Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2013 г. N 09АП-36415/13

г. Москва

09 декабря 2013 г.

Дело N А40-62716/13

Резолютивная часть постановления объявлена 03.12.2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 09.12.2013 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Савенкова О.В., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ГБУ КУЛЬТУРЫ МОСКВЫ МОСКОВСКИЙ ДРАМАТИЧЕСКИЙ ТЕАТР ИМЕНИ К. С. СТАНИСЛАВСКОГО на решение Арбитражного суда г. Москвы от "16" сентября 2013 г. по делу N А40-62716/13, принятое судьей Голоушкиной Т.Г. (54-387), по иску ГБУ КУЛЬТУРЫ ГОРОДА МОСКВЫ "МОСКОВСКИЙ ДРАМАТИЧЕСКИЙ ТЕАТР ИМЕНИ К. С. СТАНИСЛАВСКОГО" (ОГРН 1027739359064) к ООО "КОНТИНЕНТ" (ОГРН 1037704014182) третье лица: ООО "Гинза Поль", Департамент городского имущества города Москвы, Департамент культуры города Москвы, о расторжении договора,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Юров Д.А. по доверенности от 25 ноября 2013 года

Хантимиров В.С. по доверенности от 05 ноября 2013 года

Демина Е.В. по доверенности от 31 октября 2013 года

от ответчика: Авдеева М.В. по доверенности от 17 февраля 2012 года

Карлов И.С. по доверенности от 17 февраля 2012 года

от третьих лиц:

от ДГИгМ: Кастальская Г.С. по доверенности от 27 февраля 2013 года

от ООО "Гинза Поль", Департамент культуры города Москвы: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Государственное бюджетное учреждение культуры города Москвы "Московский драматический театр имени К.С. Станиславского" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Континент" о расторжении договора аренды нежилого помещения от 22 октября 2003 года, заключенного между истцом и ответчиком.

Иск заявлен на основании статей 296, 298, 608, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что ответчик произвел перепланировку помещений, на согласовав и не получив разрешение Арендодателя; без согласия собственника имущества и без проведения конкурса передал арендуемые помещения в субаренду ООО "Гинза Поль".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.09.2013 г. исковые требования истца оставлены без удовлетворения.

При этом суд исходил из того, что ухудшения арендованного имущества в результате перепланировки не доказано, а из материалов дела следует, что арендодатель (истец) дал согласие на перепланировку и сдачу имущества в субаренду. Суд также указал, что в рассматриваемой ситуации истец не доказал, что в результате перепланировки помещения ему причинен значительный материальный ущерб, который соизмерим с выгодой, получаемой арендатором от сдачи имущества в аренду и от его ремонта, в договоре аренды перепланировка в качестве основания для расторжения договора не названа.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом ГБУ культуры города Москвы "Московский драматический театр имени К.С. Станиславского" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В обоснование жалобы ссылается на необоснованность выводов суда об отсутствии существенных нарушений условий договора аренды и недоказанности истцом обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора; суд не учел статью 5.1 договора аренды от 22.10.2003 г., которая предусматривает, что договор может быть расторгнут, в том числе, при использовании помещений не в соответствии с договором или если арендатор умышленно ухудшает состояние помещений; у заместителя директора театра Лейфер Г.М. отсутствовали полномочия давать согласие ответчику на производство перепланировок.

Представители истца и Департамента городского имущества города Москвы в судебном заседании апелляционной инстанции поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение от 16.09.2013 г. отменить, исковые требования о расторжении договора аренды - удовлетворить.

Представители ответчика возражали против доводов апелляционной жалобы, считают решение от 16.09.2013 г. законным и обоснованным, жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Третьи лица (ООО "Гинза Поль" и Департамент культуры города Москвы) в судебное заседание апелляционного суда не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Дело в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрено в их отсутствие.

Законность и обоснованность принятого решения судом первой инстанции проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение от 16.09.2013 г. подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований истца в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, 22.10.2003 г. между ГБУК г. Москвы "МДТ им. К.С. Станиславского" (арендодатель) и ООО "Континент" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения без номера, расположенного в здании по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 23, стр. 1-1А, в соответствии с которым переданы в аренду следующие нежилые помещения : помещение IV, комнаты N N 2,3,4,5,5а,5б,6,7,8,9,10,12, общей площадью 108,3 кв.м., расположенные в подвале здания, помещение II, комнаты NN 1,2,3,4,5,9,10, общей площадью 145,5кв.м.

Точное расположение арендуемых помещений в здании определяется в соответствии с планом подвала и первого этажа поэтажного плана Здания, выданным ЦБТИ г. Москвы 1 апреля 2003 года. Площадь и характеристики арендуемых помещений определяются в соответствии с экспликацией к поэтажному плану подвала и первого этажа здания (п.п. 1.1, 1.2).

Помещение передано по акту приема-передачи от 22.10.2003 г..

Срок аренды установлен с даты государственной регистрации до 31 декабря 2018 г. (п. 1.1, 4.1). Договор прошел государственную регистрацию 13 января 2004 года, запись в ЕГРП N 77-01/021-1029/2003-294.

Указанное недвижимое имущество является собственностью города Москвы и принадлежит ГБУК г. Москвы "МДТ им. К.С. Станиславского" на праве оперативного управления на основании Контракта на право оперативного управления нежилым фондом (нежилым помещением, зданием, строением), находящимся в собственности Москвы от 14 февраля 2003 года N 0-208.

Право истца на передачу имущества в аренду предусмотрено в Дополнительном соглашении от 14.02.2003 к контракту на право оперативного управления.

Исковые требования истца мотивированы тем, что ответчиком произведены несогласованные перепланировки помещений, существенно ухудшающие переданное в аренду имущество, а также без согласия собственника имущества и без проведения конкурса ответчик передал арендуемые помещения в субаренду ООО "Гинза Поль", в связи с чем истец воспользовался правом, предоставленным статьей 619 Гражданского кодекса РФ, на досрочное расторжение договора в связи с существенными нарушениями его условий.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, или установленный законом, либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, а также в иных случаях, предусмотренных условиями договора.

Как установлено судом, письмом исх. от 04.09.2012 г. N 1-3/461-1, возвращенного по истечении срока хранения (почтовый идентификатор 10955952064266), направленным ответчику, истец предложил расторгнуть договор аренды без номера от 22.10.2003 г. по соглашению сторон.

Вместе с тем, нарушения ответчиком устранены не были, в связи с чем истец вынужден был обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.

Как следует из анализа условий договора от 22.10.2013 г., последний не содержит условий, предоставляющих Арендатору (ООО "Континент") право производить перепланировки переданных в пользование нежилых помещений.

В случае необходимости, обязанность по производству капитального ремонта возложена на Арендодателя (пункт 2.1.2. договора).

Как следует из имеющихся в материалах дела доказательств, а также из представленных сторонами дополнительных доказательств, приобщенных судебной коллегией к материалам дела ( поэтажного плана и экспликаций БТИ, письма ГУП МосгорБТИ от 26.11.2013 г. и поэтажного плана и экспликаций), судом апелляционной инстанции установлено, что за время нахождения нежилых помещений в пользовании ответчика и произведении им несогласованных перепланировок состав и площадь помещений существенно изменились: в помещении N II (1 этаж) площадь помещений изменилась с 145,5 кв.м. до 169,3 кв.м., а именно: появились новые помещения - уборная, цех производств, моечная, электрощитовая. В помещении N IV (подвал) площадь помещений уменьшилась с 108,3 кв.м. до 103 кв.м. - появились холодильные камеры, комната отдыха, уборная, душевая.

Согласно Распоряжению мэра города Москвы от 11.04.2000 г. N 378-РМ, утвердившему "Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г.Москве" (далее - Положение), результатом предпроектной подготовки является правовой акт городской администрации (разрешение на осуществление градостроительной деятельности).

Согласно статье 1 указанного Положения проектная подготовка строительства предусматривает проведение следующих этапов работ:

- разработку, согласование и утверждение архитектурно-градостроительного решения - архитектурного проекта;

-разработку, согласование, экспертизу и утверждение проектной документации - проекта, утверждаемой части рабочего проекта;

-разработку рабочей документации.

Результатом предпроектной и проектной подготовки строительства является утверждение проекта, получение разрешения и ордера на производство строительных работ.

В силу статьи 2 вышеназванного Положения в зависимости от вида строительных работ получение разрешения на строительство осуществляется в порядке, предусмотренном данным Положением и к работам, требующим оформления разрешений на их проведение, относятся, в том числе, перепланировка и переоборудование помещений.

Поскольку судебная коллегия фактически установила перепланировку, в том числе увеличение арендуемой площади 1 этажа и уменьшение площади подвала, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды, так как ответчик произвел не согласованную с арендодателем и без соответствующих разрешений компетентных органов перепланировку арендуемых помещений.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Исходя из смысла и толкования статей 608, 623 Гражданского кодекса РФ улучшения арендуемого помещения не тождественны понятию перепланировки (переоборудования (переоснащения) предмета аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимого имущества - только по разрешению уполномоченных органов.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о том, что истцом ухудшения арендованного имущества в результате перепланировки и причинения истцу значительного материального ущерба, который соизмерим с выгодой, получаемой арендатором от сдачи имущества в аренду и от его ремонта, не доказаны, по мнению судебной коллегии являются ошибочными, так как переоборудование (переустройство) и перепланировка без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении объекта аренды.

Исследовав письма истца от 04.02.2011 г. (т.2, л.д.116, 119), на которые ответчик ссылается как на доказательства, подтверждающие согласование арендодателем произведенных им перепланировок имущества, судебная коллегия оценивает их как ненадлежащие, поскольку письма подписаны со стороны арендодателя заместителем директора театра Лейфер Г.М., не имеющего полномочий на совершений такого действия юридического лица, как согласование перепланировки. Обратного ответчиком не доказано.

Более того, указанные письма истца даже при наличии полномочий у лица, их подписавшего, не имеют правового значения для вывода суда об отсутствии согласования перепланировок, поскольку истец в силу пункта 4.2.2 Контракта на право оперативного управления N 0-208 от 14.02.2003 г. сам не обладает правом производить перепланировки и переоборудования помещений без письменного разрешения Департамента имущества города Москвы и, как следствие, не может давать согласие арендатору на их производство.

Исходя из изложенного, а также в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, решение Арбитражного суда города Москвы от 16.09.2013 г. подлежит отмене как постановленное на несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований истца о расторжении договора аренды от 22.10.2003 г., заключенного с ООО "Континент".

Расходы по госпошлине по иску и апелляционной жалобе относятся на ответчика согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266-268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "16" сентября 2013 г. по делу N А40-62716/13 отменить.

Расторгнуть договор аренды от 22.10.2003 г., заключенный между Государственным бюджетным учреждением культуры города Москвы "Московский драматический театр имени К.С.Станиславского" и Обществом с ограниченной ответственностью "Континент" без номера, зарегистрированный Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы 13.01.2004 г. за номером 77-01/021-1029/2003-294.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Континент" в пользу Государственного бюджетного учреждения культуры города Москвы "Московский драматический театр имени К.С.Станиславского" 6 000 руб.00 коп. в возмещение расходов по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

О.В. Савенков Т.Ю.Левина