Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2013 г. N 18АП-11758/13

г. Челябинск

29 ноября 2013 г.

Дело N А47-4963/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 ноября 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управление капитального строительства" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.09.2013 по делу N А47-4963/2013 (судья Александров А.А.).

Открытое акционерное общество "Управление капитального строительства" (далее - ОАО "Управление капитального строительства", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее - Управление Росреестра по Оренбургской области, ответчик) о признании незаконным решения Управления Росреестра по Оренбургской области от 19.04.2013 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 7/л-20юр от 20.02.2007; обязании зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 7/л-20юр от 20.02.2007 в ЕГРП.

Решением суда первой инстанции от 16.09.2013 (резолютивная часть объявлена 12.09.2013 - л.д. 120) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С принятым решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ОАО "Управление капитального строительства" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Обосновывая необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка предоставленного для строительства жилого квартала, ссылается на положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой право собственности на земельный участок, занятый многоэтажным домом, возникает у собственников помещений в доме с момента постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, а орган государственной власти или орган местного самоуправления утрачивает право распоряжения таким земельным участком. Поскольку, в настоящее время земельные участки, под введенными в эксплуатацию жилыми домами находятся в аренде у ОАО "Управление капитального строительства", это противоречит как Гражданскому кодексу Российской Федерации (статья 273), так и Земельному кодексу Российской Федерации (статья 35).

Указывает, что заключение представленного на государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды по смыслу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации не противоречит законодательству; поскольку договор прекратил свое действие в части площади земельного участка, на которой расположены введенные в эксплуатацию жилые дома, является необоснованным вывод суда о заключении договора в отношении нового объекта.

По мнению апеллянта, внесенные в соответствующий раздел Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке на основании заключенных договоров участия в долевом строительстве в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:217, в отношении введенных в эксплуатацию домов и переданных квартир (дома N 8 и 9 строительные) прекращены в связи с исполнением договора участия в долевом строительстве на основании пункта 8.1 статьи 13 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом, пунктом 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен автоматический порядок сохранения обременений возникших в силу закона, в отношении образуемых земельных участков.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции заявитель является арендатором земельного участка с кадастровым номером 56:44:0:0217, предоставленном для застройки жилого квартала, на основании договора аренды земельного участка N 7/л-20юр от 20.02.2007, заключенного с Администрацией города Оренбурга сроком до 01.01.2010 (л.д. 17).

Дополнительным соглашением от 11.04.2011 к названному договору аренды (л.д. 30) пункт 1.1. договора аренды изложен в следующей редакции: "арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, площадью 211 895 кв.м. с кадастровым номером 56:44:0000000:217, местоположение: Оренбургская область, г.Оренбург, 19 микрорайон СВЖР. Земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:44:0202006".

Дополнительным соглашением от 11.12.2012 срок действия договора продлен до 29.11.2015 ( л.д. 33).

Договор аренды земельного участка N 7/л-20юр от 20.02.2007 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем свидетельствуют соответствующие отметки Управления Росреестра по Оренбургской области ( л.д. 20,29,32,34).

Постановлением администрации города Оренбурга от 22.11.2010 N 8495-п (л.д. 46) утверждена схема расположения и образования земельных участков в 19 мкр. СВЖР, путем раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:217.

При этом образованы следующие земельные участки:

- земельный участок площадью 5134 кв.м на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, местоположение: Оренбургская область, город Оренбург, 19 микрорайон Северо-восточного жилого района. Земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала 56:44:0202006. Разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки, административных и офисных зданий: под строительство четырнадцатиэтажного жилого дома с офисными помещениями (строительный N 8). Категория земель: земли населенных пунктов,

- земельный участок площадью 5 866 кв.м. на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, местоположение: Оренбургская область, город Оренбург, 19 микрорайон Северо-восточного жилого района. Земельный участок расположен на южной части кадастрового квартала 56:44:0202006. Разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки под строительство четырнадцатиэтажного жилого дома (строительный N 9). Категория земель: земли населенных пунктов,

- земельный участок площадью 200 895 кв.м на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, местоположение: Оренбургская область, город Оренбург, 19 микрорайон Северо-восточного жилого района. Земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:44:0202006. Разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для застройки жилого квартала. Категория земель: земли населенных пунктов.

Образованные в результате раздела земельные участки поставлены на кадастровый учет с присвоением кадастровых номеров 56:44:0000000:11, 56:44:0000000:428, 56:44:0000000:429, соответственно ( л.д. 48-52).

Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что жилые дома со строительными номерами 8 и 9, расположены на земельных участках с кадастровыми номерами 56:44:0000000:11, 56:44:0000000:428. В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, жилой дом N 8 сдан в эксплуатацию ( л.д. 53-56).

Дополнительным соглашением от 26.07.2012 (л.д. 44-45) ОАО "Управление капитального строительства" и Администрация города Оренбурга изменили предмет договора аренды земельного участка, а именно, предметом аренды является: "земельный участок площадью 200 895 кв.м, с кадастровым номером 56:44:0000000:429, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, 19 микрорайон Северо-восточного жилого района. Земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:44:0202006, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для застройки жилого квартала".

06.03.2013 ОАО "Управление капитального строительства" обратилось в Управление Росреестра с заявлением (вх. N 01/118/2013-127 - л.д. 84) о государственной регистрации дополнительного соглашения от 26.07.2012 к договору аренды земельного участка N 7/л-20юр от 20.02.2007 (далее - договор аренды).

В качестве правоустанавливающего документа на регистрацию представлено дополнительное соглашение от 26.07.2012 (далее - дополнительное соглашение - л.д. 87) к договору аренды земельного участка N 7/л-20юр от 20.02.2007 (л.д. 85).

Регистрирующим органом при проведении правовой экспертизы установлено, что согласно кадастровому паспорту земельного участка от 19.04.2011 N 56/11-55337, выданному ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Оренбургской области (приложение 1), земельный участок с кадастровым номером 56:44:0000000:429 образован из земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:217.

При проверке ранее зарегистрированных и заявленных прав Управлением установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) содержатся сведения о том, что на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0000000:217 осуществляется строительство многоквартирных домов со строительными номерами по генеральному плану: N 7, N 9, N 10, N 11.

На дату принятия оспариваемого решения в раздел ЕГРП, открытый на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0000000:217, внесены:

- записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве,

- о том, что объекты долевого участия являются предметом ипотеки в силу закона (в случае, если строительство объекта долевого участия осуществляется при использовании кредитных средств),

- записи о том, что объекты долевого участия могут являться предметом договорной ипотеки (например, договор о залоге прав требования, согласно которому залогодатель/физическое лицо передает залогодержателю/банку в залог права требования на получение в собственность жилого помещения).

На основании абз. 4, 10, 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрирующим органом принято решение об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 7/л-20юр от 20.02.2007, оформленное сообщением от 19.04.2013 (л.д. 13-16). В качестве основания отказа указано, что на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0000000:217 осуществляется строительство жилых домов, в отношении него внесены 603 записи о регистрации договоров долевого участия в строительстве, часть из которых является предметом ипотеки - 363 записи. Являющийся предметом дополнительного соглашения земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:217, поэтому государственная регистрация дополнительного соглашения должна быть осуществлена посредством создания новых разделов в ЕГРП взамен подлежащего закрытию раздела ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:217 (исходного земельного участка). При отсутствии надлежащих правовых оснований для прекращения записей о залоге, либо для их перенесения в подлежащие созданию в отношении соответствующих образованных земельных участков разделов ЕГРП, имеются правовые препятствия проведения государственной регистрации дополнительного соглашения без предоставления дополнительных документов.

Полагая данный отказ незаконным и необоснованным ОАО "Управление капитального строительства" обратилось с требованием о признании незаконным решения Управления Росреестра по Оренбургской области от 19.04.2013 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды и обязании зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 7/л-20юр от 20.02.2007 в ЕГРП.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции установил наличие зарегистрированных в отношении исходного земельного участка обременений, обусловленных заключением договоров долевого участия в строительстве и их сохранение в отсутствие доказательств передачи участникам долевого строительства объектов долевого строительства. Не установив доказательств осуществления государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на первое помещение в жилом доме, суд пришел к выводу о недоказанности заявителем факта прекращения договора аренды, между тем дополнительным соглашением прекращены арендные отношения в отношении земельных участков, необходимых для строительства жилых домов N 8 и 9. Сделав вывод о нахождении в залоге прав застройщика в отношении всего исходного земельного участка, суд пришел к выводу о несоответствии дополнительного соглашения к договору аренды, предметом которого является один из образованных земельных участков, требованиям части 1, части 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом судом отмечено, что заявителем не представлено на государственную регистрацию документов, необходимых для открытия подразделов ЕГРП в отношении земельных участков, на которых размещены жилые дома N8 и 9.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации)).

По смыслу статьи 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривая такие дела, суд должен оценивать отказ с точки зрения его несоответствия закону и другим ненормативным актам, исходя из тех документов, которые представлялись заявителем на регистрацию, за исключением случаев, когда регистратор должен был приостановить регистрацию, а не отказывать в ней.

В силу статьи 16 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Пунктом 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации установлены основания для государственной регистрации прав, из которого следует, что основанием для государственной регистрации прав являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен в статье 17 указанного Закона и является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав).

В силу абзацев 3, 4 пункта 1 статьи 13 указанного Закона, в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Согласно абз. 4, 10, 11 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на регистрацию не соответствуют по форме или содержанию требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Из существа спорных отношений сторон усматривается, что законность обжалуемого отказа в осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, обремененного залогом участников долевого строительства, находится в зависимости от допустимости заключения дополнительного соглашения, в соответствии с которым объектом аренды является один из образованных в результате раздела земельных участков, без внесения изменений в договоры долевого участия в строительстве.

В силу статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) исполнение обязательств застройщика по договору, в том числе обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, обеспечивается залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного Закона.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ с момента государственной регистрации, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору, у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Совокупность приведенных выше норм и неоспариваемых сторонами обстоятельств, свидетельствует о возникновении и государственной регистрации залога у участников долевого строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:217 (договоры долевого участия в строительстве, уступки прав (цессии) на л.д.106-114).

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу пункта 1 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.

Согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Поскольку залог права аренды земельного участка не прекращен, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что раздел земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:217 требует согласия залогодержателей земельного участка - участников долевого строительства.

Доводы подателя апелляционной жалобы, связанные с автоматическим сохранением существующих обременений земельного участка в отношении вновь образуемых земельных участков, не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Отношения, связанные с возникновением и сохранением прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки регулируются положениями статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 22.2 Закона о государственной регистрации.

Пунктами 4,5 статьи 22.2 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков. Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Пунктом 6 названной нормы, предусмотрено, что не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 1 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", применяя статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Доводы апеллянта о применении предусмотренных пунктом 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации правил об автоматическом сохранении залога недвижимого имущества (ипотеки) в отношении каждого из образуемых участков, в случаях возникновения залога в силу закона, что имеет место в случае возникновения залога в пользу участников долевого строительства (часть 3 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ), не может быть истолкован как допускающий возможность изменения предмета залога без согласия участников долевого строительства.

Как следует из пункта 9 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Федерального закона N 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом. Таким образом, анализируемые отношения не подлежат регулированию Земельным кодексом Российской Федерации.

Кроме того, доводы об автоматическом сохранении залога в пользу участников долевого строительства приведены апеллянтом без учета обстоятельств наличия договорной ипотеки (в случаях заключения участником долевого строительства договора о залоге прав требования, согласно которому залогодатель/физическое лицо передает залогодержателю/банку в залог права требования на получение в собственность жилого помещения), а также состава документов предоставленных заявителем на государственную регистрацию.

Особенностью рассматриваемой ситуации является невозможность сохранения записей об обременении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:217 в пользу участников долевого строительства, ввиду отсутствия регулирования арендных отношений по поводу всех образованных из исходного земельных участков представленным на регистрацию дополнительным соглашением.

Дополнительным соглашением от 26.07.2012 ОАО "Управление капитального строительства" и Администрация города Оренбурга фактически изменили предмет договора аренды земельного участка, указав, что предметом аренды является один из образованных в результате раздела земельный участок площадью 200 895 кв.м, с кадастровым номером 56:44:0000000:429.

Между тем, по смыслу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 4, 5 статьи 22.2 Закона о государственной регистрации продолжение существования обязательственных отношений (в результате заключения новых либо изменения ранее заключенных договоров аренды) должно иметь место в отношении всех образуемых и измененных земельных участков.

Иной подход исключает стабильность зарегистрированных обременений применительно к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с пунктами 43 - 44 Правил ведения ЕГРП, источником данных для формирования подраздела III ЕГРП, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества (включая договоры долевого участия), служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, служащие основанием возникновения ограничений (обременений). В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. При прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния). В листах специальных частей подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате преобразования, проставляется дата заполнения этих листов. В графе "Номер регистрации" указывается номер государственной регистрации ограничения (обременения) права на ранее существовавший объект, а дата его государственной регистрации вносится в графу "Особые отметки регистратора" после слов "дата регистрации". В графе, в которой описывается объект недвижимого имущества или содержание ограничения (обременения) права (приложение N 8), указываются сведения о ранее существовавших объектах недвижимого имущества в соответствии с пунктами 28 - 35 настоящих Правил, а также их кадастровые (условные) номера.

Таким образом, преобразование объекта влечет сохранение записи об ограничениях (обременениях) права (ипотеки), в отношении всех вновь образованных объектов.

Рассмотрением дела судом первой инстанции установлено, что в отношении образованных земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0000000:11, 56:44:0000000:428, на которых размещены объекты недвижимости под строительными номерами 8, 9, заявителем на государственную регистрацию не представлены документы, необходимые для открытия соответствующих разделов ЕГРП (расписка в получении документов на государственную регистрацию на л.д. 75).

В связи с чем, в целях осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения у регистрирующего органа отсутствовала возможность перенести в соответствующие разделы ЕГРП записи о залоге права аренды застройщика в пользу участников долевого строительства, что является препятствием для проведения государственной регистрации спорного дополнительного соглашения.

Доводы апеллянта о прекращении залога в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0000000:11, 56:44:0000000:428 подлежат отклонению как не подтвержденные доказательствами.

В силу пункта 8.1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ возникший на основании настоящего Федерального закона залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче).

В материалах настоящего дела отсутствуют документально подтвержденные сведения о том, что у Управления Росреестра имелись основания для вывода о прекращении записей о залоге.

Доказательств свидетельствующих о прекращении договора аренды по основаниям части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с регистрацией права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме со строительным номером 9 и вводе его в эксплуатацию, суду не представлено. Содержание обжалуемого отказа позволяет сделать вывод об осуществлении государственной регистрации прав лишь в отношении жилого дома со строительным номером 8 (л.д. 14).

При названных выше обстоятельствах оспариваемый отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности соответствует положениям пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, о чем арбитражный суд первой инстанции сделал правильные выводы.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными и не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения подлежат отнесению на ее подателя.

Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда, а также на определения суда о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения, о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда, об отказе в выдаче исполнительных листов уплачивается 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.

При обращении с апелляционной жалобой в соответствии с платежным поручением от 08.10.2013 N 1546 ОАО "Управление капитального строительства" была уплачена государственная пошлина в сумме 2000 рублей. Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1000 рублей подлежит возврату апеллянту из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.09.2013 по делу N А47-4963/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управление капитального строительства" - без удовлетворения.

Возвратить открытому акционерному обществу "Управление капитального строительства" из федерального бюджета 1000 рублей - излишне уплаченную государственную пошлину по платежному поручению от 08.10.2013 N 1546.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.В. Пивоварова