Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2007 г. N 06АП-792/07

г. Хабаровск

30 октября 2007 г.

Дело N А16-383/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2007 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Малышевой Л.Г.

Судей Иноземцева И.В., Кустовой Т.С.

При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Харьковской Е.Г.

при участии в судебном заседании:

от истца: Кытман В.М. представитель по доверенности от 09.01.2007 N 2;

от ответчика: индивидуальный предприниматель Эйтель В.Е., Мартынюк

Е.В. представитель по доверенности от 25.10.2007 N 79-01/50670;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Эйтеля Владимира Егоровича на решение от 20.08.2007 по делу N А16-383/2007-6 Арбитражного суда Еврейской автономной области принятое судьей Баловой Е.В.

по иску муниципального учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области

к предпринимателю Эйтелю Владимиру Егоровичу

о взыскании 714 661 руб. 54 коп.

Муниципальное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области (далее - Комитет) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к индивидуальному предпринимателю Эйтелю Владимиру Егоровичу (далее - предприниматель) о взыскании 572 609 руб. 57 коп., из которых 409 320 руб. 51 коп. - основной долг по состоянию на 25.04.2007, 163 289 руб. 06 коп. - пени за просрочку исполнения обязательств.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец уточнил свои требования и просил взыскать основной долг в сумме 487 398 руб. 70 коп. за период с 08.07.2002 по 30.06.2007, 227 262 руб. 84 коп.- пени за просрочку платежа за этот же период. Всего 714 661 руб. 54 коп.

Решением от 20.08.2007 Арбитражный суд Еврейской автономной области исковые требования удовлетворил частично: взыскал основной долг в полном размере и пени в сумме 22 726 руб. 20 коп. В остальной части в иске отказал.

Предприниматель не согласился с принятым решением суда и обжаловал его в апелляционный суд по следующим основаниям. Решение суда считает вынесенным с нарушением нор материального и процессуального права. Полагает, что условиями договора от 27.08.2002 N 536 установлен размер арендной платы, 78 231 руб. 93 коп в год. Договор зарегистрирован в этой редакции. Дальнейшие внесения изменений в расчет арендной платы считает незаконными, так как они не согласованы с ним и не были зарегистрированы. За период с 19.08.2002 по 19.08.2007 арендная плата, по его мнению, составляет 391 159 руб. 65 коп. На 01.07.2007 оплачено 246 324 руб. 41 коп. Признает задолженность по договору от 27.08.2002 N 536 в сумме 144 835 руб. 24 коп.

Предприниматель не согласен с изменением коэффициентов в связи с изменением статуса недвижимости (вместо склада стала теплая стоянка).

Договор от 06.12.2005 N 2564 (заключен сроком на год) не зарегистрирован, считает его незаключенным и не пролонгированным. Взыскание по нему задолженности считает незаконным.

Просит отменить принятое по делу решение суда и принять новое решение.

Комитет решение суда считает законным и обоснованным. Просит оставить его в силе.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражения, заслушав представителей сторон, Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого судебного акта.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что предприниматель купил у акционерного общества открытого типа "Искра" нежилое помещение площадью 2407, 20 кв.м. в городе Биробиджане по улице Читинской, 6, в связи с чем обратился к истцу с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка площадью 8403 кв.м., расположенного в городе Биробиджане по улице Читинской, 6 для эксплуатации складского помещения.

Сроком на 5 лет Распоряжением мэра города Биробиджана от 19.08.2002 N 1242 ему был выделен земельный участок площадью 8403 кв.м.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды от 27.082002 N 536 со сроком действия с 19.08.2002 по 19.08.07.

Согласно пункту 3.1 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, указанном в приложении N 1 к договору. Размер ежегодной арендной платы устанавливается в одностороннем порядке арендодателем на основании решения городской Думы. Размер арендной платы может быть пересмотрен в случаях централизованного изменения ставок и других случаях, предусмотренных законодательством.

Пунктом 3.2 договора аренды стороны оговорили, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями не позднее текущего месяца, согласно приложению N 1 к договору.

Размер арендной платы по договору от 27.08.2002 N 536 составил в месяц - 6 519 руб. 33 коп, в год - 78 231 руб. 93 коп.

С 01.01.2003 арендная плата в год составила 120 751 руб. 11 коп., ежемесячная - 10 062 руб. 59 коп.

По просьбе предпринимателя распоряжением мэра города Биробиджана от 12.09.2003 N 1346 ему была разрешена реконструкция склада под офис на арендуемом земельном участке, в связи с чем изменился размер арендной платы.

По состоянию на 12.09.2003 арендная плата составила в год 20 125 руб. 19 коп., в месяц - 1 677 руб. 10 коп. На 01.01.2004 арендная плата в год составила 18 301 руб. 73 коп., в месяц -1 525 руб. 14 коп. С 01.01.2005 аренд-

ная плата в годовом исчислении составила 27 561 руб. 84 коп., в месячном- 2 296 руб. 82 коп.

17.10.2005 Комитет произвел обследование арендуемого предпринимателем участка и выявил, что фактически он используется под теплую охраняемую автостоянку, о чем был составлен акт с участием предпринимателя от 17.10.2005.

Предприниматель 27.10.2005 обратился в Комитет с заявлением о перерасчете с 01.10.2005 арендной платы за землю в связи с изменением границ. Площадь земельного участка под складом составила 6604 кв.м., а под автомобильной стоянкой - 1799 кв.м.

Согласно произведенному перерасчету арендной платы, с учетом других применяемых коэффициентов (для склада и теплой автостоянки), арендная плата составила 174 688 руб. 70 коп. в год и 14 557 руб. 39 коп.- в месяц.

С 01.01.2006 арендная плата составила 170 538 руб. 89 коп в год, 14 211 руб. 58 коп - в месяц, а с 01.03.2006 - в год 341 077 руб. 77 коп., в месяц - 28 423 руб. 15 коп.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что выставленные счета на оплату аренды ответчик обязан был оплачивать согласно условиям договора от 27.08.2002 N 536.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства статьей 310 ГК РФ не допускается.

Доводы ответчика о том, что дальнейшее изменение размера арендной платы незаконно, так как не зарегистрировано в установленном порядке как договор, не могут быть приняты во внимание. Такие изменения, которые являлись неотъемлемой частью договора (приложением N 1 к договору), не подлежали регистрации, поскольку стороны в договоре согласились с односторонним изменением арендной платы в зависимости от изменения ежегодных ставок, установленных решениями городской Думы. Ежегодно ставки арендной платы изменялись, соответственно ответчик должен был платить арендную плату по установленной решением городской Думы ставке, а не 78 231 руб. 93 коп как в первый год аренды, соответственно с учетом коэффициентов по видам использования земель и категории арендатора.

В сумму иска входит (кроме задолженности по договору от 27.08.2002 N 536) задолженность и по договору от 06.12.2005 N 2564, заключенного между сторонами на аренду земельного участка площадью 1165 кв.м., расположенного по адресу: ЕАО, г.Биробиджан, ул.Читинская, д.6 для содержания и эксплуатации гаража на 12 боксов.

Ответчик считает данный договор незаключенным, поскольку срок его действия годичный и подлежал государственной регистрации в установленном законом порядке.

Суд дал верную юридическую оценку, что договор был заключен сроком на 11 месяцев, о чем записано в пункте 1.1 договора. Дальнейшую запись, которая уточнила 11 месяцев (с 06.12.2005 по 05.12.2006) суд правильно расценил как опечатку. Об этом свидетельствуют материалы дела. Предприниматель просил в аренду данный земельный участок на 11 месяцев (л.д.30). В заключении отдела архитектуры и градостроительства от 07.11.2005 N 862 указан срок 11 месяцев (л.д.31), распоряжением Главы мэрии города Биробиджана от 01.12.2005 N 2113 предпринимателю предоставлена земля площадью 1165 кв.м. по адресу: г.Биробиджан, ул.Читинская, д.6 на 11 месяцев (л.д.32).

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. То есть договор от 06.12.2005 N 2564, заключенный на 11 месяцев, регистрации не подлежал.

В связи с этим доводы подателя жалобы о том, что следует считать данный договор незаключенным, не принимаются апелляционным судом.

По истечении срока действия договора стороны не прекратили свои отношения, поэтому в порядке статьи 610 ГК РФ такой договор считается заключенным на неопределенный срок, о чем истец уведомил ответчика 28.12.2006 письмом N 1199.

Факт использования данного земельного участка предпринимателем не оспаривается.

В пункте 3.1 договора стороны определили, что арендатор обязуется вносить арендную плату в размере, указанном в прилагаемом к договору расчете арендной платы (приложение N 1). Размер ежегодной арендной платы устанавливается арендодателем на основании федерального законодательства, решений городской Думы.

Таким образом, размер арендной платы сторонами согласован, и ответчик должен был выполнять договорные обязательства.

Ответчику направлялось уведомление от 02.04.2007 N 987 с предложением погасить образовавшуюся задолженность, которое осталось без удовлетворения.

Согласно карточке движения денежных средств за период с 25.01.2006 по 27.04.2007 плата за аренду по двум спорным договорам производилась ответчиком несвоевременно и не в полном размере. По состоянию на 27.04.2007 задолженность по арендной плате составила 409 320 руб. 51 коп., пени -163 289 руб. 06 коп., а на 01.07 2007 задолженность составила 487 398 руб. 70 коп., которую суд правомерно взыскал с ответчика.

Также правомерно суд взыскал и пени за просрочку платежей в порядке пунктов 7.1 обоих договоров, которыми предусмотрено взыскание пени за неуплату арендной платы в установленный договором срок.

Неустойка в виде пени за период с 08.07.2002 по 30.06.2007 составила 227 262 руб. 84 коп.

Учитывая несоразмерность размера пени последствиям нарушения обязательства, суд в порядке статьи 333 ГК РФ уменьшил пени до 22 726 руб. 20 коп. Истец возражений не заявил, с решением суда согласился.

Доказательств своевременной оплаты аренды спорных земельных участков ответчик в суд не представил.

Апелляционный суд не находит нарушений норм материального и процессуального права. При таких обстоятельствах апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе следует возло-жить на подателя апелляционной жалобы в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 265, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 20 августа 2007 года по делу N А16-383/2007-6 оставить без изменения, апелляционную жалобу -без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке, в двухмесячный срок.

Председательствующий

Л.Г.Малышева

Судьи

И.В.Иноземцев Т.С.Кустова