по инициативе одного или нескольких собственников объектов недвижимости, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для назначения экспертизы. Если по результатам кадастровых работ, проведенных по инициативе сторон или назначенных судом, акт согласования местоположения границ подписан не всеми собственниками объектов недвижимости, в том числе по причине их ненадлежащего извещения, или подписан с возражениями, суд при рассмотрении этого же дела должен разрешить возникший земельный спор по границам (статья 40 Закона о кадастре недвижимости). Резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки приватизации), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения".

Таким образом, по смыслу данных разъяснений сделка приватизации земельного участка может быть признана недействительной в той части этого земельного участка, на которую не распространяется исключительное право собственника владельца недвижимости на приватизацию земельного участка по ст. 36 ЗК РФ. В решении суда должны быть сформулированы уникальные характеристики земельного участка, подлежащие внесению в кадастр.

В данном случае отсутствуют основания для признания сделки приватизации земельного участка недействительной в той части спорного участка, которая занята легализованным предпринимателем объектом и необходима для его использования. В отношении этой части земельного участка действует исключительное право предпринимателя на приватизацию земельного участка, предусмотренное ст. 36 ЗК РФ и не предполагающее для его реализации проведение каких-либо торгов. Площадь этой части, ее координаты и схема границ определены экспертом.

В остальной части сделка приватизации спорного земельного участка недействительна, поскольку исключительное право приватизации на нее не распространяется, а доказательств проведения торгов на право заключения договора купли-продажи этой части не имеется. Соответственно, в указанной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06 декабря 2012 года по делу N А53-20636/2012 изменить в обжалуемой части, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Признать недействительным заключенный между муниципальным учреждением "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" и индивидуальным предпринимателем Ибрагимовы Б.А. договор купли-продажи от 13.07.2011 N 18951 в части земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041306:34 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная, 7а, расположенной за пределами части того же участка площадью 1750 кв.м., необходимой для размещения и эксплуатации объекта недвижимости - развлекательного комплекса ресторана (литер А, общей площадью 751,6 кв.м., инвентарный номер 1684/29, этажность: 3, подземная этажность: 1, расположенного по ул. Левобережная, 7а, г. Ростов-на-Дону, принадлежащего на праве собственности Ибрагимову Б.А. на основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2009 по делу N А53-16947/2009), и определенной следующими координатами поворотных точек ориентировочных границ:

Номер точки (условный)	координаты
	Х	Y
1*	420643.80	2205367.15
2*	420632.47	2205368.17
3*	420625.93	2205368.87
4*	420617.57	2205369.77
5*	420615.14	2205344.18
6*	420681.87	2205337.33
7*	420686.19	2205362.75

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда на счет ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ 48 295 руб. в оплату произведенной экспертизы по настоящему делу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

Н.Н. Мисник О.Х. Тимченко