Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2013 г. N 10АП-9375/13

г. Москва

20 ноября 2013 г.

Дело N А41-15021/13

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 ноября 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Бархатова В.Ю., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Ибрагимовым Э.А.,

при участии в заседании:

от заявителя: Левкина Т.А., доверенность от 01.12.2011 N Д-2011/АИ-КРС/1201-001,

от заинтересованных лиц:

от Управления Росреестра по Московской области: Платонов А.С., доверенность от 20.08.2013 N 173-Д,

от ООО "КомплексСтрой": Водолагина Н.Г., доверенность б/н от 16.08.2012, Дыненкова О.В., доверенность б/н от 22.04.2013,

от третьего лица: Береснева Т.О., доверенность от 12.12.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "УК "Аурум Инвестмент" Д.У. Кредитный ЗПИФ "Кредитные ресурсы" на решение Арбитражного суда Московской области от 19 июля 2013 года по делу N А41-15021/13, принятое судьей Бобковой С.Ю., по заявлению ООО "УК "Аурум Инвестмент" Д.У. Кредитный ЗПИФ "Кредитные ресурсы" к Управлению Росреестра по Московской области, ООО "КомплексСтрой", третье лицо: ООО "Северная звезда", об оспаривании акта государственной регистрации

УСТАНОВИЛ:

ООО "УК "Аурум Инвестментр" Д.У. Кредитный ЗПИФ "Кредитные ресурсы" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области (далее Управление), ООО "КомплексСтрой" при участии третьего лица ООО "Северная Звезда", об оспаривании акта государственной регистрации права собственности ООО "КомплексСтрой" на объект незавершенного строительства - дом жилой многоэтажный (незавершенный строительством), назначение: нежилое, площадь застройки 2859,4кв.м, степень готовности 14%, адрес (местонахождение) Московская область, Ногинский район, г.Электроугли, мкр.Светлый, запись регистрации N 50-50-62/186/2012-141 от 07.12.2012 г., устранении нарушения прав и законных интересов заявителя, допущенных в результате государственной регистрации.

Решением от 19.07.2013 Арбитражный суд Московской области в удовлетворении заявленных требований отказал.

Не согласившись с судебным актом, заявитель обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить, требования удовлетворить.

Представители Управления Росреестра по Московской области, ООО КомплексСтрой" против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Представитель третьего лица доводы жалобы заявителя поддержал, просил решение отменить, требования общества удовлетворить.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Управлением Росреестра по Московской области 07.12.2012 на основании заявления ООО "КомплексСтрой" была внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ООО "КомплексСтрой" на объект незавершенного строительства: дом жилой многоэтажный (незавершенный строительством), назначение: нежилое, Площадь застройки 2859, 4 кв.м, Степень готовности 14%, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Ногинский район, г. Электроугли, мкр-н Светлый, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:16:0701024:320. Государственная регистрация права собственности ООО "КомплексСтрой" на объект незавершенного строительства была проведена на основании следующих документов: договора аренды земельного участка между ООО "КомплексСтрой" и ООО "Северная звезда" от 29.06.2011 г., разрешения на строительство от 12.07.2011 N RU50502102 "049/2010", кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства.

Требования заявителя основаны на том, что государственная регистрация в нарушение статей 16, 17, 18, 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" была произведена в отсутствие необходимых документов, что нарушило права заявителя как взыскателя собственника земельного участка, на котором находится объект недвижимости, поскольку оспариваемая регистрация права на объект создает препятствия в реализации обращения взыскания на земельный участок.

Решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований мотивировано тем, что регистрация права ООО "КомплексСтрой" проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства, у регистрирующего органа отсутствовали какие-либо основания для отказа в государственной регистрации права собственности ООО "КомплексСтрой". Также судом сделан вывод о том, что заявитель не обосновал свое прав на предъявление требования и не представил доказательств, свидетельствующих о нарушении оспариваемыми действиями своих прав и законных интересов.

В обоснование доводов жалобы общество ссылается на то обстоятельство, что в ходе государственной регистрации не была проведена правовая экспертиза документов; на момент регистрации права у государственного регистратора отсутствовали необходимые документы: надлежащее разрешение на строительство, поскольку существующее разрешение не соответствует утвержденному новому градостроительному плану земельного участка; кадастровый паспорт, относимый к зарегистрированному объекту (кадастровый паспорт содержит описание иного объекта незавершенного строительства); документ, подтверждающий уплату государственной пошлины; учредительные документы ООО "КомплексСтрой"; документы, необходимые для установления залога дольщиков, участвовавших в строительстве жилого дома; документы, подтверждающие снятие ареста с земельного участка с КН 50:16:0701024:320, наложенного судебным приставом-исполнителем в ходе исполнительного производства в отношении его собственника - ООО "Северная Звезда".

В письменных дополнениях к апелляционной жалобе заявитель ссылается на наличие оснований для перехода судом апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, поскольку, по мнению общества, судебный акт по делу принят о правах и обязанностях участников долевого строительства, не привлеченных судом первой инстанции к участию в деле.

Также в обоснование довода о нарушении оспариваемыми действиями регистрирующего органа его прав и законных интересов, заявитель ссылается на то обстоятельство, что после принятия решения судом первой инстанции стал собственником земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.

В соответствии с п. 3 ст. 9 ФЗ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 (далее - ФЗ N 122-ФЗ) к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав относятся, в том числе, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

По результатам экспертизы, регистрирующий орган устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами, а также наличие других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В силу п. 1 ст. 31 ФЗ N 122-ФЗ органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, а также за необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.

Статьей 25 ФЗ N 122-ФЗ определен исчерпывающий перечень документов, которые должны представляться в регистрирующий орган при государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, а именно: документы, подтверждающие право пользования данным земельным участком; разрешение на строительство; документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.

Как правильно установлено судом первой инстанции, государственная регистрация права собственности ООО "КомплексСтрой" на объект незавершенного строительства была проведена на основании: договора аренды земельного участка между ООО "КомплексСтрой" и ООО "Северная звезда" от 29.06.2011 г., разрешения на строительство от 12.07.2011 N RU50502102 "049/2010", кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства. Указанные документы не были оспорены и не признаны недействительными в установленном порядке.

Учредительные документы ООО "КомплексСтрой" находятся в материалах другого регистрационного дела N 16/050/2011 - 028 от 11.08.2011 г., что было указано в заявлении ООО "КомплексСтрой" о государственной регистрации прав.

Ссылка заявителя на то обстоятельство, что материалы рассматриваемого регистрационного дела и материалы судебного дела не содержат доказательств истребования государственным регистратором учредительных документов ООО "КомплексСтрой" из другого регистрационного дела не может служить основанием для признания недействительным акта государственной регистрации, поскольку отделы Управления осуществляют государственную регистрацию на основе информационного взаимодействия между собой.

Платежное поручение об уплате госпошлины за государственную регистрацию права (т. 1, л.д. 110) вопреки доводам заявителя содержит отметку банка о списании денежных средств со счета общества.

ООО "КомплексСтрой" на государственную регистрацию было представлено разрешение на строительство от 12.07.2011 N RU50502102 "049/2010", отвечающее требованиям законодательства.

Как видно из разрешения на строительство, оно выдано в соответствии с договором аренды земельного участка с КН 50:16:0701024:283, заключенного между ООО "Северная звезда" и ООО "КомплексСтрой"; градостроительным планом земельного участка, утвержденным постановлением Главы мо "Город Электроугли" от 19.04.2010 N 140; материалами, содержащимися в проектной документации; положительным заключение Государственной экспертизы от 20.05.2010 (л.д. 109, т. 1)

Как указано в разрешении на строительство, в связи с разделом земельного участка с КН 50:16:0701024:283 и образование нового земельного участка с КН 50:16:0701024:320, договор аренды земельного участка от 10.03.2010 утратил силу, основанием для выдачи настоящего разрешения на строительство считать договор аренды с право выкупа земельного участка с КН 50:16:0701024:320 от 29.06.2011 между ООО "Северная звезда" и ООО "КомплексСтрой".

На регистрацию представлено указанное разрешение на строительство, в рамках настоящего дела, рассматривается в порядке главы 24 АПК РФ законность действий Управления по регистрации права, которое не имело оснований требовать других документов у обратившегося за регистрацией лица, апелляционный суд считает, что у регистрирующего органа не имелось оснований отказать в регистрации права при наличии действующего не оспоренного разрешения на строительство.

То обстоятельство, что впоследствии в связи с разделом земельного участка КН 50:16:0701024:283 и образованием земельного участка с КН 50:16:0701024:320 был утвержден иной градостроительный план вновь образованного земельного участка, на котором и находится объект незавершенного строительства, не свидетельствует о незаконности разрешения на его строительство либо последующей утрате его юридической силы.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области по делу А41-21384/12 от 26.10.12 договор аренды N ДДА-1-10137-320 от 29.06.2011 был признан недействительным в части права арендатора на выкуп земельного участка, при этом судом установлена законность договора в части передачи земельного участка ООО "Северная звезда" в аренду ООО "КомплексСтрой" для проектирования строительства и ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома и объектов нежилого фонда коммерческого назначения с объектами транспортной и инженерной инфраструктуры.

Выводы суда первой инстанции о том, что кадастровый паспорт был выдан в отношении того же объекта, на который было зарегистрировано право собственности, все сведения, позволяющие идентифицировать зарегистрированный объект, в нем отражены, признается апелляционным судом обоснованным.

В обоснование довода о том, что Управлением осуществлена регистрация на иной объект недвижимого имущества, отличающийся от отраженного в кадастровом паспорте, и в разрешении на строительство, заявитель ссылается на представленный апелляционному суду проект планировки территории жилой застройки по адресу: Ногинский район, г. Электроугли, микрорайон Светлый, утвержденный постановлением руководителя администрации Ногинского муниципального района. По мнению общества, указание в проекте планировки расположения дома 10А не соответствует расположению спорного объекта незавершенного строительства 10Б, в отношении которого в кадастровом паспорте указана литера А.

Вместе с тем, в названном проекте планировки заявителем выделены два проектируемых к строительству жилых дома: 10А и 10Б.

Согласно экспликации жилых зданий в проекте планировки номера домов в проекте отражены как N 10, а номера корпусов проектируемых домов обозначены как 10А и 10 Б.

Разрешением на строительство (выданным после утверждения проекта планировки) ООО "КомплексСтрой" разрешено строительство шестисекционного жилого дома 10Б.

Таким образом, из проекта планировки следует, что обозначение домов как 10А и 10Б является будущим адресом с указанием номеров корпусов жилых домов: А и Б.

Согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства: многоэтажный жилой дом (т. 1, л.д. 107-108), степень готовности объекта 14%, площадь застройки 2859,4 кв.м., адрес: МО, Ногинский район, город Электроугли, микрорайон Светлый, литер А. При этом графы: номер дома, номер корпуса, номер строения - не заполнены.

В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37, литера это буквенное обозначение зданий, строений и сооружений в инвентаризационио-технической документации. Она присваивается каждому основному зданию, строению служебного назначения и сооружению на плане земельного участка. Согласно Рекомендациям по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, принятым Росжилкоммунсоюзом от 01.01.1991 года, основные строения литеруются заглавными буквами русского алфавита,

Таким образом, в рассматриваемом случае указание литеры А в кадастровом паспорте обозначает тип строения. Литера А используется лишь для обозначения объекта на плане, при этом адресный ориентир: номер корпуса (10Б) не указан.

Вместе с тем, отсутствие в кадастровом паспорте адресного ориентира: номера корпуса 10Б не свидетельствует о ненадлежащем исполнении кадастрового паспорта, поскольку адрес конкретному объекту незавершенного строительства не присвоен.

Данные обстоятельства также подтверждаются сведениями выписки из ЕГРП от 19.06.2013 N 16/003/2013-438 (т. 3, л.д. 77-87), согласно которой адрес (местоположение) спорного объекта указан: МО, Ногинский район, г. Электроугли, мкр-н Светлый, а инвентарный номер и литер объекта обозначены в другой графе (не относящейся к местоположению).

Также в названной выписке из ЕГРП зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве, в которых объектами договора являются квартиры в доме с местоположением: г. Электроугли, мкр-н Светлый, корпус 10Б.

С учетом изложенного апелляционный суд считает несостоятельным довод заявителя о выдаче кадастрового паспорта на иной объект.

Также судом отклоняется довод заявителя о фактическом расположении спорного объекта на двух земельных участках как опровергаемый сведениями кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства.

Доводы заявителя о том, что наличие обременений на земельный участок лишает ООО "КомплексСтрой" возможности регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, находящийся на этом участке, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку регистрации подлежал не земельный участок, а объект незавершенного строительства, не обремененный никакими ограничениям. При этом противоречий между заявленными правами на объект незавершенного строительства и уже зарегистрированными правами ООО "Северная звезда" на земельный участок не имеется, так как права регистрируются на отдельные объекты.

Постановлениями судебного пристава-исполнителя Сталь О.А. о наложении ареста на имущество ООО "Северная звезда" от 26.12.11 г. и от 05.10.11 г. Управлению было запрещено совершать любые регистрационные действия в отношении имущества ООО "Северная звезда".

Однако объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, принадлежавшем ООО "Северная звезда", является имуществом ООО "КомплексСтрои" и какие - либо ограничения для осуществления регистрационных действий в его отношении отсутствовали.

Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" строительство жилого дома производится с привлечением средств участников долевого строительства.

Право собственности участников долевого участия на объект возникнет по завершении строительства в силу закона, следовательно, пока строительство не завершено, собственником объекта незавершенного строительства является застройщик - ООО "КомплексСтрой". Отсутствие права собственности участников долевого строительства до момента окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию подтверждается позицией ВАС (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.02.2007 г. N 13420/06 по делу N А70-3499/9-2005).

Довод заявителя о том, что на регистрацию не были представлены документы, необходимые для установления залога дольщиков, участвовавших в строительстве жилого дома, что повлекло регистрацию права собственности на спорный объект без одновременной регистрации обременений на него правами залога дольщиков, не может свидетельствовать о незаконности действий Управления по регистрации права собственности ООО "КомплексСтрой". Кроме того, как следует из материалов дела после представления документов, необходимых для регистрации вышеуказанных обременений, указанные сведения внесены в ЕГРП, что не оспаривается сторонами разбирательства. При этом заявитель не является участником долевого строительства, то есть лицом, чьи интересы могут быть нарушены отсутствием регистрации названных обременений.

Таким образом, апелляционным судом установлено, что все необходимые документы в соответствии со статьями 16, 25 ФЗ N 122-ФЗ ООО "КомплексСтрой" были представлены в регистрирующий орган, документы не признаны недействительными, действия регистрирующего органа соответствовали закону, оснований в соответствии со ст. 19 ФЗ N122-ФЗ для приостановления и ст.20 ФЗ N122-ФЗ для отказа в государственной регистрации не имелось.

Ссылка заявителя и третьего лица на принятие обжалуемого судебного акта о правах и обязанностях участников долевого строительства, не привлеченных судом первой инстанции к участию в деле, как оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, апелляционным судом отклоняется.

В силу пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены решения суда является принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Вместе с тем, решением суда первой инстанции отказано в удовлетворении требований заявителя о признании акта государственной регистрации права собственности ООО "КомплексСтрой" на объект незавершенного строительства - дом жилой многоэтажный (незавершенный строительством) и устранении нарушения прав и законных интересов заявителя, следовательно, о правах и обязанностях участников долевого строительства обжалуемый судебный акт не принят.

При данных обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы, считает ее ошибочной, основанной на неправильном толковании норм законодательства.

Также апелляционный суд не находит безусловных оснований для отмены обжалуемого решения, не усматривает процессуальных нарушений при принятии оспариваемого судебного акта, перечисленных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 19 июля 2013 года по делу N А41-15021/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

В.Ю. Бархатов М.А. Немчинова