Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2013 г. N 09АП-41413/13

город Москва

18 декабря 2013 г.

Дело N А40-48617/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12.12.2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 18.12.2013 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,

судей Красновой С.В., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Бизнес Строй"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от "09" октября 2013 г. по делу N А40-48617/13, принятое судьей Буниной О.П.,

по иску ФБГУ ВПО "Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА)(ОГРН 1027739180380)

к ООО "Бизнес Строй" (ОГРН 1067746315340), Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423),

третьи лица - ТУ Росимущества по Москве, Министерство образования и науки Российской Федерации, о расторжении договора, взыскании денежных средств

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Черных Н.В. по доверенности от 05 сентября 2013 года

от ответчиков:

от ООО "Бизнес Строй": Подавалова Л.Д. по доверенности от 22 июля 2013 года

Фридман Д. по доверенности от 01 ноября 2013 года

от Департамента городского имущества города Москвы: не явился, извещен

от третьих лиц: не явились, извещены

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА)" обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес Строй", Департаменту городского имущества города Москвы о расторжении договора от 01.03.2002 г. N 256 и взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Бизнес Строй" 300 217 руб. 06 коп. - неустойки (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.10.2013 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С решением суда первой инстанции ответчик ООО "Бизнес Строй", подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неправомерно сделан вывод о том, что ответчиком допущено нарушение подпункта "е" пункта 11 договора - не сдавать в субаренду и не передавать в пользование помещения здания-памятника другим организациям без письменного согласия госоргана. Акты проверки, представленные в материалы дела, не могут явиться надлежащими доказательствами по делу, поскольку при проведении внеплановой проверки допущены грубые нарушения ФЗ от 26.12.2008 г. N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного и муниципального контроля". ООО "Бизнес Строй" о проведении проверки не уведомлялось.

Нарушение ответчиком подп. "Ж" пункта 11 договора в соответствии с которым, арендатор обязан беспрепятственно допускать в рабочее время представителей арендодателя для контроля на исполнением условий договора - также не основан на надлежащих доказательствах, поскольку целью прибытия представителей истца на объект была не проверка исполнения договора, а организация собственной охраны. Вина арендатора в просрочке оплаты арендной платы также не доказана надлежащим образом.

Заявитель в судебном заседании полностью поддержал доводы своей апелляционной жалобы, Истец с решением суда согласен просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Департамент городского имущества города Москвы и третьи лица в судебном заседании не участвовали, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено в их отсутствие на основании п.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

ООО "Бизнес Строй" в судебном заседании заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-112206/2013. Ходатайство мотивировано тем, что обстоятельства, подлежащие установлению по делу NА40-112206/2013, имеют преюдициальное значение для данного дела, поскольку предметом исковых требований по делу N А40-112206/2013 является - признание сделки, оформленной Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве N 810 от 15.06.2012 года "О дальнейшем использовании федерального недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д.7 стр.22" недействительной. При признании указанной сделки недействительной у истца будет отсутствовать право на заявление настоящего иска. Судебная коллегия определила отказать в удовлетворении ходатайства.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого в том числе арбитражным судом.

По смыслу пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" возбуждение самостоятельного производства по иску о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности, в том числе в случае, когда такой иск предъявлен учредителем, акционером (участником) организации или иным лицом, которому право на предъявление иска предоставлено законом (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), само по себе не означает невозможности рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ.

ООО "Бизнес Строй" также заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле на основании ст.51 Арбитражного процессуального кодекса РФ в качестве третьих лиц без самостоятельных требований субарендаторов помещений, расположенных в спорном здании, поскольку расторжение договора аренды, по его мнению, существенно затрагивает их права и законные интересы. Ходатайство отклонено. Согласно пункту 3 ст. 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. В суде первой инстанции такое ходатайство не заявлялось.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между ГУ "Главное Управление охраны памятников г.Москвы" (госорган) и Редакцией журнала "МОЯ МОСКВА" - хозрасчетное муниципальное предприятие (арендатор) заключен охранно-арендный договор N 256 от 01.03.2002 г., согласно условиям которого, госорган сдает, а арендатор принимает в арендное пользование памятник "Главный дом городской усадьбы кон. XVIII - нач. XIXвв." для использования его под реализацию уставной деятельности, по адресу: г.Москва, ул. Садовая- Кудринская, д.7, стр.22 (п.1.1). Срок аренды с 01.03.2002 г. до 10.01.2007 г. Указанные в договоре помещения переданы госорганом и приняты арендатором по акту приема-передачи от 01.03.2002 г.

Статьей 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 5 договора, за использование указанного в п.1 договора здания-памятника арендатор уплачивает арендную плату в соответствии с прилагаемом расчетом (приложение N 3) или письменным уведомлением о пересчете арендной платы. В соответствии с расчетом стоимости арендной платы (приложение к договору), арендная плата в год составляет 315 588 руб. Платежи вносятся поквартально не позднее 5 числа 1 месяца текущего квартала (п.6 договора).

В соответствии с соглашением N 256-С от 15.05.2006 г., арендодателем по вышеуказанному договору стал Комитет по культурному наследию города Москвы, а арендатором - ООО "Бизнес Строй". По акту приемки - передачи здания от 15.05.2006 г., спорное помещение без проведения конкурса (аукциона) передано арендодателем и принято ООО "Бизнес Строй" в аренду.

Дополнительным соглашением от 15.06.2006 г. сторонами по договору изменен срок аренды, а именно установлен срок аренды помещения с 01.03.2002 г. по 31.12.2027 г. (т.1,л.д.30).

Статьей 615 Гражданского кодекса РФ установлены права и обязанности арендатора: арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 11 договора, арендатор обязан не сдавать в субаренду и не передавать в пользование помещения здания-памятника другим организациям без письменного согласия госоргана, беспрепятственно допускать в рабочее время представителей госоргана для контроля за исполнением условий договора или научного обследования памятника.

В соответствии с дополнительным соглашением от 10.08.2010 г., арендодателем по указанному договору стал Департамент имущества города Москвы. Также сторонами изменено наименование договора - "договор аренды", согласовано условие о порядке расчетов с изложением раздела II договора "Арендная плата" в новой редакции с установлением в том числе того, что: арендная плата вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего в размере одной двенадцатой части от годовой арендной платы, в бюджет города Москвы; моментом исполнения обязательств по оплате арендных платежей является момент поступления денежных средств в бюджет города Москвы.

Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в лице ТУ Росимущества в городе Москвы от 15.06.2012 г. N 810 здание, расположенное по адресу: Москва, ул. Садово-Кудринская, д.7, стр.22, являющееся имуществом государственной казны Российской Федерации, закреплено на праве оперативного управления ФГБОУ ВПО "МГЮА им. О.Е. Кутафина".

Указанное спорное здание принято истцом по акту о приеме - передачи здания (сооружения) от 25.07.2012 г. N 00000011.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на основании указанного Распоряжения от 15.06.2012 г. N 810, 27.08.2012 г. сделана соответствующая запись регистрации - N 77-77-12/025/2012-411, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77-АО N168638.

ФГБОУ ВПО "МГЮА им. О.Е. Кутафина" письмом от 19.10.2012 г. N 4341 (получено ответчиком 19.10.2012 г.) уведомило ответчика о смене собственника и правообладателя спорного объекта аренды.

Письмом от 06.12.2012 г. (получено ответчиком 07.12.2012 г.) истцом ответчику предложено представить сведения о наличии или отсутствии субарендаторов в спорных помещениях с указанием наименования субарендатора, срока договора субаренды, наличия согласия арендодателя.

В соответствии с актом проверки фактического использования объекта культурного наследия федерального значения, утвержденного ТУ Росимущества в городе Москве, составленного по результатам проведенной в срок с 30.10.2012 г. по 21.12.2012 г. проверки, комиссией выявлено нахождение в арендуемом ответчиком помещении пяти сторонних организаций: ООО "Ремеди", ООО "Антанта", ООО "Авиатранссклад", ООО "КИТ Сервис", ООО "Русалкин Дом", без представления правоустанавливающих документов.

Доводы ответчика относительно несоблюдения при организации проверки норм, установленных ФЗ от 26.12.2008 г. N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного и муниципального контроля" не принимаются апелляционным судом в качестве основания для признания указанного доказательства не имеющим доказательственной силы, поскольку указанный закон регламентирует порядок проведения проверок исходя из административных правоотношений сторон.

По настоящему делу собственник, правообладатель и арендатор находятся в гражданских правоотношениях и проверялся факт исполнения арендатором условий гражданско - правового договора аренды.

Таким образом, факт нарушения ответчиком условия договора о сдаче недвижимого имущества в субаренду только с письменного согласия арендодателя подтвержден документами, представленными в материалы дела.

Доводы апелляционной жалобы о недоказанности указанного обстоятельства не подтверждены документально, отсутствие факта сдачи помещений в пользование третьим лицам не доказано. Ответчиком, кроме того, в суде апелляционной инстанции заявлялось ходатайство о привлечении к участию в деле третьих лиц, права которых, по его мнению, нарушаются принятым судебным актом. Указанное обстоятельство также подтверждает обстоятельства о нарушении условий договора, установленные актами проверок, представленных в материалы дела.

Факт не обеспечения арендатором беспрепятственного допуска арендодателя в помещение также подтверждается представленным в материалы дела документами. В частности, письмом от 20.02.2013 г. N 623/13 Университет уведомил арендатора о проведении контроля исполнения условий договора, в связи с чем, просил обеспечить в период с 25.02.2013 г. по 01.03.2013 г. беспрепятственный допуск представителей Университета в спорное здание в рабочее время, в ответ на которое арендатор заявил о необходимости представления списка рабочих.

01.03.2013 г. истцом ответчику направлен (письмо от 28.02.2013 г.) список сотрудников, беспрепятственный допуск которым необходимо обеспечить в спорное здание. Письмом от 05.03.2013 г. N 37 ответчик отказал истцу в рассмотрении его обращений N 623/13 от 20.02.2013 г. и N 848/13 от 28.02.2013 г., ссылаясь на то, что у истца отсутствуют полномочия на проверку исполнения условий охранно-арендного договора от 01.03.2002 г. N 256, а также на то, что уполномоченным представителем Университета является ее руководитель - ректор, все остальные лица выступают на основании доверенности.

Из материалов дела также следует, что арендатором нарушались сроки перечисления арендной платы, в частности, письмом от 13.02.2013 г. N 31-513/13 (направлено ответчику 14.02.2013 г. - почтовая квитанция N 26648) Университетом указано на нарушение ответчиком сроков уплаты арендных платежей по состоянию на 06.02.2013 г. более двух раз.

Доводы апелляционной жалобы о том, что задержка арендной платы имела место быть по причине отсутствия у него точных сведений о расчетных счетах арендодателя, не могут быть приняты судом, поскольку с 19.10.2012 года, когда ему стало известно о смене арендодателя, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, арендатор имел достаточно времени на уточнение вопроса о расчетных реквизитах арендодателя.

Согласно п.3 ст.615 Гражданского кодекса РФ, в случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В связи с не устранением ответчиком допущенных нарушений, истцом ответчику направлено предложение о расторжении договора от 06.03.2013 г. N 31-957/13, которое, согласно уведомления о вручении корреспонденции от 18.03.2013 г., вручено ответчику 15.03.2013 г.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора в материалы дела представлены.

Довод апелляционной жалобы о том, что истцом неверно рассчитан период просрочки оплаты арендной платы, проверен апелляционным судом. На основании статьи 314 Гражданского кодекса РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. Расчет неустойки представленный истцом соответствует указанной норме и условиям договора.

Довод апелляционной жалобы о злоупотреблении истцом гражданскими правами также не принимается апелляционным судом. В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Из содержания приведенной нормы следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 данного Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Из смысла пункта 3 названной статьи следует, что на основании презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, а также общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. Бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что управомоченный употребил свое право исключительно во вред другому лицу.

Однако, ООО "Бизнес Строй" не представил доказательств того, что истец использовал свое право злонамеренно, с целью нанести вред ответчику.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.

Госпошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ответчика на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь ст.176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "09" октября 2013 г. по делу N А40-48617/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

С.В. Краснова Н.И. Панкратова