Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2013 г. N 14АП-7445/13

г. Вологда

25 ноября 2013 г.

Дело N А05-2624/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 года.

В полном объёме постановление изготовлено 25 ноября 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мельничук И.Л.,

при участии от индивидуального предпринимателя Николенко Ольги Александровны представителя Крюкова Н.А. по доверенности от 12.11.2012, от администрации муниципального образования "Северодвинск" Кожанова Е.А. по доверенности от 28.12.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Николенко Ольги Александровны на решение Арбитражного суда Архангельской области от 01 июля 2013 года по делу N А05-2624/2013 (судья Шапран Е.Б.),

установил:

индивидуальный предприниматель Николенко Ольга Александровна обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском (с учетом уточнения требований принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)) к администрации муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН 1032901000703; далее - Администрация), индивидуальному предпринимателю Иванову Алексею Леонидовичу (ОГРНИП 3092902005800052), индивидуальному предпринимателю Кононовой Татьяне Игоревне (ОГРНИП 311293222100034) о переводе на ИП Николенко О.А. прав и обязанностей арендатора по договорам аренды, заключенным 21.08.2012 между Администрацией и предпринимателями Ивановым А.Л. и Кононовой Т.И. в отношении помещений в доме N 17 по бульвару Строителей в г. Северодвинске.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 01.07.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

ИП Николенко О.А. с решением не согласилась и обратилась с жалобой, в которой просит решение отменить.

Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что Администрация, заключив договор аренды спорного помещения с третьими лицами по первоначальному договору аренды, нарушила преимущественное право истца на заключение договора аренды спорного помещения. Суд первой инстанции неверно дал оценку проведенному аукциону на право заключения договора аренды и неосведомленности ИП Николенко О.А. о проведении данного аукциона.

Представитель ИП Николенко О.А. в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Администрация в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании возражали относительно ее удовлетворения, просили проверить законность и обоснованность акта в полном объеме. Полагают, что суд не дал оценки следующим доводам истца в обоснование иска: ответчиком нарушен срок возврата помещения, срок внесения арендной платы, срок уведомления арендодателя о желании заключить договор на новый срок.

ИП Иванов А.Л. и ИП Кононова Т.И. надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в отзывах на жалобу возражали относительно ее удовлетворения. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.

Как видно из материалов дела, 25.02.2011 ИП Николенко О.А. (арендатор) и Администрация (арендодатель) заключили договор аренды N 03-05/457-11, в соответствии с которым ИП Николенко О.А. во временное владение и пользование предоставлены нежилые помещения общей площадью 82,6 кв.м в доме N17 по бульвару Строителей в г. Северодвинске.

Помещения предоставлены для ведения торговли.

Договор аренды заключен на срок с 02.01.2011 по 31.12.2011.

Письмом от 29.09.2011 N 11-03-05/5068 Администрация уведомила ИП Николенко О.А. о том, что договор аренды помещений в доме N 17 по бульвару Строителей на следующий 2012 год с ИП Николенко О.А. заключаться не будет. В обоснование отказа от заключения договора на новый срок Администрация сослалась на то, что истицей не представлен акт о завершении перепланировки вышеуказанного помещения и не внесены изменения в технический паспорт.

В вышеназванном письме Администрация предложила освободить помещения по истечении срока договора аренды (31.12.2011).

ИП Николенко О.А. освободила помещения 27.04.2012, сдав их по передаточному акту Администрации в порядке исполнения решения суда от 18.04.2012 по делу N А05-3219/2012.

В августе 2012 года Администрация провела аукцион на право заключения договоров аренды, в том числе договоров аренды помещений в доме N 17 по бульвару Строителей. При этом ранее арендовавшиеся истицей помещения были разделены на два самостоятельных объекта - помещение площадью 51,5 кв.м и помещение площадью 31,1 кв.м и выставлены на аукцион под лотами N 6 и N 7 соответственно.

Согласно протоколу от 10.08.2012 N 34 победителем аукциона по лоту N 7 признана ИП Кононова Т.И., с которой 21.08.2012 Администрация заключила договор аренды N 03-07/528-12 помещений площадью 31,1 кв.м.

Согласно протоколу от 09.08.2012 N 30 по лоту N 6 поступила одна заявка от ИП Иванова А.Л., в связи с чем аукцион по указанному лоту признан не состоявшимся. При этом аукционная комиссия решила предоставить Администрации право заключить договор аренды с единственным участником.

21.08.2012 между Администрацией и ИП Ивановым А.Л. заключен договор аренды N 03-07/530-12, в соответствии с которым ИП Иванову А.Л. во временное владение и пользование переданы помещения площадью 51,5 кв.м.

Договоры аренды от 21.08.2012 с ИП Кононовой Т.И. и ИП Ивановым А.Л. заключены на 10 лет. При этом государственная регистрация договора аренды с ИП Ивановым А.Л. произведена 21.09.2012, государственная регистрация договора аренды с ИП Кононовой Т.В. не произведена до настоящего времени.

ИП Николенко О.А. участие в аукционах не принимала. В судебном заседании представитель истца сослался на то, что ИП Николенко О.А. не знала о проведении аукциона.

Согласно представленным Администрацией документам информация о проведении аукциона (извещение и конкурсная документация) были размещены сайтах www.torgi.gov.ru и www.severodvinsk.info.

Ссылаясь на положения пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истец обратился в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора по договорам аренды, заключенным Администрацией 21.08.2012 с ИП Кононовой Т.В. и ИП Ивановым А.Л. на ИП Николенко О.А.

Суд первой инстанции признал требования необоснованными и отказал в их удовлетворении.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм права по истечении срока действия договора аренды и при условии отказа арендодателя от продления данного договора, договор аренды прекращается вне зависимости от желания арендатора на его продление, при этом факт добросовестного исполнения арендатором условий договора аренды в течение срока его действия в данном случае правового значения не имеет.

В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договорах аренды", согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Согласно пункту указанного выше Постановления, поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов.

Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 ГК РФ).

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что Администрация не предлагала ИП Николенко О.А. заключить договоры аренды на условиях, предложенных победителем торгов (Кононовой Т.В.), либо условиях, установленных в конкурсной документации, поскольку считает, что у ИП Николенко О.А. отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды помещений, ввиду того, что она ненадлежаще исполняла обязанности по договору аренды от 25.02.2011, что выразилось в следующем:

- нарушен срок предоставления документов о проведении перепланировки;

- неоднократно допускалась просрочка во внесении арендной платы по договору;

- несвоевременно направлено уведомление о желании заключить договор на новый срок.

Суд установил, что отношения по аренде помещений в доме N 17 по бульвару Строителей сложились с ИП Николенко О.А. с 2005 года.

В материалы дела представлены сохранившиеся с 2008 года ранее заключенные между сторонами договоры аренды от 11.02.2008 (был заключен на срок с 02.01.2008 по 31.12.2008), от 03.12.2008 (заключен на срок с 02.01.2009 по 31.12.2009) и от 30.12.2009 (заключен на срок с 02.01.2010 по 31.12.2010). Последним из заключенных договоров был договор аренды от 25.02.2011.

В пункте 4.4 договоров закреплено условие о том, что реконструкция, перепланировка арендованных помещений производится арендатором с письменного согласия арендодателя, оформленного до начала выполнения ремонтных работ.

В муниципальном образовании "Северодвинск" принято постановление от 11.08.2005 N 95 "О порядке согласования переустройства и перепланировки муниципальных нежилых помещений в Северодвинске".

Согласно указанному постановлению переустройство и (или) перепланировка муниципального нежилого помещения проводится по заявлению арендатора (владельца) только с согласия собственника этого нежилого помещения, от имени которого выступает уполномоченное на это структурное подразделение администрации - комитет по управлению муниципальным имуществом (пункт 1.8).

Согласно пункту 1.11 основанием для проведения работ по переустройству и (или) перепланировке нежилого помещения является решение администрации Северодвинска о согласовании перепланировки и (или) переустройства нежилого помещения, которое оформляется в виде постановления администрации.

Пунктом 1.12 Постановления предусмотрено, что переустройство и (или) перепланировка нежилого помещения завершается подписанием акта о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения. Акт о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения подписывается приемочной комиссией.

В соответствии с пунктом 3.1. Постановления для завершения переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения заявитель по окончании выполнения работ обращается в орган, осуществляющий согласование, с заявлением об обследовании нежилого помещения и выдаче акта приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения (далее - заявление о завершении переустройства и (или) перепланировки). С апреля 2010 года таким органом является Комитет ЖКХ, ТиС администрации Северодвинска

Администрацией 24.12.2008 вынесено распоряжение N 101-рг о согласовании истице перепланировки помещения (обустройство отдельного входа), которым определены сроки проведения ремонтно-строительных работ (с 22.12.2008 по 22.06.2009), время их проведения (08 час 00 мин до 19 час 00 мин в рабочие дни), а также установлено, что результаты выполненных работ должны быть представлены приемочной комиссии при администрации.

Письмом от 29.07.2009 N 0-16/3208 Администрация уведомила истицу о необходимости представить приемочной комиссии результаты выполненных работ для выдачи акта о завершении перепланировки в связи истечением установленного срока проведения работ (22.06.2009).

Письмами от 22.03.2011 N 11-03-05/1075 и от 27.04.2011 N 11-03-05/2287 Администрация повторно уведомила о нарушении истицей условий выданного согласования на перепланировку и предложила истице представить акт о завершении перепланировки.

Условия выданного согласования на перепланировку в части сдачи результатов выполненных работ приемочной комиссии Администрации были проигнорированы ИП Николенко О.А., в том числе, несмотря на неоднократные напоминания об этом со стороны Администрации.

Письмом от 29.09.2011 N 11-03-05/5068 Администрация уведомила ИП Николенко О.А. о незаключении договора на следующий год по причине невыполнения требований об оформлении окончания перепланировочных работ.

ИП Николенко О.А. 28.11.2011 обратилась в Администрацию с заявлением о приемке работ по перепланировке помещений, на основании которого 28.12.2011 приемочной комиссией составлен акт о завершении перепланировки.

Таким образом, вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ИП Николенко О.А. нарушила условия договора аренды, касающиеся порядка проведения перепланировки арендованных помещений.

При этом суд первой инстанции исходит из того, что хотя конкретные требования к порядку проведения перепланировки, включающего сроки, время проведения работ, порядок их сдачи не были прописаны в текстах договорах аренды, однако распоряжение от 24.12.2008 N 101-рг, в котором такой порядок установлен, следует рассматривать как составную часть договоров аренды, поскольку названное распоряжение было выдано истице на основании договора аренды и в отношении арендованного имущества.

Требования к порядку проведения и оформления завершения перепланировки содержатся в муниципальном нормативно-правовом акте - постановлении от 11.08.2005 N 95 "О порядке согласования переустройства и перепланировки муниципальных нежилых помещений в Северодвинске", который обязателен как для Администрации, так и для заинтересованных в перепланировке лиц - арендаторов муниципального имущества.

Содержание распоряжение от 24.12.2008 N 101-рг соответствует требованиям вышеуказанного постановления, поэтому невыполнение истицей определенного распоряжением от 24.12.2008 N 101-рг порядка проведения перепланировки следует рассматривать и как нарушение условий договоров аренды.

Кроме того, обращение истца с заявлением от 28.11.2011 о выдаче акта приемки перепланировки, состоявшееся после получения письма от 29.09.2011 об отказе в договоре на следующий год, а также добровольная уплата штрафа были совершены исключительно в целях сохранить за собой право аренды помещений и/или обеспечить наличие преимущественного права на заключение договора на новый срок, поскольку материалы дела не свидетельствуют о наличии с июня 2009 года до ноября 2011 года (более двух лет) препятствий и иных уважительных причин, не позволивших истице своевременно оформить завершение перепланировки работ и выполнить установленные требования.

Апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции, что периоды просрочки не были значительными.

Платежи за пользование земельным участком во 2-4 кварталах 2011 года, которые должны вноситься ежеквартально были оплачены только в 2012 году, что привело к нарушению сроков внесения платежей до 287 дней. Данные просрочки нельзя признать незначительными.

Однако вышеуказанный вывод суда не привел к принятию неправильного решения. Факт нарушения ответчиком срока возврата помещения в связи с досрочным прекращением действия договора правомерно не принят судом первой инстанции как самостоятельное основание для отказа в удовлетворении иска.

Суд первой инстанции также правомерно указал, что нарушение срока уведомления арендодателя о желании истца заключить договор на новый срок является несущественным, учитывается тот факт, что арендодателями уже было принято решение не продолжать арендные отношения с истцом.

Апелляционный суд считает, что обстоятельства проведения аукциона на право заключения договора аренды помещений не подлежат исследованию в рамках настоящего дела при отсутствии доказательств наличия у истца преимущественного права на заключение такого договора.

Апелляционная инстанция считает, что решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с этим оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 01 июля 2013 года по делу N А05-2624/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Николенко Ольги Александровны - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

А.Я. Зайцева А.Н. Шадрина