Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2013 г. N 11АП-18726/13

г. Самара

23 декабря 2013 г.

Дело N А55-13669/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 декабря 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания Аванесовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 17 декабря 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аллюр" на решение Арбитражного суда Самарской области от 16.09.2013, принятое по делу NА55-13669/2013 (судья Дегтярев Д.А.),

по иску конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Айгир" (ОГРН 1026300782023), г. Самара, Овчинниковой Наили Равильевны, г. Тольятти, Самарская область,

к обществу с ограниченной ответственностью "Аллюр" (ОГРН 1036300118557), г. Самара,

третье лицо: закрытое акционерное общество коммерческий банк "ГЛОБЭКС", г. Москва, в лице филиала "Поволжский",

о расторжении договора, обязании возвратить помещение и взыскании задолженности,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Аллюр" к обществу с ограниченной ответственностью "Айгир" о признании дополнительного соглашения незаключенным,

с участием в судебном заседании:

от заявителя апелляционной жалобы - представитель Михно А.В. по доверенности от 30.08.3013,

от третьего лица - представитель Климов И.А. по доверенности от 07.12.2012,

УСТАНОВИЛ:

конкурсный управляющий ООО "Айгир" Овчинникова Наиля Равильевна обратилась в Арбитражный суд Самарской области к ООО "Аллюр" с иском о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1 от 01 ноября 2006 года между истцом и ответчиком; обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение Литера А, в подвале: комнаты N N 1-28,32-46,72-78; на первом этаже: комнаты N N 27,29,32,34,40-45,48,55,56,58,59,62-77, общей площадью 2034,80 кв.м., по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Советская, дом N 43; о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 333 333,00 руб.

Определением арбитражного суда от 14.08.2013 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, привлечено ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК".

02.09.2013 г. определением Арбитражного суда Самарской области принято встречное исковое заявление, в котором ООО "Аллюр" просит признать дополнительное соглашение б/н от 12.03.2012 г. к договору аренды от 01.11.2006 г. N 1, заключенному между ООО "Айгир" и ООО "Аллюр", не заключенным.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16.09.2013 года исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано: 33 333 руб. задолженности и 9666 руб. 66 коп. госпошлины. В части расторжения договора аренды исковые требования оставлены без рассмотрения. В удовлетворении иска в части обязания ООО "Аллюр" освободить занимаемое нежилое помещение Литера А, в подвале: комнаты N N 1-28,32-46,72-78; на первом этаже: комнаты N N 27,29,32,34,40-45,48,55,56,58,59,62-77, общей площадью 2034,80 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Советская, дом N 43, отказано.

В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит в части взыскания задолженности и отказе в удовлетворении встречного иска отменить. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права. Ответчик считает, что дополнительное соглашение от 12.03.2012 г. к договору аренды от 01.11.2006 г. N 1 является незаключенным, в связи с этим отсутствуют основания для взыскания задолженности в размере 333333 руб. По мнению заявителя жалобы, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы права. Кроме этого имеются несоответствия выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, что в соответствии со ст.270 АПК РФ является основанием для отмены судебного акта. В части требования о расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения решение не оспаривается.

В судебном заседании 17.12.2013 представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал и просил ее удовлетворить.

Представитель третьего лица с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца, извещенного судом апелляционной инстанции о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, в соответствии с требованиями статей 121 -123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда.

Законность и обоснованность судебного акта, принятого судом первой инстанции, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, суд приходит к выводу о необходимости оставления без изменения судебного акта, принятого судом первой инстанции, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Айгир" на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое помещение общей площадью 2034,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Самара, Кировский р-н, ул. Советская, д.43, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.07.2012 г. серия 63-АИ N 062419.

01.11.2006 года между ООО "Айгир" (арендодатель) и ООО "Аллюр" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1, согласно которому арендодатель передал в аренду ответчику нежилое помещение Литера А, в подвале: комнаты NN1-28,32-46,72-78; на первом этаже: комнаты NN 27,29,32,34,40-45,48,55,56,58,59,62-77, общей площадью 2034,80 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Советская, дом N 43.

Согласно п.2.1. договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 01 октября 2007 года. Пунктом 2.2. договора установлено, что при отсутствии письменных возражений до истечения договора договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Разделом 4 договора установлена арендная плата за пользование имуществом.

Дополнительным соглашением N 1 от 01.02.2007 г. размер арендной платы установлен в сумме 170 000 руб.00 коп.

Дополнительным соглашением N 2 от 01.01.2008 г. размер арендной платы установлен в сумме 200 000 руб.00 коп.

Дополнительным соглашением N 3 от 01.02.2009 г. размер арендной платы установлен в сумме 150 000 руб.00 коп.

Дополнительным соглашением N 4 от 01.04.2009 г. размер арендной платы установлен в сумме 200 000 руб.00 коп.

Дополнительным соглашением N 5 от 01.10.2009 г. размер арендной платы установлен в сумме 50 000 руб.00 коп. при условии, что арендатор самостоятельно несет все затраты по содержанию арендованного имущества, включая оплату коммунальных платежей.

Дополнительным соглашением б/н от 03.05.2012 г. в п.2.1.,2.2. договора аренды внесены изменения, предусмотрено, что договор действует до 18.10.12г. включительно.

Дополнительным соглашением б/н от 12.03.2012 г. в п.2.1.,2.2. договора аренды внесены изменения в части срока действия договора до 27.04.2012 г. включительно.

Кроме этого, из договора аренды исключены пункты 2.2.3.,3.1.4.,3.2.3., пункт 4.1. договора N 1 от 01.11.2006 г. изложен в следующей редакции: "сумма арендной платы за все арендованное имущество складывается из фиксированного размера равного 100 000 (сто тысяч) руб. ежемесячно, а также затрат на эксплуатацию, текущее содержание, включая охрану и коммунальные услуги, и прочих затрат, необходимых для содержания имущества в состоянии, обеспечивающем эксплуатацию нежилого помещения. Эксплуатация и текущее содержание арендованного имущества являются обязанностью Арендатора, а в случае возникновения аварийных ситуаций Арендатор устраняет их своими силами и за свой счет", п.п.4.1. - 4.5. исключены из договора.

Дополнительным соглашением б/н от 17.04.2012 г. в п.2.1.,2.2. договора аренды сторонами внесены изменения о том, что договор действует до 03.05.2012 г. включительно, остальные условия договора N 1 от 01.11.2006 г. и дополнительного соглашения к договору от 12.03.2012 г. не затронутые данным соглашением, сохраняют свою силу и подлежат исполнению.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.10.2011 г. по делу N А55-17463/2011 ООО "Айгир" признано несостоятельным (банкротом) конкурсным управляющим утверждена Овчинникова Н.Р.

По мнению истца, за период с 15.03.2013 г. по 25.06.2013 г. за ООО "Аллюр" образовалась задолженность по арендной плате в сумме 333 333 руб., которую ответчик не оплатил.

В связи с вышеизложенным истец просит взыскать данную задолженность, а также расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 1, заключенного 01 ноября 2006 года между истцом и ответчиком и обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение Литера А, в подвале: комнаты N N 1-28,32-46,72-78; на первом этаже: комнаты N N 27,29,32,34,40-45,48,55,56,58,59,62-77, общей площадью 2034,80 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Советская, дом N 43.

Исковые требования мотивированы ст.ст.309-310, 450, 452, 612, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ и ст.129 п.3 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Данные обстоятельства явились поводом для обращения с настоящим иском.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор по требованию одной из сторон может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Таким образом, законом установлен обязательный досудебный порядок.

Пунктом 3.1. договора аренды установлены основания расторжения договора по требованию арендодателя, в частности, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 3.1.2. договора предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения в разумный срок.

В соответствии с пунктом 3.1.4. договора арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке с обязательным предварительным уведомлением арендатора не менее чем за шесть месяцев до предполагаемой даты расторжения договора.

Между тем судом установлено, что предложение истца о расторжении договора аренды направлено ответчику 23 августа 2013 года, основания для расторжения - задолженность на 01.08.2013 г. в размере 450 000 руб., и самовольная реконструкция помещения. Исковое заявление ООО "Айгир" отправлено почтой в Арбитражный суд Самарской области 26.06.2013 г.

Таким образом, поскольку обязательный досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора истцом не соблюден, исковое требование в части расторжения договора аренды нежилого помещения N 1 от 01 ноября 2006 г. между истцом и ответчиком, оставлено без рассмотрения на основании п.2 ч.1 ст.148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В данной части решение суда не оспаривается.

Поскольку договор аренды N 1 от 01.11.2006 г. судом не расторгнут, своего действия не прекратил, у арендатора отсутствуют основания для возвращения арендодателю предмета аренды, в связи с этим требования об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение оставлены без удовлетворения.

В данной части решение суда первой инстанции не оспаривается.

Встречный иск ООО "Аллюр" о признании дополнительного соглашения б/н от 12.03.2012 г. к договору аренды от 01.11.2006 г. N 1, заключенному между ООО "Айгир" и ООО "Аллюр", незаключенным оставлен судом без удовлетворения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 01.11.2006 г. N 1 действует до 01 октября 2007 года, т.е. на срок менее года и государственной регистрации не подлежал.

В дальнейшем дополнительным соглашением б/н от 12.03.2012 г. в п.2.1.,2.2. договора аренды внесены изменения, установлено, что договор действует до 27.04.2012 г. включительно.

Арендатор объект аренды после 27.04.2012 г. по акту приема-передачи арендодателю не возвратил, договор своего действия не прекращал.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Согласно пункту 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Следовательно, и последующие дополнительные соглашения к договору аренды государственной регистрации не требуют. При таких обстоятельствах оснований расценивать дополнительное соглашение б/н от 12.03.2012 г. к договору аренды как незаключенное в связи с отсутствием его государственной регистрации не имеется.

Судом установлено, что после подписания дополнительного соглашения от 12.03.2012 г. ООО "Аллюр" оплачивал арендную плату, исходя из суммы 100 000 руб.00 коп. в месяц (данный размер арендной платы установлен дополнительным соглашением).

Доводы ответчика в апелляционной жалобе о том, что дополнительное соглашение является незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из смысла указанной нормы закона, если договор аренды подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как неотъемлемая часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

В то же время в соответствии с пунктом 2 статьи Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если договор аренды заключен на срок менее года, то в силу прямого указания закона (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации) не подлежит государственной регистрации. Следовательно, не подлежало государственной регистрации и дополнительное соглашение от 12.03.2012.

Поскольку после окончания действия договора аренды Предприниматель продолжал пользоваться объектом аренды, а арендодатель не потребовала от Предпринимателя освободить занимаемое помещение, данный договор в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно пункту 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах судебной практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается, что на протяжении с 2007 по 2012 г. сторонами заключались дополнительные соглашения к вышеуказанному договору аренды нежилого помещения по поводу размера арендной платы. При этом разногласия по предмету и размеру используемой площади между сторонами не возникало.

Кроме того, заявлений о фальсификации дополнительного соглашения от 12.03.2012 в суде ответчиком не заявлялось.

При таких обстоятельствах, учитывая разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, оснований для признания спорного дополнительного соглашения к договору аренды незаключенным отсутствуют, в связи с этим судом правомерно отказано в удовлетворении встречного иска и взыскана задолженность по арендной плате.

Таким образом, доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, признаются судом апелляционной инстанции ошибочными, основанными на неверном толковании закона.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, не подлежащим отмене или изменению.

Руководствуясь статьями 268-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 16.09.2013 года, принятое по делу N А55-13669/2013, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ю. Николаева Е.А. Терентьев