Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2013 г. N 18АП-12641/13

г. Челябинск

16 декабря 2013 г.

Дело N А07-9932/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автореал" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.10.2013 по делу N А07-9932/2013 (судья Кузнецов Д.П.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Автореал" - Кабиров А.У. (доверенность от 25.07.2013 б/н);

администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Ханова А.Ш. (доверенность N 01-05-2277/2013 от 18.07.2013).

Общество с ограниченной ответственностью "Автореал" (далее - ООО "Автореал", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконными действий администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, заинтересованное лицо) по продлению срока аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский район по ул. 50 лет СССР у пересечения с проспектом Салавата Юлаева для проектирования строительства торгово-сервисного комплекса. В качестве способа устранения нарушенного права заявитель просил обязать Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан заключить на новый срок договор аренды N 845-10 от 22.06.2010 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский район по ул. 50 лет СССР у пересечения с проспектом Салавата Юлаева, для проектирования строительства торгово-сервисного комплекса (т. 1, л.д. 11-13).

Определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.06.2013,11.07.2013 и 15.08.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Филиппов Александр Анатольевич, Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общество с ограниченной ответственностью "Агентство коммерческой рекламы "ТТК".

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.908.2013 Филиппов Александр Анатольевич исключен из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.10.2013 (резолютивная часть объявлена 01.10.2013 - т.2 л.д.76-85) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Автореал" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на наличие обязанности органа местного самоуправления по заключению договора аренды. Полагает, что арендодатель не имеет оснований отказать в заключении договора аренды на новый срок ввиду добросовестности заявителя и совершения им действия по освоению предоставленного земельного участка. Указывает, что судом не дана оценка договору проектирования торгово-сервисного комплекса на спорном земельном участке, заключенному между заявителем и ООО "АРХиП" и переписки касающейся неисполнения ООО "АРХиП" работ по проектированию торгово-сервисного комплекса.

Со ссылкой на пункт 4 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации полагает, что время, необходимое для освоения земельного участка не включается в максимальный период времени использования земельного участка, предоставленного в целях строительства.

Администрация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указала на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора не явились.

С учетом мнения представителей подателя жалобы, заинтересованного лица и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.

В судебном заседании представители подателя жалобы и Администрации поддержали доводы, изложенные, соответственно, в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 14.04.2010 N 1826 (т. 1, л.д. 24-25) между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО "Автореал" (арендатор) заключен договор аренды от 22.06.2010 N 845-10 в отношении земельного участка общей площадью 6932 кв. м с кадастровым номером 02:55:020603:420 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по ул. 50 лет СССР, у пересечения с проспектом Салавата Юлаева (т. 1, л.д. 23-26). Предоставление земельного участка произведено для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса.

Срок аренды установлен сторонами с 14.04.2010 до 14.04.2013 (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 3.2 договора по истечении срока, указанного в пункте 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон.

Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (пункт 3.3 договора).

В силу пункта 6.3 договора по истечении срока действия договора, указанного в пункте 3.1 договора, и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает свое действие.

Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 14.09.2010, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан на договоре (т. 1, л.д. 26).

10.03.2012 между ООО "Автореал" и ООО "АРХиП" был заключен договор подряда N 14-12, по условиям которого заказчик (ООО "Автореал") поручает подрядчику (ООО "АРХиП") разработку проекта торгово-сервисного комплекса, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, по ул. 50 лет СССР у пересечения с проспектом Салавата Юлаева, на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020603:420 (пункт 1.1 договора подряда). Согласно пункту 1.5 договора подряда срок выполнения работ по договору установлен 60 рабочих дней (т.2 л.д. 39-40).

Письмом от 16.05.2012 N 49 ООО "АРХиП" сообщило ООО "Автореал", что при разработке проекта архитектурных решений торгово-сервисного комплекса на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020603:420, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский район по ул. 50 лет СССР у пересечения с проспектом Салавата Юлаева, установлено, что на указанном земельном участке расположена рекламная конструкция, которая препятствует работам по проектированию, предложено устранить данное препятствие в целях недопущения последующих ошибок при разработке проекта (т. 2 л.д. 46).

Согласно акту осмотра и установления фактического использования земельного участка от 14.11.2012 N 2839/о, составленному специалистами муниципальным инспектором Муфтаховым Л.И., ведущим специалистом отдела земельного контроля УЗР Администрации, проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский район по ул. 50 лет СССР у пересечения с проспектом Салавата Юлаева, предоставленного ООО "Автореал" на основании договора аренды от 2.06.2010 N 845-10. Установлено, что земельный участок огорожен, на участке расположен рекламный щит (фототаблица и схема расположения прилагаются) (т. 2 л.д. 27-30).

Письмом от 20.12.2012 N 16 ООО "Автореал" обратилось в Администрацию с просьбой о продлении договора аренды от 22.06.2010 N 845-10 на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:420 (т. 1, л.д. 27).

Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - УЗР г. Уфы, Управление) в адрес ООО "Автореал" было направлено письмо N 1857 от 19.04.2013 об истечении 14.04.2013 срока договора аренды N 845-10 от 22.06.2010 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420, расположенного по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа РБ, ул. 50 лет СССР у пересечения с проспектом Салавата Юлаева. Управлением сообщено об отказе от договора аренды в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, с просьбой освободить занимаемый земельный участок, передав его по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 5).

Письмом от 07.05.2013 ООО "Автореал" просило Управление подтвердить действие договора аренды N 845-10 от 22.06.2010 (т. 1, л.д. 64).

Согласно акту осмотра и установления фактического использования земельного участка от 21.05.2013 N 1219/о, составленному специалистами отдела земельного контроля УЗР Администрации, проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский район по ул. 50 лет СССР у пересечения с проспектом Салавата Юлаева, предоставленного ООО "Автореал" на основании договора аренды от 2.06.2010 N 845-10. Установлено, что земельный участок используется для размещения автотранспорта, огорожен металлическим забором; строительство не ведется (фототаблица и схема расположения прилагаются) (т. 1 л.д. 78-81).

21.05.2013 УЗР г. Уфы, рассмотрев письмо ООО "Автореал" от 07.05.2013, сообщило об истечении срока действия договора аренды N 845-10 от 22.06.2010 о чем заявитель был ранее уведомлен письмом N 1857 от 19.04.2013 (т. 1, л.д. 4)

Полагая, что отказ в предоставлении земельного участка не соответствует закону, нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности ООО "Автореал" обратилось в арбитражный суд.

При разрешении спора суд первой инстанции пришел к выводу о недобросовестности действий арендатора, не направленных на достижение цели договора - строительство торгово-сервисного комплекса, поскольку земельный участок заявителем не использовался по целевому назначению, не получено разрешение на строительство, без которого невозможно осуществлять указанное в договоре целевое использование. Указав на отсутствие у арендодателя безусловной обязанности предоставить земельный участок в аренду на новый срок, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований заявителя.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены принятого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с частью 2 статьи 22 названного кодекса земельные участки предоставляются их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Условиями договора аренды от 22.06.2010 N 845-10, заключенного между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО "Автореал" предусмотрено использование земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием - для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 названного кодекса, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных норм, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Оценивая установленные по делу обстоятельства суд первой инстанции принял во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 N 8985/08, в соответствии с которой, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Совокупность имеющихся в деле доказательств не позволяет сделать вывод о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора - строительство торгово-сервисного комплекса.

Действительно, ООО "Автореал" заключило с ООО "АРХиП" договор подряда от 10.03.2012 N 14-12 на производство проектных работ, предметом которого являются работы по проектированию и строительству объекта (т. 2, л. д. 39-40).

Однако, указанное действие совершено значительно позднее приобретения права аренды земельного участка, за девять месяцев до окончания срока действия договора. При этом, доказательств надлежащего выполнения подрядных работ по проектированию ООО "АРХиП" и должного контроля за выполнением поручения со стороны ООО "Автореал", материалы дела не содержат.

Ссылка апеллянта на наличие объективных причин невозможности выполнения работ обществом "АРХиП" ввиду наличия в пределах предоставленного в аренду земельного участка рекламной конструкции подлежат отклонению, поскольку предмет договора подряда на разработку проектной документации от 10.03.2012 N 14-12 не связан с фактическим освоением земельного участка.

Доказательств совершения заявителем действий, направленных на целевое использование земельного участка для строительства, материалы дела не содержат.

Из актов осмотра и установления фактического использования земельного участка от 14.11.2012 N 2839/о и 21.05.2013 N 1219/о, проведенных в рамках муниципального земельного контроля на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020603:420 усматривается отсутствие созданных объектов, ограждения и ведения строительных работ на земельном участке (т. 1 л. д. 27-30, т. 2 л.д.78-81).

Ссылки заявителя на добросовестность арендатора подлежат отклонению, так как доказательств объективной невозможности завершения строительства в пределах первоначального срока действия аренды земельного участка заявителем суду не представлено.

Поскольку приведенные выше обстоятельства свидетельствуют об отсутствии принятия арендатором земельного участка надлежащих мер, направленных на подготовку строительства, отсутствии у него разрешения на строительство и фактического использования земельного участка в целях строительства, у суда первой инстанции не имелось оснований для оценки обжалуемого отказа в продлении договора аренды для целей строительства, как необоснованного.

Судебной коллегией также отмечается, что избранный заявителем способ защиты, путем заявления требований о понуждении ответчика к продлению договора аренды, не является надлежащим.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если таковой не прописан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и правовой позиции выраженной в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 по делу N 17540/11, такой спор должен рассматриваться в исковом производстве, при рассмотрении требований о переводе прав и обязанностей по заключенному договору.

Сам по себе отказ арендодателя передать имущество в аренду на новый срок не является нарушением прав арендатора. Обязанность Комитета заключить с обществом договор аренды на новый срок обусловлена передачей спорного имущества в аренду третьему лицу. Однако, среди представленных в материалы дела документов отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение ответчика заключить договор аренды спорного земельного участка с третьими лицами.

До наступления указанного обстоятельства требования заявителя о продлении срока аренды (заключении договора на новый срок) не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите. Аналогичная позиция высказана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 35 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

С учетом приведенного выше нормативного обоснования и установленных обстоятельств, заявленные ООО "Автореал" требования не подлежали удовлетворению.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме по приведенным выше мотивам, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса, не установлено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.10.2013 по делу N А07-9932/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автореал" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.В. Пивоварова