Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2013 г. N 18АП-13097/13

г. Челябинск

23 декабря 2013 г.

Дело N А07-11104/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.10.2013 по делу N А07-11104/2013 (судья Абдуллина Э.Р.).

Индивидуальный предприниматель Гергарт Андрей Александрович (далее - ИП Гергарт А.А., заявитель) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 от 05.12.2012 к договору аренды земельного участка N 2405к от 19.06.2008, выраженного сообщением N 13/006/2013-541 от 26.03.2013, а также обязании зарегистрировать дополнительное соглашение N 1 от 05.12.2012 к договору аренды земельного участка N 2405к от 19.06.2008, расположенного по адресу, Республики Башкортостан, г.Нефтекамск, ул. Энергетиков, 6/1, с кадастровым номером 02:66:010201:003 (т. 1 л.д. 9-11).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г.Нефтекамск (т. 1 л.д. 6-8).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.10.2013 (резолютивная часть объявлена 08.10.2013 - т. 1 л.д. 144-149) исковые требования удовлетворены.

С принятым решением не согласилось Управление Росреестра (далее также - податель жалобы, апеллянт) и обжаловало его в апелляционном порядке (т. 2 л.д. 3-4).

В апелляционной жалобе Управление Росреестра просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Полагает, что договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 2405к от 19.07.2008 с учетом положений пункта 5.3.2 договора прекратил свое действие, поскольку заявление на продление договора было подано после истечения срока аренды. Указывает на неправильное применение судом положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К дате судебного заседания от Управления Росреестра поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

От ИП Гергарта А.А. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором заявитель просит отказать в ее удовлетворении, а также ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Управления Росреестра, ИП Гергарта А.А. и третьего лица не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно договору аренды земельного участка N 2405к от 19.06.2008 ( л.д. 15-20), заявителю ИП Гергарту А.А. был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:66:010201:0033, площадью 479 кв.м, расположенный по адресу Республика Башкортостан, г.Нефтекамск, ул. Энергетиков, 6/1, для использования в целях строительства пункта технического обслуживания автомобилей. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Республике Башкортостан в установленном законом порядке 25.07.2008, о чем на договоре имеется отметка регистрирующего органа.

По условиям договора срок договора аренды установлен до 16.11.2010.

Пунктом 5.3.2 договора предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному за три месяца до истечения срока действия договора. В пункте 7.2 договора стороны предусмотрели, что по истечении срока действия договора и неполучении уведомления арендатора о намерении продлить договор, его действие прекращается.

Постановлением N 3240 от 17.08.2012 Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан срок аренды земельного участка по заявлению предпринимателя продлен до 16.11.2013 (л.д. 25).

На основании постановления, стороны договора аренды N 2405к от 19.06.2008 дополнительным соглашением N1 от 05.12.2012 (далее - дополнительное соглашение) продлили срок действия договора аренды до 16.11.2013 (л.д.21).

Указанное дополнительное соглашение 05.02.2013 было представлено предпринимателем на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Республике Башкортостан (заявление на л.д. 99).

26.03.2013 регистрирующим органом было принято решение об отказе в государственной регистрации прав в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) по причине непредставления документов, необходимых в соответствии в Законом о регистрации для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, выраженное сообщением N 13/006/2013-541 (л.д. 22-24). В качестве причин отказа регистрирующим органом указано, что заявление о продлении срока действия договора N 2405к от 19.06.2008 было направлено предпринимателем после истечения срока действия договора (15.03.2012 и 16.11.2010, соответственно), в нарушение условий пункта 5.3.2 договора о направлении арендатором заявления о продлении договора за три месяца до истечения срока действия договора. В этой связи договор аренды прекратил действие и не может быть продлен представленным на государственную регистрацию дополнительным соглашением.

Из письма от 14.03.2013 N 640 Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г.Нефтекамску, направленном в ответ на запрос государственного регистратора, осуществляющего государственную регистрацию по договору N2405к от 19.06.2008 (л.д. 26), усматривается, что Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г.Нефтекамску -считает продленным договор на неопределенный срок на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Полагая данный отказ в государственной регистрации незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями о признании недействительным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 2405 от 19.06.2008 от 05.12.2012 и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в г.Нефтекамск осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции пришел к выводу о возобновлении на неопределенный срок договора аренды земельного участка N 2405к от 19.06.2008, в силу чего стороны были вправе внести в него изменения, не противоречащие действующему законодательству. Указав, что дополнительное соглашение, как неотъемлемая часть договора, должно быть зарегистрировано в силу статей 131, 433, 452, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд удовлетворил заявленные предпринимателем требования.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

В силу статьи 16 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Пунктом 1 статьи 17 названного закона установлены основания для государственной регистрации прав, из которого следует, что основанием для государственной регистрации прав являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу абзацев 3, 4 пункта 1 статьи 13 указанного Закона, в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

На основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным законом для государственной регистрации прав.

В рассматриваемой ситуации основанием для проведения регистрационных действий послужило оформление дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 2405к от 19.06.2008. Оформление дополнительного соглашения к договору произведено на основании постановления N 3240 от 17.08.2012 Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе путем предоставления в аренду, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 N 8985/08, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если таковой не прописан, в разумный срок до окончания действия договора.

Пунктом 2 названной нормы предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Представленные суду доказательства свидетельствуют о том, что после окончания срока действия договора аренды земельного участка N 2405 от 19.06.2008, отношения по использованию земельного участка между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г.Нефтекамск и ИП Гергарт А.А. прекращены не были. Оформление сторонами дополнительного соглашения от 05.12.2012 к вышеназванному договору о продлении срока действия договора до 16.11.2013, также свидетельствует о продолжении арендных отношений, которые характеризуют договор аренды как действующий (аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда N 18168/10 от 25.07.2011).

Указанные обстоятельства исключают обоснованность ссылок апеллянта на положения пунктов 5.3.2 и 7.2 договора, как основания прекращение договорных отношений сторон после 16.10.2010.

С учетом названного и принимая во внимание, что изначальное предоставление земельного участка производилось в рамках процедуры выбора земельного участка (без проведения торгов), решение о предоставлении предпринимателю земельного участка в аренду сроком до 16.11.2013 принято в соответствии со статьями 22, 29 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих соответствующие полномочия органов местного самоуправления.

Доказательств нарушения органом местного самоуправления порядка предоставления земельного участка ответчиком в материалы дела не представлено. Постановление N 3240 от 17.08.2012 Администрации городского округа город Нефтекамск "О продлении срока аренды земельного участка, предоставленного для строительства пункта технического обслуживания автомобилей по договору аренды N 2405к от 19.06.2008" (л.д. 25), является действующим правовым актом, оно не отменено и не признано недействительным в установленном законом порядке.

Частью 4 статьи 9 Закона о государственной регистрации регламентировано, что органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, вправе осуществлять деятельность, предусмотренную настоящим Федеральным законом. По результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов государственный регистратор должен установить, что форма, содержание и результат сделки являются законными (или незаконными). В этом заключается проверка сделки на предмет ее соответствия действующему законодательству.

Поскольку таких оснований Управлением Росреестра не выявлено, указывая заявителю на недопустимость оформления дополнительного соглашения к договору аренды Управление Росреестра фактически вышло за рамки установленной статьями 9, 13, 17 Закона о государственной регистрации правовой экспертизы документов (проверки законности сделки и юридической силы правоустанавливающих документов).

В соответствии с правовой позицией относительно компетенции органа осуществляющего государственную регистрацию, выраженной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 25.07.2011 N 1018/11, Управление Росреестра не имеет правовых оснований самостоятельно делать вывод о том, что спорный земельный участок был предоставлен заявителю (на новый срок в рассматриваемом случае) с нарушением действующего законодательства.

Принимая во внимание, что договор аренды земельного участка N 2405 от 19.06.2008 подлежал государственной регистрации и был в установленном порядке зарегистрирован, в силу требований статьей 131, 433, 452, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обоснованно пришел к выводу о том, что дополнительное соглашение, как неотъемлемая часть договора, подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции соглашается с мнением суда первой инстанции о том, что оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации является незаконным. Такое решение нарушает права заявителя по делу, который лишен возможности приобретения титула арендатора на основании заключенного договора аренды, до осуществления его государственной регистрации (статьи 18, 20 Закона о государственной регистрации прав).

При указанных обстоятельствах, у регистрирующего органа возникла обязанность произвести государственную регистрацию договора аренды. Возложение на ответчика, в порядке восстановления нарушенных прав заявителя обязанности произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка, основано на нормах действующего законодательства. Оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса, не установлено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса. Ее взыскание с Управления Росреестра в доход федерального бюджета не производится, ввиду освобождения его от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.10.2013 по делу N А07-11104/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.В. Пивоварова