Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2013 г. N 09АП-36971/13 (ключевые темы: субъекты малого и среднего предпринимательства - муниципальная собственность - оценочная деятельность - собственность субъекта РФ - рыночная стоимость)

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2013 г. N 09АП-36971/13

г. Москва

20 ноября 2013 г.

Дело N А40-172092/12

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 ноября 2013 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой

судей Н.И. Левченко, В.Р. Валиева

при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.М. Хундиашвили,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от "05" сентября 2013 г.

по делу N А40-172092/2012, принятое судьёй Е.Н Яниной

по иску ООО "Снейла"

(ОГРН 1037739214369; 123060, Москва, ул. Маршала Соколовского, 3)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1027700149410; 115054, Москва, ул. Бахрушина, 20)

третье лицо: ООО "Центр оценки "Аверс"

об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений

при участии в судебном заседании:

от истца: Смирнова И.А. по доверенности N б/н от 25.11.2012

от ответчика: Деменкова Д.А. по доверенности N ДГИ-Д-157/13 от 27.02.2013

в судебное заседание не явились представители:

от третьего лица: извещен

УСТАНОВИЛ:

ООО "Снейла" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы ( с учетом уточнения) об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 257,5 кв.м., расположенных по адресу: Москва, ул. Маршала Соколовского, д. 3, помещение N I, этаж 1, комнаты NN 1-7 по цене 21 813559 руб. без НДС с оплатой в рассрочку сроком на 3 (три) года посредством ежемесячных выплат в сумме 605932 руб. 19 коп., с условием о регистрации ипотеки в силу закона и условиях прилагаемого проекта.

ООО "Центр оценки "Аверс" было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 сентября 2013 г. по делу N А40-172092/2012 заявленные исковые требования были удовлетворены.

При этом суд исходил из того, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет, арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N159-ФЗ), истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона.

Не согласившись с вынесенным актом Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель указал, что цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности определяет именно собственник спорного имущества. Согласно представленному Департаментом отчету N Д-181\2013 цена объекта составляет на 11.10.2011 г. 28136000 руб. без учета НДС. Указанный отчет не был принят судом во внимание.

Предоставление рассрочки оплаты на три года считает необоснованной, поскольку проект договора купли-продажи на таких условиях в адрес Департамента не направлялся.

Явившийся в судебное заседание представитель ответчика доводы жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца, против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей третьих лиц.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта от 13.09.2013.

Как усматривается из материалов дела, ООО "Снейл" является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Нежилые помещения общей площадью 257,5 кв.м., расположенные по адресу: Москва, ул. Маршала Соколовского, д.3, этаж 1 помещения N I, комнаты NN 1-7 находятся в аренде у ООО "Снейл" на основании договоров аренды N 09-00554/06 от 06.07.2006 г., N 09-00065/08 от 05.02.2008 г. (зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве, номер регистрации 77-77-08/068/2008-591 от 12.05.2008 г.), дополнительного соглашения от 15.10.2010 г. к договору N 09-00065/08 от 05.02.2008 г. (зарегистрировано Управлением Росреестра по Москве, номер регистрации 77-77-08/080/2010-348 от 23.09.2011); дополнительного соглашения от 06.07.2011 к договору N 09-00065/08 от 05.02.2008 г. (зарегистрировано Управление Росреестра по Москве, номер регистрации 77-77-08/014/2011-348 от 23.09.2011). Помещения переданы истцу в аренду 01.02.2008 г., что подтверждается актом приема-передачи от 01.02.2008 г.

Срок действия договора аренды N 09-00065/08 от 05.02.2008 г. в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2011 г. установлен до 30.06.2015 г.

На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ арендатор обратился в Департамент с письменными заявлениями N 09/03 от 23.03.2009, N 35/03 от 31.03.2011, N 74/08 от 09.08.2011 о реализации преимущественного права на выкуп в собственность арендуемого объекта площадью 277,8 кв.м. расположенного по адресу: Москва, ул. Маршала Соколовского, д. 3.

Письмом от 21.04.2009 г. N 09/12684 на заявление N 08/03 от 23.03.2009 г. Департамент отказал истцу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения в связи с тем, что арендуемый объект был включен в Перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 г. N 1140-АП, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 г. N 1140-ПП.

Письмом от 12.05.2011 г. N 09-11/585 в ответ на заявление N 33/03 от 31.03.2011 г. Департамент отказал истцу в реализации преимущественного права на том основании, что вопрос о выкупе помещений будет рассмотрен после вступления в силу изменений в Закон г. Москвы, увеличившем предельные значения площади арендуемых помещений до 300 кв.м.

Заявление истца N 71/08 от 09.08.2011 г. оставлено без ответа и удовлетворения.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Снейл" в суд с указанными выше исковыми требованиями.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ.

Федеральным законом N 159-ФЗ в редакции Федерального закона N 149-ФЗ от 17.07.2009 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного закона, установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч. 2, 3, 4 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, которые согласно статье 10 указанного закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В разъяснениях, содержащихся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом N159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным ст. 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества, ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

Таким образом, уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, по обращению общества о приобретении арендуемого имущества, поданному после 01.01.2009, независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год, а издание после опубликования (25.07.2008) ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008 Правительством Москвы Постановления N 114-ПП от 16.12.2008 с перечнем государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и/или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, не являлось препятствием для рассмотрения Департаментом имущества города Москвы в установленном порядке обращений общества о реализации им преимущественного права на приобретение.

Данная позиция содержится в Постановлениях ВАС от 05.10.2010 по делу N А70-6551/09, от 14.06.2011 по делу N А41-33084/09.

На основании вышеуказанного, суд первой инстанции обоснованно указал на несостоятельность довода ответчика, о том, что помещение включено в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 N 1140-ПП.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ определено, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно статье 12 ФЗ N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Из положений статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ФЗ "Об оценочной деятельности") следует, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки.

Статья 12 ФЗ "Об оценочной деятельности" предусматривает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Для определения цены договора купли-продажи спорных помещений определением Арбитражного суда г. Москвы от 24.05.2013 г. была назначена оценочная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества по состоянию на 11.10.2011 г., проведение которой поручено ООО "Инспекционно-контрольная служба "Эксперт Сервис".

Согласно заключению эксперта N 133-03/517 от 19.08.2013 г. рыночная стоимость помещения площадью 257,5 кв.м., расположенного по адресу: Москва, ул. Маршала Соколовского, д. 3, эт. 1, помещение N I, комнаты NN 1-7, по состоянию на 11.10.2011 г. составляет 25740000 руб. (с НДС), 21813559 руб. (без НДС).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 АПК РФ. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В соответствии со ст. 13 Закона N 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно разъяснениям абзаца 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно статье 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Проведение судебной экспертизы и ее результат, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, соответствует положениям статьи 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, не выявлено.

Таким образом, исследуемое экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу (ст. 64, 68, 86 АПК РФ).

Как следует из части 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, стороны договора купли-продажи обязаны применять в договоре рыночную стоимость отчуждаемого государственного или муниципального имущества, определенную независимым оценщиком, суд приходит к выводу о том, что заключение о рыночной стоимости имущества является для сторон обязательным, а не рекомендательным, поскольку возможность заключения договора купли-продажи по иным ценам, в том числе определенным соглашением сторон, законом не предусмотрена. В этом случае достоверность оценки должна быть оспорена в самостоятельном исковом производстве (аналогичная правовая позиция об обязательности отчета независимого оценщика о рыночной стоимости имущества для целей применения Федерального закона N 159-ФЗ).

Данных требований ответчиком в суде не заявлялось.

Довод заявителя жалобы о том, что цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности определяет именно собственник спорного имущества, что согласно представленному Департаментом отчету N Д-181\2013 цена объекта составляет на 11.10.2011 г. 28136000 руб. без учета НДС, который не был принят судом во внимание, рассмотрен судебной коллегией.

Назначение судебной экспертизы было вызвано тем, что проводимые по заданию ответчика экспертизы и представленное истцом заключение об оценке разнились в размере стоимости объекта. При этом заключение эксперта (судебное) не было оспорено, отвод эксперту не заявлялся. Заключению дана оценка в порядке статьи 71 АПК РФ. на основании чего довод отклоняется.

Возражения ответчика по поводу предоставления рассрочки оплаты на три года, основанный на том, что проект договора купли-продажи на таких условиях в адрес Департамента не направлялся, не признается основанием для отмены или изменения решения, поскольку установленный порядок оплаты не противоречит условиям ФЗ N 144-ФЗ от 02.07.2013 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

С учетом изложенного, нельзя признать состоятельными доводы апелляционной жалобы, так как они не подтверждаются материалами дела, основаны на неправильном толковании норм материального права и по существу сводятся к переоценке доказательств, надлежащим образом оцененных арбитражным судом первой инстанции.

Судом не допущены процессуальные нарушения, которые могли бы явиться основанием отмены обжалуемого судебного акта в соответствии со ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 сентября 2013 года по делу N А40-172092/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.В. Лаврецкая

Судьи

В.Р. Валиев Н.И. Левченко