Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2013 г. N 02АП-9363/13

г. Киров

23 декабря 2013 г.

Дело N А17-2421/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2013 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кобелевой О.П.,

судей Пуртовой Т.Е., Сандалова В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бердниковой О.В.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца Звигунова И.А., действующего на основании доверенности от 25.07.2013,

представителя ответчика Павловой О.Б., действующей на основании доверенности от 19.06.2013

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая строительная компания"

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 13.09.2013 по делу N А17-2421/2013, принятое судом в составе судьи Балашовой Н.С.,

по иску администрации г. Иваново (ИНН: 3728012487, ОГРН: 1023700543624)

к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческая строительная компания" (ИНН: 3702008119, ОГРН: 1033700079203)

о взыскании задолженности по арендной плате,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая строительная компания"

к администрации г. Иваново

о взыскании убытков,

установил:

администрация г. Иваново (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческая строительная компания" (далее - ответчик, ООО "КСК"), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 6 658 360 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды N С-3/01-1378 от 12.12.2011 за период с 12.12.2011 до 01.07.2013, 1 354 456 руб. 07 коп. неустойки за период с 31.03.2012 до 10.07.2013.

ООО "КСК" (истец по встречному иску) также обратилось в Арбитражный суд Ивановской области со встречным иском к Администрации (ответчик по встречному иску) о возмещении убытков в размере 2 856 981 руб. 80 коп. в виде уплаченной арендной платы по договору аренды N С03/01-1378 от 12.12.2011.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 13.09.2013 с ООО "КСК" в пользу администрации взыскано 6 658 360 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате и 620 792 руб. 35 коп. неустойки; в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

ООО "КСК", не согласившись с принятым решением, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования Администрации оставить без удовлетворения, встречный иск удовлетворить.

Заявитель в жалобе ссылается на свое несогласие с выводом суда о том, что невозможность использования земельного участка не может являться основанием для освобождения от оплаты арендной платы в рамках действующего договора аренды. Ответчик указывает, что инженерные изыскания и эскизная проектная документация, которые в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации являются обязательным приложением к передаваемому земельному участку, выполнены с нарушением требований ГОСТ и не могут быть использованы по назначению. Об указанных нарушениях ответчик смог узнать только на стадии разработки проектирования. ООО "КСК" поясняет, что площадь предоставленного земельного участка не позволяет произвести проектирование, получить разрешение на строительство и строительство предложенного условиями аукциона жилого дома без дополнительного увеличения площади земельного участка. Предэскизный проект и все технические условия выданы из расчета на строительство 144 квартирного 10 этажного жилого дома. Заявитель также считает, что судом необоснованно было отказано в ходатайстве о проведении судебно-строительной экспертизы. Считает, что суд не рассмотрел требования ООО "КСК" по встречному иску, так как требования заявителя о возмещении убытков связаны с ненадлежащим исполнением Администрацией условий договора аренды, а суд рассмотрел требования о возмещении убытков в связи с причинением вреда.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу ссылается на то, что ответчик не доказал невозможность использования земельного участка. Ответчик знакомился со всеми документами, указанными в извещении о проведении аукциона и никаких замечаний о несоответствии ГОСТу не заявлял. Полагает, что волеизъявление ответчика построить иной объект на земельном участке иной площади не может являться основанием для неисполнения условий заключенного договора аренды. Истец указывает, что ответчиком не доказан факт нарушения арендодателем условий договора аренды в части предоставления в аренду земельного участка, не соответствующего по своим параметрам условиям договора аренды, в силу чего ответчик обязан выполнять свои обязательства по внесению арендной платы в полном объеме. Просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства от 07.12.2011 между Администрацией (арендодатель) и ООО "КСК" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N С-3/01-1378 от 12.12.2011, согласно которому арендатору передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 37:24:010246:246, расположенный по адресу: г. Иваново, улица 1-я Полевая, у дома 35 "А", для строительства многоквартирного жилого дома, площадью 2 753 кв.м.

Срок аренды установлен на 48 месяцев со дня подписания договора аренды (пункт 2.1 договора).

В разделе 3 договора стороны определили размер арендной платы на 2011 - 2015 годы, предусмотрели, что арендная плата уплачивается арендатором самостоятельно ежеквартально: за первый, второй, третий кварталы - не позднее 30 числа последнего месяца квартала, за четвертый квартал - не позднее 15 ноября.

12.12.2011 стороны подписали акт приема-передачи к договору аренды земельного участка N С-3/01-1378 от 12.12.2011, в соответствии с которым ООО "КСК" приняло спорный земельный участок в аренду, земельный участок передан в надлежащем виде, пригоден для использования; претензий арендатора к арендодателю по передаваемому земельному участку не имеется.

28.01.2013 сторонами подписан акт сверки расчетов по арендной плате за землю по состоянию на 25.01.2013, согласно которому задолженность ответчика по договору аренды составила 4 098 360 руб. 66 коп.

В феврале 2013 года ответчик обратился к истцу с письмом, содержащим просьбу предоставить рассрочку погашения задолженности по арендной плате в сумме 4 098 360 руб. 66 коп.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за земельный участок в полном объеме послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Ярославской области.

Невозможность использовать земельный участок по назначению по причинам, не зависящим от арендатора, послужила основанием для обращения ответчика со встречными исковыми требованиями о взыскании убытков.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Наличие задолженности в заявленном истцом размере подтверждается материалами дела, доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы не представлено, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования Администрации.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не могут быть признаны состоятельными в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В силу статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для жилищного строительства осуществляется на торгах.

Согласно подпункту 4 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации извещение или сообщение о проведении аукциона должно среди прочего содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.

Из материалов дела следует, что право аренды спорного земельного участка было приобретено истцом по результатам проведенных торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков.

В извещении о проведении аукциона о продаже права на заключение договора аренды земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов указано, что лот N 1 - право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 37:24:010246:246, площадью 2753 кв.м, расположенного по адресу: г. Иваново, улица 1-я Полевая, у дома 35 "А", для строительства многоквартирного жилого дома. Перечислены имеющиеся технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, указаны параметры разрешенного строительства. Указано, что имеются предэскизный проект, выполненный ООО "Нотта" в 2011 году, технический отчет по инженерно-геодезическим изысканиям (топографическая съемка) от 2011 года, технический отчет по инженерно-геодезическим изысканиям от ОАО институт "Ивановопроект" N 11087 от 2011 года.

30.11.2011 от ответчика принята заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 37:24:010246:246 площадью 2 753 кв.м в целях жилищного строительства. В пункте 3.3 заявки указано, что с техническими условиями, реквизиты которых опубликованы в информационном сообщении о проведении аукциона (газете "Рабочий край") от 02.11.2011 N 202 заявитель ознакомлен и согласен.

В протоколе о результатах аукциона N 42 (лот N 1) от 07.12.2011 указано, что покупателем, победившем на аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 37:24:010246:246, площадью 2753 кв.м, расположенного по адресу: г. Иваново, улица 1-я Полевая, у дома 35 "А", для строительства многоквартирного жилого дома является ООО "КСК". Протокол подписан покупателем.

Таким образом, приняв участие в торгах, истец выразил волеизъявление на получение в аренду земельного участка, характеристики которого были указаны в извещении о проведении торгов.

Введение истца ответчиком в заблуждение относительно характеристик и площади земельного участка из материалов дела не следует.

Каких-либо замечаний и претензий при подписании документов по аукциону, договора аренды и акта приема-передачи земельного участка ответчиком не заявлено. Необходимых мер по возврату земельного участка предпринято не было.

Невозможность строительства на земельном участке многоквартирного жилого дома, соответствующего параметрам разрешенного строительства, ответчиком не подтверждена.

Ссылка заявителя о невозможности строительства на данном участке жилого дома, указанного в предэскизном проекте, выполненном ООО "Нотта", подлежит отклонению.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.

Из извещения о проведении торгов либо заключенного впоследствии договора аренды не следует, что обязательства сторон связаны со строительством десятиэтажного 144 квартирного жилого дома.

Доводы ответчика о неправильном применении норм права при рассмотрении встречного иска суд апелляционной инстанции не может признать обоснованными.

В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Статья 15 Гражданского кодекса устанавливает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При этом основанием для возложения гражданско-правовой ответственности за неисполнение обязательств в форме возмещения убытков является совокупность юридически значимых обстоятельств: нарушение ответчиком принятых по договору обязательств, причинная связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, размер убытков, возникших у истца в связи с нарушением ответчиком своих обязательств.

При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности ответчиком наличия причинно-следственной связи между наличием убытков и действиями Администрации, поскольку арендная плата не является убытками истца по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии доказательств взыскания убытков в иной форме требования заявителя могут быть разрешены в самостоятельном порядке.

Таким образом, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции обоснованным, соответствующим нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 13.09.2013 по делу N А17-2421/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая строительная компания" - без удовлетворения.

Обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческая строительная компания" выдать справку на возврат из федерального бюджета госпошлины в сумме 2 000 руб., уплаченной по платежному поручению N 134 от 10.10.2013.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

О.П. Кобелева

Судьи

Т.Е. Пуртова В.Г. Сандалов