Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2013 г. N 18АП-13266/13

г. Челябинск

19 декабря 2013 г.

Дело N А07-4831/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 декабря 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия "Агентство землеустройства и архитектуры Уфимского района" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2013 по делу N А07-4831/2013 (судья Проскурякова С.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" - Идельбеков Р.М. (паспорт, доверенность N 11 от 13.02.2013);

муниципального унитарного предприятия "Агентство землеустройства и архитектуры Уфимского района" - Байбулатов И.Р. (паспорт, доверенность N 17 от 14.05.2013).

Государственное унитарное предприятие "Управление административными зданиями" (далее - ГУП "УАЗ", государственное предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к муниципальному унитарному предприятию "Агентство землеустройства и архитектуры Уфимского района" (далее - МУП "АЗиА Уфимского района", муниципальное предприятие, ответчик) о взыскании:

- 29 723 руб. 72 коп. основного долга по договору от 27.10.2009 N 10400 за период с 01.11.2011 по 11.11.2011;

- 25 978 руб. 13 коп. основного долга по договору от 27.10.2009 N 10401 за период с 01.11.2011 по 11.11.2011;

- 797 670 руб. 41 коп. основного долга по договору от 11.01.2011 N 1 за период с 01.01.2011 по 11.11.2011, в том числе: 90 829 руб. 24 коп. - задолженность за "коммунальные услуги", 706 841 руб. 17 коп. - задолженность за "эксплуатационные услуги";

- 44 139 руб. 72 коп. неустойки по договору от 27.10.2009 N 10400, начисленной на сумму основного долга (29723,72) за период с 12.11.2011 по 20.03.2013;

- 38 577 руб. 52 коп. неустойки по договору от 27.10.2009 N 10401, начисленной на сумму основного долга (25978,13) за период с 12.11.2011 по 20.03.2013;

- 443 145 руб. 42 коп. неустойки по договору от 11.01.2011 N 1, начисленной на суммы основного долга (90829,24 и 706841,17) за период с 21.07.2011 по 20.03.2013, в том числе: 52 568 руб. 33 коп. - неустойка на задолженность по "коммунальным услугам", 390 577 руб. 09 коп. - неустойка на задолженность по "эксплуатационным услугам" (исковое заявление - т. 1, л.д. 4-8; расчёт иска - т. 1, л.д. 12-16).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, арбитражным судом первой инстанции привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее также - Министерство, третье лицо; т. 1, л.д. 1-3).

МУП "АЗиА Уфимского района" обратилось в арбитражный суд с встречным иском к ГУП "УАЗ", в котором просило взыскать с государственного предприятия:

- 398 686 руб. 72 коп. неосновательного обогащения, составляющего переплату по договору от 27.10.2009 N 10400 (207 220 руб. 44 коп. за 2010 год; 191 466 руб. 28 коп. за 2011 год);

- 436 974 руб. 26 коп. неосновательного обогащения, составляющего переплату по договору от 27.10.2009 N 10401 (227 120 руб. 76 коп. за 2010 год; 209 853 руб. 50 коп. за 2011 год);

- 181 715 руб. 20 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанных за период с 14.01.2010 по 30.07.2013 (с учётом принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения встречных исковых требований - т. 2, л.д. 75-92; т. 3, л.д. 59-65). Определением от 30.07.2013 встречный иск принят к производству арбитражного суда в рамках настоящего дела (т. 3, л.д. 10-13).

Решением от 25.10.2013 (резолютивная часть объявлена 18.10.2013) первоначальные исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с муниципального предприятия в пользу государственного предприятия:

- 27 021 руб. 57 коп. основного долга по договору от 27.10.2009 N 10400;

- 23 616 руб. 49 коп. основного долга по договору от 27.10.2009 N 10401;

- 706 841 руб. 17 коп. основного долга по договору от 11.01.2011 N 1 (задолженность за "эксплуатационные услуги").

В удовлетворении остальной части исковых требований ГУП "УАЗ" суд первой инстанции отказал.

В удовлетворении встречного искового заявления суд отказал в полном объёме (т. 3, л.д. 91-111).

В апелляционной жалобе МУП "АЗиА Уфимского района" просит решение в части удовлетворения первоначального иска, а также в части отказа в удовлетворении встречного иска, отменить (т. 3, л.д. 115-122). Приводит следующие доводы.

Суд первой инстанции не учёл, что стороны фактически не перешли к выполнению условий договоров от 27.10.2009 N N 10400, 10401.

Выводы о том, что по договорам N N 10400, 10401 были переданы помещения площадью 256,7 кв.м. и 206,8 кв.м., являются ошибочными, так как площадь помещений согласно техническому паспорту здания составляет 191,6 кв.м. (по договору N 10400) и 154,3 кв.м. (по договору N 10401). Применение коэффициента "мест общего пользования" (МОП) в значении "0,34" неправомерно, так как не предусмотрено договорами аренды, расчётами годовой арендной платы. Более того, в расчёте арендной платы предусмотрен специальный коэффициент использования мест общего пользования ("К4").

Договоры аренды от 27.10.2009 являются недействительными, так как данные сделки не были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), а согласно пункту 7.4 договоров N N 10400, 10401 отсутствие государственной регистрации влечёт недействительность сделок.

ГУП "УАЗ" не доказал факта оказания МУП "АЗиА Уфимского района" эксплуатационных услуг в заявленном в первоначальном иске размере, в силу чего требование о взыскании 706 841 руб. 17 коп. основного долга по договору от 11.01.2011 N 1 удовлетворению не подлежало.

Суд не учёл, что ГУП "УАЗ" не является собственником переданных в аренду помещений и, будучи балансодержателем, не было наделено правом предъявления к МУП "АЗиА Уфимского района" каких-либо требований.

Соглашением от 11.11.2011 о расторжении договора от 11.01.2011 N 1 стороны предусмотрели порядок составления и подписания акта сверки взаимных расчётов по состоянию на дату расторжения договора. За пределами установленного для подготовки акта сверки срока (т.е. с 11.11.2011 по 21.11.2011) предъявление сторонами каких-либо претензий текстом названного соглашения было исключено.

ГУП "УАЗ" не исполнял предусмотренные пунктом 5.2.6 договора от 11.01.2011 N 1 обязанности по предоставлению МУП "АЗиА Уфимского района" счетов, счетов-фактур и актов выполненных работ для оплаты коммунально-эксплуатационных услуг и технического обслуживания арендуемых помещений.

Таким образом, ссылаясь также на нормы статей 164, 201, 309, 395, 433, 606, 607, 609, 651, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, муниципальное предприятие настаивает на отмене решения от 25.10.2013 в указанной выше части. Податель жалобы просит отказать в удовлетворении первоначального иска в полном объёме, а также удовлетворить встречный иск.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан явку своего представителя не обеспечило.

С учётом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя Министерства.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 22.06.2009 по двум актам приёма-передачи ГУП "УАЗ" передало во владение и пользование МУП "АЗиА Уфимского района" следующее недвижимое имущество:

- нежилые помещения площадью 256,7 кв.м., под номерами на поэтажном плане N N 5, 6, 11, 12, 25, 26, расположенные на 6-ом этаже здания под литерой "А3" по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Цюрупы, 17 (т. 1, л.д. 36);

- нежилые помещения площадью 206,8 кв.м., под номерами на поэтажном плане N N 13-15, 22, расположенные на 6-ом этаже здания под литерой "А3" по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Цюрупы, 17 (т. 1, л.д. 47).

27.10.2009 между Министерством (арендодатель), ГУП "УАЗ" (балансодержатель) и МУП "АЗиА Уфимского района" (арендатор) на идентичных условиях были подписаны два договора N N 10400, 10401 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закреплённых на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа (т. 1, л.д. 27-36, 37-47).

По вышеуказанным договорам Министерство и ГУП "УАЗ" обязались передать муниципальному предприятию "АЗиА Уфимского района" в аренду на срок с 22.06.2009 по 22.06.2012 для осуществления административной деятельности, выполнения проектных работ нежилые помещения площадью 256,7 кв.м. (договор N 10400) и 206,8 кв.м. (договор N 10401), расположенные на 6-ом этаже здания под литерой "А3" по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул.Цюрупы, 17. Согласно пунктам 1.1 договоров характеристики объектов нежилого фонда приведены в технических паспортах от 31.01.2008 N 409/15, от 15.02.2008 N 409/24. Так, по договору N 10400 в аренду должны быть переданы помещения под условными номерами согласно поэтажному плану NN 5, 6, 11, 12, 25, 26, в свою очередь, по договору N 10401 - помещения под номерами NN 13-15, 22.

При подписании договоров сторонами были согласованы, среди прочего, следующие условия: - балансодержатель обязуется передать нежилые помещения арендатору по акту приёма-передачи (пункт 2.2.1), а также по окончании срока действия договора принять объекты аренды (пункт 2.2.5); - арендатор обязуется в течение 10 дней с момента вступления договора в силу заключить с балансодержателем либо при наличии фактической возможности с иными организациями договор на обслуживание нежилых помещений и снабжение их энергетическими и иными ресурсами (пункт 2.3.9); - арендатор обязуется своевременно и полностью вносить арендную плату, установленную настоящим договором и последующими изменениями и дополнениями к нему, а также налог на добавленную стоимость (пункт 2.3.11); - расчёт арендной платы производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (пункт 3.1); - размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях предусмотренных законодательством; размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчёта годовой арендной платы; при изменении размера арендной платы оформляется новый расчёт, который становится неотъемлемой частью договора; новый расчёт направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения (пункт 3.2); - арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путём перечисления денежных средств на счёт балансодержателя без выставления арендатору счёта на оплату (пункт 3.3); - арендатор оплачивает предоставляемые ему коммунальные и иные услуги по отдельным договорам, заключаемым между арендатором и балансодержателем или предприятиями, обслуживающими нежилые помещения (пункт 3.6); - при невнесении арендатором в установленные настоящим договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2.1); - пени по пункту 4.2.1 уплачиваются арендатором путём перечисления на расчётный счёт балансодержателя (пункт 4.3 договоров аренды от 27.10.2009 N N 10400, 10401).

В качестве приложений к договорам аренды подготовлены расчёты годовой арендной платы (т. 1, л.д. 33-35, 43-46). Для целей расчёта применена методика, утверждённая Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403 "О Порядке оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан и об определении годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан".

11.01.2011 между ГУП "УАЗ" (исполнитель) и МУП "АЗиА Уфимского района" (заказчик) был подписан договор N 1 на коммунально-эксплуатационные услуги и техническое обслуживание нежилых помещений (т. 1, л.д. 48-54). По условиям данной сделки государственное предприятие приняло на себя обязательства по обеспечению предоставления муниципальному предприятию услуг электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и других, указанных в расчете (приложение N 1 к договору) коммунальных услуг, необходимых для надлежащего содержания и использования заказчиком арендуемых помещений площадью 463,5 кв.м., административного здания по адресу: г. Уфа, ул. Цюрупы, 17. На основании пункта 1.2 договора исполнитель должен оказывать заказчику эксплуатационные услуги по техническому обслуживанию инженерных сетей (электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения) и оборудования (электротехническая арматура, отопительные приборы, санитарно-техническое оборудование), которое находится в помещениях и/или используется непосредственно для их обеспечения соответствующими коммунальными услугами; по уборке помещений и мест общего пользования, обеспечению содержания здания, его инженерного оборудования, прилегающей территории (отведенного земельного участка) и элементов благоустройства в соответствии с требованиями действующих эксплуатационных норм, осуществления общих для всего здания расходов по управлению, эксплуатации и текущему ремонту строения.

Текст договора от 11.01.2011 N 1 содержит, среди прочего, следующие условия: - срок действия договора - по 31.12.2011; условия договора также применяются к отношениям сторон, имевшим место с 01.01.2011 (пункт 2.1); - стоимость оказания услуг определяется в соответствии с расчётом цен на оказываемые услуги (приложения N 1, 2), который является неотъемлемой частью договора (пункт 3.1); - в соответствии с указанным расчётом заказчик производит платежи за теплоэнергию, водоснабжение, водоотведение, электроэнергию, вывоз ТБО, эксплуатационные услуги (пункты 3.2, 3.2.1-3.2.5); - эксплуатационные услуги подлежат оплате в соответствии с приложением к договору (пункт 3.2.5); - услуги исполнителя оплачиваются заказчиком ежемесячно до 20 числа месяца следующего за расчётным на основании счетов исполнителя (пункт 4.1); - за несвоевременную оплату услуг и технического обслуживания заказчик уплачивает исполнителю пени в размере 0,1 % от объёма неоплаченных услуг (работ) за каждый день просрочки (пункт 4.2 договора от 11.01.2011 N 1).

В расчёте "стоимости на оказываемые услуги за 2011 год" (приложение N 1 к договору от 11.01.2011 N 1) истец и ответчик согласовали стоимость оказываемых исполнителем эксплуатационных услуг: 72 159 руб. 05 коп. в месяц в отношении всей площади переданных по договорам аренды NN 10400, 10401 нежилых помещений (т. 1, л.д. 52). В документе имеется подпись уполномоченного представителя МУП "АЗиА Уфимского район", а также оттиск печати муниципального предприятия (арендатора-заказчика).

В приложении N 2 стороны договора от 11.01.2011 N 1 согласовали плановую (предварительную) годовую стоимость коммунальных услуг (тепловая энергия, теплоноситель, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение), которая составила 159 421 руб. 83 коп. (т. 1, л.д. 53).

В период с июня 2009 года по ноябрь 2011 года МУП "АЗиА Уфимского района" владел и пользовался переданными ему нежилыми помещениями. Согласно представленным в материалы дела копиям платёжных поручений муниципальное предприятие перечисляло денежные средства в пользу государственного предприятия в оплату аренды (т. 2, л.д. 94-141).

Соглашениями от 11.11.2011 истец, ответчик и третье лицо расторгли договоры аренды от 27.10.2009 N N 10400, 10401 (т. 1, л.д. 56, 58), а также договор от 11.01.2011 N 1 (т. 1, л.д. 55). В связи с этим, нежилые помещения площадью 256,7 кв.м. (т. 1, л.д. 57) и 206,8 кв.м. (т. 1, л.д. 59) переданы (возвращены) ГУП "УАЗ" по актам приёма-передачи 11.11.2011.

В 2011-2012 гг. между истцом и ответчиком имела место переписка, из которой следует, что ГУП "УАЗ" выявило наличие на стороне МУП "АЗиА Уфимского района" задолженности по аренде нежилых помещений и по оплате коммунальных, эксплуатационных услуг, а также просило контрагента погасить имеющуюся задолженность. Муниципальное предприятие требования государственного предприятия не признало, денежные средства не перечислило (письма, акты сверок по состоянию на 31.12.2010, на 30.09.2011 - т.1,л.д.74-84).

16.05.2013 в ЕГРП на основании распоряжения Правительства Республики Башкортостан от 23.01.2008 N 40-р была внесена запись о регистрации за ГУП "УАЗ" права хозяйственного ведения в отношении нежилых помещений общей площадью 974,9 кв.м., имеющих условные номера согласно поэтажному плану NN 1-27, 27а, 27б, 28-29, 29а, 30-32, расположенных на 6-ом этаже здания по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул.Цюрупы, 17 (свидетельство о праве от 16.05.2013 - т. 1, л.д. 147).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ненадлежащее исполнение муниципальным предприятием договорных обязательств в части оплаты аренды нежилых помещений и оказанных коммунальных, эксплуатационных услуг, ГУП "УАЗ" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании основного долга по трём договорам, а также предусмотренной этими договорами неустойки).

МУП "АЗиА Уфимского района" с предъявленными исковыми требованиями не согласилось, представило письменный отзыв (т. 1, л.д. 119-120, 136-141). Кроме того, полагая, что на стороне государственного предприятия имеет место неосновательного обогащение, составляющее переплату за аренду нежилых помещений, МУП "АЗиА Уфимского района" обратилось в арбитражный суд первой инстанции с встречным иском.

Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Договоры аренды от 27.10.2009 N N 10400, 10401 являются незаключенными в силу того, что не были зарегистрированы в установленном законом порядке. Вместе с тем, поскольку сторонами согласованы существенные условия арендных сделок, помещения переданы муниципальному предприятию, которое вносило арендную плату, суд пришёл к выводу о том, что отношения сторон подлежат регулированию с учётом условий подписанных договоров. ГУП "УАЗ" имеет право на предъявление к МУП "АЗиА Уфимского района" денежных требований, так как по договорам арендная плата подлежала перечислению в пользу данной стороны сделок. Истцом допущены ошибки в расчёте арендной платы за период с 01.11.2011 до 11.11.2011, в связи с чем, судом первой инстанции произведён перерасчёт основного долга по договорам от 27.10.2009. Истец не представил достаточных доказательств в подтверждение правомерности требования о взыскании с ответчика 90 829 руб. 24 коп. задолженности за "коммунальные услуги", в силу чего в данной части иска отказано. Вместе с тем, поскольку сторонами согласован размер ежемесячной платы за "эксплуатационные услуги", суд признал требование истца о взыскании с ответчика 706 841 руб. 17 коп. задолженности за "эксплуатационные услуги" правомерным и в отсутствие доказательств оплаты этих услуг - подлежащим удовлетворению. Требования истца о взыскании неустойки по договорам аренды удовлетворению не подлежат, поскольку заявлены за период (с 12.11.2011 по 20.03.2013) после подписания соглашений о расторжении договоров (т.е. после 11.11.2011). В свою очередь, требования о взыскании неустойки из договора от 11.01.2011 N 1 не подлежат удовлетворению в силу того, что истец не исполнял обязанности по направлению в адрес ответчика счетов на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, а также в силу начисления отдельной суммы пени за период после расторжения договора от 11.01.2011 N 1.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств неосновательного обогащения государственного предприятия за счёт муниципального предприятия. Суд пришёл к выводу о том, что сторонами было достигнуто соглашение относительно площади передаваемых в аренду нежилых помещений, а также относительно увеличения показателей площади помещений в целях расчёта размера арендной платы с учётом обязанности арендатора оплачивать использование мест общего пользования здания.

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), в силу отсутствия возражений со стороны ГУП "УАЗ" (истец), решение арбитражного суда первой инстанции в части рассмотрения по существу и отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований о взыскании 2702,15 руб. основного долга по договору от 27.10.2009 N 10400, 2361,64 руб. основного долга по договору от 27.10.2009 N10401, 90829,24 руб. основного долга по договору от 11.01.2011 N 1 (задолженность за "коммунальные услуги"), а также о взыскании договорной неустойки, в апелляционном порядке пересмотру не подлежит.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 АПК РФ, в части взыскания с МУП "АЗиА Уфимского района" в пользу ГУП "УАЗ" 27021,57 руб. основного долга по договору от 27.10.2009 N 10400, 23616,49 руб. основного долга по договору от 27.10.2009 N 10401, 706841,17 руб. основного долга по договору от 11.01.2011 N 1 (задолженность за "эксплуатационные услуги"), а также в части отказа в удовлетворении встречного иска, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ). Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания (сооружения) или помещения в здании, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").

Договоры аренды от 27.10.2009 N N 10400, 10401 (согласованный сторонами срок действия сделок - по 3 года) обоснованно признаны судом первой инстанции незаключенными, поскольку доказательств государственной регистрации данных сделок в ЕГРП сторонами представлено не было.

Довод апелляционной жалобы о том, что договоры аренды являются недействительными в силу пунктов 7.4 анализируемых сделок, основан на неверном толковании норм материального права.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. А именно - договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ).

Стороны гражданско-правовой сделки не вправе изменить правовое регулирование, установленное императивной нормой федерального закона.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). По смыслу пункта 1 статьи 425, пункта 1 статьи 432, пункта 3 статьи 433, пункта 3 статьи 607, пункта 2 статьи 609, статьи 614, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ отсутствие государственной регистрации долгосрочной (т.е. со сроком действия 1 год и более) арендной сделки вне зависимости от согласования сторонами существенных условий (объект, арендная плата) является препятствием для вывода о заключенности договора, но не свидетельствует о недействительности последнего. Незарегистрированные в ЕГРП договоры аренды от 27.10.2009 не противоречат требованиям гражданского законодательства Российской Федерации, в силу чего не могут быть признаны недействительными как ничтожные. В свою очередь, в судебном порядке (как оспоримые) договоры N N 10400, 10401 оспорены не были, доказательств обратного МУП "АЗиА Уфимского района" не представило (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Таким образом, включение сторонами в тексты договоров аренды пунктов 7.4 (в части основания недействительности сделок в отсутствие их регистрации в ЕГРП) не имеет правового значения - при оценке действительности сделок применению подлежат нормы федерального закона.

При рассмотрении спора суд первой инстанции обоснованно принял во внимание разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73).

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника (абзацы 2, 3, 4 пункта 14 Постановления N 73).

При подписании договоров N N 10400, 10401 истцом, ответчиком и третьим лицом были согласованы существенные условия арендных сделок, определены подлежащие передаче в аренду нежилые помещения, индивидуальное описание и характеристики которых были приведены в технических паспортах от 31.01.2008 N 409/15, от 15.02.2008 N 409/24, установлены методика расчёта размера арендной платы и непосредственно размер этой платы. Объекты аренды переданы во владение и пользование муниципального предприятия ещё до подписания договоров (т. 1, л.д. 36, 47). Следует отметить, что государственное имущество принято представителем ответчика без замечаний либо возражений, в том числе, относительно общей площади помещений. Впоследствии, на протяжении 2009-2011 гг. МУП "АЗиА Уфимского района" систематически перечисляло на расчётный счёт ГУП "УАЗ" денежные средства в оплату аренды по договорам от 27.10.2009 (т. 2, л.д. 94-141).

Тем самым, вне зависимости от государственной регистрации арендной сделки, необходимой, прежде всего, в целях соблюдения установленного публичного порядка, прав и охраняемых законом интересов третьих лиц во взаимоотношениях последних с участниками незарегистрированных договоров по поводу соответствующего недвижимого имущества, ГУП "УАЗ" и МУП "АЗиА Уфимского района" были связаны определёнными обязательствами.

Утверждение представителя МУП "АЗиА Уфимского района" (текст апелляционной жалобы) о том, что стороны не перешли к выполнению условий договоров N N 10400, 10401, противоречит представленным в дело доказательствам, в силу чего во внимание принято быть не может.

Также несостоятельным апелляционный суд находит довод подателя жалобы об отсутствии у ГУП "УАЗ" права требовать от МУП "АЗиА Уфимского района" уплаты денежных средств в рамках предусмотренных текстами договоров N N 10400, 10401 обязательств. На основании пунктов 3.3 договоров от 27.10.2009 арендатор обязан перечислять денежные средства в оплату аренды нежилых помещений на расчётный счёт балансодержателя, то есть ГУП "УАЗ". Последнее, будучи выгодоприобретателем, вправе требовать от контрагента надлежащего исполнения обязательств.

Нежилые помещения возвращены истцу досрочно, а именно - 11.11.2011, по актам приёма-передачи, в связи с расторжением договоров по соглашению сторон (т. 1, л.д. 56-59). То есть, ответчик владел и пользовался объектами аренды до 11.11.2011.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Вопреки пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, пункту 2.3.11 договоров от 27.10.2009 N N 10400, 10401 ответчик не оплатил аренду помещений за ноябрь 2011 года. Доказательств перечисления денежных средств арбитражным судам не представил (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Следовательно, суд первой инстанции правомерно и обоснованно удовлетворил исковые требования государственного предприятия в части взыскания с муниципального предприятия основного долга по договорам аренды (27021,57 руб.; 23616,49 руб.).

В части правовой оценки искового требования ГУП "УАЗ" о взыскании с МУП "АЗиА Уфимского района" 706841,17 руб. основного долга по договору от 11.01.2011 N 1 (задолженность за "эксплуатационные услуги"), а также встречных исковых требований, арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (пункт 1 статьи 779 Гражданского кодекса РФ).

Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг (пункт 1 статьи 781 Гражданского кодекса РФ).

По условиям договора от 11.01.2011 N 1 истец (исполнитель) принял на себя обязательства по предоставлению ответчику (заказчик) за плату коммунальных (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение) и эксплуатационных услуг (техническое обслуживание инженерных сетей и оборудования; уборка помещений и мест общего пользования; содержание здания и прилегающей территории). В свою очередь, муниципальное предприятие (арендатор) обязалось оплачивать оказываемые контрагентом услуги.

Согласно пунктам 3.1, 3.2.5, 5.1.1 договора от 11.01.2011 N 1 предприятие "АЗиА Уфимского района" обязано своевременно и в полном объёме оплачивать ежемесячно оказываемые предприятием "УАЗ" эксплуатационные услуги в соответствии с приложением к договору.

В силу нормы статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 2).

Как указано выше, в расчёте "стоимости на оказываемые услуги за 2011 год" (приложение N 1 к договору от 11.01.2011 N 1) истец и ответчик согласовали стоимость оказываемых исполнителем эксплуатационных услуг: 72 159 руб. 05 коп. в месяц в отношении всей площади переданных по договорам аренды NN 10400, 10401 нежилых помещений (т. 1, л.д. 52).

Тем самым, принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, содержащихся в тексте договора от 11.01.2011 N 1 (ст. 431 ГК РФ), приложении к нему, следует признать, что сторонами было достигнуто соглашение в части возложения на заказчика обязанности ежемесячно вносить денежные средства в определённой (фиксированной) сумме в оплату эксплуатационных услуг.

Такой порядок исчисления размера денежного обязательства заказчика по договору возмездного оказания услуг не противоречит статьям 779, 781 Гражданского кодекса РФ, в силу чего подлежит применению при урегулировании возникших разногласий.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

МУП "АЗиА Уфимского района" не представило доказательств оплаты оказанных в период с 01.01.2011 по 11.11.2011 эксплуатационных услуг в заявленном истцом размере (706841,17 руб.) (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Следовательно, исковое требование ГУП "УАЗ" в части взыскания с МУП "АЗиА Уфимского района" основного долга по договору от 11.01.2011 N 1 на общую сумму 706 841 руб. 17 коп. правомерно удовлетворено арбитражным судом первой инстанции.

То обстоятельство, что сторонами не были составлены двухсторонние ежемесячные акты об оказании эксплуатационных услуг, в данном случае не препятствует установлению действительного размера денежного обязательства муниципального предприятия. Владение и пользование ответчиком нежилыми помещениями в период с 01.01.2011 по 11.11.2011 в силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ, пунктов 2.3.9, 3.6 договоров аренды от 27.10.2009 N N 10400, 10401, пунктов 3.1, 3.2.5, 5.1.1 договора от 11.01.2011 N 1 возлагает на данное юридическое лицо обязанность нести расходы на содержание переданного в аренду недвижимого имущества. То есть в данном случае - обязанность оплачивать оказываемые предприятием "УАЗ", уполномоченным собственником на содержание государственного недвижимого имущества Республики Башкортостан (помещений здания по ул. Цюрупы, 17), услуги.

Доводы апелляционной жалобы о том, что с подписанием соглашения от 11.11.2011 о расторжении договора от 11.01.2011 N 1 стороны определили предельно допустимый временной промежуток (по 21.11.2011), в течение которого государственное и муниципальное предприятия вправе предъявлять друг другу какие-либо требования из названной сделки, не соответствуют содержанию соглашения от 11.11.2011 (т. 1, л.д. 55). Какого-либо ограничения прав участников сделки от 11.01.2011 N 1 в части предъявления претензий и обращения в судебные органы соглашение от 11.11.2011 не содержит.

Встречные исковые требования основаны на утверждении о том, что на стороне ГУП "УАЗ" имеет место неосновательное обогащение за счёт МУП "АЗиА Уфимского района", заключающееся в сбережении истцом по первоначальному иску переплаты за аренду помещений в 2010-2011 гг.

Переплата вызвана, по мнению МУП "АЗиА Уфимского района", тем обстоятельством, что в расчётах размеров арендной платы неверно указаны площади нежилых помещений: по договору N 10400 вместо 191,6 кв.м. необоснованно указано 256,7 кв.м., по договору N 10401 вместо 154,3 кв.м. - указано 206,8 кв.м.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ).

Вывод суда первой инстанции об отсутствии на стороне государственного предприятия неосновательного обогащения за счёт муниципального предприятия является верным, основанным на правильном применении норм материального права.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

Действуя добровольно и добросовестно, каждый в своей воле и своём интересе, Министерство, ГУП "УАЗ" и МУП "АЗиА Уфимского района" согласовали условия арендных сделок. Среди прочего, стороны определили, что для целей расчёта размера арендной платы площади нежилых помещений составляют 256,7 кв.м. (договор N 10400) и 206,8 кв.м. (договор N 10401).

Несоответствие поименованных в договорах аренды и технических паспортах от 31.01.2008 и от 15.02.2008 значений общей площади нежилых помещений не свидетельствует о том, что исполняя согласованные сторонами в части размера арендной платы условия, арендатор (ответчик) перечислял балансодержателю (истец) излишние денежные средства.

Применение для целей расчёта арендной платы изменённого (увеличенного) на коэффициент 0,34 значения общей площади помещений обусловлено возложением на арендатора обязанности оплачивать использование мест общего пользования (ст. 1, 421 ГК РФ).

Из текстов договоров аренды следует, что арендатор был осведомлён о наличии в технических паспортах от 31.01.2008 N 409/15, от 15.02.2008 N409/24 сведений о площадях отдельных помещений.

Согласно представленным в дело платёжным поручениями об оплате ответчиком аренды в 2010-2011 гг. денежные средства перечислялись муниципальным предприятием в соответствии с произведённым арендодателем исходя из увеличенных значений площади помещений расчётом.

В силу принятия помещений в аренду без замечаний и возражений (в том числе, в части площадей - т. 1, л.д. 36, 47), а также непосредственного исполнения арендатором на протяжении 2009-2011 гг. денежных обязательств из расчёта площади объекта по договору N 10400, равной 256,7 кв.м., по договору N 10401 - 206,8 кв.м., возражения ответчика по первоначальному иску относительно расчёта размера арендной платы, как не соответствующие добровольно достигнутому сторонами соглашению, во внимание приняты быть не могут.

Реализация арендодателем (третье лицо), балансодержателем (истец) и арендатором (ответчик) подобным образом принципа свободы договора, закрепленного в статье 421 Гражданского кодекса РФ, не нарушает обязательных правил, установленных законом и иными правовыми актами.

Предусмотренный Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403 "О Порядке оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан и об определении годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан" коэффициент ("К4") использования мест общего пользования арендуемого объекта государственного нежилого фонда (коридоры, туалеты, вестибюли и др.) применён арендодателем в значении "1", что само по себе опровергает доводы апелляционной жалобы о том, что в составе арендной платы ответчик дважды вносил денежные средства в оплату использования мест общего пользования.

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ предприятие "АЗиА Уфимского района" не представило доказательств неосновательного обогащения предприятия "УАЗ" за его счёт, в силу чего правовых оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

С учётом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на МУП "АЗиА Уфимского района" (податель жалобы).

Оплата ответчиком государственной пошлины в размере 2 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы по настоящему делу подтверждается платежным поручением от 31.10.2013 N 940 (т. 3, л.д. 123).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2013 по делу N А07-4831/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия "Агентство землеустройства и архитектуры Уфимского района" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

М.И. Карпачева Л.В. Пивоварова