Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2013 г. N 11АП-19586/13

г. Самара

10 декабря 2013 г.

Дело N А72-6659/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 декабря 2013 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терентьева Е.А.,

судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сусловой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 ноября - 03 декабря 2013 г. в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью "ТОСНА" на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 03 июля 2013 года, принятое по делу N А72-6659/2013, судья Малкина О.К.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Петрович+" (ОГРН 1077328006502, ИНН 7328511055), гор. Ульяновск,

к обществу с ограниченной ответственностью "ТОСНА" (ОГРН 1027301483571, ИНН 7327027758), гор. Ульяновск,

о взыскании стоимости восстановительного ремонта помещений 518 745 руб., долга по арендной плате 80 000 руб., пени за просрочку исполнения обязательств 210 000 руб., расходов на проведение экспертизы 7 000 руб., расходов по оплате услуг представителя 30 000 руб., расходов по оплате госпошлины 19 315 руб.,

с привлечением к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Комбат", гор. Ульяновск,

с участием в судебном заседании:

представителя ответчика Будниковой Н.П. (доверенность от 09.01.2013 г.)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Петрович+" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТОСНА" о взыскании стоимости восстановительного ремонта помещений в размере 518 745 руб., долга по арендной плате в размере 80 000 руб. (за апрель 2012 г.), пени за просрочку по исполнению обязательств в размере 210 000 руб., расходов на проведение экспертизы в размере 7 000 руб., расходов по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 19.02.2013 г. в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Комбат".

В отзыве на иск ООО "ТОСНА" указало, что обязательства по устранению недостатков обследуемых помещений, выявленных по актам от 30.03.2011 г. и от 29.02.2012 г. ответчиком исполнены, арендатор неоднократно (13.04.2012 г., 16.04.2012 г., 17.04.2012 г., 03.05.2012 г.) предлагал арендодателю принять помещения, неисполнение арендодателем обязанности по приему возвращенного помещения в силу пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации освобождает ответчика от ответственности за просрочку исполнения. Ответчик указал на необоснованность утверждения истца о просрочке исполнения обязательств, принятых ответчиком на себя по пунктам 1.1, 1.2 дополнительного соглашения от 01.03.2012 г. Кроме того, ответчик указал, что при приеме арендованного имущества стороны в акте не отразили состояние арендованного имущества.

ООО "СФ "Комбат" в пояснениях по иску указало, что в спорных помещениях в марте - апреле 2008 года третье лицо выполняло работы по устройству полов из плитки.

На основании договора купли-продажи от 28.02.2008 г. ООО "Фирма "Петрович+" является собственником здания овощехранилища общей площадью 1263,9 кв.м., адрес объекта Ульяновская область, г. Ульяновск, 18-й проезд Инженерный, д. 4. Данное обстоятельство подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 23.08.2011 г.

Данное здание построено в 1980 году, что подтверждено техническим паспортом.

01.04.2011 г. ООО "Фирма "Петрович+" (арендодатель) и ООО "ТОСНА" (арендатор) заключили договор аренды N 01/04/2011, по условиям которого арендодатель сдал арендатору в аренду во временное владение нежилые помещения общей площадью 344,51 кв.м., расположенные в здании овощехранилища по адресу: г. Ульяновск, 18-й проезд Инженерный, 4, а также земельный участок площадью 8600 кв.м., расположенный по тому же адресу - для использования под стоянку автомобилей бывших в употреблении. Помещения сдаются в аренду в целях утилизации автотранспортных средств. Срок действия договора с 01.04.2011 г. по 01.03.2012 г. Постоянная арендная плата за аренду помещений составляет 80 000 руб. в месяц.

Арендованные нежилые помещения переданы арендодателем арендатору по акту приема - передачи от 01.04.2011 г. без каких-либо замечаний.

30.03.2011 г. представителями истца и ответчика был составлен акт обследования арендуемого помещения, по результатам которого стороны установили, что в результате небрежной эксплуатации арендуемого помещения работниками ООО "ТОСНА" пришли в негодность 20 листов профнастила, стены, радиаторы и трубы центрального отопления, трубы водоснабжения, электрические розетки, вся площадь пола запачкана мазутом, в коридоре и в бытовых комнатах требуется ремонт, прилегающая территория, предназначенная для стоянки утилизированных автомобилей, завалена металлоломом и бытовыми отходами.

29.02.2012 г. сторонами составлен акт обследования арендованных помещений, которым установлены недостатки в состоянии помещения, обусловленные небрежной эксплуатацией арендованных помещений, в т.ч. необходимость замены поврежденной напольной плитки типа "Кьезо милан" в помещениях N N 10 и 11.

01.03.2012 г. стороны заключил дополнительное соглашение к указанному договору, в соответствии с которым, арендатор обязался в срок до 01.05.2012 г. устранить своими силами и за свой счет все замечания, выявленные актом обследования от 30.03.2012 г., актом обследования от 29.02.2012 г., арендатор обязался погасить задолженность по переменным платежам (коммунальные и эксплуатационные услуги). Пунктом 1.6 стороны предусмотрели пени за неисполнение арендатором пунктов 1.1, 1.2 соглашения в размере 3000 руб. за каждый день просрочки.

В связи с окончанием договора аренды сторонами был составлен акт приема передачи, по которому: ООО "ТОСНА" сдало, а ООО "Фирма "Петрович+" приняла по акту приема - передачи нежилые помещения общей площадью 344,51 кв.м., расположенные в здании овощехранилища по адресу: г. Ульяновск, 18-й проезд Инженерный, 4, а также земельный участок площадью 8600 кв.м., расположенный по тому же адресу. При этом стороны в акте отразили следующие замечания: в помещениях N N 10 и 11 не заменена напольная плитка, имеется задолженность по оплате арендной платы за апрель (по сведениям ответчика за 13 дней апреля). Акт утвержден руководителями истца и ответчика 02.05.2013 г.

В доказательство обоснованности требований истцом представлено экспертное исследование N 92Б, по выводам которого нормативный срок службы напольной плитки составляет 20 - 25 лет, причиной выхода из строя плитки "Кьезо Милан" в помещениях общей площадью 250,82 кв.м., расположенных по адресу Ульяновская область, г. Ульяновск, 18-й проезд Инженерный, д. 4 является неправильная эксплуатация. Ориентировочная стоимость восстановительного ремонта составляет 408 398 руб., а в случае применения керамогранита - 518 745 руб. Стоимость проведенного исследования в размере 7000 руб. оплачена ООО "Фимра "Петрович+".

В судебном заседании была проведена судебная экспертиза, по выводам эксперта (заключение от 05.12.2012 г.) повреждения плиточного покрытия полов из плитки в помещениях N 11 (площадью 196,92 кв.м.), N 10 (площадью 53,90 кв.м.), расположенных в здании овощехранилища по адресу: г.Ульяновск, 18-й проезд Инженерный, 4 являются следствием механических воздействий на одни и те же места пола (перекатывание, волочение металлических либо других твердых предметов по поверхности пола, работа острым инструментом на полу, падение твердых предметов и т.п.). Нормативный срок службы напольной плитки составляет 20 лет при нормальной эксплуатации, 15 лет при тяжелых условиях эксплуатации. Фактический износ покрытия полов из плитки в помещениях N N 10 и 11 превысил естественный износ (нормативный срок службы). Стоимость работ и материалов по восстановлению полов из плитки в помещениях NN 10 и 11 общей площадью 250,82 кв.м. составляет (на дату выдачи заключения) 133 294 руб. При этом эксперт сделал вывод о том, что за период срока аренды (2011 - 2012 г.г.) износ покрытия полов увеличился с 10% до 50%.

Ввиду неполноты заключения эксперта судом определением от 04.04.2013 г. назначена дополнительная экспертиза. По выводам эксперта (заключение от 22.04.2013 г.) стоимость работ и материалов по восстановлению полов из плитки в помещениях N N 10 и 11 общей площадью 250,82 кв.м. составляет (на дату выдачи заключения) 255 458 руб.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 3 июля 2013 года иск удовлетворен частично.

С ООО "ТОСНА" в пользу ООО "Фирма "Петрович+" взыскана стоимость восстановительного ремонта 255 458 руб., арендная плата 80 000 руб., договорная неустойка 210 000 руб., 12 931 руб. 55 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины, 20 322 руб. и 4720 руб. 80 коп. судебных расходов.

В остальной части в удовлетворении иска - отказано.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Ульяновской области судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "ТОСНА" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований истца.

В обоснование своей просьбы ответчик в жалобе указал, что судом не дана надлежащая оценка тому обстоятельству, что ответчик фактически освободил спорное помещение 13.04.2012 г., о чем уведомлял истца с предложением принять помещение по акту. В связи с этим взыскание арендной платы за апрель 2012 г. в размере 80 000 руб. ответчик считает необоснованным. Ответчик оспаривает решение суда в части взыскания с него расходов на юридические услуги, поскольку документальное подтверждение факта оказания услуг в деле не имеется. Далее в жалобе ответчик указывает на необоснованность взыскания неустойки в размере 210 000 руб., поскольку большая часть замечаний, высказанных арендодателем, была устранена ответчиком в установленный срок, размер неустойки ответчик считает несоразмерным последствиям нарушения обязательств и полагает, что у суда имелись основания для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме то, в жалобе ответчик указал, что эксперт установил, что на момент получения помещения в аренду износ плитки составлял 10%, а за период срока аренды износ плитки превысил нормативный на 40%, следовательно, стоимость восстановительного ремонта следовало уменьшить на указанную сумму.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Фирма "Петрович+" просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, указав, что надлежащих доказательств освобождения арендованного помещения 13.04.2012 г. ответчиком не представлено, следовательно арендная плата за апрель 2012 г. взыскана обоснованно, юридические услуги истцу в рамках рассматриваемого дела оказывало ООО "ФОРУС", что ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции не оспаривалось, снижение размера неустойки истец считает необоснованным, а доводы ответчика о необходимости уменьшения на 40% стоимости восстановительного ремонта - несостоятельными.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Ульяновской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика Будникова Н.П. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает по указанным в ней основаниям.

В судебном заседании 26.11.2013 г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв 03.12.2013 г. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца и третьего лица, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости изменения судебного решения по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временной пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, а при прекращении договора аренды в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан возвратить арендованное имущество арендодателю. При этом в соответствии с требованиями статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача объекта недвижимого имущества осуществляется арендатором арендодателю по акту приема - передачи.

Судом первой инстанции правильно установлено, что такой акт был составлен сторонами только 02.05.2012 г. Утверждения ответчика о том, что он освободил помещение 13.04.2012 г. надлежащими доказательствами не подтверждены, кроме того, как усматривается из материалов дела по состоянию на 14.04.2012 г. помещение имело недостатки, которые позволяли истцу не принимать его до 01.05.2012 г. в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 01.03.2012 г., т.к. именно до указанного срока ответчик обязался устранить перечисленные недостатки, для чего ответчику было необходимо пользоваться помещением.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации до возвращения помещения, являющегося предметом договора аренды, арендодателю, арендатор обязан вносить арендную плату в обусловленном договором размере. В силу этого решение суда в части взыскания с ответчика арендной платы за апрель 2012 г. в размере 80 000 руб. является законным и обоснованным.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Из материалов дела усматривается, что в соответствии с пунктом 1.6 дополнительного соглашения от 01.03.2012 г. истец и ответчик согласовали условие о том, что в случае неисполнения (или ненадлежащего исполнения) в срок до 01.05.2012 г. арендатором обязательств, определенных пунктами 1.1 и 1.2 дополнительного соглашения, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 3000 руб. за каждый день просрочки.

Учитывая, что обязательство, предусмотренное пунктом 1.1 дополнительного соглашения ООО "ТОСНА" не исполнило в течение 70 дней, суд удовлетворил требования истца в данной части иска в полном размере и взыскал с ответчика пени в размере 210 000 руб. При этом суд счел не подлежащим удовлетворению заявление ответчика о снижении размера неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду несоразмерности последствия нарушения обязательств.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка может быть снижена если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и только по заявлению должника. Вопреки ошибочному выводу суда первой инстанции ответчиком в материалы дела представлены доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. В частности представлены сведения о ставках кредитования юридических лиц ЗАО АКБ "Экспресс-Волга", ОАО "Сбербанк России". Не дана судом оценка и тому обстоятельству, что обусловленная дополнительным соглашением пеня связана с договором аренды, однако ее размер значительно превышает размер основного обязательства арендатора по уплате арендной платы за аналогичный период.

В силу изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции полагает необходимым применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер взыскиваемой неустойки до 100 000 руб., отказав в удовлетворении остальной части требования.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Материалами дела подтверждено, что ответчиком истцу арендованное помещение было возвращено с определенными недостатками, устранение которых потребовало выполнение определенных работ. Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Решение суда в части определения размера суммы восстановительного ремонта, подлежащего взысканию с ответчика, основано на выводах эксперта. Стороны с указанными выводами в суде первой инстанции не соглашались и их оспаривали, однако в суде апелляционной инстанции о несогласии с указанными выводами заявил только ответчик.

Как следует из заключения эксперта, для производства восстановительного ремонта следует произвести работы по разборке покрытий полов из плиток, уложенных в растворе, устройство покрытий на цементном растворе из плиток бетонных, цементных или мозаичных. Стоимость указанных работ определена экспертом в размере 255 458 руб.

Доводам ответчика о необходимости учета того, что при принятии помещения в аренду износ покрытия пола составлял 10% в судебном акте дана необходимая оценка. С выводами суда в данной части суд апелляционной инстанции соглашается, находя их обоснованными и соответствующими материалам дела.

В доказательство понесенных услуг на оплату представителя истец в материалы дела представил договор N 170 от 15.06.2012 г. на оказание юридических услуг, заключенный между ООО "ФОРУС" и ООО "Фирма "Петрович+", а также квитанцию к приходному кассовому ордеру N 170 от 15.06.2012 г., согласно которой А.П.Захаров (ген.директор ООО "Фирма "Петрович+") оплатил ООО "ФОРУС" на основании договора N 170 - 30 000 руб.

Однако указанные доказательства не могут быть признаны достаточными в обоснование понесенных истцом затрат на оплату услуг представителя.

Согласно условиям договора N 170 от 15.06.2012 г. в рамках указанного договора исполнитель (ООО "ФОРУС") обязался по заданию заказчика (ООО "Фирма "Петрович+") оказать услуги по составлению процессуального документа, представительству интересов ООО "Фирма "Петрович+" в суде первой инстанции общей юрисдикции, а заказчик обязался принять и оплатить их. Стоимость услуг составляет 30 000 руб.

Никаких сведений о том, что в рамках указанного договора ООО "ФОРУС" оказало ООО "Фирма "Петрович+" услуги по представительству интересов истца в Арбитражном суде Ульяновской области в рамках арбитражного дела N А72-6659/2012 в деле не имеется, доказательств относимости договора N 170 от 15.06.2012 г. и квитанции к приходному кассовому ордеру N 170 от 15.06.2012 г. к рассматриваемому делу истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

В силу изложенного в данной частив удовлетворении требования истца следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы, понесенные сторонами при рассмотрении дела, подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 3 июля 2013 года, принятое по делу N А72-6659/2012, изменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ТОСНА" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Петрович+":

- стоимость восстановительного ремонта - 255 458 руб.;

- долг по арендной плате - 80 000 руб.;

- неустойку - 100 000 руб.;

- в возмещении расходов по уплате госпошлины (по иску) - 10 310 руб. 61 коп.;

- в возмещение судебных расходов - 3737 руб. 30 коп.

В остальной части в удовлетворении иска - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Петрович+" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ТОСНА":

- расходы на проведение судебной экспертизы - 8 490 руб. 76 коп.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возложить на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Петрович+" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ТОСНА" в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе 932 руб. 20 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А. Терентьев

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ш. Романенко