Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2012 г. N 06АП-54/12

г. Хабаровск

07 февраля 2012 г.

Дело N А37-734/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 февраля 2012 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И. В.

судей Волковой М.О., Дроздовой В.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кушнерчуком И.А.

при участии в заседании:

от Индивидуального предпринимателя Червяковой Ирины Владимировны: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Администрации муниципального образования "Поселок Ола": представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Поселок Ола" на решение от 24.11.2011 по делу N А37-734/2010 Арбитражного суда Магаданской области принятое судьей Поповой С.И.

по иску Индивидуального предпринимателя Червяковой Ирины Владимировны

к Администрации муниципального образования "Поселок Ола"

о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Червякова Ирина Владимировна (ОГРНИП 304491022900264, ИНН 490100109708, адрес места нахождения: 685910, Магаданская область, пос. Ола, ул. Кирова, 16, далее ИП Червякова И.В., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Поселок Ола" (ОГРН 1024900625947, ИНН 4901004343, адрес места нахождения: 686011, Магаданская область, Ольский район, рп. Ола, пл. Ленина, 4, далее - Администрация, ответчик, заявитель жалобы) о разрешении разногласий при заключении договора купли - продажи муниципального имущества от 19.03.2010 N 4 на основании статей 445, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, кодекс), статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Решением арбитражного суда Магаданской области от 24.11.2011 исковые условия договора купли-продажи муниципального имущества от 19.03.2010 N 4, по которым стороны не пришли к соглашению при заключении договора, изложены в следующей редакции:

- абзац первый пункта 2.1. - слова "2 034 830 (два миллиона тридцать четыре тысячи восемьсот тридцать) рублей" заменить словами "906186 (девятьсот шесть тысяч сто восемьдесят шесть) рублей ";

- абзац второй пункта 2.1. - после слов "определенной на основании" текст "отчет об оценке рыночной стоимости N 25/2 от 12.02.2010 г." заменить текстом "решения Арбитражного суда Магаданской области от 01.07.2011 по делу N А37-1037/2010";

- подпункт 2.3.1. - слова "в сумме 305224,50 (триста пять тысяч двести двадцать четыре рубля 50 копеек)" заменить словами "в сумме 135927,90 (сто тридцать пять тысяч девятьсот двадцать семь рублей 90 копеек) ";

- подпункт 2.3.2. - слова "(по 576535,17 рублей) ежегодно не позднее 21 апреля 2011 года, 21 апреля 2012 года, 21 апреля 2013 года соответственно" заменить текстом "(по 256 752,70 рублей) ежегодно не позднее 31 декабря 2012 года, 31 декабря 2013 года, 31 декабря 2014 года соответственно";

- пункт 2.5. - слова "57585,69 рублей (пятьдесят семь тысяч пятьсот восемьдесят пять рублей 69 копеек)" заменить словами "21798,30 рублей (двадцать одна тысяча семьсот девяносто восемь рублей 30 копеек)";

- пункт 2.6. - изложить в редакции: "Оплата процентов за рассрочку платежа за приобретаемое имущество производится равными долями по 7 266 рублей 10 копеек в течение трех лет одновременно с уплатой основного долга";

- абзац первый пункта 7.2. - в редакции Покупателя;

- пункт 7.3. - принять в редакции Покупателя.

С администрации муниципального образования "Поселок Ола" в пользу ИП Червяковой И.В. взысканы расходы по госпошлине в размере 2 000 руб.

Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований ИП Червяковой И.В.

В обоснование жалобы указывает, что из 8 пунктов договора по которым имелись разногласия между сторонами, 6 пунктов суд изложил в собственной редакции, отклонив редакцию истца и ответчика, в связи с чем, вышел за пределы исковых требований, нарушил статью 49 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации, что привело к принятию неправильного решения.

Истицей ИП Червяковой И.В. предоставлен отзыв на апелляционную жалобу, в которой она выразила несогласие с ней. Считает решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, жалобу без удовлетворения. Указала, что пункты спорного договора в решении суда изложены в соответствии с заявлением истца, судом им лишь придана более правильная формулировка, однако их суть при этом не изменилась. Суд вынес решение с учетом решения Арбитражного суда Магаданской области от 01.07.2011 по делу N А37-1037/2010, условий приватизации, определенных постановлением Администрации муниципального образования "Поселок Ола" от 05.03.2010 N 39.

В судебное заседание стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы в порядке разъяснений, изложенных в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12 от 17.02.2011 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона N 228-ФЗ от 27.07.2010 "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", явку своих представителей в заседание суда не обеспечили.

От истицы поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без ее участия.

Жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц в соответствии со статьями 156, 258 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы на основании следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды от 28. 12.2007 N 7, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передано помещение пл. 111,5 кв.м., являющееся объектом муниципальной собственности, расположенное по адресу: пос. Ола, Магаданской области, пл. Ленина, 1 (далее-Помещение), а также земельный участок площадью 207,7 кв.м., относящийся к арендуемому имуществу, на срок с 01.01.2008 по 30.12.2008 (далее- договор аренды) (т.д. 1, л.д. 125-135).

Помещение и земельный участок переданы по акту приема - передачи.

Дополнительным соглашением от 31.12.2008 срок договора аренды продлен до 30.12.2009, дополнительным соглашением от 02.12.2009 срок договора аренды продлен до даты проведения торгов на право заключения договора аренды нежилого помещения -13.01.2010, дополнительным соглашением от 31.12.2009 - с 31.12.2009 до даты приватизации муниципального имущества, указанного в п. 1 договора аренды.

Помещение является собственностью ответчика, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.12.2006 N 49 АА 040142.

10.12.2009 истец обратился к ответчику с заявлением о приватизации арендуемого Помещения в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

05.03.2010 Администрацией муниципального образования "поселок Ола" принято постановление N 39 "Об условиях приватизации муниципального

имущества", в состав которого включено Помещение, отчуждаемое по рыночной стоимости - 2 034 830 руб. (т.д. 1, л.д. 13-14).

Рыночная стоимость Помещения в размере 2 034 830 руб. была определена на основании отчета об оценке "25/2 от12.02.2010 ООО "Центр ОМЭК".

В соответствии с постановлением N 39 от 05.03.2010 ответчик направил истицу проект договора купли-продажи муниципального имущества от 19.03.2010 N 4 (т.д. 1, л.д. 79).

Между тем, 16.03.2010 ИП Червякова И.В. заключила договора возмездного оказания оценочных услуг N 08/10 на оценку рыночной стоимости Помещения, по исполнению которого ей был передан отчет, согласно которого рыночная стоимость помещения на дату оценки составляет 631 751 руб.

В связи с чем, получив договор купли-продажи муниципального имущества от 19.03.2010 N 4, истица подписала его с протоколом разногласий 08.04.2010 (т.д. 1, л.д. 15-20).

В частности, разногласия сторон сводились к установлению цены Помещения, и изменению в связи с этим пунктов договора согласно отчетам об оценке, сделанных каждой из сторон.

В связи с не подписанием Администрацией протокола разногласий, ИП Червякова И.В. 04.05.2010 обратилась в Арбитражный суд Магаданской области с иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Данная норма предусматривает право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Истец воспользовался своим правом и, подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий, направил разногласия, возникшие при заключении договора, заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Из положений статей 3, 4, 6 названного Закона в совокупности следует, что заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным. В связи с чем, возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ, Закон "Об оценочной деятельности").

В соответствии со статьей 8 Закона "Об оценочной деятельности" проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Рыночная стоимость Помещения в размере 2 034 830 руб. была определена Администрацией на основании отчета об оценке N 25/2 от 12.02.2010, проведенного ООО "Центр ОМЭК".

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Принимая во внимание наличие спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, а также то, что совершение данной сделки являлось обязательным для Администрации, ИП Чистякова И.В. 11.06.2010 обратилась в Арбитражный суд Магаданской области о признании недействительными содержание подпунктов 1.6.2 и 1.6.3 подпункта 1.6 пункта 1 постановления администрации муниципального образования "Посёлок Ола" N 39 от 05.03.2010.

Решением Арбитражного суда Магаданской области от 01.07.2011 по делу N А37-1037/2010, оставленным без изменения 04.10.2011 Шестым арбитражным апелляционным судом, признаны недействительными содержание подпунктов 1.6.2 и 1.6.3 подпункта 1.6 пункта 1 постановления администрации муниципального образования "Посёлок Ола" N 39 от 05.03.2010 "Об условиях приватизации муниципального имущества" в части установления размера нормативной и рыночной цены нежилого помещения, площадью 111,5 квадратных метров, расположенного по адресу: Магаданская область, Ольский район, посёлок Ола, площадь Ленина, дом 1.

Суд обязал администрацию муниципального образования "Посёлок Ола" устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Червяковой Ирины Владимировны, в том числе, изменив в подпунктах 1.6.2 и 1.6.3. подпункта 1.6 пункта 1 постановления N 39 от 05.03.2010 величину нормативной цены и рыночной цены, соответственно, на величину - 906 186 руб.

В судебном заседании суда первой инстанции при рассмотрении настоящего дела представитель истца не возражал против определения спорных условий договора исходя из рыночной стоимости объекта, подлежащего отчуждению, установленной решением Арбитражного суда Магаданской области от 01.07.2011 по делу N А37-1037/2010.

Разрешая преддоговорной спор, суд первой инстанции определил условия спорных пунктов договора купли-продажи, по заявленным разногласиям указав цену 906 186 руб., с учетом решения Арбитражного суда Магаданской области от 01.07.2011 по делу N А37-1037/2010, имеющим преюдициальное значение в силу статьи 69 АПК РФ.

Изменение судом первоначальной редакции по пунктам 2.1, подпункту 2.3.1, подпункту 2.3.2, пунктам 2.5, 2.6 связано с установлением в рамках другого спора величины нормативной и рыночной цены имущества в размере 906 186 руб., следовательно, доводы ответчика о рассмотрении судом спора за пределами исковых требований признаются необоснованными.

Принятие судом условий договора в редакции истца (покупателя) по пункту 7.2 (абзац первый) - о расторжении договора судом по требованию продавца при существенном нарушении его условий и по пункту 7.3 - об исключении условия о праве продавца одностороннего отказа от исполнения договора не противоречит правилам статей 450, 452 ГК РФ.

Материалам дела дана всесторонняя и надлежащая оценка, обжалуемый судебный акт принят при правильном применении норм материального и процессуального права и отмене не подлежит.

Выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и представленным доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка.

В ходе повторной оценки имеющихся доказательств, с учетом доводов заявителя жалобы и установления всех юридически значимых обстоятельств, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Магаданской области от 24.11.2011 по делу N А37-734/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

М.О. Волкова В.Г. Дроздова