Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2013 г. N 16АП-3567/13

г. Ессентуки

23 декабря 2013 г.

Дело N А63-18599/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Сомова Е.Г., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Алмазовой М.П.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации г. Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.09.2013 по делу N А63-18599/2012 (под председательством судьи Жирновой С.Л.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СтавСтройАгро" (г. Ставрополь, ОГРН 1082635012041),

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486)

администрации города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601931901),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, общество с ограниченной ответственностью "Декоративные культуры",

о признании незаконным решения об отказе в выкупе (приватизации) земельного участка,

при участии представителей:

от ООО "СтавСтройАгро": Багдасарова О.А. (доверенность от 10.01.2013),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

ООО "СтавСтройАгро", г. Ставрополь (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь (далее - комитет) и администрации города Ставрополя, г. Ставрополь (далее - администрация) о признании незаконным отказа комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в выкупе (приватизации) земельного участка общей площадью 10 430 кв.м, с кадастровым номером 26:12:020601:765, с видом разрешенного использования - под сельскохозяйственное производство, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Федеральная, 26, об обязании администрации вынести решение о предоставлении в собственность ООО "СтавСтройАгро" земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Федеральная, 26, общей площадью 10 430 кв.м, с кадастровым номером 26:12:020601:765 (уточненные требования).

Предъявленные требования основаны на положенияхстатей 28, 35,36 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы незаконным ограничением оспариваемым отказом прав и законных интересов заявителя как собственника недвижимости на испрашиваемом земельном участке и правомочного в силу указанных норм права на его приватизацию.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, общество с ограниченной ответственностью "Декоративные культуры".

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.09.2013 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован наличием на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности ООО "СтавСтройАгро". Земельный участок находился у прежнего собственника объектов - ООО "Декоративные культуры" на праве постоянного (бессрочного) пользования. Общество, как новый собственник объектов недвижимого имущества в соответствии спунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации ипунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность.

В апелляционной жалобе администрация просит решение суда от 10.09.2013 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. По мнению администрации, основания для предоставления земельного участка в собственность заявителя отсутствуют. Вид разрешенного использования земельного участка (для сельскохозяйственного использования) не соответствует целевому назначению, расположенных на данном земельном участке объектов недвижимого имущества (дом-контора и гараж). Кроме того, общество не представило нормативного обоснования площади испрашиваемого земельного участка - 10 430 кв.м. для эксплуатации объектов недвижимого имущества площадью 435 кв.м. и 37.1 кв.м. соответственно.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 29.10.2013 на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии положениямистатьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 16.12.2013.

В судебном заседании представитель общества высказался против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания представителей в суд не направили. В соответствии состатьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела в порядке, установленномстатьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы и отзыва, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда следует отменить, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установил суд, на основании постановления главы г. Ставрополя N 4469 от 05.12.2000 за ООО "Декоративные культуры" на праве постоянного (бессрочного) пользования был закреплен земельный участок площадью 77,2 га., расположенный по адресу: ул. Октябрьская, 241, назначение "под сельскохозяйственное производство". Право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством от 27.12.2000 (том 3, л.д. 14, 15).

Постановлением главы г. Ставрополя N 2403 от 17.08.2007 площадь земельного участка уточнена и составила 10 430 кв.м., также был изменен почтовый адрес земельного участка с находящимися на нем объектами недвижимости с N 241 по улице Октябрьской на N 26 по улице Федеральной в квартале 546 (том 3, л.д. 16).

24 апреля 2008 года (продавец) и Бадулина Наталья Валерьевна (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого последняя приобрела в собственность дом-контору, площадью 37.10 кв.м. и гараж, площадью 435 кв.м., расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Октябрьская, 241 (том 2, л.д. 37).

В последствии на основании договора купли-продажи от 01.07.2008, заколоченного с Бадулиной Натальей Валерьевной указанные объекты приобрело в собственность ООО "СтавСтройАгро" (том 2 л.д. 58). Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права: серии 26-АЗ N 148113 от 23.09.2010 и серии 26-АЗ N 148049 (том 1, л.д. 12-13).

16 апреля 2009 года осуществлен кадастровый учет земельного участка, расположенного по улице Федеральной N 26 площадью 10 430 кв.м., с присвоением кадастрового номера 26:12:020601:765. Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 27.09.2010 (том 1, л.д. 23), земельный участок отнесен к категории "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования земельного участка "для сельскохозяйственного использования".

04 мая 2012 года общество обратилось в администрацию с заявкой о приобретении в собственность (приватизации) земельного участка с кадастровым номером 26:12:020601:765, расположенного под объектами недвижимости принадлежащему заявителю на праве собственности (том 1, л.д. 18-20).

Письмом от 03.12.2012 администрация отказа обществу в выкупе (приватизации) земельного участка, в связи с наличием разночтений вида разрешенного использования земельного участка с целевым назначением объектов недвижимого имущества, расположенных на нем (том 1, л.д. 21-22).

Посчитав принятое администрацией решение незаконным и нарушающим права заявителя, ООО "СтавСтройАгро" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласночасти 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, если полагают, что оспариваемые решения, действия (бездействие) не соответствуют закону (иному нормативному правовому акту) и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения таких требований необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие таких действий (бездействия), решений закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (статьи 198, 200 и201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что общество, как покупатель недвижимости приобрело права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Данное право является исключительным и не может быть ограничено в силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласноподпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к зонам сельскохозяйственного использования (подпункт 6 пункта 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации). Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах представляют собой земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, используемые в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Законодательство, действовавшее на момент предоставления ООО "Декоративные культуры" земельного участка (Земельныйкодекс РСФСР), также различало земли сельскохозяйственного использования и земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов).

В составе земель населенных пунктов выделялись земли сельскохозяйственного использования (пашня, сады, виноградники, огороды, сенокосы, пастбища) и другие угодья, используемые для ведения сельского хозяйства, других нужд городского хозяйства. Указанные земли используются колхозами, совхозами, другими предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами для ведения сельского хозяйства, а также для других нужд городского хозяйства (пункт 3 статьи 71, статья 77 Земельного кодекса РСФСР).

Согласно карте градостроительного зонирования г. Ставрополя спорный земельный участок по ул. Федеральная, 26 расположен в зоне - СХ "Зона сельхозназначения и использования" (том 3, л.д. 16, имеется в свободном доступе в сети интернет). В соответствии с пунктом 71 Правил Землепользования и застройки г. Ставрополя, утвержденных решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 N 97 данная зона (СХ) - зона сельскохозяйственных угодий (пашни, пашни, сенокосы). Основные виды разрешенного использования - выращивание сельскохозяйственной продукции, пашни, сенокосы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель недвижимости приобретает права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Из содержания постановления главы г. Ставрополя N 4469 от 05.12.2000, свидетельства о государственной регистрации права от 27.10.2000 следует, что за ООО "Декоративные культуры" закреплялся земельный участок для целей сельскохозяйственного производства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2006 N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства" под сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг.

Таким образом, земельный участок был отведен ООО "Декоративные культуры" (прежнему собственнику недвижимости) фактически для реализации целей его деятельности и выполнения его функций, а не для эксплуатации зданий, строений, сооружений либо их строительства. При таких обстоятельствах вывод суда о приобретении обществом прав на земельный участок в силу норм, предусмотренных пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также закрепленных впункте 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", является не обоснованным.

Кроме того, в процессе рассмотрения дела установлен факт прекращения права постоянного (бессрочного) пользования ООО "Декоративные культуры" на спорный земельный участок в порядке, предусмотренномстатьей 45 ичастью 3 статьи 53 Земельного кодекса.

Из материалов дела видно, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.12.2011 по делу N А63-6173/2011 на администрацию возложена обязанность принять решение по заявлению ООО "Декоративные культуры" о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 10 430 кв. м., кадастровый номер 26:12:020601:765, расположенный по адресу: г. Ставрополь, Федеральная, 26. Постановлением администрации города Ставрополя Ставропольского края от 16.03.2012 N 581 право постоянного (бессрочного) пользования ООО "Декоративные культуры" прекращено на основании указанного решения суда (том 1, л.д. 17).

В соответствии с пунктом 11 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах выделаются земельные участки, занятые также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, используемые в целях ведения сельскохозяйственного производства.

Спорные объекты (дом-контора, гараж) под указанные критерии не подпадают. Доказательств, что данные объекты предназначены для ведения сельскохозяйственного производства, обществом вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Таким образом, размещение на спорном земельном участке дома-конторы и гаража, с учетом их целевого назначения, не соответствует режиму использования земельного участка, в отношении которого установлен вид использования "под сельскохозяйственное производство".

Вместе с тем, предоставление земельного участка для целей эксплуатации, принадлежащих на праве собственности обществу зданий, влечет изменение функционального назначения земельного участка, и, как следствие, вида разрешенного использования земельного участка, что не допустимо, в силустатьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

По смыслу данной нормы права для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью не только охрану и повышение плодородия почв, но и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота либо возведения каких-либо строений даже в целях их использования в сельскохозяйственной деятельности.

Пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон N 172-ФЗ) определено, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, перечисленных в приведеннойнорме. Такими случаями являются: консервация земель; создание особо охраняемых природных территорий или отнесение земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; установление или изменение черты населенных пунктов.

При этомуказанной статьей не предусмотрена возможность использования сельскохозяйственных угодий для иных целей.

Таким образом, по смыслу приведенных положений изменение вида разрешенного использования земельных участков, относящихся к сельскохозяйственным угодьям, без изменения категории земель, в составе которых данные участки находятся, является недопустимым.

Поскольку целевое назначение объектов противоречит виду разрешенного использования земельного участка, а перевод земельного участка в иную категорию в установленном порядке не произведен, суд апелляционной инстанции полагает, что у общества отсутствует предусмотренное пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию испрашиваемого земельного участка.

При этом, само по себе указание в кадастровом паспорте на отнесение земельного участка к категории "земли населенных пунктов" правового значения не имеет, поскольку по смыслустатьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации использование некоторых видов территориальных зон в составе земель населенных пунктов аналогичны видам использования земель соответствующего назначения - в данном случае для сельскохозяйственного производства.

Кроме того, исключительность права на приватизацию земельного участка в рамкахстатьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заключается в том, что заявитель может претендовать только на ту часть участка, которая занята объектами недвижимости и необходима для их эксплуатации.

Как установлено пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ.

В силу пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной впостановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок, как объект права, формировался не для размещения объектов недвижимости общества (гаража, дома-канторы), а для сельскохозяйственного использования в целом.

Площадь испрашиваемого земельного участка составляет 10 430 кв. м., принадлежащие же обществу на праве собственности объекты недвижимого имущества занимают около 4,5 % его площади (дом-контора - 37.10 кв.м. и гараж - 435 кв.м.), то есть незначительную его часть.

При этом, общество в нарушение положенийстатьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило доказательств соответствия площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования и эксплуатации недвижимых объектов.

Заключение специалиста от 14.03.2013 N 3-2013 таким доказательством не является, поскольку в нем рассчитана площадь земельного участка необходимая для обслуживания строений, а также производства и реализации саженцев декоративных культур. Тогда, как в данном случае, решается вопрос о предоставлении земельного участка в собственность исключительно в целях эксплуатации гаража и дома-конторы. Других доказательств, отвечающих критериям допустимости, обществом в материалы дела, не представлено.

В таком случае, при отсутствии доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, оснований для удовлетворения заявленных требований, у суда первой инстанции не имелось.

Таким образом, решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применение норм материального права, а также недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными (часть 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 2 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии сподпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе. С учетом разъяснений, содержащихся впункте 4.1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 (в редакции от 11.05.2010) "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", государственная пошлина по апелляционной жалобе с общества не взыскивается.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.09.2013 по делу N А63-18599/2012 отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Принять по делу новый судебный акт. Отказать обществу с ограниченной ответственностью "СтавСтройАгро" в удовлетворении заявленных требований.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо- Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

Е.Г. Сомов З.М. Сулейманов