Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2013 г. N 11АП-19232/13 (ключевые темы: договор аренды - нежилые помещения - срок действия договора - отказ в государственной регистрации - муниципальная собственность)

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2013 г. N 11АП-19232/13

г. Самара

02 декабря 2013 г.

Дело N А55-13175/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 декабря 2013 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Холодной С.Т.,

судей Засыпкиной Т.С., Кузнецова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Прокофьевым В.Н.,

с участием:

от общества с ограниченной ответственностью ПТТФ "Самара-Спектр" - Дорошева М.Г. по доверенности от 01.08.2013 г.,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - извещен, не явился,

от третьего лица - Гусева А.В. по доверенности от 14.01.2013 г. N 135,

рассмотрев в открытом судебном заседании 25 ноября 2013 года, в зале N 6, апелляционную жалобу

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 19 сентября 2013 года по делу N А55-13175/2013, судья Щетинина М.Н.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью ПТТФ "Самара-Спектр", (ОГРН 1036300891934),

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,

с участием третьего лица: Департамента управления имуществом городского округа Самара,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации права,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью производственная техно-торговая фирма "Самара -спектр" г. Самара обратилось в арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным решений от 21 мая 2013 года N 01/54/2013-268 и N 01/54/2013-269 Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации договора аренды N 000580 А от 09 июня 2003 года нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, проспект Кирова, 349 и дополнительного соглашения к нему от 30 мая 2005 года (л.д. 3-5).

Решением суда первой инстанции от 19 сентября 2013 года решение Управления Росреестра по Самарской области, выразившееся в сообщении от 21.05.2013 года N 01/54/2013-268 об отказе в государственной регистрации договора аренды N 000580А от 09.06.2003 года нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, проспект Кирова, 349 признано незаконным.

Решение Управления Росреестра по Самарской области, выразившееся в сообщении от 21.05.2013 года N 01/54/2013-269 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 30 мая 2005 года к договору аренды N 000580А от 09.06.2003 г. нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, проспект Кирова, 349 суд признал незаконным и обязал Управление Росреестра по Самарской области по вступлении в законную силу решения суда по делу N А55-13175/2013 в месячный срок устранить допущенные нарушения прав общества с ограниченной ответственностью ПТТФ "Самара-Спектр" путем осуществления государственной регистрации договора аренды N 000580А от 09.06.2003 года нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, проспект Кирова, 349 и дополнительного соглашения от 30.05.2005 года к договору аренды N 000580А от 09.06.2003 года.

В апелляционной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что решение суда первой инстанции незаконно и необоснованно.

Указывает, что согласно пункту 2.2 договора N 000580А аренды нежилого помещения от 09.06.2003 года срок действия договора истекает 30.11.2007 года.

Таким образом, поскольку в период действия указанного договора он не был зарегистрирован, то, соответственно, он не является заключенным. Более того, он не может быть признан пролонгированным дополнительным соглашением ввиду отсутствия его регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора аренды совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора, обычаев делового оборота не вытекает иное.

Исходя из указанной выше нормы закона, изменение договора аренды, подлежащего государственной регистрации, возможно только после регистрации договора в установленном законом порядке.

Таким образом, поскольку договор аренды не зарегистрирован и он считается незаключенным, то, соответственно невозможно зарегистрировать дополнительное соглашение к нему.

Указывает, что действующее законодательство действительно не содержит указание на срок, в течение которого стороны должны обратиться за регистрацией договора, более того, это не являлось предметом спора. Договор аренды считается заключенным именно с момента государственной регистрации, и именно зарегистрированный договор порождает юридические последствия.

Податель жалобы считает неверным вывод суда о том, что определенный сторонами срок договора аренды - до 31.05.2015 года не истёк к моменту обращения в Управление. Данный срок определен не договором, а подписанным сторонами дополнительным соглашением, которое нельзя считать заключенным в силу того, что сам договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Представитель заявителя считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным по основаниям, изложенным в мотивированном отзыве от 22.11.2013 года N 21.

Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель третьего лица возражает против доводов апелляционной жалобы. Отзыв на жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

Ответчик в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела проводится в отсутствие его представителей.

Проверив материалы дела, выслушав представителей заявителя и третьего лица, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено материалами дела нежилые помещения, площадью 96.00 кв.м., расположенные в цокольном этаже (комнаты: 1, 2, 3, 12, 13-15; 30-36) в здании - доме 349 по проспекту Кирова в г. Самаре, принадлежащие муниципальному образованию в силу Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных округов городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" по договору аренды N 000580А от 09 июня 2003 года были переданы обществу с ограниченной ответственностью "Производственная техно-торговая фирма "Самара-Спектр".

В соответствии с пунктами 2.1 и 2.2 договора срок действия Договора аренды нежилого помещения (здания, сооружения) являющегося муниципальной собственностью г. Самары определен сторонами до 30.11.2007 года (л.д. 8).

30 мая 2005 года стороны по указанному Договору аренды N 000580А подписали Дополнительное соглашение к договору аренды от 09 июня 2003 года, которым внесли изменения в пункт 2.2 договора, продлив срок его действия до 31 мая 2015 года и указав, что настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора (л.д. 22).

Заявитель 12 апреля 2013 года обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлениями о государственной регистрации Договора аренды N 000580А от 09 июня 2003 года и Дополнительного соглашения к нему от 30 мая 2005 года, приложив к заявлениям: платежное поручение об оплате госпошлины; договор аренды от 09.06.2003 года и дополнительное соглашение к нему от 30 мая 2005 года; выписку из ЕГРЮЛ; кадастровый паспорт помещений (л.д. 43-69).

Сообщениями об отказе в государственной регистрации N 01/054/2013-268 и 01/054/2013-269 от 21 мая 2013 года в государственной регистрации Договора аренды и Дополнительного соглашения к договору Управлением Росреестра по Самарской области отказано (л.д. 23-28).

Отказ мотивирован тем, что стороны подписали дополнительное соглашение об изменении срока действия договора по истечении срока, на который он был заключен.

В период действия договора аренды он не был зарегистрирован, следовательно, является незаключенным. Соответственно, изменение договора аренды, подлежащего государственной регистрации, возможно только после регистрации договора в установленном законом порядке.

Заявитель, не согласившись с указанными сообщениями об отказе, посчитав их незаконными, обратился в Арбитражный суд Самарской области с требованиями о признании незаконным решений Управления Росреестра по Самарской области от 21 мая 2013 года N 01/54/2013-268 и N 01/54/2013-269 об отказе в государственной регистрации договора аренды N 000580 А от 09 июня 2003 года нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, проспект Кирова, 349 и дополнительного соглашения к нему от 30 мая 2005 года.

В обоснование заявленных требований заявитель указал на то, что дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды от 09 июня 2003 года до 31 мая 2015 года является неотъемлемой частью договора, заключено в рамках действующего договора аренды.

Условие о сроке действия договора аренды является существенным, оно урегулировано сторонами, обязательства по договору аренды исполняются сторонами и обратного регистрирующим органом не представлено. Причиной позднего обращения в регистрирующий орган с заявлением о регистрации как договора аренды, так и дополнительного соглашения, послужило отсутствие у Департамента зарегистрированного в Управлении Росреестра по Самарской области права муниципальной собственности на сдаваемые в аренду объекты

19 сентября 2013 года Арбитражный суд Самарской области принял обжалуемое решение (л.д. 122-124).

Принимая судебный акт, арбитражный суд правомерно руководствовался и обоснованно исходил из следующего.

Исходя из положений статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (на момент спорных правоотношений) договор аренды недвижимого имущества (здания, сооружения, помещения) заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 года N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что к договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, в договоре аренды от 09 июня 2003 года с учетом дополнительного соглашения от 30 мая 2005 года сторонами согласованы все существенные условия, предусмотренные для данного вида договора.

Договор аренды со стороны арендодателя и арендатора подписан уполномоченными лицами.

Из договора аренды от 09 июня 2003 года следует, что договор заключен на срок более одного года и, соответственно, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Закона N 122-ФЗ ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Договор аренды и дополнительное соглашение по содержанию соответствуют статьям 2 и 12 Закона N 122-ФЗ.

Согласно пункту 46 Правил ведения ЕГРП, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 г. N 219, в графу "Срок" заносятся даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность. Из представленных заявителем документов следует, что срок действия договора на момент обращения в регистрирующий орган с учетом подписанного сторонами дополнительного соглашения, не истек.

Таким образом, внесение в ЕГРП записи о сроке аренды спорного договора не противоречит действующему законодательству.

Дополнительное соглашение по правовому значению также является сделкой, заключенной сторонами в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. Закон не содержит указаний на срок, в течение которого стороны сделки должны обратиться за ее регистрацией.

Данные действия должны быть выполнены в течение действия договора аренды. Срок договора аренды определен сторонами обоюдно до 31 мая 2015 года и на момент обращения в регистрирующий орган не истек.

Отказ в регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему нарушает права арендатора и арендодателя.

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Арендатор не может воспользоваться правами, определенным Федеральным законом "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Таким образом, суд сделал обоснованный вывод о том, что решение ответчика об отказе в государственной регистрации договора и дополнительного соглашения к нему не основано на нормах действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный и обоснованный вывод относительно наличия оснований для удовлетворения требований общества с ограниченной ответственностью ПТТФ "Самара-Спектр".

С учетом изложенного доводы, приведенные в апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, являются ошибочными.

Нарушений норм материального и процессуального права при вынесении обжалуемого судебного акта, являющихся в силу статей 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены или изменения судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 19 сентября 2013 года по делу N А55-13175/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.Т. Холодная

Судьи

Т.С. Засыпкина В.В. Кузнецов