Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2013 г. N 15АП-16592/13 (ключевые темы: нежилые помещения - договор аренды - реставрация - перенаем - культурные ценности)

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2013 г. N 15АП-16592/13

город Ростов-на-Дону

13 декабря 2013 г.

дело N А32-19585/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,

при участии:

от заявителя: представителя Сердюк И.И. по доверенности от 20 июня 2013 года, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "ТМТ-Сервис"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 21 августа 2013 года по делу N А32-19585/2013

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ТМТ-Сервис"

к заинтересованному лицу администрации г. Новороссийска

при участии третьего лица Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края

о признании отказа незаконным,

принятое в составе судьи Шепель А.А.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ТМТ-Сервис" (далее - общество, заявитель, ООО "ТМТ-Сервис") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования г. Новороссийск (далее - администрация), в котором просило:

признать незаконным отказ администрации в предоставлении заявителю преимущественного права на приобретение арендуемых помещений подвального этажа объекта культурного наследия регионального значения общей площадью 483,0 кв.м., расположенных по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 44, литер А,

обязать администрацию устранить допущения нарушения прав и законных интересов общества путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), а именно: в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить заявителю проект договора его купли-продажи.

Заявитель полагает, что у него возникло преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21 августа 2013 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для вывода о наличии сингулярного правопреемства в договорных отношениях, не имеется. Также суд пришел к выводу, что арендуемое имущество не находится во временном владении и (или) временном пользовании заявителя непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ (по состоянию на 01 сентября 2012 года).

С принятым судебным актом не согласилось ООО "ТМТ-Сервис", в порядке, определённом положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- суд первой инстанции применил закон, не подлежащий применению. В частности, суд при принятии решения руководствовался положениями части 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в редакции от 02 июля 2013 года. Однако на момент обращения общества в администрацию с заявлением Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ действовал в редакции от 02 июля 2010 года, в которой отсутствовала часть 2.1 статьи 9. В связи с чем, вывод суда о не нахождении арендуемого имущества во временном владении заявителя непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ (по состоянию на 01 сентября 2012 года) является незаконным и необоснованным;

- положения части 2.1. статьи 9 Закона N 159-ФЗ (в редакции от 02 июля 2007 года N144-ФЗ) закрепляют условия подачи заявления в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Постановлением главы муниципального образования город Новороссийск от 03 марта 2009 года N 478 утвержден перечень муниципального имущества свободного от прав третьих лиц, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, не подлежащего продаже. Приложение N 1 указанного постановления содержит исчерпывающий перечень таких объектов. Арендуемые заявителем помещения в указанный перечень не включены. В связи с этим, является необоснованной ссылка суда первой инстанции на включение указанного имущества в прогнозный план приватизации;

- материалами дела подтверждается наличие всех установленных законом оснований для реализации преимущественного права общества на приобретение в собственность арендуемых помещений: непрерывность владения и пользования испрашиваемым имуществом на праве аренды по состоянию на 05 августа 2008 года в течение двух и более лет соблюдена; заявитель не имеет задолженности по арендным платежам; площадь арендуемых помещений не превышает предельных нормативов, установленных законом Краснодарского края от 15 октября 2010 года N 2079-КЗ; испрашиваемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Кроме того, заявитель соответствует всем необходимым критериям субъекта малого предпринимательства;

- суд первой инстанции не дал надлежащей оценки договору перенайма, заключенного 30 мая 2008 года между ООО "Форс Вижин" и заявителем. Факт сингулярного правопреемства между данными обществами материалами делам подтвержден.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация просит обжалуемое решение оставить без изменения.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.

Администрация заявила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на него, выслушав представителя заявителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 25 декабря 1997 года между ООО "Форс Вижин" и Комитетом по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурного наследия (ценностей) Краснодарского края был заключен охранно-арендный договор N 130/97 на пользование части помещений здания памятника, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 44, сроком действия до 24 декабря 2012 года. Согласно данному договору в аренду передавались помещения общей площадью 554,4 кв.м. (том 1 л.д. 11).

Ввиду того, что договор аренды был заключён до введения в действие Федерального закона Российской Федерации 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", он, а также все последующие изменения в него вне зависимости от даты осуществления таковых, не подлежали государственной регистрации в ЕГРП.

13 декабря 2005 года между ООО "Форс Вижин" и управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей департамента культуры Краснодарского края заключено дополнительное соглашение N 4, согласно которому в аренду обществу были переданы нежилые помещения общей площадью 395,5 кв.м.

14 мая 2008 года ООО "Форс Вижин" обратилось в управление по охране реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края с заявлением о заключении договора аренды помещений подвального этажа общей площадью 554,4 кв.м., расположенных по адресу:

г. Новороссийск, ул. Советов, д. 44. В заявлении указано, что учредителями ООО "Форс Вижин" принято решение об оформлении лицензии на право розничной продажи алкогольной продукции на ООО "ТМТ-Сервис". Поскольку арендованные помещения используются для размещения точки общественного питания, представляется целесообразным переоформить договор аренды части помещений подвального этажа общей площадью 554,4 кв.м. в пользу ООО "ТМТ-Сервис". В связи с этим, ООО "Форс Вижин" просило заключить договор аренды объекта культурного наследия части помещений подвального этажа общей площадью 554,4 кв.м, расположенных по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 44, с ООО "ТМТ-Сервис" на тех же условиях, что и с ООО "Форс Вижин" (том 1 л.д. 32).

Письмом от 30 мая 2008 года управление по охране реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края сообщило об отсутствии возражений с его стороны в отношении перехода права аренды от ООО "Форс Вижин" к ООО "ТМТ-Сервис" по договору аренды объекта культурного наследия от 25 декабря 1997 года N 130/97 (том 1л.д. 33).

30 мая 2008 года ООО "Форс Вижин" (арендатор) и ООО "ТМТ-Сервис" (новый арендатор) заключили договор перенайма части подвальных помещений (том 1 л.д. 34-35). Согласно пункту 1.1 договора арендатор передал новому арендатору права и обязанности, принадлежащие ему по охранно-арендному договору на пользование недвижимыми памятниками истории и культуры от 25 декабря 1997 года, на часть подвальных помещений, общей площадью 415,3 кв.м., объекта культурного наследия регионального значения "Дом доходный купца Г. Ларина, 1905-1906 гг.", расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 44, с разрешенным использованием: под кафе, а новый арендатор принял указанные права и обязанности.

06 июля 2008 года между управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края (арендодатель) и ООО "ТМТ-Сервис" (арендатор) подписан договор аренды объекта культурного наследия, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование подвальные помещения объекта культурного наследия регионального значения общей площадью 415,3 кв.м. "Здание внешнеторгового банка, 1906 г.", расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, д. 44 (том 1 л.д. 20-24).

16 марта 2009 года между управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края (арендодатель) и ООО "ТМТ-Сервис" (арендатор) подписан договор аренды объекта культурного наследия, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть помещений подвального этажа объекта культурного наследия регионального значения "Дом доходный купца Г. Ларина, 1905-1906, архитектор Н.Н. Карпинский, общей площадью 416,20 кв.м. (помещения N N 1-27, 30-38 лит. А подвал, помещения N 28 лит А1 подвал, помещение N 29 лит а2 подвал, помещение N 39 лит А3 подвал) в г. Новороссийске, ул. Советов, 44, лит. А (том 1 л.д. 26-29).

Согласно дополнительному соглашению N 2 к договору от 16 марта 2009 года размер передаваемой в аренду площади увеличен до 466,2 кв.м. (том 1 л.д. 30).

Дополнительным соглашением N 3 к договору от 16 марта 2009 года размер передаваемой в аренду площади увеличен до 483,0 кв.м. (том 1 л.д. 31).

На основании распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 1278-р от 23.12.2012 доходный дом купца Ларина лит. А, А1, под/А, под/А1, а, а1, а2, а3, общей площадью 1 965,1 кв.м., находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Советов, 44/ ул. Новороссийской республики, 7, передан в муниципальную собственность муниципального образования г. Новороссийск на безвозмездной основе (том 1 л.д. 42-46).

18 апреля 2013 года общество обратилось в управление имущественных и земельных отношений города Новороссийска с заявлением о предоставлении права преимущественного приобретения помещения, расположенного по адресу:

г. Новороссийск ул. Советов, д. 44, площадью 483,0 кв.м., о направлении копии данного решения заявителю, а также предложения о заключении договора купли-продажи и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества (том 1 л.д. 39).

Письмом от 17 мая 2013 года администрация отказала в удовлетворении указанного заявления, указав, что в отношении испрашиваемого муниципального нежилого помещения у заявителя отсутствует право на его преимущественное приобретение в порядке, установленном законом (том 1 л.д. 40-41). Отказ мотивирован тем, что помещения находились в пользовании арендатора менее установленного законом срока, между ООО "Форс Вижин" и ООО "ТМТ-Сервис" отсутствует правопреемство.

Заявитель, полагая, что данный отказ является незаконным и нарушающим его право на реализацию преимущественного права выкупа арендуемого имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьёй 3 Закона N 159-Федерального закона Российской Федерации в редакции, действовавшей на дату обращения ООО "ТМТ-Сервис" с заявлением о приобретении нежилых помещений в собственность предусматривалось, что субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (с 04.08.2006);

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" дано разъяснение, согласно которому, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Федеральный закон от 2 июля 2008 года N 159-ФЗ, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Ссылка ООО "ТМТ-Сервис" на выше указанные разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации а также на заключённый договор перенайма от 06.07.2008 в подтверждение того обстоятельства, что заявитель является сингулярным правопреемником ООО "Форс Вижин" в отношении нежилых помещений общей площадью 483 кв.м., является необоснованной по следующим обстоятельствам.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя, в том числе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

При перенайме первоначальный арендатор не может передать последующему арендатору прав больше, чем он сам имеет на основании заключённого договора аренды.

Как указывалось ранее, в связи с заключением между ООО "Форс Вижин" и управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей департамента культуры Краснодарского края дополнительного соглашения N 4, с 13.12.2005 ООО "Форс Вижин" являлось арендатором нежилых помещений общей площадью 395,5 кв.м.

Следовательно, в порядке перенайма ООО "Форс Вижин" не могло передать ООО "ТМТ-Сервис" нежилые помещения общей площадью 415,3 кв.м.

Таким образом, действия по подписанию между управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края (арендодатель) и ООО "ТМТ-Сервис" (арендатор) 06.07.2008 договора, объектом аренды по которому выступили подвальные помещения объекта культурного наследия регионального значения общей площадью 415,3 кв.м., не могут рассматриваться в качестве действий, совершённых в результате заключения между ООО "Форс Вижин" и ООО "ТМТ-Сервис" соглашения о перенайме.

Таким образом, 06.07.2008 между управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края (арендодатель) и ООО "ТМТ-Сервис" (арендатор) был подписан новый, самостоятельный договор, который не опосредовался ранее заключённым между ООО "Форс Вижин" и управлением договором аренды.

16.03.2009 между управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края (арендодатель) и ООО "ТМТ-Сервис" (арендатор) был подписан договор аренды, согласно которому обществу в аренду подлежали передаче нежилые помещения общей площадью 416,20 кв.м. (помещения N N 1-27, 30-38 лит. А подвал, помещения N 28 лит А1 подвал, помещение N 29 лит а2 подвал, помещение N 39 лит А3 подвал). При этом из содержания данного договора не следует, что он был подписан в целях внесения изменения в ранее подписанный договор от 06.07.2008, в связи с чем, по сути, между управлением и ООО "ТМТ-Сервис" было достигнуто новое соглашение по аренде нежилых помещений.

В любом случае, нежилыми помещениями общей площадью 483 кв.м., которые ООО "ТМТ-Сервис" просило администрацию передать в собственность, последнее владеет только с 01.02.2010, в результате подписания дополнительного соглашения N 3 к договору аренды от 16 марта 2009 года.

С учётом изложенного, вывод суда первой инстанции об отсутствии сингулярного правопреемства (перенайма нежилого помещения) является правомерным.

При отсутствии сингулярного правопреемства (перенайма недвижимого имущества) в срок временного пользования спорным нежилым помещением обществом не подлежит включению срок временного пользования ООО "Форс Вижин" этими помещениями.

При таких обстоятельствах, при обращении в администрацию с заявлением о предоставлении обществу в собственность нежилых помещений общей площадью 483 кв.м. ООО "ТМТ-Сервис" не было соблюдено положение пункта 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, согласно которому арендуемое имущество должно было находится во временном владении заявителя непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (то есть ООО "ТМТ-Сервис" не представлено доказательств того, что на дату 18.04.2013 оно владело спорными помещениями общей площадью 483 кв.м. с 04.08.2006).

Кроме того, из буквального толкования приведённой нормы права следует, что заявитель должен владеть недвижимым имуществом на основании договора аренды, который должен быть заключён в порядке, определённом нормами действующего законодательства.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Разъясняя порядок применения указанной нормы права, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме N 53 от 01.06.2000 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" указал, что статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договоры аренды помещений от 06 июля 2008 года и 16 марта 2009 года, дополнительные соглашения к договору от 16 марта 2009 года государственную регистрацию не проходили. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Таким образом, ООО "ТМТ-Сервис" фактически использовало спорные нежилые помещения в отсутствие надлежащего правого основания - заключённого в установленном законом порядке договора аренды.

В пункте 14 постановления N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

С учётом изложенного, в силу императивности требования пункта 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ о необходимости доказывания заявителем использования нежилых помещений на основании заключённого договора аренды, а также в силу приведённых разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, ООО "ТМТ-Сервис" не вправе требовать предоставления ему в первоочередном порядке спорных помещений, т.к. обществом не были заключены в установленном порядке договоры аренды данного имущества.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что обстоятельства, по которым договоры аренды не прошли государственную регистрацию в ЕГРП не имеют значения для правильного разрешения существующего спора. ООО "ТМТ-Сервис" должно было своевременно реализовать своё право, закреплённое нормой пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации и обратиться к арендодателю с требованием о понуждении к осуществлению государственной регистрации договоров (пункт 7 информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"").

Учитывая то обстоятельство, что ООО "ТМТ-Сервис" при обращении в администрацию не представило доказательств владения и пользования нежилыми помещениями общей площадью 483 кв.м. на основании договора аренды, заключённого в установленном действующим законодательством порядке, в период с 04.08.2006 по 18.04.2013, администрация обоснованно отказала в предоставлении объектов недвижимости в собственность обществу в порядке реализации положений Закона N 159-ФЗ.

Оспариваемое решение администрации, изложенное в письме от 17.05.2013, соответствует нормам действующего законодательства, не нарушает прав и законных интересов общества, в связи с чем оснований для признания его незаконным не имеется.

Исходя из изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции. При рассмотрении дела судом не допущены нарушения норм процессуального права, являющиеся безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе суд относит на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21 августа 2013 года по делу N А32-19585/2013 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

О.Г. Авдонина М.Н. Малыхина