"Брать ипотеку сейчас!" (интервью с Р. Исеевым, первым заместителем председателя правления Городского Ипотечного Банка) ("БДМ. Банки и деловой мир", N 3, март 2008 г.)

"Брать ипотеку сейчас!"
(интервью с Р. Исеевым, первым заместителем
председателя правления Городского Ипотечного Банка)

БДМ: Руслан Маратович, как, по вашим наблюдениям, сказывается мировой финансовый кризис на российском банковском рынке? И, в частности, на его ипотечном сегменте?

- Кризис повлиял на банковскую систему - и продолжает влиять - достаточно сильно. Что касается нашего основного направления - ипотеки, то некоторые банки свои ипотечные программы приостановили, другие - ужесточили условия и подняли ставки. Объемы кредитования снизились пока незначительно, но если кризис будет углубляться, они могут снижаться и дальше, а условия выдачи кредитов - становиться все жестче. Все это - последствия одного простого факта: стоимость привлечения ресурсов для банков повысилась достаточно серьезно.

БДМ: Как же тогда быть тем, кто "нацелился" на приобретение жилья по ипотечной схеме: торопиться, пока не стало хуже, или, быть может, дожидаться лучших времен?

- Мое мнение - брать ипотеку сейчас! В дальнейшем, как я уже говорил, требования могут быть ужесточены. Вряд ли это коснется сроков кредитования, но такие параметры, как ставки, условия досрочного погашения, отношение стоимости залога к сумме кредита и показатели кредитоспособности самого заемщика, могут быть ужесточены.

БДМ: Боюсь, не все с вами согласятся. А кто-то откажется от ипотеки по вполне объективной причине - нехватке средств на первый взнос. А значит, и рост ипотечного рынка может затормозиться?

- Я думаю, рост рынка будет меньшим, если сравнивать с прошлым годом, но, тем не менее, останется достаточно сильным - 35-50%. Насколько изменятся процентные ставки, зависит от состояния финансовых рынков, как внешних, так и внутренних. Сейчас многое делается для совершенствования (а фактически создания) инфраструктуры внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг - а его эффективное функционирование является необходимым условием для успешного наращивания объемов ипотечного кредитования, а следовательно, и повышения привлекательности ипотеки для потребителя.

БДМ: Но пока, согласитесь, о массовости ипотеки говорить не приходится...

- Есть предпосылки для того, чтобы ипотека стала более массовой. Я бы выделил главные из них: во-первых, повышение доходов населения, а во-вторых, ускорение темпов строительства жилья, чтобы увеличить предложение на рынке. При этом массовость не всегда является признаком здорового рынка - кризис платежей по ипотечным кредитам в США это лишний раз подтвердил.

БДМ: Где вы видите основные "точки роста" ипотечного рынка?

- В первую очередь, конечно, в регионах, где потенциал развития рынка очень высок - в Поволжье, на Урале и в Сибири. Возможен рост в Москве и Санкт-Петербурге, где ситуация с жильем самая жесткая, но и людей, располагающих довольно высокими доходами, тоже больше, нежели в других регионах.

БДМ: Когда говорят о причинах, тормозящих развитие российской ипотеки, называют целый их "букет". Но наверняка есть некий фундаментальный фактор, та ниточка, потянув за которую, можно размотать весь клубок?

- Я вижу один основополагающий фактор: способность банков рефинансировать свои кредитные портфели. Именно поэтому очень важно ускоренное развитие российского рынка ипотечных ценных бумаг, которого мы ждем в нынешнем году. Но в силу того, что Россия сегодня достаточно глубоко интегрирована в мировую экономику, безусловно, критичным является и состояние международных рынков ипотечных ценных бумаг.

Оптимальный инструмент рефинансирования - секьюритизация ипотечных пулов, и его отсутствие неминуемо приведет к сокращению объемов кредитования в среднесрочной перспективе. В перспективе же краткосрочной банки могут использовать свой капитал или депозитную базу, выпускать краткосрочные долговые инструменты или даже продавать свои портфели: Надо, однако, понимать, что все подобные инструменты - временная мера.

БДМ: Однако, хотя о секьюритизации ипотечных активов говорят уже несколько лет, движение здесь неспешное. Не замедлится ли оно еще больше из-за кризиса?

- Что касается международного рынка, то здесь перспективы пока достаточно неопределенные. Рынок же внутренний - в ожидании того, как будут реализовываться очень важные инициативы: включение ипотечных ценных бумаг в котировочный список "А" ММВБ, в Ломбардный список Банка России и, конечно, - в список бумаг, разрешенных для инвестирования активов Пенсионного фонда.

Кроме того, мы также ждем целого ряда размещений этих бумаг российскими банками - как на международном, так и на внутреннем рынке, и надеемся, что они будут успешными.

БДМ: Хотелось бы узнать и о том, как ваш банк чувствует себя в сложившейся ситуации и как видит свое будущее.

- Работаем. Развиваем программу открытия новых и расширения существующих региональных офисов. Их число мы планируем довести к 2009 году до тридцати. Параллельно совершенствуем сервисную и информационно-техническую платформу банка, что позволит еще больше повысить качество обслуживания клиентов, находящееся и сегодня на высоком уровне.

Еще одним направлением развития станет налаживание более тесных и технологичных контактов с кредитными брокерами и агентствами недвижимости. Это позволит банку существенно снизить свои операционные расходы.

Ну и, наконец, в связи со значительным увеличением объемов кредитования, усложнением структуры ипотечного рынка и с учетом регионального развития особое внимание мы намерены уделять совершенствованию системы управления рисками и контроля качества как бизнес-процессов Банка, так и кредитного портфеля.

БДМ: Руслан Маратович, известно, что каждый кризис, помимо неприятностей, несет в себе и определенный "положительный" заряд. Есть ли такой заряд в американском "ипотечном" кризисе?

- Конечно. Главное здесь, на мой взгляд, то, что наши банки вернулись к пониманию того, насколько важны тщательная оценка платежеспособности и кредитоспособности каждого потенциального заемщика и насколько адекватен предмет залога. Если раньше банки уделяли больше внимания росту кредитных портфелей, то теперь больше пекутся об их надлежащем качестве. Отсутствие сбалансированного подхода к оценке этих двух "столпов" ипотеки может вызвать трудности с рефинансированием портфеля, не говоря уже о том, что мы наблюдаем сегодня в США.

"БДМ. Банки и деловой мир", N 3, март 2008 г.