Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2013 г. N 18АП-11053/13

г. Челябинск

16 декабря 2013 г.

Дело N А76-2510/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тимофеевой Татьяны Валентиновны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.08.2013 по делу N А76-2510/2013 (судья Кирьянова Г.И.).

В заседании принял участие представитель:

индивидуального предпринимателя Тимофеевой Татьяны Валентиновны - Мохначев Е.А. (доверенность от 10.04.2012).

Индивидуальный предприниматель Тимофеева Татьяна Валентиновна (далее - ИП Тимофеева, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Муниципальному образованию Катав-Ивановское городское поселение Катав-Ивановского муниципального района (далее - Муниципальное образование, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 2, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Катав-Ивановск, ул. Дмитрия Тараканова, д. 35, по цене 428 970 руб. с учетом неотделимых улучшений (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 1, л. д. 83).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 15.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений Администрации Катав-Ивановского муниципального района (далее - Комитет Администрации района, третье лицо, т. 2, л. д. 37-41).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 25.08.2013 (резолютивная часть объявлена 19.08.2013) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Тимофеева (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал на то, что суд не учел, что истцом были произведены неотделимые улучшения в арендуемом помещении с согласия собственника имущества, который одобрил локальный сметный расчет на сумму 140 000 руб.

До начала судебного заседания ответчик и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились. С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Дополнительно заявил ходатайство о приобщении к материалам дела справки оценщика - индивидуального предпринимателя Маргасовой Гульнур Галимьяновны, в соответствии с которой наиболее вероятным значением рыночной стоимости указанного помещения для продажи на дату оценки 10.12.2012 (с учетом произведенных улучшений) является 570 000 руб.

С учетом пояснений представителя подателя жалобы о том, что данный документ был получен истцом после вынесения обжалуемого решения, ранее документ запрашивался истцом у ответчика, но представлен не был, арбитражный суд апелляционной инстанции счел возможным приобщить к материалам дела указанный документ.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 12.11.2007 между Отделом имущественных отношений Катав-Ивановского городского поселения (арендодатель) и ИП Тимофеевой (арендатор) заключен договор аренды N 37 недвижимого имущества - помещения N 2, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Катав-Ивановск, ул. Дмитрия Тараканова, д. 35, сроком на 5 лет, с 12.11.2007 по 11.11.2012, что следует из отзыва третьего лица (т. 2, л. д. 42, 43) и не отрицается истцом.

Из указанных пояснений следует, что 12.11.2007 сторонами подписан акт приема-передачи имущества в аренду, согласно которому арендатор принял вышеуказанное муниципальное имущество, у арендатора отсутствовали претензии в отношении принятого имущества.

10 декабря 2007 года указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 74-74-10/07623/2007-156.

Доказательства наличия у истца арендных правоотношений в отношении указанного объекта ранее истец в материалы дела не представил.

Муниципальное образование является собственником спорного помещения на основании Закона Челябинской области от 26.10.2006 N 68-ЗО "О разграничении имущества между Катав-Ивановским муниципальным районом и Катав-Ивановским городским поселением". Дата государственной регистрации права собственности Муниципального образования 20.08.2007. Указанное подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.08.2007 серии 74АА N 217190 (т. 1, л. д. 82).

02 октября 2012 года в Комитет поступило заявление ИП Тимофеевой о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения N 2, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Катав-Ивановск, ул. Дмитрия Тараканова, д. 35 (т. 1, л. д. 18). В указанном заявлении ИП Тимофеева отмечает, что арендуемым помещением пользуется более 14 лет, имеет возможность произвести оплату в полном объеме в течение 10 дней после получения договора купли-продажи. Задолженности по арендной плате не имеет.

29 декабря 2012 года ИП Тимофеевой направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества (т. 1, л. д. 15, 16).

В соответствии с пунктом 1.1 проекта на основании решения Совета депутатов Катав-Ивановского городского поселения Катав-Ивановского муниципального района от 31.10.2012 N 196 "О внесении изменений в план приватизации муниципального имущества Катав-Ивановского городского поселения на 2012 год" Муниципальное образование (продавец) обязуется передать в собственность, а ИП Тимофеевой (покупатель) оплатить и принять в собственность нежилое помещение N 2, общей площадью 35,3 кв. м, расположено на 1 этаже 2-этажного здания, номера помещений на поэтажном плане 1, адрес: Челябинская обл., г. Катав-Ивановск, ул. Дмитрия Тараканова, д. 35, нежилое помещение N 2.

В силу пункта 2.1 проекта нежилое помещение реализуется согласно отчету независимого оценщика от 12.12.2012 N 12/12/12 по цене 570 000 руб. (НДС не предусмотрен).

14 января 2013 года ИП Тимофеева направила Муниципальному образованию подписанный проект договора с протоколом разногласий, в котором пункт 2.1 проекта договора изложила в новой редакции, а именно: нежилое помещение N 2 реализуется согласно отчету независимого оценщика от 12.12.2012 N 12/12/12 по цене 429 000 руб. с учетом неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя (т. 1, л. д. 17).

Администрацией Катав-Ивановского городского поселения (далее Администрация поселения) протокол разногласий подписан не был.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что материалы дела не содержат доказательства наличия разрешения ответчика на перепланировку и переоборудование спорного нежилого помещения. Кроме того, суд указал, что право на спорный объект зарегистрировано за Муниципальный образованием 21.04.2006, в то время как представленный в материалы дела сметный расчет соответствует декабрю 2005 года, в связи с чем указанный документ не представляется возможным оценить как письменное согласие арендодателя (ответчика) на производство неотделимых улучшений арендованного имущества.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что настоящий спор между сторонами возник по вопросу о возможности применения к спорному случаю нормы части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), согласно которой стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцом не доказано наличие оснований для применения к настоящему случаю указанной нормы.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12 по вопросу о применении изложенной нормы Закона N 159-ФЗ отмечено, что в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Таким образом, данная норма носит императивный характер.

Из названного постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также следует, что при применении указанной нормы неверным является уменьшение рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной независимым оценщиком, не на стоимость произведенных неотделимых улучшений, а на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя.

Поэтому, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

Между тем, в настоящем случае в качестве суммы, на которую, по мнению истца, необходимо уменьшить выкупную стоимость помещения, истец указал сумму 141 030 руб., обозначенную в качестве суммы предполагаемых расходов на ремонт в локальной смете расходов 2005 года (т. 1, л. д. 20-23).

Какие-либо данные, позволяющие установить стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом, на соответствующую дату оценки (10.12.2012) ИП Тимофеева в материалы дела не представила.

Отсутствуют указанные данные и в дополнительно представленной подателем жалобы справке оценщика - индивидуального предпринимателя Маргасовой Г.Г.

Кроме того, следует согласиться с указанием Администрации поселения в отзыве на иск (т. 2, л. д. 46, 47) на то, что истец не представил акты выполненных работ.

Действительно, в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства фактического выполнения ремонтных работ ИП Тимофеевой, в связи с чем не представляется возможным установить производились ли истцом такие работы и в чем они заключались.

Также не представляется возможным установить производились ли ремонтные работы именно за счет средств истца, в том числе с учетом содержания представленного в материалы дела договора субаренды от 15.12.2005 истца с обществом с ограниченной ответственностью "Евросеть Екатеринбург" (далее - ООО "Евросеть Екатеринбург") (т. 2, л. д. 26), из содержания которого следует, что на проведение ремонта денежные средства должны быть выделены ООО "Евросеть Екатеринбург".

Применительно к вопросу о наличии согласия собственника на проведение ремонта арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Как отмечено выше, право собственности Муниципального образования на помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.08.2007 на основании Закона Челябинской области от 26.10.2006 N 68-ЗО "О разграничении имущества между Катав-Ивановским муниципальным районом и Катав-Ивановским городским поселением".

В соответствии со статьей 2 указанного Закона право собственности Муниципального образования на передаваемое имущество возникает с 01.01.2007.

Указанное соответствует норме части 11.1 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", в силу которой право собственности на имущество, передаваемое в порядке, установленном настоящей частью, возникает с момента, устанавливаемого законом субъекта Российской Федерации.

На представленной истцом локальной смете 2005 года, действительно, в графе "Утверждаю" имеется оттиск печати Комитета Администрации района (т. 1, л. д. 20).

Однако, с учетом отсутствия доказательств того, произведен ли в действительности истцом ремонт, а также какие ремонтные работы выполнены истцом, сделать вывод о том, что прежний собственник имущества - Катав-Ивановский муниципальный район в лице Комитета Администрации района в 2005 году давал согласие на осуществление ИП Тимофеевой именно тех неотделимых улучшений, стоимость которых она заявляет как подлежащие исключение из стоимости помещения, не представляется возможным.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

С учетом изложенного выше основания для удовлетворения исковых требований ИП Тимофеевой у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ИП Тимофееву.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.08.2013 по делу N А76-2510/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тимофеевой Татьяны Валентиновны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина