Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2013 г. N 01АП-7249/13

г. Владимир

13 декабря 2013 г.

Дело N А79-13655/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2013 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Назаровой Н.А.,

судей Тарасовой Т.И., Казаковой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Старовой А.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная фирма "АТРИУМ" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 27.09.2013 по делу N А79-13655/2012, принятое судьей Цветковой С.А., по иску закрытого акционерного общества "Фирма "Чувашагроинвестстрой" к обществу с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная фирма "АТРИУМ" об обязании заключить договор купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка на условиях предварительного договора от 05.09.2011 N 2,

при участии:

от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная фирма "АТРИУМ" - Прокопьева В.В. на основании протокола N 1 общего собрания участников общества от 09.02.2009, Некрасова С.В. по доверенности от 17.12.2012 (сроком на один год), т.1, л.д. 35;

от истца - закрытого акционерного общества "Фирма "Чувашагроинвестстрой" - Оводова Д.В. по доверенности от 09.01.2013 (сроком до 31.12.2013),

установил:

закрытое акционерное общество "Фирма "Чувашагроинвестстрой" (далее - ЗАО "Фирма "Чувашагроинвестстрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная фирма "АТРИУМ" (далее - ООО "ПСФ "АТРИУМ", ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка на условиях предварительного договора от 05.09.2011 N 2.

Исковые требования основаны на статьях 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы необоснованным уклонением ответчика от заключения договора, предусмотренного предварительным договором.

Решением от 27.09.2013 Арбитражный суд Чувашской Республики иск удовлетворил, обязав ООО "ПСФ "Атриум" в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу заключить с ЗАО "Фирма "Чувашагроинвестстрой" договор купли-продажи земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для жилищного строительства, общая площадь - 894 кв.м, кадастровый номер 21:21:102202:347, адрес объекта: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Вурман-Сюктерское сельское поселение, д. Малый Сундырь, поз. N 37, и индивидуального жилого дома поз. 37 жилой группы д. Малый Сундырь, назначение - жилое, 3-этажный (подземных этажей-1), общей площадью 317,8 кв.м, инв. N 21:021:001:000010890, лит. А, А1, адрес объекта: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Вурман-Сюктерское сельское поселение, д. Малый Сундырь, ул. Сиреневая, 11, кадастровый номер 21-21-11/064/2010-160, на условиях, предусмотренных предварительным договором от 05.09.2011 N 2 купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ПСФ "Атриум" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить на основании пунктов 1, 2, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, неправильным применением норм материального права.

Оспаривая законность решения, заявитель считает, что нежилые помещения не соответствуют предмету предварительного договора, так как предметом договора является обязательство сторон заключить договор купли-продажи индивидуального жилого дома. Нежилые помещения не могут являться предметом договора купли-продажи жилого дома в силу различия назначения жилых и нежилых помещений.

Полагает, что между сторонами возник преддоговорный спор. Суд необоснованно отказал в проведении оценочной экспертизы нежилых помещений подвального этажа, что позволило бы разрешить спорный вопрос о цене договора с учётом установленного экспертизой обстоятельства фактического наличия нежилых помещений в подвальном этаже.

Кроме того, заявитель указывает, что не отказывался от заключения договора, а просил изменить условия - снизить цену.

Представители ООО "ПСФ "АТРИУМ" в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ЗАО "Фирма "Чувашагроинвестстрой" в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу возразил против доводов жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев в открытом судебном заседании дело, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы, апелляционный суд не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08.12.2010 администрацией Вурман-Сюктерского сельского поселения ЗАО "Фирма "Чувашагроинвестстрой" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU21516305-42: индивидуальный жилой дом поз.37 жилой группы д.Малый Сундырь, д.11, Чебоксарского района Чувашской Республики (т.2 л.д.44).

05.09.2011 между ЗАО "Фирма "Чувашагроинвестстрой" (продавец) и ООО "ПСФ "АТРИУМ" (покупатель) заключен предварительный договор N 2 купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка, предметом которого являются взаимные обязательства сторон заключить в будущем договор о передаче продавцом в собственность покупателя следующего недвижимого имущества:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общая площадь 894 кв.м, кадастровый номер 21:21:102202:347, адрес объекта: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Вурман-Сюктерское сельское поселение, д. Малый Сундырь, позиция N 37, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.12.2010 серии 21 АД 329705, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.12.2010 сделана запись регистрации N 21-21-11/062/2010-212;

- индивидуальный жилой дом поз. 37 жилой группы д. Малый Сундырь, назначение: жилое, 3-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 317,8 кв.м, инв. 21:021:001:000010890, лит. А, А1, адрес объекта: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Вурман-Сюктерское сельское поселение, д. Малый Сундырь, ул. Сиреневая, д. 11, кадастровый номер 21-21-11/064/2010-160, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.12.2010 серии 21 АД 329710, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.12.2010 сделана запись регистрации N 21-21-11/064/2010-160.

Согласно пункту 1.5 договора продавец передает, а покупатель принимает по акту приема-передачи объекты недвижимости в следующем техническом состоянии: ленточный фундамент из железобетонных блоков толщиной 600 мм, стены подвала - железобетонные блоки марки ФСБ по ГОСТ 13579-78, наружные стены - двухслойные толщиной 520 мм: внутренний несущий слой толщиной 400 мм из газосиликатных блоков, наружный защитный слой 120 мм из лицевого керамического и силикатного полнотелого кирпича, перекрытия - сборные ж/б плиты, лестницы металлические, кровля чердачная двухскатная, из металлочерепицы, с утеплением минплитой ППЖ-125 толщиной 200 мм по перекрытию второго этажа, на первом и втором этаже полы - цементная стяжка по слою керамзита, в подвальном этаже - подстилающий слой из бетона МВ 7.5, окна пластиковые со стеклопакетами, стены оштукатурены.

На объекте имеются входная металлическая дверь, кухонная дверь, газовая плита, газовый котел, счетчик холодной воды, электроэнергии, газа; наличие специальных разводок: электрической системы, системы отопления, системы горячего и холодного водоснабжения, а также автономная установка биологической очистки хозяйственно-бытовых сточных вод. На земельном участке установлено металлическое ограждение участка, подъезд к объекту выполнен с твердым покрытием.

Согласно пункту 7.1 договора настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и утрачивает силу с момента подписания основного договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1.7 договора настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи, который будет заключен сторонами в последующем на тех же условиях, как и настоящий договор.

Согласно пункту 2.2 договора основанием для заключения настоящего договора являются: договор купли-продажи земельного участка от 14.02.2008, договор купли-продажи земельного участка от 13.07.2007, разрешение на ввод в эксплуатацию от 08.12.2010 N RU21516305-42, выданное администрацией Вурман-Сюктерского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики.

В соответствии с пунктом 3.1 ориентировочная стоимость объекта и земельного участка составляет 8 378 525 руб., из них стоимость земельного участка составляет 1 653 900 руб., стоимость объекта составляет 6 724 625 руб., которые покупатель обязуется оплатить до 30.01.2012.

Истцом направлено письмо от 03.08.2012 N 96, полученное ответчиком 04.08.2012, с предложением о заключении договора купли-продажи на условиях предварительного договора N 2 от 05.09.2011 (т. 1, л.д. 13).

С письмом N 404 от 17.08.2012, полученным ответчиком 20.08.2012, истец направил проект договора купли-продажи (т.1, л.д.15).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.04.2013 земельный участок с общей площадью - 894 кв.м, с кадастровым номером 21:21:102202:347, адрес объекта: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Вурман-Сюктерское сельское поселение, д. Малый Сундырь, поз. N 37, и индивидуальный жилой дом поз.37 жилой группы д. Малый Сундырь, принадлежат на праве собственности ЗАО "Фирма "Чувашагроинвестстрой" (т.2 л.д.9-10).

Уклонение ответчика от подписания договора купли-продажи явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим требованием.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 названной статьи).

В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 2 статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность определения срока указанием на событие с оговоркой, что данное событие должно обладать качеством неизбежности.

В пункте 4.1.3 предварительного договора стороны определили, что основной договор купли-продажи подлежит заключению не позднее двух месяцев со дня полного расчета покупателя, обязавшегося произвести оплату ориентировочной стоимости объекта и земельного участка до 30.01.2012 (пункт 3.1). Таким образом, стороны установили срок исполнения обязательства по заключению в будущем договора о передаче имущества, исходя из времени оплаты покупателем указанного имущества.

Оценив данные условия договора, учитывая, что указанное в предварительном договоре событие не обладает качеством неизбежности и находится в зависимости исключительно от воли стороны по договору, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что срок заключения основного договора составляет один год с момента подписания предварительного договора от 05.09.2011 в соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку истцом направлено ответчику письмо с предложением о заключении договора купли-продажи на условиях предварительного договора в пределах указанного срока - 03.08.2012, обязательства сторон не прекратились.

В связи с уклонением ответчика от заключения договора купли-продажи судом обоснованно удовлетворено требование истца об обязании ООО "ПСФ "Атриум" заключить договор купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка на условиях, предусмотренных предварительным договором N 2 от 05.09.2011.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции и не влекут за собой отмену обжалуемого решения.

Довод заявителя апелляционной жалобы о несоответствии характеристик подвального этажа жилому помещению и обязании истца передать в собственность ответчика жилой дом, с площадью жилых помещений - 317,8 кв.м, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Наличие в доме нежилых помещений, в том числе в подвальном этаже, не изменяет статуса дома как жилого.

Судебным экспертом Смышляевым Владимиром Николаевичем автономной некоммерческой организации "Негосударственный экспертный центр" в заключении от 17.07.2013 N 100 в рамках проведенной по настоящему делу экспертизы установлено, что высота подвального этажа в паспорте индивидуального жилого дома соответствует СНиП.

Вместе с тем указанная ответчиком в жалобе высота подвального этажа не значится в заключенном между истцом и ответчиком предварительном договоре купли-продажи. Данное условие сторонами не согласовывалось, в связи с чем довод о несоответствии фактической высоты подвального помещения дома условиям предварительного договора не может быть признан состоятельным.

Предметом предварительного договора купли-продажи (пункт 1.1.2 предварительного договора) является индивидуальный жилой дом поз. 37, жилой группы Малый Сундырь, назначение: жилое, 3-этажный (подземных этажей-1), общей площадью 317,8 кв.м. При этом истец не принимал на себя обязательства о передаче в собственность ответчика 317,8 кв.м жилой площади.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.04.2013 N 00/030/2013-181 площадь объекта индивидуальный жилой дом поз.37 жилой группы д.Малый Сундырь составляет 317,8 кв.м.

С учетом изложенного все согласованные сторонами показатели предмета предварительного договора соответствуют фактически существующим.

Довод заявителя жалобы о том, что он не уклонялся от заключения договора купли-продажи на условиях предварительного договора, является необоснованным.

Материалами дела установлено, что истцом в адрес ответчика направлялись уведомления о заключении договора купли-продажи 03.08.2012 и 17.08.2012, а также 18.09.2012, на которые ответчик не предоставил истцу никакого ответа до 17.12.2012, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка сторонами не заключен.

Таким образом, уклонение ответчика от заключения договора купли-продажи подтверждено материалами дела.

Отказ суда в назначении оценочной экспертизы не является основанием для отмены решения. Назначение экспертизы по делу является правом суда в случае возникновения вопросов, для разрешения которых необходимы специальные знания. Суд первой инстанции не нашел оснований для назначения экспертизы по настоящему делу. В суде апелляционной инстанции ходатайство о назначении экспертизы не заявлялось, в связи с чем вопрос о необходимости её назначения судом не разрешался. Вопросов, требующих специальных знаний, для установления юридически значимых обстоятельств в ходе рассмотрения апелляционной жалобы не возникло.

С учетом изложенного решение суда является законным и обоснованным. Оснований для его отмены или изменения не имеется.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 167, 176, 266, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 27.09.2013 по делу N А79-13655/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная фирма "АТРИУМ" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.А. Назарова

Судьи

Т.И. Тарасова Н.А. Казакова