Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2013 г. N 02АП-10016/13

г. Киров

19 декабря 2013 г.

Дело N А28-8097/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2013 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судей Поляковой С.Г., Савельева А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Комлевой Н.В.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца: Окулова Е.А., действующего на основании доверенности от 25.12.2012,

представителя ответчика (ООО "Агентство недвижимости УКС АВИТЕК"): Шабунина Д.В., действующего на основании доверенности от 11.11.2013,

представителя ответчика (Департамент по делам муниципальной собственности администрации г. Кирова): Лукконен Т.А., действующей на основании доверенности от 18.10.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу прокурора Кировской области

на решение Арбитражного суда Кировской области от 02.10.2013 по делу N А28-8097/2013, принятое судом в составе судьи Горева Л.Н.,

по иску Прокурора Кировской области, выступающего в интересах публично-правового образования - муниципального образования "Город Киров" в лице администрации города Кирова (ОГРН: 1024301340238, ИНН: 4348005534)

к обществу с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости УКС АВИТЕК" (ИНН: 4345161045 ОГРН: 1074345000377),

Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978),

третьи лица: Управление Федеральной антимонопольной службы по Кировской области, общество с ограниченной ответственностью "Центр экономического анализа и экспертизы"

о признании недействительными результатов аукциона, оформленных протоколом N 597 от 17.07.2012, о признании недействительным договора о развитии застроенной территории от 13.08.2012, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

установил:

прокурор Кировской области (далее - Прокурор) в интересах публично-правового образования - муниципальное образование "Город Киров" в лице администрации города Кирова (далее - администрация) обратился в арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости УКС АВИТЕК" (далее - ООО "АН УКС Авитек", Общество) и к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - Департамент) о признании недействительными результатов аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории в квартале улиц Большевиков - Горбачева - Урицкого - Молодой Гвардии г. Кирова, проведенного Управлением по делам муниципальной собственности администрации г. Кирова, оформленных протоколом N 597 от 17.07.2012, о признании недействительным договора о развитии застроенной территории от 13.08.2012, заключенного муниципальным образованием "Город Киров" с обществом с ограниченной ответственностью "Агентство Недвижимости УКС АВИТЕК", а также применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания с муниципального образования "Город Киров" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агентство Недвижимости УКС АВИТЕК" 6 310 000 рублей 00 копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, определениями суда от 10.07.2013, 29.07.2013 привлечены Управление Федеральной антимонопольной службы по Кировской области (далее - УФАС по Кировской области) и общество с ограниченной ответственностью "Центр экономического анализа и экспертизы" (далее - ООО "Центр экономического анализа и экспертизы"; совместно с УФАС по Кировской области - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Кировской области от 02.10.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Прокурор Кировской области с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, решение суда является незаконным и подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, материалам дела.

В апелляционной жалобе прокурор указывает, что решение суда первой инстанции принято на основе противоречащих друг другу выводов о том, что в результате проведенного аукциона права и законные интересы муниципального образования не нарушены, поскольку пункт 17 Постановления администрации г. Кирова от 23.05.2013 N 1669-П, установивший начальную цену договора не оспорен, а также о невозможности приведения сторон в первоначальное положение, поскольку обязательства по спорному договору частично сторонами исполнены.

Прокурор в апелляционной жалобе указывает на то, что при определении оценщиком начальной цены права на заключение спорного договора не было принято во внимание, что подлежащие расселению и сносу по условиям данного договора дома N 54/3 и N 54/2 по ул. Большевиков г. Кирова фактически уже расселены за счет муниципального бюджета, и, более того, дом N 54/3 уже снесен. Поэтому предмет оспариваемого договора при отсутствии дополнительных затрат, связанных на расселением данных домов и их сносом, является более коммерческим привлекательным по сравнению с тем, который был выставлен на торги.

По мнению прокурора, невозможность приведения сторон в первоначальное положение не влияет на недействительность сделки, поскольку действия по расселению части домов, находящихся на спорной территории, были произведены после заключения договора и могут повлиять лишь на возможность приобретения прав на земельные участник, расположенные под расселенными домами. Поскольку требование о признании сделки недействительной является самостоятельным, факт частичного расселения жильцов домов на недействительность договора не влияет.

Департамент представил возражение на апелляционную жалобу, в котором просит оставить оспариваемое решение без изменения, а апелляционную жалобу прокурора - без удовлетворения. По мнению Департамента, всем доводам истца была дана надлежащая правовая оценка в решении суда. Возражая против довода прокурора о коммерческой привлекательности предмета аукциона, ответчик указывает, что все заинтересованные в участии в аукционе лица были поставлены в равные условия, поскольку информация об аукционе была размещена в публичных источниках.

ООО "АН УКС Авитек", УФАС по Кировской области и ООО "Центр экономического анализа и экспертизы" отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В судебном заседании прокурор настаивает на доводах апелляционной жалобы, просит отменить оспариваемый судебный акт.

Ответчики против удовлетворения апелляционной жалобы возражают, поддержали ранее занятые позиции.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Постановлением администрации г. Кирова от 18.07.2011 N 2193-П принято решение о развитии застроенной территории в квартале улиц Большевиков - Горбачева - Урицкого - Молодой Гвардии (квартал 43:40:000324) в Первомайскому районе г. Кирова ориентировочной площадью 0,7998 га в соответствии с градостроительными регламентами, установленными правилами землепользования и застройки г. Кирова для территориальной зоны Ж-3А - зона секционной среднеэтажной жилой застройки.

Пунктом 4 постановления утвержден перечень домов, признанных подлежащими сносу: на ул. Большевиков, дома N N 54/3, 54/2; на ул. Молодой Гвардии дома NN15, 15"а", 15 "в"; на ул. Урицкого дом N5.

Рыночная стоимость права на заключение договора о развитии застроенной территории в квартале улиц Большевиков - Горбачева - Урицкого - Молодой Гвардии (квартал 43:40:000324) определена ООО "Центр экономического анализа и экспертизы" на основании муниципального контракта N 77 от 26.03.2012 в размере 6 310 000 рублей 00 копеек.

23.05.2012 администрацией города Кирова принято постановление N 1669-П "О проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории в квартале улиц Большевиков - Горбачева - Урицкого - Молодой Гвардии в Первомайском районе города Кирова (квартал 43:40:000324)", которым определены характеристики планируемого развития в пределах квартала, условия заключения договора, другие условия, а также начальная цена права на заключение договора о развитии застроенной территории - 6 310 000 рублей 00 копеек.

Извещение о проведении данного аукциона опубликовано администрацией г. Кирова 15.06.2012 на сайте www.torgi.gov.ru и в газете "Наш город" N 51 (387).

Согласно протоколу приема заявок от 17.07.2012 N 597, единственным участником аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории в квартале улиц Большевиков - Горбачева - Урицкого - Молодой Гвардии в Первомайском районе города Кирова (квартал 43:40:000324), ориентировочной площадью 0,7999 га признано ООО "АН УКС АВИТЕК", в связи с чем протоколом от 20.07.2012 N 608 данный аукцион признан несостоявшимся.

На основании протокола от 20.07.2012 N 608, между Муниципальным образованием "Город Киров" и ООО "АН УКС АВИТЕК" заключен договор от 13.08.2012 о развитии застроенной территории, предметом которого является развитие застроенной территории в квартале улиц Большевиков - Горбачева - Урицкого - Молодой Гвардии г. Кирова (квартал 43:40:000324), ориентировочной площадью 0,7999 га в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Кирова, утвержденными решением Кировской городской Думы от 29.04.2009 N 29/10 для территориальной зоны Ж-2.

Подпунктом 1 пункта 2 определена цена договора в соответствии с протоколом аукциона от 20.07.2012 N 608 в размере 6 310 000 рублей 00 копеек.

ООО "АН УКС АВИТЕК" платежными поручениями N 223 от 11.07.2012 и N 280 от 13.08.2012 перечислило оплату по договору на счет финансового управления Администрации г. Кирова в размере 6 310 000 рублей 00 копеек.

Обращаясь с рассматриваемым иском, прокурор указал, что в извещении о проведении аукциона и в спорном договоре о развитии застроенной территории администрацией г. Кирова не были указаны достоверные сведения об общей площади и конкретных параметрах жилых помещений, подлежащих расселению застройщиком, что привело к нарушению законных интересов муниципального образования "Город Киров". Для определении начальной цены права на заключение договора администрация г. Кирова предоставила оценщику недостоверные сведения о количестве домов, подлежащих расселению, включив в их состав уже расселенные дома N 54/3 и N 54/2 по ул. Большевиков г. Кирова, что привело к неверному определению данной цены. Кроме того, прокурор указывал на неприменение Методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, утвержденной Постановление Правительства Кировской области от 06.06.2011 N 107/243.

Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, не усмотрел нарушений правил проведения аукциона и прав муниципального образования "Город Киров", отклонил доводы прокурора о неверном определении начальной цены аукциона и отказал в иске.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Кировской области от 02.10.2012 исходя из нижеследующего.

Согласно статье 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор наделен правом оспаривать совершенные публично-правовыми образованиями (их органами) сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166, статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу специальных положений статьи 449 того же Кодекспа торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Порядок заключения договора о развитии застроенной территории предусмотрен статьями 46.2., 46.3. Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГСК РФ).

В силу части 2 статьи 46.2. ГКС РФ договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

Согласно части 4 статьи 46.3. ГСК РФ орган местного самоуправления, принявший решение о проведении аукциона, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора. Методика определения начальной цены предмета аукциона может быть установлена субъектом Российской Федерации.

Частью 6 той же статьи предусмотрены требования к опубликованию извещения о проведении аукциона, в том числе о его размещении на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов (далее - официальный сайт) не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

Содержание извещения о проведении аукциона, подлежащее опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, а также содержание извещения о проведении аукциона, размещаемого на официальном сайте, регламентировано соответственно частями 7 и 8 статьи 46.3. ГСК РФ.

К таким сведениям пунктом 8 названной статьи отнесены, кроме прочих, существенные условия договора, установленные в соответствии с частями 3 и 4 статьи 46.2 ГСК РФ, а также проект договора.

Части 3 и 4 статьи 46.2. ГСК РФ содержат исчерпывающий перечень существенных условий договора о развитии застроенной территории.

Материалами дела подтверждается, что все обязательные для данного вида договоров существенные условия были включены в проект договора о развитии застроенной территории, опубликованный на сайте www.torgi.gov.ru и в газете "Наш город" N 51 (387).

Вопреки приведенным в исковом заявлении по делу доводам прокурора, части 3 и 4 статьи 46.2. ГСК РФ не содержат обязательных условий о включении в договор о развитии застроенной территории исчерпывающих сведений об общей площади и конкретных параметрах жилых помещений, подлежащих расселению застройщиком, а потому отсутствие таких сведений нельзя признать существенным (т.е. влияющим на результат аукциона) нарушением правил проведения аукциона.

Спорный договор заключен по результатам аукциона, признанного несостоявшимся в соответствии с пунктами 27 и 28 статьи 46.2. ГСК РФ.

Включение в спорный договор перечня домов, подлежащих сносу, включающего два дома, которые были расселены за счет муниципального бюджета (дома N 54/2 и 54/3 по ул. Большевиков) не возлагает на стороны, включая и муниципальное образование, в интересах которого заявлен иск прокурором области, дополнительных обязанностей.

Доводы прокурора в данной части мотивированы неверным определением начальной цены аукциона, что, по его мнению, привело к нарушению прав муниципального образования "Город Киров".

Действительно, анализ отчета оценщика, использованного при определении начальной цены предмета спорного аукциона, свидетельствует о том, что с учетом использованной оценщиком методики оценки предполагаемые расходы на расселение домов N 54/2, N 54/3 по ул. Большевиков г. Кирова и снос дома N 54/3 оказывали влияние на определение рыночной цены объекта оценки.

Однако прокурором не приведены доводы и не представлены доказательства того, в какой степени указанное обстоятельство влияло на расчет рыночной цены.

Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, и при заявленной спорной начальной цене права на заключение договора и наличии у потенциальных застройщиков (инвесторов) равных возможностей оценить прогнозируемые реальные издержки на реализацию проекта по развитию застроенной территории, на участие в аукционе заявился лишь один участник, с которым впоследствии был заключен оспариваемый договор.

Суд признает обоснованным возражение Департамента о том, что соблюдение установленного порядка проведения аукциона поставило всех заинтересованных лиц в одинаковые условия участия в аукционе. Потенциальные застройщики (инвесторы) имели равные возможности получить информацию об условиях спорного договора, и, приняв участие в аукционе, в итоге сформировать цену, наиболее соответствующую рыночной.

Прокурором (с учетом приведенных в исковом заявлении доводов) не представлены достаточные доказательства того, что применение утвержденной Постановлением Правительства Кировской области от 06.06.2011 N 107/243 Методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории способствовало бы отчуждению земельного участка по более высокой цене, чем та, что определена оценщиком перед проведением аукциона.

Оценивая этот довод, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что указанным нормативным актом Правительства области предусмотрено определение рыночной стоимости застроенной территории в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В данном случае начальная цена аукциона была определена на основании отчета оценщика, что не противоречит требованиям названного постановления Правительства области.

При таких обстоятельствах и с учетом представленных в дело доказательств доводы прокурора о нарушении прав муниципального образования на реализацию права на заключение договора на развитие застроенной территории по рыночной цене не могут быть признаны состоятельными.

Кроме того, Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформирована правовая позиция, в силу которой неправильная оценка имущества, выставленного на публичные торги, не может быть принята во внимание при оценке соблюдения порядка их проведения (пункт 7 Информационного письма от 22.12.2005 N 101).

Поскольку спорный договор в силу императивных положений законодательства подлежал заключению по результатам объявленного открытого аукциона (часть 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса), то приведенная правовая позиция признается применимой и к спору сторон по настоящему делу.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что имущественные права и интересы муниципального образования "Город Киров" не нарушены и приведение сторон в первоначальное положение не возможно.

В силу правовой позиции, изложенной в пункте 1 названного информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации признание торгов недействительными должно влечь восстановление прав заинтересованных в этом лиц и нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными, если имущественные права и интересы таких лиц не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Правовая конструкция спорного договора предполагает сочетание прав и обязанностей его сторон, как в отношении друг друга, так и в отношении третьих лиц (собственников и нанимателей помещений, собственников земельных участков). Исполнение таких обязанностей со стороны застройщика, как, например, предоставление в собственность муниципального образования жилых помещений для расселяемых нанимателей, связана с исполнением публично-правовой обязанности со стороны муниципального образования (статья 43 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Взаимообусловленность и неразрывное сочетание таких прав и обязанностей в договоре существенно затрудняет в случае, если стороны приступили к исполнению договора, возврат сторонами друг другу всего исполненного в соответствии со статьей 167 ГК РФ.

Материалами дела подтверждено, что после заключения договора стороны приступили к исполнению своих обязательств, и, в частности, ответчик ООО "АН УКС АВИТЕК" понес затраты на расселение жилых помещений согласно подпункту 3.2. пункта 3 оспариваемого договора. При этом необходимо отметить, что договор не предполагает возмещение администрацией понесенных в интересах третьих лиц затрат инвестора (в том числе, для расселения указанных в договоре жилых домов).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований о признании недействительными результатов аукциона и заключенного по его итогам договора о развитии застроенной территории от 13.08.2012, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Основания для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 02.10.2013 по делу N А28-8097/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Прокурора Кировской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Е.Г. Малых

Судьи

С.Г. Полякова А.Б. Савельев