Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2013 г. N 15АП-12451/12 (ключевые темы: оценочная деятельность - изъятие земельного участка - рыночная стоимость земельного участка - отчет об оценке - реконструкция автомобильных дорог)

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2013 г. N 15АП-12451/12

город Ростов-на-Дону

17 декабря 2013 г.

дело N А32-14995/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Вербицкой А.В.,

при участии:

от истца: представителя Державиной Н.А. по доверенности от 01.09.2013, от ответчиков:

от ООО "АФК-Аудит": представителя Лебедевой О.А. по доверенности от 01.02.2013,

от департамента: представителя Мартиросова В.А. по доверенности от 27.12.2012,

специалиста Неймана Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "АФК-Аудит" и федерального казенного учреждения "Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16 августа 2012 года по делу N А32-14995/2011 (судья Гладков В.А.)

по иску индивидуального предпринимателя Куправы Резо Кукуриевича

к ответчикам: федеральному казенному учреждению "Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства", обществу с ограниченной ответственностью "АФК-Аудит", Департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Куправа Резо Кукуриевич (далее - истец, Куправа Р.К., предприниматель) обратился с иском к департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 201 года, федеральному государственному учреждению "Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства" и обществу с ограниченной ответственностью "АФК-Аудит" о признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:10 и находящихся на указанном земельном участке объектов недвижимого имущества и принятии пункта 2.1 статьи 2 и пункта 1 статьи 8 соглашения об изъятии земельного участка в редакции истца.

Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:10 площадью 3030 кв.м. и расположенных на указанном земельном участке объектов недвижимого имущества: здания гаража (лит. "Д") площадью 47 кв.м.; здания склада (лит. "Е") площадью 26,9 кв.м.; здания навеса над заправочной станцией (лит. "Г1") площадью 85 кв.м.; здания административного блока (лит. "Ж") площадью 733,4 кв.м.; административного здания (лит. А, Б, Г) площадью 310 кв.м., здания диспетчерской (лит. В, В1) общей площадью 59,2 кв.м.

Ответчиками истцу было направлено соглашение об изъятии земельного участка в целях размещения олимпийского объекта, размер выкупной цены изымаемого у истца земельного участка был определен на основании отчета об оценке от 02.02.2011 N 1185/2011, подготовленного ООО "АКФ-Аудит". Данный отчет является недостоверным, в связи с чем, при заключении соглашения об изъятии земельного участка стороны не пришли к соглашению по пунктам 2.1 статьи 2 и пункту 1 статьи 8 соглашения.

В процессе рассмотрения дела истец отказался от иска в части разрешения разногласий по соглашению об изъятии земельного участка, данный отказ принят судом определением от 20.02.2012, производство по делу в указанной части прекращено (л.д. 53 том 4).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2012 принят отказ от иска к департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года и федеральному государственному учреждению "Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства", производство по делу в соответствующей части прекращено.

Суд удовлетворил иск к ООО "АКФ-Аудит" и признал недостоверным отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:10 и находящихся на нем правомерно возведенных объектов недвижимого имущества.

Решение в части удовлетворения иска мотивировано тем, что отчет ООО "АКФ-Аудит" составлен с нарушением установленного в разделе 2 ФСО N 3 принципа однозначности, поскольку не представляется возможным определить применяемый оценщиками конечный подход оценки. Выводы о применяемых в отчете подходах противоречат друг другу, поэтому данный отчет является недостоверным. В заключении судебной экспертизы подробно обоснована причина применения сравнительного подхода для объекта оценки. Согласно выводам проведенной судом экспертизы стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:10 составляет 60 536 000 руб.; величина убытков в связи с изъятием земельного участка составляет 7 107 000 руб.

ООО "АКФ-Аудит" и ФКУ ДСД "Черноморье" обжаловали решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили решение отменить, вынести новое решение об отказе истцу в иске.

Апелляционная жалоба ООО "АКФ-Аудит" мотивирована следующими доводами:

- при рассмотрении дела истцом было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы отчета ООО "АФК-Аудит". Между тем, перед экспертами не был поставлен вопрос о соответствии отчета ООО "АФК-Аудит" требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности. Судом перед экспертами поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка и величины убытков, связанных с изъятием автозаправочного комплекса. При этом судом не была указана дата, на которую должна быть определена величина убытков,

- судом не учтено, что отчет ООО "АФК-Аудит" прошел согласование в рабочей группе Национального совета по оценочной деятельности на предмет соответствия Федеральному закону N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), утвержденным приказами Минэкономразвития N 254-256 от 20.07.2007, и Методическим рекомендациям по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, утвержденных Национальным советом по оценочной деятельности. Отчет получил положительную рецензию РГ НСОД, на отчет получено положительное экспертное заключение СРО ООО "РОО",

- суд при вынесении решения рассматривал вопрос о недостоверности отчета в сравнении с заключением судебной экспертизы об установлении рыночной стоимости земельного участка, которое является лишь еще одним предположением об установлении рыночной стоимости спорного недвижимого имущества совершенно на иную дату (30.08.2011), отличную от указанной в отчете ООО "АФК-Аудит" (14.01.2011). Суд также не учел, что ООО "АФК-Аудит" оценивал земельный участок в совокупности с находящимися на нем объектами недвижимости, тогда как судебный эксперт исследовал лишь земельный участок на предмет установления его рыночной стоимости,

- в резолютивной части решения указано на признание недостоверным отчета N 1185/2011-У от 02.02.2011, тогда так как под указанным номером выдано заключение об убытках, которое не являлось предметом спора.

ФКУ ДСД "Черноморье" в апелляционной жалобе указало, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.09.2011 у предпринимателя изъят земельный участок и расположенные на указанном земельном участке объекты. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2011 по делу N А32-28549/2011 рассмотрен вопрос о перечислении предпринимателю 77 213 434 руб. компенсации, которые ФКУ ДСД "Черноморье" перечислены на банковский счет предпринимателя. Обязательства, возникшие у ФКУ ДСД "Черноморье" в связи с изъятием земельного участка и объектов недвижимости, исполнены в полном объеме, что судом при вынесении решения не учтено.

Куправа Р.К. в отзыве на апелляционную жалобу указал, что довод о некорректности судебного экспертного заключения подлежит отклонению, так как экспертом в материалы дела представлена корректировка выводов о стоимости изымаемого имущества. Указание в резолютивной части решения на признание недостоверным отчета N 1185/2011-У является очевидной опиской.

В дополнительном отзыве истец указал на обстоятельства, которые, по его мнению, свидетельствуют о недостоверности отчета от 02.02.2011 N 1185/2011 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:10, выполненного ООО "АКФ - Аудит".

В судебном заседании представитель ООО "АКФ - Аудит" поддержал доводы апелляционной жалобы общества, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленного иска отказать.

Представитель департамента поддержал правовую позицию по делу, изложенную в апелляционных жалобах ООО "АКФ - Аудит" и ФКУ ДСД "Черноморье".

Представитель Куправы Р.К. с доводами апелляционных жалоб не согласилась по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционные жалобы и дополнениях к нему.

ФКУ ДСД "Черноморье" явку представителя в судебное заседание не обеспечило, направило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. В отношении учреждения дело рассмотрено в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит отмене в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, предпринимателю на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204001:10 площадью 3030 кв.м. На земельном участке были расположены находящиеся в собственности предпринимателя объекты недвижимого имущества: здание гаража (лит. "Д") площадью 47 кв.м.; здание склада (лит. "Е") площадью 26,9 кв.м.; здание навеса над заправочной станцией (лит. "Г1") площадью 85 кв.м.; здание административного блока (лит. "Ж") площадью 733,4 кв.м.; административное здание (лит. А, Б, Г) площадью 310 кв.м., здание диспетчерской (лит. В, В1) общей площадью 59,2 кв.м., что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации от 23.04.2011 серии 23-АИ N 743773, от 25.12.2002 серии 23-АА N 878106, от 03.09.2002 серии 23-АА N 717948, серии 23-АА N 717940, от 23.04.2011 серии 23-АИ 743777, от 25.12.2002 серии 23-АА N 878107 и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.05.2010 N50/064/2010-031.

В соответствии с приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30.07.2009 N 316, распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 788-р от 16.08.2010 для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения "Центральная автомагистраль г. Сочи "Дублер Курортного проспекта" от км 172 федеральной автомобильной дороги М-27 Джубга-Сочи (р. Псахе) до начала обхода г. Сочи ПКО (р. Агура) с реконструкцией участка автомобильной дороги от ул. Земляничной до Курортного проспекта (проектные и изыскательские работы, строительство)", изъят путем прекращения права собственности Куправа Р.К. земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0204001:10 площадью 3030 кв.м.

Во исполнение указанного распоряжения, в целях организации и проведения XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи для изъятия принадлежащих истцу объектов недвижимого имущества департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года и ФГУ "Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства" подготовлено соответствующее соглашение, в связи с изъятием земельного участка и иных объектов недвижимого имущества для размещения олимпийского объекта федерального значения.

Возражая против указанного соглашения в части выкупной цены имущества, в том числе убытков, истец подготовил альтернативный вариант соглашения с указанием более высокого размера компенсации, однако сторонами указанный вопрос не был урегулирован.

Статья 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из оснований прекращения права собственности называет отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239). Положения статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют, что в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством.

Согласно статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях.

В соответствии со статьей 57 Земельного кодекса Российской Федерации при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, убытки. Убытки возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Федеральный закон от 01.12.2007 N 310-ФЗ (в ред. от 30.07.2010) "Об организации и о проведении XXII олимпийских зимних игр и XI паралимпийских зимних игр 2014 год городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливает порядок изъятия земельных участков, находящихся в частной собственности, в собственность Краснодарского края - при изъятии в целях размещения олимпийских объектов краевого значения.

В силу части 21 статьи 15 Федерального закона от 01.12.20071 N 310-ФЗ для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, а также убытков, подлежащих возмещению правообладателям указанных объектов недвижимого имущества в связи с их изъятием, после принятия решения об изъятии указанных объектов недвижимого имущества администрация Краснодарского края совместно с Корпорацией заключает договор с оценщиком на проведение оценки указанных объектов недвижимого имущества и убытков, причиненных таким изъятием.

Часть 26 статьи 15 названного Федерального закона определяет, что выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, предусмотренные указанным в части 25 настоящей статьи соглашением, не могут превышать размеры, определенные в отчете об указанной в части 21 настоящей статьи оценке.

По заказу департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года 02.02.2011 ООО "АФК-Аудит" составлен отчет N 1185/2011-У об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:10 и находящихся на нем правомерно возведенных объектов недвижимого имущества (далее - отчет).

Данный отчет прошел согласование в Рабочей группе Национального Совета по оценочной деятельности, на отчет получена положительная рецензия Рабочей группы Национального Совета по оценочной деятельности. По требованию ГК "Олимпстрой" на отчет получено положительное экспертное заключение СРО ООО N РОО" от 11.03.2011.

Согласно отчету рыночная стоимость объекта оценки составила 72 806 246 руб., из которых: рыночная стоимость земельного участка - 28 445 677 руб.; зданий - 41 091 315 руб.; иных правомерно возведенных объектов - 3 269 254 руб.; а также размер убытков, причиненных изъятием, составил 19 292 159 руб.

По мнению предпринимателя, общий размер компенсации является заниженным, не позволяет в полной мере восстановить его права.

В частности, истец полагает, что рыночная стоимость изымаемого земельного участка должна исчисляться исходя из стоимости аналогичных земельных участков коммерческого назначения, расположенных, как и земельный участок истца, в привлекательном для предпринимательской деятельности месте в Центральном районе г. Сочи, рядом с оживленной трассой, которая составляет не менее 3 500 000 руб. за 100 кв.м., следовательно, для приобретения аналогичного земельного участка истцу необходимы финансовые средства в размере не менее 106 050 000 руб. Рыночная стоимость земельного участка определена ниже ее кадастровой стоимости, которая составляет 61 059 970 руб. 60 коп. Истец полагает, что рыночная стоимость иных правомерно возведенных объектов недвижимого имущества составляет 17 814 309 руб., а размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельного участка и расположенного на нем иного недвижимого имущества, составляет 7 473 317 руб.

Суд первой инстанции в целях проверки доводов истца о недостоверности подготовленного ООО "АФК-Аудит" определением от 12.09.2011 назначил экспертизу на предмет определения: рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:10 по состоянию на 30.08.2011; величины убытков в связи с изъятием автозаправочного комплекса, расположенного на земельном участке; периода восстановления нарушенного производства предпринимателя, осуществляемого на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204001:10.

Согласно выводам экспертного заключения ООО "Межрегиональный центр независимой экспертизы" от 31.10.2011 N 956 стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:10 составляет 60 536 000 руб.; величина убытков в связи с изъятием земельного участка составляет 7 107 000 руб.

В связи с тем, что предметом иска по настоящему делу является оспаривание отчета от 02.02.2011 N 1185/2011, подготовленного ООО "АКФ-Аудит", а судом первой инстанции была назначена экспертиза по определению рыночной стоимости изымаемого земельного участка и величины убытков в связи с изъятием расположенного на земельном участке автозаправочного комплекса, судом апелляционной инстанции по ходатайству истца Куправы Р.К. определением от 20.11.2012 была назначена экспертиза на предмет определения соответствия отчета от 02.02.2011 N 1185/2011 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона Российской Федерации N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченных федеральных органов, осуществляющих функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценки. Проведение экспертизы было поручено эксперту саморегулируемой общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Анисимовой Любови Константиновне (л.д. 78-87 том 5).

При назначении экспертизы суд апелляционной инстанции исходил из того, что наличие расхождений между величинами рыночной стоимости земельного участка, определенной ООО "АКФ-Аудит", и судебным экспертом ООО "Межрегиональный центр независимой экспертизы", само по себе не свидетельствует о недостоверности как отчета оценщика от 02.02.2011 N 1185/2011, так и заключения эксперта от 31.10.2011 N 956. Суд первой инстанции фактически не исследовал вопрос о том, соответствует ли отчет от 02.02.2011 N 1185/2011, подготовленный ООО "АКФ-Аудит", требованиям действующего законодательства, в том числе, положениям Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартам оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, утвержденным приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации N N 254, 255, 256 от 20.07.2007, и иным нормативно-правовым актам, регламентирующим порядок проведения оценки объектов недвижимого имущества.

Однако разрешение данного вопроса имеет определяющее значение для констатации факта достоверности либо недостоверности отчета от 02.02.2011 N 1185/2011, подготовленного ООО "АКФ-Аудит".

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона "Об оценочной деятельности" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Статьей 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяется стандартами оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3 утверждены приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации N N 254, 255, 256 от 20.07.2007.

В соответствии с пунктом 13 Федерального стандарта оценки N 3 в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (пункт 14 ФСО N 3).

Согласно выводам экспертного заключения Анисимовой Л.К. отчет N 1185/2011, а также заключение N 1185/2011 от 02.02.2011 в целом соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона Российской Федерации N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченных федеральных органов, осуществляющих функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценки.

Вместе с тем, эксперт указал, что при определении рыночной стоимости застроенного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:10 оценщик (исполнитель) не вполне корректно применил Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 N 568-р (далее - MP N 568-р) в части установления варианта наиболее эффективного использования земельного участка (раздел III MP N 568-р; п.п.в) п.18 ФСО-N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки) в части "информации о физических свойствах объекта, его технических и эксплуатационных характеристиках", а также не выполнил требования п. 8.2. Методических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона N 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям недвижимости в связи с их изъятием или в связи с установлением сервитута.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:10 видом его разрешенного использования является обеспечение эксплуатации зданий и сооружений гаража, земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов (л.д. 43-46 том 1).

Согласно отчету N 1185/2011 ООО "АФК-Аудит" наиболее эффективным использованием земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:10 является станция техобслуживания для диагностики и ремонта автомобилей.

По мнению эксперта Анисимовой Л.К., исходя из характеристик и назначения расположенных на земельном участке объектов (административное здание, автомойка, навес над бензоколонками, бензоколонки для заправки автомобилей; резервуары для хранения нефтепродуктов с бензоколонками, административно-торговый комплекс, иные неотъемлемые объекты: мощение, очистительные сооружения, подпорная стена, забор, уборная), их нельзя рассматривать как станцию техобслуживания для диагностики и ремонта автомобилей. Анализ наиболее эффективного использования оцениваемых объектов следует производить из предположения, что существующее использование является наиболее эффективным.

По мнению эксперта, для расчета дохода следовало использовать фактические площади доходоприносящих помещений, использовать дифференцированные арендные ставки по видам используемых помещений, а также не включать в расчет не приносящие доход площади, например, площадь навеса и т.п.

Допрошенная в судебном заседании от 26.11.2013 эксперт Анисимова Л.К. подтвердила выводы своего заключения.

Между тем, пунктом 5.6.2 Методических рекомендаций установлено, что при проведении оценки необходимо исходить из общих норм градостроительного, земельного и природоохранного законодательства, определяющих порядок землепользования и застройки.

Истцом вид разрешенного использования земельного участка под размещение автозаправочной станции не был изменен. Выводы эксперта Анисимовой Л.К. сделаны без учета юридически допустимого использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:10, расположенного в центральной части города Сочи, и без учета требований Правил землепользования и застройки г. Сочи.

В целях получения профессионального мнения лица, обладающего теоретическими и практическими познаниями в области оценочной деятельности, судом апелляционной инстанции к участию в деле привлечен руководитель рабочей группы Национального совета по оценочной деятельности, руководитель работ по подготовке и разработке Методических рекомендаций, член Национального совета по оценочной деятельности, вице-президент саморегулируемой организации "Российское общество оценщиков" Нейман Евгений Иосифович.

По вопросу определения наиболее эффективного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:10 специалист Нейман Е.И. в судебном заседании пояснил, что при изъятии земельного участка для размещения олимпийского объекта базовым принципом является то, что текущее использование земельного участка признается его наиболее эффективным использованием. Это связано с тем, что после изъятия земельный участок фактически выбывает из оборота. Специалист пояснил, что в том случае, когда фактическое использование земельного участка не совпадает с тем видом разрешенного использования, который указан в кадастровом паспорте, оценщиком должен приниматься за основу вид разрешенного использования, указанный в кадастровом паспорте. Если же лицо не успело принять меры по изменению вида разрешенного использования земельного участка, либо обратилось с соответствующим заявлением в уполномоченный орган, однако на момент изъятия участка данным органом не было принято решение по названному заявлению и лицо фактически тем самым лишилось своего права на изменение вида разрешенного использования, то при оценке данного участка за основу должен быть принят вид фактического использования данного участка.

Специалист пояснил, что применительно к настоящему спору в соответствии с правилами землепользования и застройки размещение автозаправочной станции в черте города не предусматривалось, вид разрешенного использования земельного участка под размещение автозаправочной станции не был изменен. Учитывая это, при оценке земельного участка за основу были приняты данные, указанные в кадастровом паспорте на данный участок. Оценка спорного земельного участка исходя из вида его фактического использования в любом случае является недопустимой. Методика, предложенная экспертом Анисимовой Л.К., отсутствует в методических рекомендациях и стандартах оценки, каким-либо актом не утверждена. Специалист пояснил, что в данном конкретном случае для данного конкретного спорного земельного участка оценщик выполнил оценку в полном соответствии с Методическими рекомендациями и полученный оценщиком результат в большей степени соответствует требованиям, изложенным в Методических рекомендациях. Метод оценки спорного участка, предложенный экспертом Анисимовой Л.К., не запрещен к применению, между тем результат, который бы был получен с его использованием, потребовал бы произвести гораздо больше допущений, в связи с чем, его можно было бы оспорить по значительно большему количеству оснований, чем результат, полученный оценщиком.

По вопросам о примененных оценщиком методов оценки специалист Нейман Е.И. пояснил, что разница между методом остатка и методом предполагаемого использования заключается в том, что в последнем случае эксперт моделирует, какие объекты на данном участке могут располагаться, а при применении метода остатка эксперт исходит из того, что уже существует на данном участке. Алгоритм данных двух методов один и тот же. В рассматриваемом случае оценщиком был использован именно метод остатка в том виде, в каком он описан в ФСО и Методических рекомендациях. Вывод о том, что оценщиком не использовался данный метод, неверен, так как он основан только на лингвистическом несоответствии описания использованного оценщиком метода методу остатка, описанному в Методических рекомендациях и в ФСО.

Также специалист Нейман Е.И. пояснил, что в силу исторически сложившихся факторов разработчики ФСО и разработчики Методических рекомендаций основывались на разных концепциях оценки, поэтому между ними существуют разночтения, которые не следует воспринимать буквально. Однако в случае противоречия ФСО имеют приоритетное значение по отношению к Методическим рекомендациям. Несоответствие отчета Методическим рекомендациям не является методологической ошибкой.

По мнению эксперта Анисимовой Л.К., при оценке здания административного блока (лит. Ж) следовало применить также сравнительный подход и оценить как единый земельно-имущественный комплекс (не выполнено требование п. 22 ФСО N 1). Вместе с тем, эксперт не обосновала необходимость оценки административного блока совместно с земельным участком как единый земельно-имущественный комплекс и не указала, как повлияло на результат оценки неприменение при оценке данного объекта сравнительного подхода.

В отчете об оценке N 1185/2011 от 02.02.2011 оценщик в разделе 11.2 обосновал неприменение при определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества сравнительного подхода, указав, что данный подход избран учитывая цели и задачи оценки, а также особенности рынка недвижимости г. Сочи.

Специалист Нейман Е.И. по вопросу примененных оценщиком подходов оценки, пояснил, что при изъятии земельного участка его стоимость следует оценивать, используя сравнительный подход, а стоимость объектов, располагающихся на нем, - используя затратный, по причине того, что данные объекты в любом случае будут снесены.

Далее эксперт Анисимова Л.К. в экспертном заключении указала на недостатки заключения об убытках N 1185/2011-У от 02.02.2011.

В частности, эксперт указала, что при расчете убытков, связанных с перебазированием, исполнитель расчетов не учел стоимость демонтажа, сборки-разборки крупногабаритных объектов движимого имущества, в том числе бензоколонок, таким образом, не выполнено требование п. 3 статьи 35 Конституции РФ "...равноценное возмещение".

Эксперт также указала, что при определении размера убытков, связанных с изъятием земельного участка, следовало учесть расходы предпринимателя на первичную регистрацию 7 объектов недвижимого имущества, которые в последующем были реконструированы. По мнению Анисимовой Л.К., реконструкция некоторых из перечисленных объектов без разрешительной документации повлияла на классификацию этих объектов и отнесение их к вновь выявленным, но не должна влиять на убытки, связанные с количеством зарегистрированных объектов, т.к. эта регистрация ранее была совершена и расходы на регистрацию должны быть компенсированы при изъятии земельного участка (абзац 2 пункта 5.4.2. Методических рекомендаций).

По мнению Анисимовой Л.К., при расчете величины упущенной выгоды не следовало производить расчеты по среднегодовой доходности ООО "Пантера", так как не доказано предоставление Куправой Р.К. земельного участка и расположенных на нем объектов ООО "Пантера" в аренду либо внесение имущества в уставный капитал общества. Тот факт, что Куправа Р.К. является единственным учредителем ООО "Пантера", не является основанием для возмещения ему упущенной выгоды по доходности бизнеса ООО "Пантера".

Между тем, заключение об убытках N 1185/2011-У от 02.02.2011 предметом иска не являлось, при назначении судебной экспертизы перед экспертом вопрос о соответствии заключения об убытках нормативным требованиям не ставился.

По вопросу определения убытков и упущенной выгоды, специалист Нейман Е.И. пояснил, что расчет убытков и упущенной выгоды не является задачей оценщика и в отчет об оценке не входит. ФСО данную деятельность не регулируют, для расчета убытков существуют свои методические рекомендации. Однако при изъятии в виду специфичности каждого случая отдельные виды убытков все же учитываются, даже если они не имеют документального подтверждения, как в ситуации с ООО "Пантера", или возникли ввиду самовольного строительства. Затраты по первичной регистрации, которые по мнению Анисимовой Л.К. следовало учесть оценщику, на достоверность отчета не влияют ввиду их малозначительности по сравнению с общей стоимостью земельного участка.

Оценив собранные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности истцом несоответствия отчета N 1185/2011, подготовленного ООО "АФК Аудит", требованиям Федерального закона Российской Федерации N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченных федеральных органов, осуществляющих функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценки.

Расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости исследуемых объектов само по себе не может являться свидетельством недостоверности одного из отчетов (заключений), поскольку данное обстоятельство предопределено Федеральным законом Российской Федерации N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и стандартами оценки и других актов уполномоченных федеральных органов, осуществляющих функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценки.

Согласно выводам экспертного заключения, подготовленного экспертом Анисимовой Л.К., отчет N 1185/2011, а также заключение N 1185/2011 от 02.02.2011 в целом соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона Российской Федерации N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченных федеральных органов, осуществляющих функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценки.

С учетом изложенных обстоятельств, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований и в части взыскания с ООО "АФК-Аудит" 4 000 руб. государственной пошлины с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по делу и судебные расходы на проведение судебной экспертизы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

За проведение по делу экспертизы экспертом Анисимовой Л.К. предъявлен счет на оплату в сумме 110 000 руб. Куправой Р.К. на депозитный счет суда было внесено 40 000 руб. в качестве предварительной оплаты расходов на проведение экспертизы. На момент вынесения апелляционным судом постановления (его резолютивной части) Куправа Р.К. не представил доказательства перечисления дополнительных денежных средств за проведение экспертизы, на депозитный счет Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в сумме 70 000 руб. не поступили.

Определением апелляционного суда от 26.11.2013 эксперту Анисимовой Л.К. с депозитного счета суда перечислено 40 000 руб., остальная сумма затрат эксперта на проведение экспертизы в размере 70 000 руб. подлежит взысканию с Куправы Р.К. в пользу Анисимовой Л.К.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16 августа 2012 года по делу N А32-14995/2011 в части удовлетворения исковых требований и в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "АФК-Аудит" 4 000 руб. государственной пошлины отменить, в указанной части принять новый судебный акт.

Индивидуальному предпринимателю Куправе Резо Кукуриевичу в удовлетворении иска отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Куправы Резо Кукуриевича в пользу общества с ограниченной ответственностью "АФК-Аудит" 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Куправы Резо Кукуриевича в пользу федерального казенного учреждения "Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства" 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Куправы Резо Кукуриевича в пользу эксперта саморегулируемой общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Анисимовой Любови Константиновны 70 000 руб. за проведение экспертизы по делу N А32-14995/2011 (реквизиты для перечисления денежных средств: Краснодарское отделение N 8619/0090 Сбербанка России в г. Краснодаре, ИНН 7707083893, КПП 231043001, БИК 040349602, к/с 301 018 101 000 000 006 02, лицевой счет 408 178 103 300 072 658 27).

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина