Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2013 г. N 18АП-11996/13

г. Челябинск

29 ноября 2013 г.

Дело N А34-4044/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 ноября 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парк" на решение Арбитражного суда Курганской области от 07.10.2013 по делу N А34-4044/2013 (судья Останин Я.А.).

В заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "Парк" - Суханова Ю.В. (доверенность от 10.07.2013 б/н).

Общество с ограниченной ответственностью "Парк" (далее - ООО "Парк", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Курганской области (далее - Департамент, ответчик) об обязании внести изменения в договор N 3137-з аренды земельного участка от 22.05.2007, путем оформления дополнительного соглашения, указав в пункте 1 договора в качестве вида разрешенного использования участка вместо "для строительства здания спортивно-оздоровительного комплекса" - "для размещения здания торгового комплекса и центра" (требования изложены с учетом уточнения истцом предмета требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 99-102).

Определением Арбитражного суда Курганской области от 01.08.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Курганской области, Лузин Владимир Афонасьевич ( далее Лузин В.А.), общество с ограниченной ответственностью "Парк Сити" (л.д. 83-84).

Решением суда первой инстанции от 07.10.2013 (резолютивная часть объявлена 30.09.2013 - л.д. 118-124) в удовлетворении исковых требований отказано.

С принятым решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Парк" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции нормы статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку земельный участок был предоставлен в аренду в 2007 году с разрешенным использованием "для строительства здания спортивно-оздоровительного комплекса". В момент передачи земельного участка арендатору Земельный кодекс Российской Федерации не предусматривал выделение участков под строительство торговых объектов через аукционы. Изменения в статью 30 Земельного кодекса Российской Федерации были приняты позднее, 27.12.2009. Полагает, что указанная в названной статье процедура применяется при первичном предоставлении земельного участка, однако ООО "Парк", на момент обращения с заявлениями к ответчику о внесении изменений в договор аренды являлся правообладателем (арендатором) земельного участка. При этом, предметом заявления является изменение вида разрешенного использования земельного участка с целью приведения его в соответствие с градостроительным регламентом, а не предоставление земельного участка.

Также считает неправомерной ссылку на нормы Закона Курганской области от 28.12.2011 N 98 "Об управлении и распоряжении землями и земельными участками на территории Курганской области", который принят Постановлением Курганской областной Думы от 27.12.2011 N 569, поскольку в нем установлен порядок предоставления земельных участков. В спорных же отношениях земельный участок был предоставлен ранее.

По мнению апеллянта, суд первой инстанции не принял во внимание доводы истца о законности процедуры изменения разрешенного использования спорного земельного участка и необоснованно не усмотрел, что изменившееся разрешенное использование арендуемого земельного участка является существенным изменением обстоятельств в силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, такое изменение стало следствием решения органа местного самоуправления, не являющегося арендодателем по договору.

От Департамента поступил отзыв на жалобу, согласно которому ответчик выражает несогласие с доводами апелляционной жалобы, поскольку суд первой инстанции в полном объеме исследовал представленные участвующими в деле лицами доказательства, доводы и возражения и дал им надлежащую оценку, полагает обжалуемое решение законным и обоснованным, а жалобу, не подлежащей удовлетворению.

Правительство Курганской области направило отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает обжалуемое решение суда первой инстанции законным и обоснованным, указывает на несогласие с доводами апелляционной жалобы, которую просит рассмотреть без участия своего представителя.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, не явились.

С учетом мнения представителя подателя жалобы, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в городской газете "Курган и курганцы" 17.12.2005 N 143 (2293) была опубликована информация о предварительном согласовании размещения спортивно-оздоровительного комплекса в 5 мкр. в районе пересечения ул. Витебского и пр. Первомайского (л.д. 72).

Распоряжением Администрации (Правительства) Курганской области от 24.01.2006 N 08-р Лузину В.А. предварительно согласовано место размещения здания спортивно-оздоровительного комплекса на земельном участке площадью 2,51 га в 5 мкр. Заозерного района в г. Кургане (л.д. 63).

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 07.11.2006 N 2-25/06-404342, кадастровый номер участка 45:25:02 05 01:0036, местоположение: г.Курган, мкр.5, значится разрешенное использование: для размещения здания спортивно-оздоровительного комплекса (л.д. 16-17).

Распоряжением Администрации (Правительства) Курганской области от 13.02.2007 N 32-р Лузину В.А. из земель поселений предоставлен сроком на 3 года земельный участок площадью 2,51 га с кадастровым номером 45:25:02 05 01:0036 для строительства здания спортивно-оздоровительного комплекса. Местоположение участка: 5 мкр. Заозерного района в г. Кургане (пункт 1) (л.д. 21).

Впоследствии распоряжением Администрации (Правительства) Курганской области от 22.05.2007 N 151-р в распоряжение Администрации (Правительства) Курганской области от 13.02.2007 N 32-р были внесены изменения, пункт 1 распоряжения изложен в следующей редакции "предоставить из земель населенных пунктов Лузину И.А. в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 2,51 га с кадастровым номером 45:25:02 05 01:0036 для строительства здания спортивно-оздоровительного комплекса. Местоположение участка: 5 мкр. Заозерного района в г. Кургане" (л.д. 20).

Между Департаментом государственного имущества и промышленной политики Курганской области (арендодатель) и (арендатор) 22.05.2007 был подписан договор аренды земельного участка N 3137-з, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, местоположение участка: 5 мкр. Заозерного района в г. Кургане площадью 25100 кв.м. для строительства здания спортивно-оздоровительного комплекса в границах, указанных в кадастровом плане участка с кадастровым номером 45:25:02 05 01:0036, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью (раздел 1 договора) (л.д. 12).

Государственная регистрация договора произведена 25.02.2008, о чем свидетельствует соответствующая отметка на договоре ( л.д. 15, оборот).

Департаментом имущественных земельных отношений Курганской области Лузину В.А. было дано согласие на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 3137-з от 22.05.2007 ООО "Парк Сити" (письмо от 13.10.2008) (л.д. 23).

Впоследствии права и обязанности по договору аренды земельного участка N 3137-з от 22.05.2007 были переданы Лузиным В.А. обществу "Парк Сити" по договору передачи прав и обязанностей от 30.10.2008 (л.д. 22).

Государственная регистрация настоящего договора произведена 20.11.2008, о чем свидетельствует соответствующая отметка на договоре (л.д. 22, оборот).

В дальнейшем, с согласия Департамента имущественных земельных отношений Курганской области права и обязанности по договору аренды земельного участка N 3137-з от 22.05.2007 были переданы обществу "Парк" по договору передачи прав и обязанностей от 25.08.2011(л.д. 24,25).

Согласно пунктам 1, 2 договора передачи прав и обязанностей от 25.08.2011 уступающий (ООО "Парк Сити") передает, а приобретатель (ООО "Парк") принимает все права и обязанности арендатора, возникшие по договору N 3137-з аренды земельного участка от 22.05.2007. По договору аренды земельного участка N 3137-з от 22.05.2007 уступающий является арендатором и передает приобретателю земельный участок, расположенный по адресу: г. Курган, Заозерный район, 5 микрорайон, с кадастровым номером 45:25:02 05 01:0036, площадью 25100 кв.м., предоставленный из земель населенных пунктов арендодателем Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области для строительства здания спортивно-оздоровительного комплекса на праве аренды сроком до 22.05.2010.

Государственная регистрация настоящего договора произведена 07.09.2011, о чем свидетельствует соответствующая отметка на договоре (л.д. 25, оборот).

Постановлениями Администрации города Кургана от 11.02.2013 N 890 и N 2808 от 12.04.2013 ООО "Парк" разрешено использование условно разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 45:25:02 05 01:36 для размещения зданий торгового комплекса и центра ( л.д. 42).

Постановлением Администрации города Кургана от 07.05.2013 N 3347 на основании заявления ООО "Парк" утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 45:25:02 05 01:0036, площадью 2, 5100 га для размещения зданий торгового комплекса и центра по адресу: г. Курган, 5 мкр., в районе пересечения ул. Витебского-пр. Первомайский (л.д. 31).

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 23.05.2013 N 45/201/2013-90017, кадастровый номер участка 45:25:02 05 01:0036, местоположение: г.Курган, мкр.5, в районе пересечения ул. Витебского -пр. Первомайского, внесены изменения относительно разрешенного использования: для размещения зданий торгового комплекса и центра.

Постановлением Администрации города Кургана от 04.06.2013 N 4073 утверждены схемы расположения земельных участков на кадастровой карте территории г. Кургана в 5 мкр., образованных из земельного участка с кадастровым номером 45:25:02 05 01:0036 (л.д. 43).

Письмом от 21.12.2012 ООО "Парк" обратилось к ответчику с просьбой о согласовании смены разрешенного использования участка: "для строительства здания спортивно-оздоровительного комплекса" на использование "для строительства торгово-развлекательного комплекса и центра" (л.д. 109).

Письмами от 21.11.2012 (л.д. 39), 21.01.2013 (л.д. 40), 22.07.2013 (л.д. 96) ответчик указал на отсутствие оснований для смены разрешенного использования участка и внесения соответствующих изменений в договор со ссылкой на предусмотренный статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации и Законом Курганской области от 28.12.2011 N 98 "Об управлении и распоряжении землями и земельными участками на территории Курганской области" порядок предоставления земельных участков для размещения объектов торговли на торгах.

Полагая, что отказ ответчика в о внесении изменений в договор является неправомерным, истец обратился в суд с настоящим иском об обязании ответчика внести изменения в договор аренды земельного участка.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции пришел к выводу, что отказ ответчика во внесении изменений в договор аренды не нарушает прав и законных интересов при осуществлении экономической деятельности заявителя, получившего право на аренду земельного участка в соответствии с условиями изначально заключенного договора. Исходя из положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлено обязанности ответчика по изменению договора. Со ссылкой на правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 сделан вывод о недопустимости изменений договора в части строительства нового объекта без соблюдения установленной законом процедуры предоставления земельного участка.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения.

При рассмотрении спора судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что общество "Парк", как лицо получившее права и обязанности арендатора по договору от 25.08.2011 года в результате последовательной переуступки от ООО "Парк сити" (л.д. 22) и Лузина В.А. (л.д. 12-15) обращалось в Департамент имущественных земельных отношений Курганской области не как к органу власти, осуществляющему возложенные на него публичные функции (в том числе путем принятия ненормативных правовых актов), а как к арендодателю и субъекту, уполномоченному распоряжаться спорным земельным участком, то есть в рамках гражданских правоотношений, возникших из договора аренды от 22.05.2007.

Существо спорных отношений связано с установлением обязанности ответчика (арендодателя по договору) внести изменения в условия договора в части вида разрешенного использования, заменив разрешенное использование "для строительства здания спортивно-оздоровительного комплекса" на использование "для размещения зданий торгового комплекса и центра", а также соответствии закону такого изменения.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Правительство Курганской области, выступающее арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Предметом договора от 22.05.2007 является земельный участок с видом разрешенного использования "для строительства здания спортивно-оздоровительного комплекса". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Следовательно, в рассматриваемом случае у Департамента как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства.

Спорный земельный участок предоставлялся в аренду для целей строительства на нем здания спортивно-оздоровительного комплекса, на основании распоряжений Правительства Курганской области от 22.05.2007 года и 13.02.2007 года (л.д. 20-21), без проведения торгов в рамках процедуры предварительного согласования места размещения объекта (статья 31 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для строительства здания спортивно-оздоровительного комплекса.

Согласно пункту 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В силу пунктов 1.1 и 1.2 названной нормы органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

Законом Курганской области от 28.12.2011 N 98 "Об управлении и распоряжении землями и земельными участками на территории Курганской области", принятым Постановлением Курганской областной Думы от 27.12.2011 N 569 предусмотрено, что предоставление земельных участков для строительства объектов торговли осуществляется исключительно на торгах.

Довод апеллянта о том, что приведенные выше положения введены в действие после заключения договора аренды, поэтому не подлежат применению к рассматриваемой ситуации изменения договора аренды, а не предоставления земельного участка, являются ошибочными.

Постановка ООО "Парк" вопроса о разрешенном использовании земельного участка для строительства иного объекта торгового назначения, по существу является решением вопроса о новом предоставлении земельного участка, вне зависимости от ранее проведенных процедур, поскольку вопрос о предварительном согласовании места размещения торгового центра при их проведении не решался.

Само по себе обстоятельство проведения публичных слушаний по вопросу предоставления разрешений на условно-разрешенные виды использования земельных участков, принятия постановления Администрации города от 11.02.2013 N 890, от 12.04.2013 N 2808 о разрешении использования условно-разрешенного вида использования земельного участка, не влияет на соблюдение процедуры предоставления земельного участка, что исключает обоснованность доводов апеллянта о необходимости внесения изменений в договор аренды как юридического подтверждения внесенных в градостроительный регламент и государственный кадастр недвижимости сведений о выбранном виде использования земельного участка.

Исходя из правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, обращение ООО "Парк" с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с "для строительства здания спортивно-оздоровительного комплекса" на использование "для размещения торгового комплекса и центра" по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Таким образом, замена предусмотренного договором аренды земельного участка вида разрешенного использования земельного участка иным, без соблюдения предусмотренной законом процедуры предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, не соответствует действующему законодательству.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными. При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения подлежат отнесению на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 07.10.2013 по делу N А34-4044/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парк" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.В. Пивоварова