Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2013 г. N 11АП-18450/13

г. Самара

16 декабря 2013 г.

Дело N А65-10817/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 декабря 2013 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Холодной С.Т.,

судей Засыпкиной Т.С., Кузнецова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Максимовым С.С.,

с участием:

от общества с ограниченной ответственностью "Олимп" - Саунин А.Г., доверенность от 30.11.2013 г.,

от Управления службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в лице Чистопольского отдела - извещен, не явился,

от третьего лица - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании 09 декабря 2013 года, в зале N 6, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Олимп", г. Чистополь, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 августа 2013 года по делу N А65-10817/2013, судья Бредихина Н.Ю.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Олимп", г. Чистополь, (ОГРН 1111677001127),

к Управлению службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в лице Чистопольского отдела, г. Чистополь,

третье лицо: ООО "Арт-эксперт плюс",

о признании отказа не основанным на законе, об обязании зарегистрировать договор уступки права требования на помещения мансардного (третьего) этажа, общей площадью 284,19 кв.м. и помещения цокольного (подвала) этажа, общей площадью 277,67 кв.м., расположенного по адресу: г. Чистополь, ул. Толстого, д. 137 "в",

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Олимп", г. Чистополь, обратилось в арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в лице Чистопольского отдела, г. Чистополь, о признании отказа не основанным на законе, об обязании зарегистрировать договор уступки права требования на помещения мансардного (третьего) этажа, общей площадью 284, 19 кв.м. и помещения цокольного (подвала) этажа, общей площадью 277, 67 кв.м., расположенного по адресу: г. Чистополь, ул. Толстого, д. 137 "в".

Решением суда первой инстанции от 29 августа 2013 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе общество с ограниченной ответственностью "Олимп" просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования ООО "Олимп" удовлетворить, ссылаясь на то, что решение суда первой инстанции незаконно.

Отмечает, что судом первой инстанции принято во внимание и положено в основу вынесения решения отказа, в удовлетворении заявленных требований ООО "Олимп", одно из четырех возражений регистрационной службы, а именно то, что в договоре уступки прав цессии расходятся данные по земельному участку, на котором находится объект.

Управление Федеральной службы Государственной регистрации ссылается на то, что в записях ЕГРП не имеется записи на земельный участок общей площадью 545, 5 кв. метров, указанном в договоре цессии.

Однако в записях ЕГРП имеется запись о том, что площадь земельного участка, на котором осуществляется строительство, была изменена в результате зарегистрированного 28.12.2012 г. соглашения о перераспределении земельных участков, и записи об обременении земельного участка перенесены в новый раздел на образованный земельный участок.

Следовательно, земельный участок не является предметом договора участия долевого строительства и соответственно уступки права требования по этому договору.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.

Ответчик считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным по основаниям, изложенным в мотивированном отзыве от 26.11.2013 года N 03-08/23356.

Указывает, что на государственную регистрацию заявителем был представлен договор уступки права требования (цессии) согласно которому Цедент обязуется передать Цессионарию в полном объеме право требования по договору долевого участия в строительстве на земельный участок площадью 545, 4 кв. м., находящийся по адресу: РТ, г. Чистополь, ул. Толстого, дом 137 "В". Однако, согласно сведениям ЕГРП земельный участок площадью 545, 4 кв. м., находящийся по адресу: РТ, г. Чистополь, ул. Толстого, дом 137 "В" имеет кадастровый номер 16:54:110101:50 и на сегодняшний день ликвидирован в связи с его преобразованием.

Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, дело рассмотреть в отсутствие своего представителя.

Третье лицо отзыв на жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании суда апелляционной инстанции объявлялся перерыв с 02 декабря 2013 года до 09 час 45 мин 09 декабря 2013 года.

Информация об объявлении перерыва размещена на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда согласно Информационному письму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.09.2006 года N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".

После перерыва судебное заседание было продолжено 09 декабря 2013 года в 09 час. 45 мин.

Проверив материалы дела, выслушав представителя заявителя, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Общество с ограниченной ответственностью "Олимп" 18.01.2013 года обратилось в регистрирующий орган с заявлением N 16-16-45/002/2013-187 о государственной регистрации договора уступки права требования на объект недвижимости (земельный участок) с кадастровым номером 16:54:1101101:227, расположенный по адресу: г. Чистополь, ул. Толстого, д. 137 В, площадью 474 кв. м. (л.д. 63).

Сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.03.2013 года N 45/002/2013-187 заявителю ответчиком было отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, мотивировав тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Ответчик указал, что на государственную регистрацию представлен договор уступки права требования (цессии) от 26.09.2011 года, сторонами которого являются: (цедент) - ООО "Арт-Эксперт плюс" и (цессионарий) ООО "Олимп" (л.д. 20).

Согласно Договору уступки права требования (цессии) Цедент обязуется передать Цессионарию в полном объеме право требования по договору долевого участия в долевом строительстве N 03/09 от 07.12.2009 года, зарегистрированному УФРС по РТ 03.03.2010 года N 16-16-45/009/2010-174.

12.09.2011 года ООО "Арт-Эксперт", являющееся застройщиком по договору долевого участия в долевом строительстве N 03/09 от 07.12.2009 года продало земельный участок с кадастровым номером 16:54:110101:050, площадью 545, 5 кв.м., расположенный по адресу: г. Чистополь, ул. Толстого, д. 137 "в", а ООО "Олимп" купило данный земельный участок, право собственности зарегистрировано за ООО "Олимп" 08.11.2011 года за N 16-16-45/036/2011-391.

Исходя из заявления ООО "Олимп" от 18.01.2013 года земельный участок, на котором возводится объект недвижимости в порядке долевого строительства, имеет кадастровый номер 16:54:110101:227, расположенный по адресу: г. Чистополь, ул. Толстого, д. 137 В площадью 474 кв. м. (л.д. 63).

Согласно договору стороны предусмотрели, что Покупателю (ООО "Олимп") переданы все права застройщика, а также проектно-сметная и иная документация, необходимая для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

В результате указанной сделки застройщиком и участником долевого строительства является одно и то же юридического лицо - ООО "Олимп".

По мнению ответчика, указанное противоречит Федеральному закону от 30.12.2004 года N 214-Фз "Об участии в долевом строительстве, в соответствии с п.1 ст. 4 которого, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 13 Закона о долевом участии в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) земельный участок, принадлежащий на праве собственности застройщику, считается находящимся в залоге. Собственником земельного участника и застройщиком является ООО "Олимп".

В случае государственной регистрации договора уступки права на земельный участок, залогодержателем и залогодателем становится одно и то же лицо - ООО "Олимп", что противоречит статье 13 Закона о долевом участии.

Ответчик в качестве основания для отказа в государственной регистрации прав указал также на непредставление заявителем документов, необходимых для проведения государственной регистрации, а именно: согласно пункту 4 статьи 19 Закона о долевом участии застройщик обязан вносить все изменения, касающиеся застройщика.

Проектная декларация в связи с заменой застройщика на ООО "Олимп" в регистрирующий орган не представлялась, помимо этого застройщиком не представлено разрешение на строительство, в котором указывается наименование застройщика (его юридический адрес).

В данном случае, ответчиком было отказано заявителю в государственной регистрации договора уступки права требования по нескольким основаниям.

Заявитель, не согласившись с отказом в государственной регистрации, обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с требованием о признании отказа не основанном на законе, об обязании зарегистрировать договор уступки права требования на помещения мансардного (третьего) этажа, общей площадью 284, 19 кв.м. и помещения цокольного (подвала) этажа, общей площадью 277, 67 кв.м., расположенного по адресу: г. Чистополь, ул. Толстого, д. 137 "в".

29 августа 2013 года Арбитражный суд Республики Татарстан принял обжалуемое решение.

Отказывая заявителю в удовлетворении требований, арбитражный суд обоснованно исходил из следующего.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с положениями абзаца 10 пункта 1 статьи 20 указанного закона в государственной регистрации может быть отказано, в том числе в случаях, если: имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии со статьей 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Форма уступки требования установлена статьей 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Порядок уступки прав требований по договору долевого строительства определен статьей 11 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), в соответствии с которой, предусмотрено право участника долевого строительства осуществить уступку прав требований по договору участия в долевом строительстве любому лицу.

Договор уступки прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с данной статьей уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации и с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Федеральный закон об участии в долевом строительстве не содержит ограничений на осуществление уступки прав требований по субъектному составу, равно как и не содержит запрета на осуществление уступки прав требований обратно застройщику.

В соответствии со статьей 413 Гражданского кодекса Российской Федерации при совпадении должника (застройщика, как лица, обязанного построить жилой дом и передать объект долевого строительства) и кредитора (застройщика, как нового участника долевого строительства) в одном лице обязательство прекращается.

Прекращение обязательства по договору участия в долевом строительстве в части уступаемых на основании договора уступки прав требований происходит в силу статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не в силу договора уступки.

При этом указанные нормы закона допускают возможность осуществления уступки прав на должника (застройщика).

При этом совершается переход прав, и происходит смена стороны в обязательстве - на место ООО "Арт-Эксперт плюс" как кредитора (участника долевого строительства) в обязательстве, возникающем из договора участия в долевом строительстве, становится застройщик-ООО "Олимп".

Ответчик, оценив содержание договора уступки требований, сделал вывод, что по своему содержанию договор уступки прав требований не влечет возникновение обязательств у правопреемника участника долевого строительства, который должен являться залогодержателем прав на земельный участок и создаваемый на нем объект недвижимости.

Считает, что у правопреемника участника долевого строительства не возникает право требовать от застройщика передачи после ввода в эксплуатацию конкретного объекта долевого строительства, в связи с чем, застройщик не может являться правопреемником участника долевого строительства.

Однако, в Гражданском кодексе Российской Федерации, в Федеральном законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" нет запрета на осуществление уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве обратно застройщику на основании представленного на государственную регистрацию договора уступки.

Таким образом, арбитражный суд обоснованно посчитал, что данное основание не могло являться препятствием для государственной регистрации права.

В соответствии с положениями части 2 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ( далее - Закон N 122-ФЗ) к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со статьей 17 настоящего Федерального закона являются основаниями для государственной регистрации прав (за исключением разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию) либо если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.

В соответствии со статьей 25.1 Закона N 122 - ФЗ на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются, в том числе, разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений и т.д.

Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.

При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.

Таким образом, в силу действующего законодательства, регистрирующий орган вправе был самостоятельно истребовать необходимые сведения у соответствующих административных органов.

Соответственно, отказ в совершении регистрационного действия по указанному основанию является необоснованным.

Судом установлено, что объектом Договора уступки права требования от 26.09.2011 года, поданного на регистрацию, является право требования, по состоянию на дату подписания договора, на помещения мансардного (третьего ) этажа общей площадью 284, 19 кв.м. и помещения цокольного (подвала) этажа общей площадью 277, 67 кв. м, расположенного на земельном участке общей площадью 545, 4 кв. м, находящегося по адресу: Российская Федерация, Республика Татарстан, г. Чистополь, ул. Л.Толстого, дом 137 "В".

Указанный в Договоре уступки права требования от 26.09.2011 года земельный участок площадью 545, 4 кв.м. на момент подписания договора был зарегистрирован в реестре ГРП под кадастровым номером 16:54:110101:0050.

Как следует из материалов дела в соответствии с Соглашением о перераспределении земельных участков от 17.12.2012 года данный земельный участок площадью 545, 4 кв. м. был размежеван и разделен на три части:

часть 1 - площадью 33 кв.м., Республика Татарстан, г. Чистополь, ул. Л.Толстого, 137-М, кадастровый номер 16:54:110101:226;

часть 2 - площадью 74 кв.м., Республика Татарстан, г. Чистополь, ул. Л.Толстого, 137А, кадастровый номер 16:54:110101:228; часть 3 - площадью 474 кв.м., Республика Татарстан, г. Чистополь, ул. Л.Толстого, 137В, кадастровый номер 16:54:110101:227 (л.д. 22-23).

На основании Соглашения о перераспределении земельных участков от 17.12.2012 года ООО "Олимп" выдано свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, площадью 474 кв.м., расположенный по адресу: г. Чистополь, ул. Л.Толстого, д. 137 В, кадастровый номер 16:54:110101:227 от 28 декабря 2012 года (л.д. 24).

Таким образом, на момент обращения ООО "Олимп" в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора уступки прав требования, земельный участок, являющийся местом расположения объекта недвижимости, общей площадью 545, 4 кв.м, уже был ликвидирован в связи с его преобразованием, что свидетельствует о невозможности идентификации предмета договора уступки на момент его представления на регистрацию.

Существование в ЕГРП записей о наличии двух различных по площади земельных участков, расположенных по одному тому же адресу, недопустимо в силу действующего законодательства.

С позиции изложенного, правомерным является отказ регистрирующего органа по данному основанию.

Исходя из пункта 1 статьи 19, пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" наличие хотя бы одного из оснований является достаточным для принятия решения об отказе в государственной регистрации.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

С позиции изложенного суд первой инстанции сделал правильный и обоснованный вывод относительно отсутствия оснований для удовлетворения требований заявителя.

Нарушений норм материального и процессуального права при вынесении обжалуемого судебного акта, являющихся в силу статей 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены или изменения судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 августа 2013 года по делу N А65-10817/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.Т. Холодная

Судьи

Т.С. Засыпкина В.В. Кузнецов