Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2013 г. N 04АП-5619/13

г. Чита

27 декабря 2013 г.

Дело N А58-3502/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2013 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.В. Желтоухова,

судей В.А. Сидоренко, Е.О. Никифорюк,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гульченко Галины Петровны на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу N А58-3502/2013 от 08 октября 2013 года по заявлению индивидуального предпринимателя Гульченко Галины Петровны (ОГРНИП 304143303800020, ИНН 143300119811, г. Якутск) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ОГРН 1041402194646, ИНН 1435155080) о признании незаконным отказа и обязании зарегистрировать переход права,

(суд первой инстанции: Столбов В.В.),

при участии в судебном заседании:

от заявителя: не было;

от заинтересованного лица: не было;

установил:

Заявитель, индивидуальный предприниматель Гульченко Галина Петровна, обратился в суд с требованием к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) о признании незаконным отказа в государственной регистрации от 10.04.13 N 06/005/2013-813 и обязании зарегистрировать переход права собственности заявителя на объект недвижимого имущества - здание "Контора", расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Мирнинский район, поселок Новый, улица Строителей, дом 3, имеющего следующие данные технического учета: литер А, инвентарный номер 98:231:555/МР2/01701/А, общая площадь 65,8 кв. м, назначение - нежилое, количество этажей 1, год постройки 1969, площадь застройки по наружному обмеру 109,8 кв. м.

Решением суда первой инстанции от 08.10.2013 заявителю отказано в удовлетворении требований.

Принимая указанное решение, суд первой инстанции исходил из следующего.

В материалах судебного дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Гранат" на эту контору или на ее часть. Из материалов регистрационного дела также усматривается, что заявитель не представил в государственной орган на регистрацию права собственности (перехода права собственности) доказательства, подтверждающие факт государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Гранат" на контору или ее часть. На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что в отсутствие указанных доказательств оспариваемый отказ основан на законе, правомерен и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Предприниматель, не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, требования удовлетворить.

Из апелляционной жалобы следует, что суд первой инстанции не применил разъяснения п. 62 совместного Постановления Пленума ВАС России N 22 и Верховного суда Российской Федерации N 10 от 29.04.2010.

Представитель предпринимателя в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует уведомление N 67200267506573.

Представленным ходатайством предприниматель просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Представитель Росреестра в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует уведомление N 67200267506580.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена судом апелляционной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет 15.11.2013.

Согласно пункту 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке частей 1, 6 статьи 121, статей 122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую квалификацию, в связи с чем, у суда нет оснований к удовлетворению апелляционной жалобы. Выводы суда первой инстанции являются верными и соответствуют обстоятельствам дела.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку заявлялись в суде первой инстанции, где им дана полная и надлежащая оценка.

Как правильно установил суд первой инстанции, предприниматель 28.03.2013 обратился в государственный орган с заявлением, с целью регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - часть здания конторы по адресу: Республика Саха (Якутия), Мирнинский район, поселок Новый, улица Строителей, дом 3, приложив к нему доверенность представителя, договор купли-продажи объекта недвижимости от 26.02.08, без номера, кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 13.01.10, чек об уплате государственной пошлины (т. 1, л. 43-49).

Сообщением об отказе в государственной регистрации от 10.04.2013 N 06/005/2013-813 государственный орган отказал заявителю в государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимого имущества (т. 1, л. 50).

Как следует из данного сообщения, со ссылками на абзацы 9, 10 пункта 1 статьи 20, пункт 1, абзац 3 пункта 2 статьи 13, статьи 16, 17, пункт 2 статьи 6, пункт 4 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон), основанием отказа заявителю в государственной регистрации послужило то, что:

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению документов возложена на заявителя ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе;

единый государственный реестр прав не содержит сведений о государственной регистрации ранее возникших прав на часть здания по адресу: Республика Саха (Якутия), Мирнинский район, поселок Новый, улица Строителей, дом 3;

невозможно определить вид передаваемого по договору объекта недвижимого имущества: здание либо его часть (помещение), поскольку договор предусматривает своим предметом здание, а кадастровый паспорт содержит описание части здания;

не представлены заявление о регистрации ранее возникших прав продавца, заявление о государственной регистрации перехода права к покупателю. Поскольку стороной договора является юридическое лицо - ООО "Гранат", то для государственной регистрации также необходимы учредительные документы юридического лица, которые в регистрирующий орган не представлены.

Предприниматель, посчитав, что указанным нарушаются его права и законные интересы, а действия государственного органа не соответствуют нормам действующего законодательства, обратился с рассматриваемыми требованиями в суд.

В соответствии счастью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ипунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии спунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии сГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как следует из материалов дела, 26.02.2008 предприниматель заключил с ООО "Гарант" договор купли-продажи объекта недвижимости (т. 1, л. 44), согласно которому предприниматель приобрел в собственность здание "Контора" по адресу: Республика Саха (Якутия), Мирнинский район, поселок Новый, улица Строителей, дом 3, данные технического учета : литер А, инвентарный номер 98:231:555/МР2/017501/А, общая площадь 65,8 кв.м. назначение нежилое, количество этажей 1, год постройки 1969, площадь застройки по наружному обмеру 109,8 кв. м., группа капитальности IV, фундаменты деревянные, стены рубленные из бруса, перегородки деревянные, отделка внутренняя простая, электроосвещение центральное, отопление печное (п.1.1).

Отчуждаемый объект, являющийся предметом договора, расположен на земельном участке общей площадью 16508 кв.м., право аренды которого принадлежит продавцу. Право пользования земельным участком на праве аренды также переходит к Покупателю (п.1.2).

Продажная цена объекта составляет 28000 руб. (п.1.3).

Материалами дела установлено, что, согласно решению Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 15.06.2006 по делу N А58-5699/2005, общество с ограниченной ответственностью "Гранат" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Никифорова Д.А.

Определением от 14.11.2008 по указанному делу конкурсное производство в отношении общества с ограниченной ответственностью "Гранат" завершено.

Согласно свидетельству серии 14 N 001604484, выданному Федеральной налоговой службой, 25.11.2008 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации общества с ограниченной ответственностью "Гранат" на основании решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения (пункт 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичная норма права содержится в пункте 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации.

Поскольку действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о государственной регистрации, на основании пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к таким отношениям подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения, а именно пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации.

Отсутствие в законе соответствующих особенностей регистрации права собственности покупателя при отсутствии продавца не должно служить препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения.

В пункте 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что на основаниистатей 58, 1110 и1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правиламглавы 25 ГПК РФ илиглавы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Из указанного следует, что суд при рассмотрении указанного требования оценивает сделку о переходе права на объект недвижимости и в случае её соответствия требованиям действующего законодательства, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Как следует из материалов дела, в данном случае препятствием для регистрации перехода права послужил не только факт ликвидации продавца, но и те обстоятельства, что материалами дела не подтверждается факт принадлежности объекта сделки ликвидированному продавцу. При этом, под этим понимается, не отсутствие сведений о правах продавца и объекте недвижимости (предмете сделки) в государственном реестре прав, а наличие доказательств принадлежности прав на объект продавцу, в соответствии с требованиями, установленными действующим законодательством в момент приобретения им данного имущества.

Между тем, в деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о принадлежности данного имущества продавцу ООО "Гарант", у которого заявитель по делу приобрел указанный объект.

Согласно договору купли-продажи от 26.02.2008, продавец обязан был передать покупателю имеющуюся документацию на объект для оформления сделки после поступления оплаты на расчетный счет. В деле отсутствуют доказательства исполнения продавцом данного обязательства по договору.

В деле отсутствуют сведения о том, что сторона по сделке ООО "Грант" в соответствии с ч. 1 ст. 549, ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнило данную сделку и передало покупателю предмет продажи.

Из пунктов договора 3.1, 3.2 от 26.02.2013 следует, что сумма сделки, составляющая 28 000 руб., на дату подписания настоящего договора передана покупателем продавцу. В тоже время представленная в дело квитанция к приходному кассовому ордеру N 2 (т. 1, л. 22) от 08.09.2008 указывает основание: договор купли-продажи объектов недвижимости от 26.02.2008, сумма 140 000 руб.

Статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ч.1).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ч.3).

Доказательств, что продавец объекта недвижимости передал покупателю права на арендуемый им земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, ни в регистрирующий орган, ни в суд не представлено. В деле отсутствует договор аренды земельного участка и доказательства представления его в регистрирующий орган для подтверждения передачи права аренды земельного участка, как это следует из договора от 26.02.2008.

Статья 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" прямо указывает, что основанием для отказа в государственной регистрации прав является, если:

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что предприниматель не представил необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие указанного Федерального закона перехода данного права в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Суд считает, что в деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что оспариваемый предпринимателем отказ нарушает его права и законные интересы и не соответствует нормам действующего законодательства.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дал полную и всестороннюю оценку имеющимся в деле доказательствам в их взаимосвязи и совокупности и пришел к обоснованному выводу об отказе заявителю в удовлетворении требований.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют законные основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от "08" октября 2013 года по делу N А58-3502/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Председательствующий судья

Е.В. Желтоухов

Судьи

В.А. Сидоренко Е.О. Никифорюк