Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2008 г. N 06АП-1761/07

г. Хабаровск

31 января 2008 г.

Дело N А16-850/2007

Резолютивная часть постановления оглашена 30 января 2008 года.

В полном объеме постановление изготовлено 31 января 2008 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Меркуловой Н.В.,

судей Михайловой А.И., Песковой Т.Д.

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Луньковой Н.А.

при участии в судебном заседании:

от заявителей: на основании доверенностей от 02.10.2006 N 79-01/030383, от 16.10.2006 N 79-01/037559 представитель - Александров К.А.;

от заинтересованного лица: на основании доверенности от 14.01.2008 N 19 представитель - Кытман В.М., на основании доверенности от 25.01.2008 N 109 представитель - Сульдина С.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зельманович Марины Владимировны, индивидуального предпринимателя Зельмановича Леонида Григорьевича на решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 16.11.2007

по делу N А16-850/2007-2, принятое судьей Волковой М.О.

по заявлению индивидуального предпринимателя Зельманович Марины Владимировны, индивидуального предпринимателя Зельмановича Леонида Григорьевича к мэрии города Муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области о признании незаконными действия, признании недействительным распоряжения от 10.04.2007 N 777, об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальные предприниматели Зельманович Марина Владимировна, Зельманович Леонид Григорьевич (далее - заявители, ИП Зельманович М.В., ИП Зельманович Л.Г.) обратились в Арбитражный суд Еврейской автономной области к мэрии города Муниципального образования "Город Биробиджан" (далее - заинтересованное лицо, мэрия города) с заявлением о признании:

- незаконными действия органа местного самоуправления - мэрии города по установлению границ земельного участка, предназначенного для эксплуатации и содержания магазина, расположенного по адресу: город Биробиджан, улица Шолом-Алейхема, дом 9, путем разделения неделимого земельного участка с кадастровым номером 79:01:0300007:00001 и уменьшения площади, необходимой для эксплуатации имущественного комплекса с 1 980 кв.м. до 999 кв.м.;

- недействительным распоряжения главы мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области от 10.04.2007 N 777 об утверждении проекта границ земельного участка, расположенного по адресу: город Биробиджан, улица Шолом-Алейхема, дом 9;

- обязании органа местного самоуправления - мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области реализовать исключительное право индивидуальных предпринимателей Зельманович Марины Владимировны, Зельмановича Леонида Григорьевича на приватизацию земельного участка площадью 1 980 кв.м., необходимого для эксплуатации и содержания магазина, расположенного по адресу: город Биробиджан, улица Шолом-Алейхема, дом 9, путем заключения договора купли-продажи о выкупе земельного участка с кадастровым номером 79:01:0300007:00001 общей площадью 1 980 кв.м.

Право на обращение с соответствующим заявлением ИП Зельманович М.В., ИП Зельманович Л.Г. обосновали наличием у заявителей исключительного права на приватизацию земельного участка, предусмотренного частью 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ), Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Причем площадь земельного участка, подлежащего приобретению в собственность, необходимая для использования здания магазина и его обслуживания, в размере 1 980 кв.м. была определена при проведении всероссийского земельного кадастрового учета земель в 2002 году, межевым делом N 306, постановлением главы администрации города Биробиджана от 14.12.1995 N 681, постановлением мэра муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области от 27.02.2002 N 84, договором аренды земельного участка от 01.04.2002 N 365. В связи с чем, заявители просили признать действия мэрии города по разделению и уменьшению площади земельного участка до 999 кв.м., необходимого для использования недвижимости, находящейся в собственности заявителей, незаконными. В этой связи, по мнению заявителя, является недействительным и распоряжение главы мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области от 10.04.2007 N 777 об утверждении проекта границ земельного участка, расположенного по адресу: город Биробиджан, улица Шолом-Алейхема, дом 9. Поскольку заинтересованным лицом необоснованно уменьшена подлежащая передаче в собственность заявителей, площадь земельного участка, а в отношении оставшейся части земельного участка вопрос о передаче в собственность предпринимателям не решен, что расценено заявителями как отказ в передаче земельного участка в собственность, ИП Зельманович М.В. и ИП Зельманович Л.Г. просили арбитражный суд обязать орган местного самоуправления заключить договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1 980 кв.м.

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 16.11.2007 года в удовлетворении заявления отказано. Принимая данное решение, арбитражный суд первой инстанции установил, что на основании имеющегося архитектурного проекта пешеходной зоны по улице Шолом-Алейхема в городе Биробиджане, разработанного и согласованного с главным архитектором города 23.06.2006, отдел архитектуры и градостроительства дал свое заключение о пересмотре границ земельного участка, который может быть предоставлен в собственность заявителям, что послужило основанием для проведения повторного межевания спорного земельного участка, предполагаемого к передаче в собственность. При определении границ (межевании) спорного земельного участка учитывались технические (архитектурные) требования, связанные с категорией и разрешенным использованием земель, окружающей застройкой, границей самих зданий, расположенных на земельном участке, границами соседних землепользователей, а также утвержденный архитектурный проект пешеходной зоны. Исходя из площади занятой объектами недвижимости (465 кв.м. + 78,8 кв.м. = 543,8 кв.м.), с учетом площади, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, то есть с учетом фактически используемой площади, размер выделяемого участка составил 999 кв.м., что признано арбитражным судом первой инстанции соответствующим требованиям части 7 статьи 36 ЗК РФ. Поскольку заявителями не были представлены доказательства, свидетельствующие о нарушении заинтересованным лицом градостроительных норм, правил при определении размера земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, в заявленных размерах, а также не установлено нарушение прав заявителей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Не согласившись с судебным актом арбитражного суда первой инстанции, ИП Зельманович М.В., ИП Зельманович обратились в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просили решение от 16.11.2007 по делу N А16-850/2007-2 отменить и удовлетворить требования в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявители сослались недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, на неправильное применение норм материального права, выразившееся в неприменении судом к рассматриваемым правоотношениям положений частей 3, 8 статьи 28 Федерального закона Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ. По мнению предпринимателей, поскольку генеральный план развития муниципального образования, утвержденный городской Думой муниципального образования, заинтересованным лицом представлен не был, вывод арбитражного суда первой инстанции о правомерности отказа в выкупе части земельного участка, основанное на архитектурном проекте пешеходной зоны, утвержденном после подачи заявления о выкупе земельного участка площадью 1 980 кв.м., является необоснованным. Кроме того, индивидуальные предприниматели сослались на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела в части наличия оснований для повторного межевания и разделению земельного участка с кадастровым номером 79:01:0300007:0001 и образованию двух новых земельных участков с кадастровыми номерами 79:01:0300007:0063 79:01:0300007:0064, поскольку межевание произведено с нарушением порядка установленного частью 4 статьи 69 ЗК РФ, подпунктом 4 пункта 9.1, пунктами 11-13 "Методических рекомендаций по проведении межевания объектов землеустройству", утвержденных Росземкадастром 17.02.2003, Инструкции по межеванию земель", утвержденной Роскомземом 08.04.1996. Не согласились заявители апелляционной жалобы с выводами арбитражного суда первой инстанции о том, что предприниматели реализовали право на приватизацию земельного участка под обоими объектами недвижимости - зданием магазина площадью 465 кв.м. и павильоном "Уралочка" площадью 78,8 кв.м., поскольку пунктом 1 решения Городской Думы от 28.06.2007 N 555 в собственность заявителей предоставлен земельный участок площадью 999 кв.м., который формировался как 465 кв.м. - здание магазина и 534 кв.м. - площадь для его содержания.

В судебном заседании представитель предпринимателей доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал в полном объеме, представители мэрии города, считая их несостоятельными, просили оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, апелляционная инстанция приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 25.12.1996 года Зельманович Л.Г. приобрел у акционерного общества открытого типа "Кодар" здание магазина N 48 со всеми складскими помещениями, а также холодильное оборудование и павильон типа "Уралочка", находящееся по адресу: город Биробиджан, улица Шолом-Алейхема, 9.

Постановлением главы администрации города Биробиджана Еврейской автономной области от 15.01.1997 N 10 земельный участок площадью 2 002 кв.м. предназначенный для эксплуатации здания магазина был изъят у акционерного общество открытого типа "Кодар" в связи с продажей здания и предоставлен в долгосрочную аренду Зельмановичу Л.Г. сроком на 5 лет.

27.02.2002 постановлением мэра города Биробиджана N 84 земельный участок площадью 1 980 кв.м. необходимый для эксплуатации здания магазина предоставлен в аренду сроком на 5 лет. Во исполнение постановления 01.04.2002 между Комитетом управления муниципальным имуществом города Биробиджана и Зельмановичем Г.Г. заключен договор аренды земельного участка N 365, согласно которому арендатору передано в пользование на условиях аренды сроком на 5 лет с 01.04.2002 по 01.04.2007 земельный участок с кадастровым номером 79:01:0300007:0001 площадью 1 980 кв.м., предоставленный для эксплуатации имущественного комплекса: здание магазина со всеми складскими помещениями, павильон типа "Уралочка".

01.04.2004 осуществлена государственная регистрация права долевой собственности (1/2) на павильон типа "Уралочка" площадью 78,8 кв.м. за Зельманович Л.Г. (свидетельство серии 79АА N 027742) и государственная регистрация права долевой собственности (1/2) за Зельманович М.В. (свидетельство серии 79 АА N 02722).

09.07.2007 зарегистрировано право собственности на нежилое здание общей площадью 465 кв.м. за Зельманович М.В., расположенное в городе Биробиджане, улица Шолом-Алейхема, 9 (здание магазина).

03.12.2006 года ИП Зельманович М.В. обратилась в муниципальное образование "Город Биробиджан" Еврейской автономной области с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок, под недвижимостью, находящейся в собственности. Согласно заявлению предприниматель просил предоставить в собственность земельный участок, расположенный в городе Биробиджане по улице Шолом-Алейхема, 9 с кадастровым номером 79:01:0300007:0001 общей площадью 1 980 кв.м. В обоснование прав в отношении объектов недвижимости заявитель сослался на свидетельства о государственной регистрации права от 11.04.2004 о внесении в реестр записи за N 79-27-09/006/2006-728 и N 79-27-09/006/2006-727. Указанные правоустанавливающие документы в арбитражный суд предпринимателями не представлены. К заявлению приложено межевое дело от 26.04.2006 N 2609.

На земельном участке расположено недвижимое имущество: нежилое здание, литер А, площадью 465 кв.м. (здание магазина) и нежилое здание- павильон типа "Уралочка" площадь. 78,8 кв.м.

01.02.2007 глава мэрии города письмом N 3352 сообщил о возможности предоставления земельного участка общей площадью 999 кв.м. - в границах земельного участка непосредственно под объектами недвижимости и необходимой для их эксплуатации территории. Размер земельного участка подлежащего передаче в собственность определен по результатам землеустроительных работ по межеванию спорного земельного участка, проведенных в соответствии с договором на выполнение землеустроительных работ от 02.02.2007 N 3 заключенного между заместителем главы мэрии города и генеральным директором ОАО "Биробиджанское землеустроительное проектно-изыскательское предприятие".

10.04.2007 распоряжением главы мэрии города N 777 утвержден проект границ земельного участка, относящегося к категории земель "земли населенных пунктов", находящегося в городе Биробиджане по улице Шолом-Алейхема, дом 9 площадью 999 кв.м. для эксплуатации и содержания магазина.

10.07.2007 в адрес ИП Зельманович М.В. Комитетом управления муниципальным имуществом мэрии города направлен проект договора купли-продажи земельного участка общей площадью 999 кв.м.

Ссылаясь на нарушение прав и законных интересов утверждением проекта границ земельного участка подлежащего передаче в собственность площадью 999 кв.м., ИП Зельманович М.В., Зельманович Л.Г. обратились в арбитражный суд с заявлением.

Оценив установленные при рассмотрении апелляционной жалобы обстоятельства, проверив изложенные в ней доводы, апелляционная инстанция не находит основания для отмены судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

Кроме того, в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пунктам 5, 6 статьи 36 ЗК РФ для приобретения права на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты. Граждане и юридические лица, являющиеся сособственниками жилых зданий, строений, расположенных на земельном участке, для приобретения прав на данный земельный участок обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления граждан совместно. Определением Конституционного суда Российской Федерации от 05.03.2004 N 82-О пункт 5 статьи 36 ЗК РФ, предусматривающий право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (если здание, находящееся на неделимом земельном участке, принадлежат нескольким лицам на праве собственности) только в случае совместного обращения сособственников, признан направленным на защиту прав и законных интересов всех сособственников зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (пункт 2 статьи 201 АПК РФ).

Согласно материалам дела, с заявлением о передаче земельного участка в собственность 03.12.2006 в мэрию города обратилась ИП Зельманович М.В., ИП Зельманович Л.Г. с таким заявлением обратился только 09.08.2007. В связи с чем, на момент обращения ИП Зельманович М.В. и последующего рассмотрения мэрией города заявления мог быть решен вопрос только в части передачи в собственность земельного участка находящего под зданием магазина и необходимого для его эксплуатации, принадлежащего ИП Зельманови М.В. на праве собственности. Поскольку павильон типа "Уралочка" находится в долевой собственности для решения вопроса о передачи земельного участка, под павильоном и предназначенным для его использования, в собственность необходимо совместное обращение собственников, что было сделано только 09.08.2007 года.

В этой связи довод арбитражного суда первой инстанции об отсутствии фактов, свидетельствующих о нарушении прав и законных интересов ИП Зельманович Л.Г. в результате определения границ земельного участка, необходимого для эксплуатации здания магазина, принадлежащего на праве собственности ИП Зельманович М.В. и принятия мэрией города расположения от 10.04.2007 N 77, является правильным.

Обоснованно арбитражный суд первой инстанции сослался и на то, что о заявителями не представлены доказательства о нарушении градостроительных норм и правил при определении размера земельного участка, необходимого для эксплуатации здания магазина, соответственно о нарушении прав и законных интересов ИП Зельманович М.В.

Нормы Земельного Кодекса Российской Федерации, нормативных правовых актов, регулирующих отношения по приватизации земельных участков, не содержат каких-либо специальных норм, устанавливающих размеры участков, подлежащих передаче собственникам объектов недвижимости. Поэтому подлежат применению общие нормы о порядке выделения земельных участков для тех или иных целей. Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ. В свою очередь, из пункта 3 статьи 33 ЗК РФ, следует, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Заявитель вправе получить лишь тот земельный участок, который необходим для эксплуатации принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимости, а не тот участок с требованием о приватизации которого общество обралось в мэрию города либо который ранее был предоставлен в аренду.

Кроме того, сторонами не было учтено, что право собственности на здание магазина зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Зельманович М.В. 09.06.2007, с этого момента в силу части 3 статьи 443 ГК РФ договор купли-продажи здания магазина считает заключенным. Доказательства, свидетельствующие о более раннем возникновении у ИП Зельманович М.В. права собственности в отношении объекта недвижимости - здание магазина не представлено.

Не установлены апелляционной инстанцией обстоятельства, свидетельствующие о нарушении порядка межевания земельного участка с кадастровым номером 79:01:0300007:0001 и образования новых земельных участков, в том числе с кадастровым номером 79:01:0300007:0063 необходимого для эксплуатации и содержания магазина.

Довод заявителей апелляционной жалобы о незаконности отказа в выкупе земельного участка под объектом недвижимости павильоном типа "Уралочка" площадью 78,8 кв.м., а также земельного участка, являющегося одновременно и дворовой территорией основного здания магазина, на которой расположены вспомогательные строения площадью 120 кв.м. и 60 кв.м., которые были приобретены Зельманович Л.Г. в 1996 году апелляционная инстанция находит несостоятельным, поскольку заявление о приобретении права собственности на земельный участок, занятый павильоном "Уралочка" и необходимого для его использования площадью 981 кв.м., находящегося в долевой собственности, подано уполномоченному органу собственниками 09.08.2007, а действия либо бездействие мэрии города по рассмотрению данного обращения в срок, установленный пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ, не являлись предметом рассмотрения по данному делу.

С учетом обстоятельств, установленных при рассмотрении данного дела, не имеет правового значения для оценки действий мэрии города и распоряжения от 10.04.2007 N 777 по установлению и утверждению проекта границ земельного участка, необходимого для эксплуатации и содержанию магазина, факт необходимости использования в общественных интересах части земельного участка, на котором расположен павильон.

Поскольку апелляционной инстанцией не установлены основания, предусмотренные статьей 270 АПК РФ для отмены или изменения судебного акта, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по апелляционной жалобе подлежат возложению на предпринимателей.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 16 ноября 2007 года по делу А16-850/2007-2 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зельманович Марины Владимировны, индивидуального предпринимателя Зельманович Леонида Григорьевича без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационную инстанцию через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

Председательствующий

Н.В. Меркулова

Судьи

А.И. Михайлова Т.Д. Пескова