Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2013 г. N 09АП-41648/13

город Москва

18 декабря 2013 г.

Дело N А40-95320/13

Резолютивная часть постановления объявлена 16.12.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.12.2013.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марковой Т.Т.,

судей Румянцева П.В., Лепихина Д.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Жаботинским А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО банк "ВТБ 24" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.10.2013 по делу N А40-95320/13, принятое судьей Михайловой Е.В.

по иску ЗАО Банк "ВТБ 24" (101000, Москва, улица Мясницкая, дом 35, ИНН 7710353606)

к Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по г. Москве (ОГРН 1097746580822, 115191, г. Москва, ул. Б. Тульская, д.15)

третьи лица: ЗАО "Золотая миля" (109004, Москва, улица Николоямская, дом 40, стр. 1, ИНН 7709560823), Базарова Н.Д., Обиди А.М.

о признании незаконным отказа;

при участии:

от заявителя:	не явился, извещен;
от заинтересованного лица:	Кукарская К.В. по доверенности N 13801/2013 от 27.08.2013;
от третьего лица:	не явился, извещен;

установил: решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.10.2013 в удовлетворении заявленных Банком ВТБ 24 (ЗАО) требований о признании незаконным отказа в государственной регистрации обременения объекта недвижимого имущества и об обязании зарегистрировать ипотеку в силу закона в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: Москва, ул. Лукинская, д. 14, корп. 1, кв. 165, отказано.

В качестве третьих лиц в деле участвуют ЗАО "Золотая миля", Базарова Н.Д., Обиди А.М.

Банк не согласился с выводами суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по мотивам, изложенным в жалобе.

Представитель Банка и третьих лиц в судебное заседание не явились, дело рассмотрено в порядке, предусмотренном ст. ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель управления в судебном заседании возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, представлены письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав представителя управления, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения арбитражного суда исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что 19.04.2013 регистрирующим органом отказано в государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимости, по адресу: Москва, район Ново-Переделкино, на участке расположенном между Лукинской улицей и рекой Алешинкой, корпус 5, секция 3, этаж 22, номер на площадке 1, состоящей из 4 (четырех) жилых комнат, имеющей общую (проектную) площадь 102, 5 кв. м.

Банк ВТБ 24, являясь кредитором по договору N 634/0100-0000818 от 10.10.2008, в соответствии с условиями которого предоставил Базаровой Н.Д. кредит для приобретения в собственность квартиры, по адресу: Москва, район Ново-Переделкино, на участке расположенном между Лукинской улицей и рекой Алешинкой, корпус 5, секция 3, этаж 22, номер на площадке 1, состоящей из 4 (четырех) жилых комнат, имеющей общую (проектную) площадь 102, 5 кв. м.

В соответствии с п. 2.6.1 кредитного договора N 634/0100-0000818 от 10.10.2008, обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека квартиры с момента оформления ее в собственность заемщика.

В соответствии с п. 2.7 кредитного договора N 634/0100-0000818 от 10.10.2008, с момента регистрации права собственности заемщика на квартиру и регистрации ипотеки в пользу кредитора права кредитора по настоящему договору подлежат удостоверению закладной в соответствии с действующим законодательством, составленной заемщиком не позднее даты подачи на государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры.

10.10.2008 между Банком ВТБ 24 и Базаровой Н.Д. заключен предварительный договор об ипотеке.

В соответствии с п. 3.2.1.2 предварительный договор об ипотеке, не позднее трех рабочих дней с даты подписания договора об ипотеке и оформления закладной обеспечить их подачу на государственную регистрацию.

Таким образом, из условий договоров следует, что регистрация права собственности и регистрация закладной (ипотеки) происходит отдельно по инициативе заемщика (залогодателя).

В соответствии с п. 1 ст. 10 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 10 Закон N 102-ФЗ, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Закон N 102-ФЗ, права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, ни договор об ипотеки, ни оформленная надлежащим образом закладная, подтверждающая право на получение исполнения по кредитному договору, а также право залога предмета ипотеки, не зарегистрированы в порядке п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 20 Закона N 102 ФЗ (в редакции, действующей на момент заключения договора), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Согласно материалам дела, заемщиком зарегистрировано право собственности на квартиру, по адресу: Москва, ул. Лукинская, д. 14, корп. 1, кв. 165, без обременения в виде ипотеки в силу закона.

Согласно имеющейся выписки из ЕГРП от 04.03.2013 (л.д. 42), заемщиком произведено отчуждение указанного имущества на основании гражданско-правовой сделки третьему лицу - Обиди А.М., запись N 77-77-07/019/2013-292.

Заявитель обратился в регистрирующий орган 15.03.2013, однако регистрирующий орган не обладал надлежащими полномочиями внести изменения в запись ЕГРП об ипотеке в силу закона в отношении квартиры.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что заявитель не обладал правом на регистрацию ипотеки в силу закона в марте 2013, поскольку право собственности на квартиру зарегистрировано заемщиком по кредитному договору без обременения 31.12.2009, а далее отчуждено третьему лицу.

Право собственности Базаровой Н.Д. зарегистрировано 31.12.2009 за N 77-77-20/096/2009-227 на основании решения Солнцевского районного суда г. Москвы от 18.11.2009, вступившим в законную силу 01.12.2009.

При регистрации права собственности Базаровой Н.Д. не представлены документы, подтверждающие возникновение ипотеки в силу, а требование представления заявителем дополнительных документов законом не допускалось.

Ссылки заявителя на предварительный договор купли-продажи N НП-5/3-22-1-КП-и от 23.09.2008 и предварительный договор об ипотеке от 10.10.2008, отклоняются, исходя из следующего.

Согласно п. 4, п. 5, п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к числу ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество отнесена ипотека - залог недвижимого имущества.

Пунктом 2 ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, установлено, что государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц; если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным ст. 16 Закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

В соответствии с п. 1 ст. 29 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество (государственная регистрация ипотеки) государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки.

Пунктом п. 5 названной статьи Закона предусмотрено, что особенности государственной регистрации ипотеки также могут устанавливаться Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

В соответствии с п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке (в редакции Федерального закон от 02.11.2004 N 127-ФЗ) государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Кредитным договором N 643/0100-0000818 от 10.10.2008 предусмотрено, что кредитор вправе в течение срока действия договора требовать от заемщика предоставления информации и соответствующих, подтверждающих документов об исполнении им обязательств по договору путем направления письменного требования.

Банк мог осуществлять свои права по проверки имущества и своевременно обратиться в управление за регистрацией ипотеки в силу закона.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта. Все документы и обстоятельства спора, на которые ссылается заявитель, были приняты во внимание судом первой инстанции, что нашло подтверждение в ходе проверки и повторного рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.10.2013 по делу N А40-95320/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Т. Маркова

Судьи

Д.Е. Лепихин П.В. Румянцев