Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2013 г. N 12АП-9870/13 (ключевые темы: ипотека - предмет залога - банкротство - согласие залогодержателя - нежилые помещения)

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2013 г. N 12АП-9870/13

г. Саратов

11 декабря 2013 г.

Дело N А57-3353/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 04 декабря 2013 года.

В полном объеме постановление изготовлено 11 декабря 2013 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жаткиной С. А.,

судей Дубровиной О. А., Жевак И. И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко И. П.,

при участии в судебном заседании: от общества с ограниченной ответственностью "Саратов-Моторс" - Маловичко А.П., по доверенности от 03.10.2013,

от закрытого акционерного общества Промышленно-коммерческое предприятие "Саратов-Авто-Салон" - Маловичко А.П., по доверенности от 21.10.2013,

от открытого акционерного общества Банк "ВТБ" - Киселев А.С., по доверенности от 14.10.2013 350000/1895-Д-1, Курочкин А.В., по доверенности от 05.08.2013 N 64 А А 0968781,

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Саратов-Моторс" Переплетова Р.Б. - Недугова М.В., по доверенности от 01.11.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества Банк" ВТБ", конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Саратов-Моторс" Переплетова Р.Б.

на решение Арбитражного суда Саратовской области от "10" сентября 2013 года по делу N А57-3353/2013, принятое судьей Комлева Л. П.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Саратов-Моторс" (ОГРН 1026403049639) г. Саратов в лице конкурсного управляющего Переплетова Р.Б., Банка ВТБ (ОАО) г. Санкт-Петербург,

к обществу с ограниченной ответственностью "Саратов-Моторс" (ОГРН 1086453006364) г. Саратов,

третье лицо: закрытое акционерное общество Промышленно-коммерческое предприятие "Саратов-Авто-Салон", г. Саратов,

общество с ограниченной ответственностью управляющая компания "ГБ", г. Саратов,

ИП Сало И.И., г. Саратов,

о признании права аренды прекращенным,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратились Общество с ограниченной ответственностью "Саратов-Моторс" (ОГРН 1026403049639) (далее - ООО "Саратов - Моторс", истец) в лице конкурсного управляющего Переплетова Р. Б. и Банк ВТБ (ОАО) (далее - Банк, истец) к Обществу с ограниченной ответственностью "Саратов-Моторс" (ОГРН 1086453006364) (далее - ООО "Саратов - Моторс", ответчик) о признании права аренды из договора аренды нежилого помещения (расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Шехурдина А.П., д. 6) от 01.03.2009, заключенного между ООО "Саратов-Моторс" (ОГРН 1026403049639) и ООО "Саратов-Моторс" (ОГРН 1086453006364), прекращенным, возложении обязанности на ООО "Саратов-Моторс" (ОГРН 1086453006364) освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Шехурдина А.П., д. 6 в течение трех дней с момента вступления в законную силу решения.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 10 сентября 2013 года в удовлетворении исковых требований ООО "Саратов-Моторс" (ОГРН 1026403049639) в лице конкурсного управляющего Переплетова Р. Б. и Банк ВТБ (ОАО) отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Банк обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит решение арбитражного суда первой инстанции от 10.09.2013 отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В качестве доводов жалобы заявитель указывает на ошибочность выводов суда первой инстанции о преюдициальном значении судебных актов по делам N N А57-25303/2009, А57-1141/2011, А57-17147/2011, поскольку в настоящем деле рассматриваются иные требования, а именно об обязании Арендатора освободить арендуемые помещения и возвратить их Арендодателю на основании п. 2 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Судом неверно применены законодательные нормы, регулирующие права залогового кредитора, не учтено нарушение прав Банка сдачей в аренду недвижимого имущества, находящегося у него в залоге. По мнению Банка, аренда заложенного имущества в данном случае не преследует целей Закона о банкротстве, направленных на максимальное удовлетворение требований всех кредиторов, в особенности залоговых, поскольку в процессе эксплуатации арендатором арендованного имущества, оно изнашивается, снижается его стоимость.

Также с решением арбитражного суда первой инстанции не согласилось ООО "Саратов-Моторс" (ОГРН 1026403049639), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, поскольку суд первой инстанции неверно установил обстоятельства дела, что привело к принятию неправомерно судебного акта. Так, судом первой инстанции не учтены положения п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке, а также не принято во внимание решение Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-974/2009, которым обращено взыскание на заложенное имущество, являющееся предметом договора аренды от 01.03.2009. Из указанного следует, что в силу закона договорные отношения между истцом и ответчиком прекратились с момента вступления в силу судебного акта об обращении взыскания на заложенное имущество - 31.01.2012. Кроме того, ошибочен вывод суда об отсутствии нарушения прав и законных интересов залогодержателя при заключении договора аренды заложенного имущества без его согласия. Конкурсный управляющий полагает, что в данном случае им избран надлежащий способ защиты нарушенных прав и соблюдена форма извещения ответчика о необходимости освободить незаконно занимаемые нежилые помещения.

Распоряжением председателя второго судебного состава Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2013 произведена замена судьи Борисовой Т. С. на судью Жевак И. И.

В судебном заседании представители истцов поддержали доводы апелляционных жалоб, находят обжалуемый судебный акт принятым при неполном выяснении обстоятельств по делу и неправильном применении норм материального права, подлежащим отмене.

Представитель ответчика и третьего лица возражал против доводов апелляционных жалоб, находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом извещены.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 АПК РФ, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 АПК РФ.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статьи 266, статьи 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционных жалоб, проверив законность вынесенного судебного акта, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит.

Как следует из материалов дела, ООО "Саратов - Моторс" (ОГРН 1026403049639) принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества - нежилое здание общей площадью 3 510,9 кв. м, литеры АА1А2, кадастровый номер объекта: 64-64-01/300/2006-485, и земельный участок с кадастровым номером 64: 48: 04: 04 54: 0035 общей площадью 2 356 кв. м, находящийся по адресу: г. Саратов, ул. Шехурдина, д. 6. В настоящее время отдельными помещениями в названном здании владеет и пользуется ООО "Саратов-Моторс" (ОГРН 1086453006364) (наименования схожи).

Истцы указывают, что в период 2007-2008 годы между ОАО Банк ВТБ и ООО "Саратов-Моторс" (ОГРН 1026403049639) были заключены договоры об ипотеке N ДИ1-731000/200700050 от 03.08.2007, ДИ-731000/2007/00072 от 10.08.2007, ДИ -731000/2007/00076 от 03.09.2007, ДИ-731000/2008/00056 от 07.06.2008, в которых предусмотрена обязанность залогодателя не распоряжаться предметом ипотеки без согласия залогодержателя.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 05.10.2009 по делу N А57-974/2009, вступившим в законную силу 31.01.2012 в пользу ОАО Банк ВТБ взыскана задолженность с ООО "Саратов - Моторс" (ОГРН 1026403049639) в сумме 186 076 430 рублей и обращено взыскание на заложенное имущество. По мнению истцов, в силу статьи 40 Закона об ипотеке арендные отношения между ООО "Саратов-Моторс" (ОГРН 1026403049639) и ООО "Саратов-Моторс" (ОГРН 1086453006364) являются прекращенными.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истцов с настоящими исковыми требованиями в суд первой инстанции.

Суд первой инстанции, принимая обжалуемый судебный акт, исходил из того, что в силу статьи 126 Закона о банкротстве ранее наложенные аресты и иные ограничения по распоряжению имуществом сняты после признания ООО "Саратов - Моторс" банкротом и открытия конкурсного производства, залогодержатель, у которого находится заложенное имущество, не вправе удерживать это имущество, оно подлежит передаче в конкурсную массу для реализации в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, кроме того договор аренды в установленном законом порядке не расторгнут, является действующим, односторонний отказ от исполнения договорных отношений не допускается.

Данный вывод судебная коллегия находит верным, основанным на материалах дела и нормах права.

Вступившими в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 19.03.2010 по делу N А57-25303/2009 (вступило в законную силу 25.06.2010), решением от 15.06.2011 по делу N А57-1141/2011, а также определением Арбитражного суда Саратовской области от 13.03.2012 производство по делу N 57-17147/2011 установлено, что между сторонами имеются обязательственные правоотношения в виде договора аренды нежилого помещения от 01.03.2009.

Указанный договор аренды является действующим, сторонами не расторгнут, недействительным не признан, между сторонами отсутствуют разногласия по поводу предмета договора в процессе его исполнения. ООО "Саратов-Моторс" (ОГРН 1086453006364) правомерно владеет и пользуется спорным имуществом на основании договора аренды от 01.03.2009, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из материалов настоящего дела, истцы обратились в арбитражный суд с иском о признании права аренды прекращенным и об освобождении нежилых помещений.

Однако, как верно указано судом первой инстанции, довод истцов, о том, что права аренды нежилого помещения являются прекращенными в силу закона с 31.01.2012, то есть с даты вступления в законную силу Решения Арбитражного Саратовской области по делу N А57-974/2009 об обращении взыскания на заложенное имущество, опровергается установленными обстоятельствами и представленными доказательствами.

Так, в материалы дела представлен договор аренды нежилого помещения от 01.03.2009, заключенный между истцом - ООО "Саратов-Моторс" (ОГРН 1026403049639) (арендодатель) и ответчиком - ООО "Саратов-Моторс" (ОГРН 1086453006364) (арендатор), согласно которому арендодатель обязуется предоставить нежилое помещение во временное владение и пользование арендатору. Здание, в котором находится предмет аренды, расположено по адресу: г. Саратов, ул. Шехурдина, д. 6.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 29.04.2009 по делу N А57-3867/2009 ликвидируемый должник - ООО "Саратов-Моторс" (ОГРН 1026403049639) признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Саратовской области от 29.04.2009 по делу N А57-3867/2009 конкурсным управляющим утвержден Переплетов Р. Б.

В соответствии со статьей 126 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" одним из последствий признания должника банкротом является снятие ранее наложенных арестов на имущество и иных ограничений по распоряжению имуществом должника.

Как следует из смысла данной нормы, после открытия конкурсного производства залогодержатель, у которого находится заложенное имущество, не вправе удерживать это имущество - оно подлежит передаче в конкурсную массу для реализации в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Решение Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-974/2009 вступило в законную силу 31.01.2012. Однако, определение Арбитражного суда Саратовской области от 13.03.2012 по делу N А57-17147/2011, которым установлено, что спорный договор является действующим, сторонами не расторгнут, недействительным не признан, вступило в законную силу 07.06.2012.

Кроме того, конкурсным управляющим не соблюден установленный сторонами порядок прекращения договора после вступления в законную силу (07.06.2012) определения Арбитражного суда Саратовской области от 13.03.2012 по делу N А57-17147/201,1 которым установлено, что между истцом и ответчиком имеются обязательственные правоотношения, доказательств прекращения которых в рамках рассмотрения настоящего дела суду не представлено. Такие доказательства не представлены истцом ООО "Саратов - Моторс" и в материалы настоящего дела.

Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника (абзац 2 пункта 3 статьи 129 Закона N 127-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Пунктом 3 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя.

В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.

Положения пункта 1 статьи 18.1 Закона о банкротстве не препятствуют вынесению решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество по иску, поданному до введения процедуры наблюдения, если на основании абзаца третьего пункта 1 статьи 63 Закона кредитор не обратился с ходатайством о приостановлении производства по делу.

Однако, как верно указано судом первой инстанции, принудительное исполнение этого решения суда в соответствии с пунктом 1 статьи 18.1 и абзацем четвертым пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве не допускается.

Поскольку с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании статьи 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, также входит в конкурсную массу. Порядок продажи имущества должника, установлен статьей 139 Закона о банкротстве, положения которой предусматривают реализацию имущества путем проведения торгов.

Таким образом, поскольку Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающих максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, то его нормы носят специальный характер, в связи с чем подлежат приоритетному применению.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", по смыслу положений, предусмотренных абзацем четвертым пункта 1 статьи 63, абзацем пятым пункта 1 статьи 81, абзацем вторым пункта 2 статьи 95, абзацем шестым пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, принудительное исполнение решения об обращении взыскания на заложенное имущество приостанавливается в процедурах наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления и прекращается в процедуре конкурсного производства.

Упомянутые нормы Закона означают, что после продажи предмета залога определяется размер, в котором требование залогового кредитора обладает преимуществом перед требованиями иных кредиторов (с исключениями, предусмотренными Законом). Установленный размер учитывается при переходе к расчетам с кредиторами в соответствии с реестром требований кредиторов, при этом расчеты с залоговым кредитором до погашения требований с более высоким приоритетом не осуществляются.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены залогодержателем. Таким образом, при передаче залогодателем в аренду ранее заложенного им недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний, по общему правилу, не может оспорить эту сделку либо признать действия лица по распоряжению имуществом незаконными, поскольку законом установлены иные последствия данного нарушения.

Довод ООО "Саратов - Моторс" (ИНН 6453044818) и Банка о том, что оспариваемые договоры нарушают права Банка как залогового кредитора, не находит своего подтверждения в материалах дела. Если аренда возникла позже ипотеки имущества или без согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества в процессе конкурсного производства аренда подлежит прекращению и имущество предлагается конкурсным управляющим к продаже по рыночной стоимости без учета его обременения правом аренды, поскольку последнее отпадает (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.09.2012 N 6616/12 по делу N55-8370/2010).

Таким образом, в случае реализации объектов аренды с торгов в рамках конкурсного производства договоры могут быть расторгнуты арендодателем досрочно и в одностороннем порядке.

Однако, на момент рассмотрения апелляционных жалоб доказательств того, что должник ООО "Саратов - Моторс" приступил к реализации конкурсной массы, в том числе залогового имущества, истцами в материалы дела не представлено.

Учитывая, что первоначально договор аренды заключался на непродолжительный срок с 01.03.2009 до 31.01.2010, условия договора аренды содержат значительный объем обязательств арендатора по текущему ремонту и содержанию арендованного имущества, изложенное позволяет сделать вывод, что при заключении договора аренды соблюдены требования пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве, исполнение договора аренды направлено на обеспечение сохранности имущества и поступление денежных средств в конкурсную массу должника. С учетом возможности досрочного расторжения договора аренды в силу норм статьи 40 Закона об ипотеке и Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.09.2012 N 6616/12 по делу NА55-8370/2010 в случае реализации заложенного имущества отсутствуют основания для вывода о нарушении прав залогодержателя в результате возможного уменьшения цены реализуемого имущества.

Ссылки Банка на то, что судом не дана оценка доводам истца, свидетельствующим о нарушении его прав, как залогового кредитора, отклоняются апелляционным судом как несостоятельные.

При этом, судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. Наличие нарушенного или оспариваемого права есть предмет доказывания соистцов.

К материалам дела приобщён вступивший в законную силу судебный акт по делу N А57-5408/2011 в соответствии, с которым право собственности ООО "Саратов-Моторс" ОГРН 1026403049639 на земельный участок, на котором расположен заложенный банку объект, признано отсутствующим.

Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Обязательность судебных актов по смыслу ч. 1 ст. 16 Арбитражно-процессуального кодекса понимается как правовое действие судебного акта в отношении неопределенного круга лиц, которые так или иначе оказываются в той сфере, на которую распространяются правовые последствия данного судебного акта.

Таким образом, при оценке спорного правоотношения необходимо учитывать судебные акты по делу N А57-5408/2011 и N А57-6325/2010.

Предметом ипотеки, в соответствии с договорами N N ДИ-731000/200700050 от 03.08.2007 г.; ДИ-731000/200700072 от10.08.2007 г.; ДИ-731000/200700076 от 03.09.2007 г.; ДИ-731000/200800056 от 07.06.2008 г. выступает земельный участок с расположенным на нём зданием. Право собственности на земельный участок (предмет ипотеки) в соответствии с судебным актом по делу NА57-5408/2011 признано отсутствующим. Здание, расположенное на этом земельном участке (также предмет ипотеки), в соответствии с судебным актом по делу NА57-6325/2010 признано самовольно реконструированным, т.е. исключено из гражданского оборота в силу правил статьи 222 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, доводы истцов о нарушении их прав как залогодателя и залогодержателя, связанных с возможностью обращения взыскания на предмет залога с позиций статьи 222 ГК РФ не могут быть приняты во внимание, поскольку установлено отсутствие на земельном участке, указанном в договорах ипотеки, объекта (здания) с индивидуально-определёнными признаками, тождественными признакам здания выступающего предметом ипотеки в соответствующих договорах.

В соответствии со статьёй 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, судебный акт по делу N А57-6325/2010 может затруднить реализацию права на обращение взыскания на предмет залога. Кроме того, в признании права собственности по основания, названным в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, на самовольно реконструированный объект, заинтересованным лицам судом было отказано.

Заявленные соистцами требования основаны на положениях статьи 40 Закона об ипотеке (залоге недвижимости). Однако, наличие залоговых прав должно оцениваться в данном спорном правоотношении в зависимости от прав залогодателя на земельный участок. Право собственности на земельный участок, на котором расположен заложенный банку объект, признано отсутствующим. В соответствии с пунктом 2 статьи 69 ФЗ "Об ипотеке" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В силу пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке имущественные интересы залогодержателей обеспечиваются тем, что при удовлетворении их требований из стоимости заложенного имущества по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, право аренды в отношении ранее заложенного имущества прекращается, если оно предоставлено залогодателем третьему лицу без согласия залогодержателя.

Между тем, из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что объект, являющийся предметом договора ипотеки в настоящее время не существует в том виде, в котором он существовал при заключении спорного договора.

Истцами, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлены доказательства, подтверждающие возможность выделения ранее существовавших объектов, обозначенных в договоре ипотеки, из вновь созданного объекта, признанного самовольной постройкой.

В силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса и специальных по отношению к этой норме правил статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдать заложенное им имущество в аренду при двух условиях: имущество передается для целей, соответствующих его назначению, и срок, на который оно предоставляется, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства.

Договор аренды, как следует из материалов дела, заключен на неопределённый срок. Денежные средства за возмездное пользование имуществом регулярно перечисляются ответчиком залогодателю (соистцу). Таким образом, правоотношение, возникшее до признания здания объектом самовольной реконструкции, соответствовало названным условиям пункта 2 статьи 346 ГК РФ и статьи 40 закона "Об ипотеке".

Если аренда возникла позже ипотеки имущества или без согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества в процессе конкурсного производства аренда подлежит прекращению и имущество предлагается конкурсным управляющим к продаже по рыночной стоимости без учета его обременения правом аренды, поскольку последнее отпадает. При условии отсутствия прав на самовольно реконструированный объект последний не может быть реализован в результате конкурсного производства.

Пленум ВАС РФ в постановлении от 17.02.2011 г. N 10 в п. 22 и 23 по данному вопросу разъяснил, что в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются. Однако названное разъяснение имеет отношение к ситуациям наличия залоговых прав у истцов. В отсутствие обременения в пользу истцов применение правила статьи 40 невозможно.

Из положений п. 2 ст. 40 Закона "Об ипотеке" следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки, не могут быть оспорены последним. Таким образом, держателем ипотеки (банком) не может быть оспорен договор аренды. В то же время в силу прямого указания закона (ст. 39, п. 3 ст. 43 Закона "Об ипотеке") отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя. Вывод суда первой инстанции об избрании ненадлежащего способа защиты соистцами по данному делу является правильным.

Довод заявителей апелляционных жалоб о том, что судебные акты по делам N N А57-25303/2009, А57-1141/2011, А57-17147/2011, которыми спорный договор признан действующим, не имеют в данном случае преюдициального значения, не свидетельствует о незаконности судебных актов.

Доводы апелляционных жалоб отклоняются апелляционным судом в силу их несоответствия нормам действующего законодательства.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе, доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.

Поскольку при обращении с апелляционной жалобой конкурсным управляющим ООО "Саратов-Моторс" Переплетовым Р. Б. была излишне уплачена государственная пошлина в размере 2 000 рублей, суд апелляционной инстанции находит указанную государственную пошлину подлежащей возврату из федерального бюджета заявителю жалобы.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 10 сентября 2013 года по делу N А57-3353/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Возвратить конкурсному управляющему общества с ограниченной ответственностью "Саратов-Моторс" Переплетову Роману Борисовичу из федерального бюджета 2 000 руб., излишне уплаченных квитанцией N 84775 от 13 ноября 2013 года.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

С. А. Жаткина

Судьи

О. А. Дубровина И. И. Жевак