Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2013 г. N 17АП-13983/13

г. Пермь

09 декабря 2013 г.

Дело N А50-12889/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 декабря 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующегоГуляковой Г. Н.,

судей Борзенковой И.В., Савельевой Н.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вихаревой М.М.,

при участии:

от истца Департамента имущественных отношений администрации города Перми (ОГРН 1025900528697; ИНН 5902502248) - не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчикаООО "Корвет" (ОГРН 1115906000748; ИНН 5906105474) - Родыгин В.В., паспорт, директор, выписка из ЕГРЮЛ;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчикаООО "Корвет"

на решение арбитражного суда Пермского края от27 сентября 2013 года

по делу N А50-12889/2013,

принятое судьей Бородулиной М.В.,

по искуДепартамента имущественных отношений администрации города Перми кООО "Корвет"

о взыскании задолженности арендной плате, пени, обязании возвратить объект аренды,

установил:

Департамент имущественных отношений администрации г. Перми (далее - истец, Департамент), обратился в Арбитражный суд Пермского края к ООО "Корвет" (далее - ответчик, общество) с иском о взыскании 458 883,37 руб. задолженности по договору аренды объекта муниципального недвижимого имущества от 30.10.2012 N 3657-12С, в том числе 426 456,77 руб. задолженности по арендной плате, 32 426,60 руб. пени; кроме того, истец просит обязать ответчика возвратить объект муниципального недвижимого имущества в виде нежилого 2-этажного здания, общей площадью 483,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Малышева/25 Октября, 14/47.

Решением Арбитражного суда пермского края от 27.09.2013 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Департамента. Ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Указывает на то, что в соответствии с актом приема-передачи спорного объекта, где истец отразил неудовлетворительное и нерабочее состояние объекта, ответчиком была отремонтирована система электроснабжения здания, смонтирован узел учета тепла и система теплоснабжения первого этажа.

Департамент представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Департамент надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направил, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие. Кроме того, истцом заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя, принятое апелляционным судом в порядке ч. 2 ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 30.10.2012 истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был подписан двусторонний договор аренды объекта муниципального недвижимого имущества N 3657-12С (далее - договор), в соответствии с условиями которого, на основании протокола аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества от 11.10.2012 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду муниципальное недвижимое имущество в виде нежилого 2-этажного здания, общей площадью 483,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Малышева/25 Октября, 14/47 (л.д. 9-15).

Объект аренды передан по акту приема-передачи от 30.10.2012, подписанному сторонами без замечаний. Согласно примечанию объект соответствует техническому паспорту 09.12.2011. Объект находится в неудовлетворительном состоянии, требует проведения ремонта (л.д. 20).

Срок аренды объекта: с 30.10.2012 по 30.10.2017 (п. 1.3 договора).

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Пермскому краю 12.02.2013 (л.д.21).

Размер арендной платы установлен п. 4.2 договора и составляет 70 320 руб. в месяц за вычетом НДС и вносится ежемесячно не позднее 25-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

Согласно п.5.6 договора аренды, в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, за каждый день задержки внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,1% от величины недоимки арендной платы за расчетный период.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что арендодатель и арендатор вправе в любое время отказаться от договора аренды, предварительно за 3 месяца уведомив об этом стороны по договору.

Согласно п. 3.2.6 договора, при прекращении договора арендатор обязан передать объект арендодателю по акту приема-передачи в течение 3 дней.

В порядке п. 6.3 договора, истец направил ответчику предупреждение об отказе от договора от 20.03.2013 N СЭД-19-23-387 (полученное ответчиком, согласно почтовому уведомлению, 01.04.2013), в котором арендодатель предложил в трехдневный срок по истечении трехмесячного срока предупреждения освободить занимаемый объект и передать по акту приема-передачи (л.д.22-23).

Ссылаясь на неисполнение обществом обязательств по уплате арендных платежей по спорному договору, Департамент обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств уплаты ответчиком арендной платы по договору.

Изучив доводы апелляционной жалобы и письменного отзыва на нее, заслушав мнение представителя ответчика, явившегося в судебное заседание, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции правильными, соответствующими требованиям закона и материалам дела.

Согласност. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 указанного Кодекса).

В соответствии сост. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), определенную законом или договором (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Установив, что обязательства по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением в период с 30.10.2012 по апрель 2013 обществом надлежащим образом не исполнены, доказательств внесения арендной платы за пользование помещением в спорный период в материалы дела не представлено, арбитражный суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика 426 456,77 руб. задолженности по внесению арендных платежей.

Поскольку обязательство по внесению арендной платы за пользование спорным нежилым помещением обществом надлежащим образом не исполнялось, суд первой инстанции, руководствуясьст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с него 32 426,60 руб. коп. неустойки, начисленной в соответствии с п. 5.6. договора.

Расчет суммы задолженности и неустойки проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.

Кроме того, суд первой инстанции, исходя из положений ст. 622 ГК РФ, пришел к верному выводу о том, что требование истца о возврате объекта аренды является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости проведения ремонтных работ на объекте как основание для отказа в иске отклоняются судом апелляционной инстанции в силу следующего.

В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

На основании п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

При этом, пунктом 3.2.4.2. договора установлено, что в течение всего срока действия договора арендатор обязан содержать объект в надлежащем состоянии. За свой счет производить текущий и капитальный ремонт. Необходимость осуществления капитального ремонта устанавливается путем совместного осмотра объекта арендодателем и арендатором и подписания двустороннего акта, при этом смета на проведение капитальных ремонтных работ подлежит согласованию с арендодателем.

Без письменного согласия арендодателя арендатор не вправе производить замену и установку дополнительного инженерного оборудования на объекте, перепланировку, переустройство, переоборудование, реконструкцию объекта, иные ремонтно-строительные работы, затрагивающие конструктивные и другие характеристики объекта (п. 3.2.4.3. договора).

В силу п. 5.1. стоимость неотделимых улучшений объекта, произведенных арендатором, не возмещается арендатору.

Согласно акту приема-передачи от 30.10.2012 спорное имущество принято арендатором с указанием на его неудовлетворительное состояние и необходимость проведения ремонта. При этом, как следует из содержания акта, объект передавался в том состоянии, в котором он находился на день передачи, это состояние арендатору было известно.

Из буквального толкования п.п. 3.2.4.2., 3.2.4.3., 5.1. договора от 30.10.2012 N 3657-12С следует, что проведение текущего и капитального ремонта объекта предполагалось сторонами возложить на арендатора.

Более того, необходимость осуществления капитального ремонта устанавливается путем совместного осмотра объекта арендодателем и арендатором и подписания двустороннего акта, при этом смета на проведение капитальных ремонтных работ подлежит согласованию с арендодателем.

Установив во время получения объекта аренды необходимость проведения ремонтных работ, арендатор не воспользовался своим правом, предусмотренным вышеприведенными положениями законодательства договора.

Встречный иск о компенсации понесенных расходов, на которые ссылается ответчик в письмах Департаменту от 01.04.2013, 08.04.2013, в суд первой инстанции заявлен не был, обращения в установленном порядке к арендодателю с соблюдением условий договора с требованием о зачете проведенных работ в счет арендной платы или с требованием об уменьшении цены аренды не произведено, доказательств согласования сметы не представлено (л.д. 51-52).

При этом, из представленных в материалы дела писем ответчика следует, что в период действия договора он находился в арендованном помещении, осуществляя там ремонтные работы.

Готовность ответчика к дальнейшему проведению ремонтных работ на объекте также не является основанием для освобождения арендатора от внесения арендных платежей в настоящее время. При этом, согласие на расторжение договора явно выражено ответчиком в письме от 08.04.2013.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Пермского края от 27 сентября 2013 года по делу N А50-12889/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Г.Н.Гулякова

Судьи

И.В.Борзенкова Н.М.Савельева