Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2013 г. N 18АП-13052/13

г. Челябинск

23 декабря 2013 г.

Дело N А76-7987/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю,

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы открытого акционерного общества "Торговый дом "ПЕТРОВ" и общества с ограниченной ответственностью "СтройСервис" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.10.2013 по делу N А76-7987/2013 (судья Кирьянова Г.И.).

В судебном заседании приняли участие представители:

открытого акционерного общества "Торговый Дом "ПЕТРОВ" - Микушина Н.В. (доверенность от 04.06.2013);

общества с ограниченной ответственностью "СтройСервис" - Кранкова Е.В. (доверенность от 20.11.2013).

Открытое акционерное общество "Торговый дом "ПЕТРОВ" (далее - истец, ОАО "ТД ПЕТРОВ") 26.04.2013 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СтройСервис" (далее - ООО "СтройСервис", ответчик) о взыскании суммы долга по арендной плате в размере 180 000 рублей 00 копеек, суммы пеней в размере 54 000 рублей.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 02.07.2013 к рассмотрению совместно с первоначальным, принят встречный иск общества с ограниченной ответственностью "СтройСервис" о взыскании с ОАО "ТД ПЕТРОВ" неосновательного обогащения в сумме 64 625 рублей 00 копеек (т. 1 л.д. 91-93).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.10.2013 (резолютивная часть решения объявлена 17.10.2013 - т.2 л.д. 69-85) в удовлетворении исковых требований и в удовлетворении встречных исковых требований было отказано.

С указанным решением не согласились ОАО "ТД ПЕТРОВ" и ООО "СтройСервис" (далее также - податели жалоб, апеллянты).

ОАО "ТД ПЕТРОВ" не согласно с решением суда первой инстанции в части отказа во взыскании с ООО "СтройСервис" в пользу ОАО "ТД ПЕТРОВ" суммы долга по арендной плате в размере 180 000 рублей, суммы пеней в размере 54 000 руб., считает решение суда в данной части необоснованным и незаконным.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель, ссылается на то, что судом первой инстанции не правильно применены нормы статей 330, 331, пункта 1 статьи 420, пунктов 1 и 4 статьи 421, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и не учтены положения пунктов 1.3, 4.3.12, раздела 5,пункты 7.1, 7.4, 7.10, 7.11 договора аренды N 113/12 от 01 марта 2012 года. Указывает, что договор аренды считается продленным, поскольку ответчиком в нарушение требований пункта 7.1. договора не выполнено условие о направлении арендодателю уведомления о прекращении арендных отношений не позднее 3 месяцев до окончания действия спорного договора. Поскольку уведомление о расторжении договора было получено от ответчика 25.01.2013, договор аренды являлся действующим до 25.04.2013.

ООО "СтройСервис" не согласно с решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска о взыскании с ОАО "ТД ПЕТРОВ" суммы неосновательного обогащения. Ссылается на фактическую передачу в пользование помещения площадью 276,5 кв. м, а не 300 кв.м как указано в договоре. В этой связи, ответчик имеет право на неосновательное обогащение в виде суммы 64 625 руб., рассчитанной из размера неиспользуемой, но оплаченной внесением арендной платы площади 23,5 кв.м.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы апелляционных жалоб, заявив возражения по жалобам другой стороны.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,

ОАО "ТД ПЕТРОВ" (предыдущее наименование открытое акционерное общество "Челябинское предприятие оптовой торговли "Росторгодежда" (т. 1 л.д. 39-41) является собственником нежилого здания -склад N 11 общей площадью 542,120 кв.м. по адресу: город Челябинск, Свердловский тракт, 14, в подтверждение чего представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 74АБN 086495 от 21.07.2005 (т. 1 л.д. 88).

01.03.2012 между ОАО "ТД ПЕТРОВ" (арендодатель) и ООО "СтройСервис" (арендатор) подписан договор аренды N 113/12 (далее - договор, т.1 л.д. 24-27,), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает в арендное пользование нежилое складское помещение площадью 300 кв.м (в том числе 23,5 кв.м. площадь инфраструктуры), расположенное на территории предприятия по адресу: город Челябинск, Свердловский тракт, 14 (приложение N 2). Согласно пункту 4.3.12 договора арендатор обязан своевременно оплачивать арендную плату в порядке, установленном разделом 5 договора.

Согласно пункту 5.1 договора арендная плата по настоящему договору состоит из постоянной и переменной составляющих.

Постоянная составляющая арендной платы включает в себя стоимость пользования помещением, указанном в пункте 1.1, коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, отопление, канализация), вывоз мусора, охрану территории и составляет 75 000 рублей ( пункт 5.2 договора).

Согласно пункту 5.3 договора оплата постоянной составляющей арендной платы производится на основании предоставленного арендодателем счета, не позднее 30 числа за следующий месяц. При уплате арендной платы в безналичном порядке подтверждением совершенного платежа является факт поступления денег на счет арендодателя.

В силу пункта 5.5 договора обозначенная в договоре арендная плата может изменяться по инициативе арендодателя ежегодно, пропорционально изменению уровня инфляции, относительно предыдущего года; не чаще 1 раза в год, пропорционально изменению цен на электроэнергию, водоснабжение, увеличение ставки налога на землю, ставки налога на имущество; изменение стоимости арендной платы носит уведомительный характер.

В соответствии с пунктом 5.7 договора в случае просрочки по уплате взыскивается пеня в размере 1% за каждый день просрочки от суммы долга. При наличии у арендатора задолженности за аренду и задолженности пени по договору аренды, арендатор первоочередно оплачивает задолженность по штрафным санкциям.

Согласно пункту 6.1 договора при прекращении договора арендатор обязуется возвратить помещение арендодателю в надлежащем техническом состоянии, в котором помещение было получено арендатором. Факт возврата помещения подтверждается двусторонним актом приема-передачи (возврата) помещения, который подписывается уполномоченными представителями сторон.

Срок аренды в соответствии с настоящим договором устанавливается с 01.03.2012 по 31.01.2013 ( пункт 7.1 договора).

В пункте 7.11 договора сторонами согласовано, что о прекращении арендных взаимоотношений, в срок указанный в договоре или о желании пролонгировать данный договор, арендатор должен уведомить арендодателя не позднее 3-х месяцев до окончания действия данного договора. Если за 3 месяца до окончания срока действия договора арендатор не уведомит письменно арендодателя о нежелании продления договора аренды, договор считается продленным на следующий срок.

В материалы дела представлен поэтажный план складского помещения, которым согласовано (выделено штриховкой) передаваемое в аренду помещение (т.1 л.д. 28).

Поэтажный план подписан сторонами, скреплен печатями.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 01.03.2012 арендатору передано нежилое складское помещение площадью 300 кв.м, в т.ч. 23,5 кв.м - площадь инфраструктуры (т. 1 л.д. 29).

В материалы дела представлен технический паспорт на здание, расположенное по адресу Свердловский тракт, 14 от 20.10.2003 (т.2 л.д. 20-22).

25.01.2013 ООО "СтройСервис" в адрес ОАО "ТД ПЕТРОВ" направлено уведомление о прекращении действия договора и отсутствии намерений заключать договор аренды на новый срок (т.1 л.д. 31). В письме указано, что арендатор обязуется освободить нежилое помещение до 31.01.2013.

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате за февраль и март 2013 года задолженность в сумме 180 000 рублей, поскольку в силу пунктов 7.1, 7.11 договор аренды N 113/12 от 01.03.2012 в этот период являлся действующим, ОАО "ТД ПЕТРОВ" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Требования о взыскании пени в сумме 54 000 рублей заявлены на основании пункта 5.7 договора аренды и положений статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование встречных требований о взыскании неосновательного обогащения в сумме 64 625 рублей ООО "СтройСервис" ссылается на пункт 1.1 договора аренды N 113/12 от 01.03.2012, где указана площадь передаваемого в аренду помещения 300 кв.м, тогда как фактически в пользование общества было передано помещение общей площадью 276,5 кв.м.

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции признал договор аренды N 113/12 от 01.03.2012 заключенным и прекратившим действие с 31.01.2013 ввиду выраженных арендатором возражений относительно продления договора. В этой связи отказал во взыскании задолженности за период, следующий после прекращения действия договора и неосновательного обогащения в виде излишне уплаченных арендных платежей.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок менее чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежал государственной регистрации. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает.

Доводы ООО "СтройСервис" о наличии у ОАО "ТД ПЕТРОВ" неосновательного обогащения в результате превышения перечисленной за использование нежилого складского помещения площадью 300 кв.м арендной платы, по сравнению с платой, подлежащей внесению за фактически переданную площадь 276,5 кв.м. подлежат отклонению

В рассматриваемом случае объект аренды определен сторонами в спорном договоре в пункте 1.1 как нежилое складское помещение площадью 300 кв.м, расположенное по адресу: Свердловский тракт, 14.

Из технического паспорта, поэтажного плана складского помещения, арендуемого ООО "СтройСервис", акта осмотра инфраструктуры по договору аренды от 17.09.2013 проведенной сторонами в соответствии с определением суда первой инстанции, а также пояснений ОАО "ТД ПЕТРОВ" следует, что спорная площадь 23,5 кв.м не относится к площади внутренних помещений кабинета и тамбура, а также иных нежилых помещений в здании (т.2 л.д. 21,25,51). По пояснениям арендодателя (оспариваемых арендатором) инфраструктурой площадью 23,5 кв.м. является часть земельного участка, который находится внутри огороженной забором территории, рядом с арендуемым объектом ( акты осмотра, схема т.2 л.д. 51-53). Включающей спорную площадь земельный участок общей площадью 39 272 кв.м. принадлежит истцу по первоначальному иску на праве собственности, в подтверждение чего представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности ( т.1 л.д. 89).

В соответствии с пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, плата за земельный участок может быть учтена в договоре наряду с арендной платой за помещение.

Кроме того, отказывая во взыскании неосновательного обогащения суд первой инстанции обоснованно руководствовался разъяснениями, приведенными в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре", согласно которым, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют об оформлении сторонами акта принятия нежилого помещения в аренду, в котором отражена площадь инфраструктуры 23,5 кв.м в составе принимаемого имущества ( т.1 л.д. 29). Возражений относительно состава и площади предоставленного в аренду имущества заявлено не было. В процессе использования арендованного имущества у сторон также не возникало затруднений, связанных с невозможностью индивидуализации объекта аренды.

Из платежных документов (т.1 л.д. 121-131) следует, что в период действия договора аренды ООО "СтройСервис" вносило арендную плату в согласованном размере, определенном разделом 5 спорного договора исходя из площади имущества, передаваемого в аренду.

На основании изложенного судом первой инстанции принято правильное решение об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "СтройСервис" о взыскании неосновательного обогащения.

Оснований для удовлетворения исковых требований ОАО "ТД ПЕТРОВ" о взыскании с ООО "СтройСервис" арендной платы за февраль и март 2013 года у суда первой инстанции также не имелось.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор аренды N 113/12 от 01 марта 2012, в соответствии с пунктом 7.1 заключен на срок с 01.03.2012 по 31.01.2013 (т. 1 л.д. 26 - оборотная сторона).

До истечения срока действия договора, 25.01.2013 ООО "СтройСервис" в адрес ОАО "ТД ПЕТРОВ" направлено уведомление о прекращении действия договора и отсутствии намерений заключать договор аренды на новый срок (т.1 л.д. 31). Уведомление о расторжении договора получено ОАО "ТД ПЕТРОВ" 25.01.2013, о чем свидетельствует отметка в письме и сторонами не оспаривается.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Учитывая выражение арендатором намерений прекратить дальнейшее использование нежилых помещений и совершении действий по их возврату, договор аренды не может быть признан продленным на неопределенный срок.

Таким образом, договор аренды N 113/12 от 01.03.2012 прекратил свое действие 31.01.2013.

Ссылка подателя жалобы на то, что в договоре аренды N 113/12 от 01.03.2012 стороны по обоюдному согласию воспользовались свободой в заключении договора с целью соблюдения своих интересов, предусмотрев обязанность ООО "СтройСервис" уведомить ОАО "ТД ПЕТРОВ" о своем желании прекратить договор за 3 месяца до истечения срока действия договора подлежит отклонению.

Из приведенного ОАО "ТД ПЕТРОВ" толкования следует, что несоблюдение условия о заблаговременном предупреждении о нежелании продлить договора, он считает продленным на следующий срок. Однако, в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Предусмотренная законом обязанность ООО "СтройСервис" заключить договор аренды с ОАО "ТД ПЕТРОВ" отсутствует.

Добровольно такое обязательство арендатором не принято, исходя из того, что в соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе. Отсутствие совершения каких-либо действий (по своевременному направлению уведомления в рассматриваемом случае) по смыслу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием возникновения обязанности по заключению договора.

Кроме того, фактические действия сторон исключают продление договора аренды N 113/12 от 01.03.2012, ввиду намерений на изменение условия договора о размере арендной платы с 75 000 до 90 000 руб.

Истцом по первоначальному иску в материалы дела представлено уведомление об увеличении арендной платы до 90 000 рублей с 01.02.2013 с отметкой о получении ответчиком (т. 1 л.д. 30). Согласно пункту 1 дополнительного соглашения N 1 от 01.02.2013 к договору аренды N 113/12 от 01.03.2012 "пункт 5.2 договора изложен в редакции "Постоянная составляющая арендной платы включает в себя стоимость пользования помещениями, указанными в пункте 1.1, коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, отопление, канализация), вывоз мусора, охрану территории и составляет 90 0000 рублей, налог на добавленную стоимость не предусмотрен". Дополнительное соглашение вступает в силу с 01.02.2013 (т.1 л.д. 32).

Указанное дополнительное соглашение подписано арендодателем - ОАО "Торговый дом "Петров" и не подписано арендатором, что исключает согласование существенного условия договора аренды на новый срок в силу статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из положений статей 606, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации усматривается, что юридически значимым обстоятельством для взыскания платы за использование нежилых помещений является факт их возврата арендодателю.

Материалы настоящего дела не содержат оформленного сторонами акта передачи помещения арендодателю по акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, как это предусмотрено частью 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, исходя из пункта 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендатор подлежит освобождению от обязанности по выплате арендной платы после прекращения договора, только в случае, если докажет факт уклонения арендодателя от получения предмета договора аренды.

При анализе правоотношений сторон судом первой инстанции обоснованно учтены имеющиеся в материалах дела доказательства уклонения ОАО "ТД ПЕТРОВ" от принятия помещения после прекращения действия договора аренды.

В материалы дела представлено уведомление ООО "СтройСервис" от 25.01.2013 в котором арендатор обязуется освободить помещение до 31.01.2013 ( т.1 л.д. 31). 31.01.2013 арендатором, в присутствии свидетелей составлен акт об отказе арендодателя в приеме-передаче арендуемого помещения (т. 1 л.д. 70). 11 и 19 февраля 2013 в адрес ОАО "ТД ПЕТРОВ" направлялись письма с требованием принять нежилое помещение и подписать акт приема передачи (т. 1 л.д. 23, 71).

В совокупности с иными доказательствами по делу, судом первой инстанции правильно учтены в качестве доказательств отсутствия использования помещения и уклонения арендодателя от принятия нежилого помещения фотографии (т. 2 л.д. 28-31), акт осмотра инфраструктуры, акт, схемы территории, фотокарточки, видеозаписи (т. 2 л.д. 51-57).

При совокупности изложенных обстоятельств, у суда первой инстанции не имелось оснований для возложения на ООО "СтройСервис" обязанности по внесению арендной платы за февраль и март 2013 года в сумме 180 000 и производных требований о взыскании пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 54 000 руб.

Доводы апелляционных жалоб суд апелляционной инстанции находит несостоятельными в полном объеме и не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционных жалоб.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционных жалоб без удовлетворения подлежат отнесению на их подателей.

В связи с тем, что при подаче апелляционной жалобы ОАО "ТД ПЕТРОВ" определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2013 предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 2000 руб., государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.10.2013 по делу N А76-7987/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы открытого акционерного общества "Торговый дом "ПЕТРОВ" и общества с ограниченной ответственностью "СтройСервис" - без удовлетворения.

Взыскать с открытого акционерного общества "Торговый дом "ПЕТРОВ" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.В. Пивоварова