Комментарий к письму Минфина РФ от 7 марта 2008 г. N 03-05-05-03/09 (И.В. Каргина, "Нормативные акты для бухгалтера", N 7, апрель 2008 г.)

Комментарий к письму Минфина РФ
от 7 марта 2008 г. N 03-05-05-03/09

Права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации. А регистрация обычно связана с уплатой госпошлины. Минфин в комментируемом письме рассказывает о порядке уплаты пошлины в случае, когда объект незавершенного строительства вводится в эксплуатацию.

Дважды пошлину не платим

Основной документ, применяющийся при регистрации зданий, - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), введенный Законом от 21.07.97 N 122-ФЗ. В данном перечне присутствуют сведения о назначении каждого объекта недвижимости. И объекты незавершенного строительства также подлежат занесению в реестр на отдельном основании.

Регистрация происходит не только при постройке зданий, но и при переходе прав на них. Когда достроенный объект недвижимости вводится в эксплуатацию, по сути меняются права пользования зданием: ведь в ЕГРП корректируются сведения о типе недвижимого имущества. Таким образом, возникают две операции: теряются права собственности на объект незавершенного строительства и возникают другие права - уже на эксплуатируемый объект.

У налогоплательщика, отправившего обращение в финансовое ведомство, возник вопрос: следует ли уплачивать пошлину, установленную подпунктом 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса, в двойном размере? Минфин объяснил, что перечислять деньги нужно только за госрегистрацию вновь созданного объекта, так как прекращение прав собственности на незавершенное строительство неразрывно связано с указанной операцией. Действительно, в таком случае пришлось бы платить два раза за одно и то же, что привело бы к нарушению основных принципов налогового законодательства.

Все равно в конечном счете пошлину платят дважды: первый раз - при начале строительства объекта и второй раз - при вводе его в эксплуатацию. Но здесь двойное налогообложение отсутствует, так как платеж взимается за совершение разных действий.

Следует отметить, что Минфин уже писал об обязанности внести в бюджет сумму пошлины при вводе здания в эксплуатацию (письмо от 08.12.2006 N 03-06-03-04/99).

Кроме того, как отметили специалисты финансового ведомства, госпошлину за прекращение права собственности на "незавершенку" в отдельных случаях все же платят. Такая ситуация происходит, когда объект не вводят в эксплуатацию, а ликвидируют еще на стадии строительства.

Когда от платежей уклоняются

Однако встречаются налогоплательщики, которые уклоняются от регистрации построенной недвижимости. При этом не платятся ни госпошлина, ни налог на имущество. Как тогда определить нарушителей? Минфин обращал внимание на данный вопрос в письме от 11.04.2007 N 03-05-06-01/30. Проблема заключается в том, что срок подачи документов при госрегистрации прав на объекты недвижимости четко не установлен. Лишь в статье 4 Закона от 21.07.97 N 122-ФЗ сказано о необходимости такой регистрации.

Но у организации в любом случае должны быть сведения, подтверждающие факт создания недвижимости. Это инвентаризационные и правоустанавливающие документы на объект "незавершенки", а также разрешение на ввод в эксплуатацию. При отсутствии же разрешения нарушаются положения не только Налогового кодекса, но и Градостроительного.

Специалисты финансового ведомства отметили, что "имущественный" налог должны платить все фирмы, начавшие использовать объект недвижимости в своей основной деятельности. И отсутствие свидетельства о праве собственности не служит основанием для освобождения от налогообложения.

Можно ли вводить объект по частям?

При вводе здания в эксплуатацию могут возникнуть проблемы, касающиеся не только уплаты пошлины и налога на имущество. Например, был случай неправильной трактовки статьи 55 Градостроительного кодекса, регламентирующей выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Действительно, в части первой данной статьи указано, что разрешение выдается после выполнения капитального строительства в полном объеме. Получается, что здание нельзя вводить в эксплуатацию по частям?

Однако Верховный Суд в своем определении от 18.07.2007 N 59-Г07-10 пояснил, что в данном случае все зависит от разрешения на строительство, выданного ранее. Если в нем указана возможность поэтапного строительства, то и вводить объект в эксплуатацию можно по частям.

И.В. Каргина,

аудитор

"Нормативные акты для бухгалтера", N 7, апрель 2008 г.