Кого пригласить на собрание в многоквартирном доме? (М.А. Чистякова, "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 4, апрель 2008 г.)

Кого пригласить на собрание в многоквартирном доме?

Действующий Жилищный кодекс оперирует двумя понятиями - общее собрание собственников помещений многоквартирного дома и общее собрание членов ТСЖ. Зачастую после создания ТСЖ собственники не видят необходимости созывать общие собрания собственников помещений многоквартирного дома, полагая, что данные собрания полностью заменяются общими собраниями членов ТСЖ. Такая позиция в корне не верна, поскольку их правовая природа различна и нужно четко разграничивать компетенцию указанных органов.

Прежде всего отметим, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома - орган управления многоквартирным домом (п. 1 ст. 44 ЖК РФ), способ согласования воли собственников по управлению общим имуществом многоквартирного дома. Обязательность проведения данного собрания следует из самого факта существования многоквартирного дома, в котором более одного собственника помещений. Общее собрание членов ТСЖ - высший орган управления ТСЖ как юридического лица (п. 1 ст. 145 ЖК РФ). Напомним, что ТСЖ - лишь один из способов управления многоквартирным домом, который могут выбрать собственники помещений на своем общем собрании. Отсюда и разница компетенций: общее собрание собственников помещений многоквартирного дома имеет более широкий спектр полномочий и принимает решения по наиболее важным вопросам жизни дома, все его решения обязательны для всех собственников помещений, в то время как некоторые решения общего собрания членов ТСЖ (например, организационного характера) не распространяют свое действие на нечленов товарищества.

Не будем подробно останавливаться на процедуре проведения данных собраний, поскольку ее порядок в обоих случаях един, отметим только, что процедура проведения общего собрания собственников помещений регламентируется ст. 45-48 ЖК РФ, а порядок проведения общего собрания членов ТСЖ - ст. 45-48, ст. 145, 146 ЖК РФ, а также уставом товарищества.

Кворум собрания

Существенным является вопрос о правомочности собрания того или иного вида, поскольку в случае отсутствия кворума решения собрания, даже принятые в соответствии с его компетенцией, являются нелегитимными.

При проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома должно соблюдаться лишь одно условие - необходимо участие собственников, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). Напомним, что в соответствии с п. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещений, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Для общего собрания членов ТСЖ существует два условия правомочности (п. 3 ст. 146 ЖК РФ):

- на нем необходимо присутствие собственников, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (уставом ТСЖ могут быть предусмотрены более жесткие требования к определению правомочности общего собрания членов товарищества);

- на собрании должны присутствовать более половины членов ТСЖ или их представителей.

Таким образом, если на общем собрании членов ТСЖ присутствуют более половины членов такого товарищества (их представителей), но они не обладают необходимым количеством голосов либо когда члены товарищества (их представители) обладают необходимым количеством голосов, но на общем собрании присутствует менее половины членов товарищества (их представителей), общее собрание членов ТСЖ не правомочно.

Компетенция собраний

Рассмотрим, что входит в компетенцию интересующих нас органов управления.

Общее собрание членов ТСЖ

Вопросы, входящие в компетенцию собрания	Норма ЖК РФ	Необходимое число голосов
Принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ	пп. 2 п. 2 ст. 145	2/3 от общего числа голосов членов ТСЖ 50% + 1 голос (от общего числа голосов собственни- ков, присутствующих на об- щем собрании членов ТСЖ)
Принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов	пп. 6 п. 2 ст. 145
Определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества	пп. 7 п. 2 ст. 145, п. 3 ст. 152
Принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в	пп. 12 п. 2 ст. 145
Внесение изменений в устав товарищества	пп. 1 п. 2 ст. 145
Избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества	пп. 3 п. 2 ст. 145
Установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества	пп. 4 п. 2 ст. 145
Образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования	пп. 5 п. 2 ст. 145, п. 3 ст. 151
Утверждение годового плана о финансовой деятельности ТСЖ и отчета о выполнении такого плана	пп. 8 п. 2 ст. 145
Рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ	пп. 9 п. 2 ст. 145
Принятие и изменение по представлению председателя правления ТСЖ правил внутреннего распорядка в отношении работников, в обязан- ности которых входит обслуживание многоквар- тирного дома, положения об оплате их труда	пп. 10 п. 2 ст. 145
Определение размера вознаграждения членов правления товарищества	пп. 11 п. 2 ст. 145
Рассмотрение заключения ревизионной комиссии о смете доходов и расходов на соответствующий год и отчета финансовой деятельности и разме- рах обязателтных платежей	пп. 2 п. 3 ст. 150
Утверждение отчета ревизионной комиссии о ее деятельности	пп. 3 п. 3 ст. 150

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома

Вопросы, входящие в компетенцию собрания	Норма ЖК РФ	Необходимое число голосов
Принятие решений о реконструкции многоквар- тирного дома (в том числе с его расшире- нием или надстройкой), строительстве хозяй- ственных построек и других зданий, строе- ний, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме	пп. 1 п. 2 ст. 44	2/3 от общего числа голосов собственников помещений в доме
Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им	пп. 2 п. 2 ст. 44
Принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме	пп. 3 п. 2 ст. 44, п. 4 ст. 36
Выбор способа управления многоквартирным домом	пп. 4 п. 2 ст. 44	50% + 1 голос (от общего числа голосов собственни- ков, присутствующих на об- щем собрании собственников)
Принятие решения о создании ТСЖ	п. 1 ст. 136
Принятие устава ТСЖ	п. 2 ст. 135
Принятие решения о преобразовании ТСЖ в ЖК или ЖСК	п. 2 ст. 140
Принятие решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме	п. 2 ст. 141
Организационные вопросы проведения общего собрания собственников помещений многоквар- тирного дома	ст. 46
Согласие на уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции	п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40	100%

Перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания членов ТСЖ, является открытым в отличие от перечня вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, который ограничен нормами Жилищного кодекса (пп. 5 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Уставом ТСЖ к компетенции общего собрания членов ТСЖ может быть отнесено решение и иных вопросов (п. 3 ст. 145 ЖК РФ). Кроме того, общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества (п. 4 ст. 145 ЖК РФ). К примеру, зачастую на общее собрание членов ТСЖ выносится вопрос найма работников, утверждение их кандидатур, выбор организации, с которой должен быть заключен договор на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

В силу п. 4 ст. 146 ЖК РФ решения общего собрания членов ТСЖ по вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания в соответствии с пп. 2, 6, 7, 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества (квалифицированным большинством голосов). Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пп. 1-3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Способ управления многоквартирным домом выбирается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Но в случае, когда выбирается управление товариществом собственников жилья (пп. 2 п. 2 ст. 161 ЖК РФ), для его создания в соответствии с п. 3 ст. 135 ЖК РФ требуется, чтобы число членов ТСЖ превышало 50% голосов, но от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Распоряжение общим имуществом

Достаточно сложным является вопрос о распоряжении общим имуществом многоквартирного дома. Широко распространена практика, когда председатель правления товарищества самостоятельно заключает договоры о передаче прав по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома, например при размещении рекламы на одной из стен дома (Постановление ФАС ПО от 24.01.2007 N А12-7815/06-С43). В этом случае суд признает сделку ничтожной, при этом, как мы увидим далее, ссылается на две противоречащие друг другу нормы Жилищного кодекса - пп. 12 п. 2 ст. 145 и пп. 3 п. 2 ст. 44.

С одной стороны, пп. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ относит данный вопрос к компетенции общего собрания членов ТСЖ. С другой - в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решения о передаче в пользование общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решение на данных собраниях принимается квалифицированным большинством голосов от общего числа голосов членов ТСЖ или от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме соответственно. Кроме того, п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ устанавливают, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, определяемом судом. Налицо коллизия в законодательстве.

На сегодняшний день судебной практики по делам о разграничении компетенции вышеназванных собраний очень немного. Тем не менее из имеющихся примеров и системного анализа законодательства можно сделать несколько выводов. Во-первых, нормы Жилищного кодекса являются специальными по отношению к нормам Гражданского кодекса, поэтому применительно к жилищным правоотношениям они являются приоритетными. К тому же Жилищный кодекс сохраняет режим распоряжения общим имуществом, установленный Гражданским кодексом при уменьшении размера общего имущества многоквартирного дома путем его реконструкции (ст. 46 ЖК РФ), - для этого требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.

Во-вторых, как было отмечено выше, общее собрание собственников помещений многоквартирного дома имеет большую значимость по сравнению с общим собранием членов ТСЖ. Поэтому среди специалистов преобладает мнение о том, что решение о передаче прав на общее имущество вправе принимать только общее собрание собственников помещений в доме, независимо от того, создано ли ТСЖ. Это справедливо, поскольку в ТСЖ могут входить далеко не все собственники помещений в доме, а распоряжение общим имуществом затрагивает каждого собственника.

Размер обязательных платежей

Еще одним спорным вопросом является порядок принятия решения по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения многоквартирного дома. Здесь ситуация прямо противоположная - такое решение должно приниматься на общем собрании членов ТСЖ, а решение общего собрания собственников помещений может быть признано не подлежащим применению. В отличие от рассмотренного выше вопроса об использовании общего имущества, в данном случае в Жилищном кодексе содержится прямое указание на исключительную компетенцию ТСЖ. Так, в соответствии с п. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо ЖК или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ.

Таким образом, следует внимательно относится к разграничению компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и общего собрания членов ТСЖ, вынося тот или иной вопрос на повестку дня любого из собраний, поскольку цена вопроса может оказаться неожиданно высокой. Например, ТСЖ, которое установило размер платы за капитальный ремонт на общем собрании собственников помещений, а не собрании членов ТСЖ, понесло более 40 000 руб. в качестве убытков - товарищество не смогло взыскать их с одного из собственников помещений в доме, поскольку само утверждение размера платы суд признал не соответствующим закону (Постановление ФАС СЗО от 31.08.2007 N А05-1581/2007).

М.А. Чистякова

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 4, апрель 2008 г.