Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2009 г. N 06АП-5380/09

г. Хабаровск

23 декабря 2009 г.

Дело N А04-5654/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2009 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тихоненко А. А.

судей Волковой М.О., Малышевой Л.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ключник А.А.

при участии в судебном заседании: без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Благовещенского района на решение от 08 октября 2009 года по делу N А04-5654/2009 Арбитражного суда Амурской области дело рассматривал судья Заноза Н.С.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Спутник"

к Администрации Благовещенского района

о признании недействительным решения о прекращении договора аренды, признании недействительным решения об отказе в заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды, об обязании заключить дополнительное соглашение о продлении договора аренды

Общество с ограниченной ответственностью "Спутник" (далее - ООО "Спутник", истец) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к Администрации Благовещенского района (далее - Администрация) о признании недействительным решения о прекращении договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства N 312 от 12.11.2007, принятого Администрацией Благовещенского района письмом N 3962 от 11.08.2008; признании недействительным решения об отказе ООО "Спутник" в заключении дополнительного соглашения, продлевающего договор аренды земельных участков N 312 от 12.11.2007, принятого Администрацией Благовещенского района письмом N 01-11/2889 от 28.07.2009; обязании Администрации заключить с ООО "Спутник" дополнительное соглашение о продлении договора аренды земельных участков N 312 от 12.11.2007 на срок достаточный для принятия решения о подготовке и утверждения проектов застройки и межевания микрорайона N 4 с. Чигири Благовещенского района, включающее существенные условия, касающиеся: сроков и порядка принятия решения касающегося подготовки, а в последующем и принятия решения об утверждении проектов застройки и межевания территории микрорайона N 4 с. Чигири Благовещенского района; сроков и порядка подготовки, порядка финансирования работ, выполняемых для подготовки Правил землепользования и застройки микрорайона N 4, Правил, необходимых для проверки и утверждения, подготовленных ООО "Спутник" проектов застройки и межевания территории микрорайона N 4 с. Чигири Благовещенского района.

Исковые требования мотивированы незаконностью действий Администрации, направленных на прекращение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, и отказа от заключения соглашения о продлении договора аренды, и заявлены на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

До принятия судебного акта по существу рассматриваемого дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования в части: просил признать незаконными действия Администрации по прекращению договора аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства N 312 от 12.11.2009 в части прекращения договорных отношений в виду неисполнения ООО "Спутник" условий договора, выразившиеся в решении принятом администрацией Благовещенского района письмом от 11.08.2008 N 3962, внести в договор аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства N 312 от 12.11.2007 следующие изменения: пункт 1.3 договора изложить в следующей редакции: "участок сдается в аренду на 6 лет с 12 ноября 2007 года по 12 ноября 2013 года".

Судом приняты к рассмотрению следующие требования истца: признать незаконными действия Администрации по прекращению договора аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства N 312 от 12.11.2009 в части прекращения договорных отношений в виду неисполнения ООО "Спутник" условий договора, выразившиеся в решении принятом Администрацией письмом от 11.08.2008 N 3962; признать недействительным решение об отказе ООО "Спутник" в заключении дополнительного соглашения, продлевающего договор аренды земельных участков N 312 от 12.11.2007, принятого Администрацией письмом N 01-11/2889 от 28.07.2009; обязать Администрацию заключить с ООО "Спутник" дополнительное соглашение о продлении договора аренды земельных участков N 312 от 12 ноября 2007 года на срок достаточный для принятия решения о подготовке и утверждения проектов застройки и межевания микрорайона N 4 с. Чигири Благовещенского района, включающее существенные условия, касающиеся: сроков и порядка принятия решения касающегося подготовки, а в последующем и принятия решения об утверждении проектов застройки и межевания территории микрорайона N 4 с. Чигири Благовещенского района; сроков и порядка подготовки, порядка финансирования работ, выполняемых для подготовки Правил землепользования и застройки микрорайона N 4, Правил, необходимых для проверки и утверждения, подготовленных ООО "Спутник" проектов застройки и межевания территории микрорайона N 4 с. Чигири Благовещенского района.

Решением от 08.10.2009 суд признал незаконными действия Администрации по прекращению договора аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства N 312 от 12.11.2007 в виду неисполнения ООО "Спутник" условий договора, выразившиеся в решении принятом Администрацией письмом от 11.08.2008 N 3962. В остальной части требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом в части удовлетворенных исковых требований, Администрация обжаловала его в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит решение суда отменить в части признания незаконными действий Администрации по прекращению договора аренды земельных участков N 312 от 12.11.2007 в виду неисполнения истцом условий договора, выразившегося в решении, принятом Администрацией письмом от 11.08.2008 N 3962, и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы приводит доводы о том, что решение о прекращении договора аренды соответствует статьям 450, 619 ГК РФ, подтверждает статус земельных участков, ранее предоставленных ООО "Спутник", свободных от обременений, утрату у истца статуса арендатора земельных участков, а также обязательств ответчика по договору перед истцом.

В судебное заседание апелляционной инстанции Администрация и ООО "Спутник" своих представителей не направили.

В представленных отзывах истец выразил несогласие с доводами жалобы, просил оставить решение в обжалуемой части без изменения.

От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.

О времени и месте судебного разбирательства стороны извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена без участия их представителей в порядке статьи 156 АПК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания. При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку Администрация обжалует часть судебного акта, стороны не заявили возражений в суд апелляционной инстанции к началу заседания по проверке только части судебного акта, в связи с чем суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив законность и обоснованность решения суда по основаниям и в порядке, предусмотренном статьями 266-271 АПК РФ, Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены либо изменения судебного акта в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, по результатам проведенного 09.11.2007 аукциона по продаже права аренды на земельные участки, предназначенные для их комплексного освоения, а также постановления Главы Благовещенского района от 12.11.2007 N 1189 между администрацией Благовещенского района (арендодатель) и ООО "Спутник" (арендатор) заключен договор аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства N 312 от 12.11.2007, в соответствии с которым арендатору предоставлены земельные участки общей площадью 46144 кв.м из категории земель населенных пунктов с кадастровыми номерами: 28:10:131046:0031, 28:10:131046:0038, 28:10:131046:0039, 28:10:131046:0040, 28:10:131046:0041, 28:10:131046:0042, 28:10:131046:0048, 28:10:131046:0071, 28:10:131046:0060, 28:10:131046-0067, 28:10:131046:0049, 28:10:131046:0072, 28:10:131046:0059, 28:10:1310460069, 28:10:131046:0065, 28:10:131046:0073, 28:10:131046:0061, 28:10:131046-0044, 28:10:131046:0064, 28:10:131046:0074, 28:10:131046:0066, 28:10:131046:0063, 28:10:000000:0160, 28:10:131046:0047, 28:10:131046:0062, 28:10:131046:0075, 28:10:131046:0046, 28:10:131046:0043, 28:10:131046:0068, 28:10:131046:0070, 28:10:131046:0045, расположенные в северной, центральной, западной и юго-западной частях кадастрового квартала, граница которого проходит по контуру 4 микрорайона, южная часть с. Чигири, назначение - для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровых планах земельных участков, прилагаемых к договору (пункт 1.1).

Согласно пункту 1.3 договора срок аренды составляет 9 месяцев: с 12.11.2007 по 12.08.2008.

На основании пункта 3.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.4 и нарушения других условий договора.

Пункт 5.2 договора предусматривает, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством РФ.

Передача имущества в аренду истцу оформлена актом приема-передачи земельного участка от 12.11.2007.

В ответ на письмо ООО "Спутник" от 22.07.2009 N 89 о предложении заключить дополнительное соглашение, продлении договора аренды N 312 от 12.11.2007 на срок достаточный для принятия решения о подготовке и утверждения проектов застройки и межевания микрорайона N 4 с. Чигири Благовещенского района, Администрация приняла решение, оформленное письмом от 28.07.2009 N 01-11/2889, об отказе в заключении дополнительного соглашения, продлевающего договор аренды земельных участков от 12.11.2007 N 312. При этом в качестве основания указано на: неисполнение ООО "Спутник" (в части выполнения обязательств по подготовке проектов планировки и межевания микрорайона N 4 с. Чигири Благовещенского района) требований статьи 38.2 ЗК РФ, условий аукциона, проведенного в целях реализации права аренды на земельный участок для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, постановления Главы Благовещенского района от 12.11.2007 N 1189, условий договора аренды от 12.11.2007 N 312; прекращение арендодателем (Администрацией) договора аренды (письмо Администрации от 11.08.2008 N 3962); невозможность подготовки и дальнейшей проверки проектов планировки и межевания микрорайона N 4 с. Чигири в виду отсутствия в генеральном плане с. Чигири микрорайона N 4, отсутствия картографического материала и топографической основы с. Чигири.

Посчитав действия Администрации, выразившиеся в виде решений, изложенных в указанном выше письме от 28.07.2009 N 01-11/2889 незаконными, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям, изложенным в пункте 2 статьи 46 ЗК РФ.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Статьи 65, 71 АПК РФ устанавливают обязанность каждого лица, участвующего в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом арбитражный суд оценивает такие доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено, что по истечении срока действия договора аренды от 12.11.2007 N 312 (12.08.2008) арендатор продолжал пользоваться предоставленным ему в аренду земельным участком, при этом надлежащих доказательств наличия возражений относительно дальнейшего использования участка ответчиком не представлено, ООО "Спутник" своевременно не было получено.

При этом судом не принимается в качестве допустимого доказательства таких возражений со стороны Администрации имеющееся в деле письмо и.о. Главы Благовещенского района от 11.08.2008 N 3962 о прекращении договорных отношений, предусмотренных договором аренды от 12.11.2007 N 312 в виду неисполнения условий договора, истечения срока действия договора аренды.

Администрация не опровергла доводы ООО "Спутник" о неполучении данного письма до истечения срока действия договора аренды. Из пояснений истца следует, что о наличии данного документа он узнал лишь из письма от 28.07.2009 N 01-11/2889. В материалах дела также отсутствуют подтверждения направления и получения истцом письма от 11.08.2008 N 3962.

Следовательно, договор аренды от 12.11.2007 N 312 был пролонгирован на неопределенный срок.

Оценив представленные доказательства, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что с учетом требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ таким письменным предупреждением арендодателя об отказе от исполнения договора является письмо Администрации от 28.07.2009 N 01-11/2889.

Поскольку предусмотренный статьей 610 ГК РФ трехмесячный срок уведомления об отказе от договора не истек на момент рассмотрения спора в суде, договор аренды от 12.11.2007 N 312 является действующим.

Оснований для досрочного прекращения договора аренды судом также не усматривается.

Основания расторжения договора перечислены в статье 450 ГК РФ, в которой указано, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, по требованию одной из сторон договор по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором, а также в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Специальные основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя содержатся в статье 619 ГК РФ.

Между тем, ответчик не представил доказательств заключения с арендатором соглашения о расторжении договора аренды в соответствии с требованиями статей 450, 452 ГК РФ, обращения в суд требованием о расторжении договора от 12.11.2007 N 312.

Кроме того, обязательным условием процедуры расторжения договора аренды по причине неисполнения арендатором возложенных на него обязательств является направление арендатору и получения им письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ, пункты 29, 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Вместе с тем, соблюдение указанных требований со стороны Администрации судом не установлено, как не установлено и наличие оснований для прекращения договора аренды, перечисленных в письме от 28.07.2009 N 01-11/2889.

Действительно, пунктом 3.4.3 договора на арендатора земельного участка возлагается обязанность по подготовке документации по планированию, межеванию территории, выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Установлен максимальный срок подготовки планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства - 9 месяцев. При разработке проекта планировки территории предусмотреть системы тепло-водоснабжения и систему канализирования проектируемых объектов.

Указанные обязанности предусмотрены также подпунктами 6 - 8 статьи 38.2 ЗК РФ.

В качестве доказательств надлежащего исполнения взятых на себя обязательств истцом был представлен откорректированный проект планировки и межевания микрорайона N 4 с. Чигири Благовещенского района в двух томах, прошедший согласование в Отделе архитектуры и градостроительства администрации Благовещенского района (письмо от 25.08.2008).

Возражения ответчика относительно несоответствия проекта предъявляемым требованиям обоснованно отклонены судом первой инстанции. Согласно полученному в ходе проведенной по делу судебной экспертизы, порученного ООО "ПМ "Архстройпроект", заключению эксперта от 17.09.2009 при подготовке проекта планировки и межевания микрорайона N 4 с. Чигири использовалась топографическая съемка с. Чигири, а также план корректировки генерального плана с. Чигири, утвержденный постановлением Главы администрации Благовещенского района от 06.11.1997 N 401, проект соответствует топографической съемке, а также требованиям, предъявляемым статьями 42, 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части содержания документации по планировке территории.

Следовательно, оснований, перечисленных в статье 619 ГК РФ, пункте 3.1.1 договора аренды, а также в письме от 28.07.2009 N 01-11/2889 не имелось. Доказательств обратного Администрацией не было представлено.

Суд также учитывает, что содержание договора аренды от 12.11.2007 N 312 не предусматривает права арендодателя на одностороннее расторжение договора во внесудебном порядке.

При таких обстоятельствах действия Администрации по одностороннему прекращению договора аренды земельных участков от 12.11.2007 N 312 в виду неисполнения ООО "Спутник" условий договора, перечисленных в письме от 28.07.2009 N 01-11/2889, а также прекращения срока действия договора признаются незаконными, как несоответствующими положениям статей 450, 610, 619, 621 ГК РФ.

При таких обстоятельствах доводы заявителя апелляционной жалобы о нарушении судом норм материального права, соответствии действий Администрации при одностороннем прекращении договора аренды отклоняются судом апелляционной инстанции как необоснованные.

Наличия безусловных оснований для отмены решения, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах оснований к отмене решения суда и удовлетворению апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 08.10.2009 по делу N А04-5654/2009 Арбитражного суда Амурской области в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

А.А. Тихоненко

Судьи

М.О. Волкова Л.Г. Малышева