Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2013 г. N 15АП-11296/13

город Ростов-на-Дону

27 ноября 2013 г.

дело N А32-8744/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Чотчаева Б.Т.

судей Величко М.Г., Ереминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.

при участии:

от истца: представитель Попандопуло Н.Я., доверенность N 110-15-12953/12-37-01 от 19.12.2012;

от ответчика: представитель Булаш Т.И., доверенность от 18.06.2013;

от третьего лица: представитель не явился, извещен

рассмотрев по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело N А32-8744/2013 по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840)

к ответчику индивидуальному предпринимателю Асланяну Григору Ванушевичу (ИНН 234905738244, ОГРНИП 313237019200032)

при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510)

о расторжении договора,

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Геленджик (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Асланяну Григору Ванушевичу (далее - предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20 ноября 2006 года N 4000001333, площадью 990 кв.метров, кадастровый номер 23:40:0401040:0053, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул.Десантная, б/н; об указании в резолютивной части решения, что оно является основанием для аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора аренды несельскохозяйственного назначения от 20 ноября 2006 года N 4000001333, площадью 990 кв.метров, кадастровый номер 23:40:0401040:0053, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул.Десантная, б/н.

Решением от 05.06.2013 договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20 ноября 2006 года N 4000001333, площадью 990 кв.метров, кадастровый номер 23:40:0401040:0053, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул.Десантная, б/н, заключенный между администрацией и предпринимателем расторгнут. В остальной части иска отказано. Распределены судебные расходы.

Ответчик обжаловал указанный судебный акт суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), и просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что ответчик не был извещен о слушании дела и не имел возможности своевременно представить суду документы и возражения.

Определением от 22.10.2013 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, поскольку, исходя из анализа материалов дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о ненадлежащем извещении ответчика о времени и месте судебного разбирательства, что лишило ответчика возможности участвовать в судебном заседании при рассмотрении спора по существу и привело к нарушению его конституционного права на судебную защиту, а также таких принципов арбитражного процесса, как законность, состязательность и равноправие сторон (статьи 6, 8 и 9 АПК РФ), что в силу пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ влечет безусловную отмену судебного акта.

В соответствии с частью 6.1 статьи 268 АПК РФ дело рассматривается Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В составе суда произведена замена судьи Ковалевой Н.В. на судью Величко М.Г. в связи с болезнью судьи Ковалевой Н.В.

В соответствии со статьей 18 АПК РФ после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы искового заявления.

Представитель ответчика в судебном заседании выступил против удовлетворения искового заявления.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании протокола N 11-3 от 14.11.2006 заседания Комиссии по проведению торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых в форме аукциона, распоряжения главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 18.11.2005 N180-р между администрацией и Отто Л. В. заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20.11.2006 N4000001333, площадью 990 кв.метров, кадастровый номер 23:40:0401040:0053, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул.Десантная, б/н.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 28.12.2006 за номером 23.23.12/093/2006-191.

На основании соглашения от 13.02.2007 Отто Л.В. передала права и обязанности по договору аренды земельного участка от 20.11.2006 N 4000001333 Асланяну Г.В. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 17.03.2007 за N 23-2312/006/2007-279.

В материалы дела представлена выписка из ЕГРИП от 12.04.2013, согласно которой ответчик прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя на основании собственного решения 09.10.2009.

Однако в материалах дела имеется определение от 25.09.2012 об отказе в принятии искового заявления, в котором администрации в принятии искового заявления к ответчику о расторжении договора аренды отказано ввиду того, что земельный участок предоставлялся для коммерческой деятельности.

Согласно п. 1.1 договора земельный участок предоставлен ответчику для строительства центра медицинского обслуживания.

В соответствии с пунктами 3.2.4, 10.3 договора, арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора аренды земельного участка при нарушении срока строительства, который по условиям договора аренды земельного участка не должен превышать 3 (три) года.

Истец представил в материалы дела акты осмотра земельного участка от 31.05.2012 и от 04.03.2013, составленные специалистами управления муниципального земельного контроля администрации, которые выявили нарушение порядка использования земельного участка в виде неиспользования (не освоения) земельного участка.

Истец указывает на то, что с 14.11.2006 по настоящее время, принадлежащий ответчику на праве аренды земельный участок не используется, чем нарушен пункт 10.3 договора аренды N 4000001333.

Пунктом 4.1.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязаны своевременно вносить арендную плату.

Истец в исковом заявлении указал, что ответчик обязательства по выплате арендной платы не исполнил, в связи с чем по состоянию на 27.02.2013 задолженность ответчика по арендной плате по вышеуказанному договору составила 146 929,66 руб.

Ввиду того, что ответчик нарушил условия договора аренды и не погасил задолженность по арендной плате, истец направил ответчику требование от 31.05.2012 N 17-175/12-10 об устранении нарушений договора аренды.

Однако ответчиком нарушения договора не были устранены, задолженность не оплачена. Поскольку ответчик не исполнил свои обязательства по оплате арендной платы по договору и не устранил другие нарушения договора аренды, истец 06.03.13 направил ответчику соглашение о расторжении договор аренды земельного участка.

Соглашение от 04.03.2013 о расторжении договора аренды земельного участка было направленно ответчику 06.03.2013, однако, оставлено ответчиком без удовлетворения.

Таким образом, не внесение арендатором более трех раз арендной платы по истечении установленного договором срока платежа, нарушение условий договора о целевом и надлежащем использовании земельного участка, послужило основанием для обращения с иском в суд.

По своей правовой природе спорный договор представляет собой договор аренды земельного участка, правоотношения из которого регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с частью первой статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Из этого следует, что в рамках правоотношений аренды арендатор приобретает субъективное право, содержание которого образуют правомочия владения и пользования объектом аренды, пределы которых определены договором аренды либо назначением имущества.

В силу изложенного содержание понятия "освоение" арендованного земельного участка включает в себя совершение арендатором действий по использованию объекта аренды в соответствии с определенным законом и договором аренды назначением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ в качестве основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя определено неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из материалов дела следует, что принадлежащий ответчику на праве аренды земельный участок не используется, чем нарушен пункт 10.3 договора аренды N 4000001333.

Ответчиком доказательств, подтверждающих своевременное внесение арендной платы за использование земельного участка, не представлено.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Назначение данной нормы состоит в предоставлении арендатору возможности устранения нарушения договора до применения к нему санкции в виде расторжения договора.

Пункт 2 статьи 452 ГК РФ определяет, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Надлежащим образом направленная в целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчика претензия от 05.03.13, с предложением о расторжения договора аренды земельного участка и добровольного погашения образовавшейся задолженности за пользование земельным участком, ответчиком получена и оставлена без удовлетворения.

Поскольку в указанной претензии ставился вопрос не только о необходимости устранения допущенных арендатором нарушений договора, но и предложение о его расторжении, суд находит обстоятельство исполнения арендодателем требований гражданского законодательства, регулирующих порядок расторжения договора, подтверждённым.

Поскольку причины, послужившие основанием для расторжения договора аренды земельного участка, ответчиком не устранены, доказательств, подтверждающих соблюдение обязанности по своевременному внесению арендных платежей, а также целевое использование участка, не представлено, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования о расторжении договора аренды законны и обоснованны и подлежат удовлетворению.

Требование истца о погашении регистрационной записи от 28.12.2006 N регистрации 23-23-12/093/2006-191 о государственной регистрации договора аренды от 20.11.2006 N 4000001333 подлежит оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

По общему правилу, содержащемуся в ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации.

На основании п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов закреплена статьей 11 ГК РФ. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

По смыслу ст. ст. 11,12 ГК РФ оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствии соответствующего правонарушения (постановление Президиума ВАС РФ от 28.04.2009 N 15148/08).

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года " О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 58 Постановления).

Такой способ защиты нарушенного права как погашение регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды законом не предусмотрен.

Суд при рассмотрении дела связан с предметом заявленного истцом требования и не может выйти за его пределы.

В связи с изложенным, суд считает, что заявителем выбран неверный способ защиты, что исключает возможность удовлетворения требований в части погашения регистрационной записи.

Решение суда о расторжении договора является основанием для погашения записи о регистрации договора аренды в ЕГРП.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на сторон по правилам статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 АПК РФ, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2013 по делу N А32-8744/2013 отменить.

Принять новый судебный акт.

Расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20 ноября 2006 года N 4000001333, площадью 990 кв.метров, кадастровый номер 23:40:0401040:0053, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул.Десантная, б/н, заключенный между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) и Асланян Григором Ванушевичем.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Асланяна Григора Ванушевича (ИНН 234905738244, ОГРНИП 313237019200032) в доход федерального бюджета 4 000 рублей государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

М.Г. Величко О.А. Еремина