Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2013 г. N 17АП-14704/13

г. Пермь

23 декабря 2013 г.

Дело N А60-24449/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 декабря 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующегоГолубцова В.Г.,

судей Гуляковой Г.Н., Савельевой Н.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакулиной Е.В.,

при участии:

от истцаЗАО "Сенсор" - Гудовичева Л.Б., удостоверение адвоката, доверенность от 11.03.2013;

от ответчика Муниципального образования "городской округ Верхняя Пышма" в лице Администрации городского округа Верхняя Пышма - Рыкова Е.Ю., паспорт, доверенность от 16.12.2013 N 4925-02;

от третьего лица ОАО "Уралэлектромедь" - Завацкий Г.В., паспорт, доверенность от 11.01.2011 N 23/Д-01;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы

ответчика Муниципального образования "городской округ Верхняя Пышма" в лице Администрации городского округа Верхняя Пышма, третьего лицаОАО "Уралэлектромедь"

на решение арбитражного суда Свердловской области

от18 октября 2013 года

по делу N А60-24449/2013,

принятое судьей Ануфриевым А.А.,

по иску Закрытого акционерного общества "Сенсор" (ИНН 6606013344, ОГРН 1026600730749)

к Муниципальному образованию "городской округ Верхняя Пышма" в лице Администрации городского округа Верхняя Пышма (ИНН 6606003882, ОГРН 1026600729066)

третье лицо ОАО "Уралэлектромедь"

о взыскании 21369690 руб. 00 коп.,

установил:

ЗАО "Сенсор" (далее - истец) обратилось вАрбитражный суд Свердловской области с иском к Муниципальному образованию "городской округ Верхняя Пышма" в лице Администрации городского округа Верхняя Пышма (далее - ответчик) о взыскании 21 369 690 руб. 00 коп. в возмещение стоимости неотделимых улучшений по договору аренды от 30.07.1999 N 1-412.

РешениемАрбитражного суда Свердловской области от18.10.2013 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке апелляционного производства.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что не был извещен о дате рассмотрения настоящего дела, а также на то обстоятельство, что при наличии большого объема работ сотрудники юридического отдела физически не успевают отслеживать назначение дел по интернету, в связи с чем ответчик не имел возможности обеспечить явку своих представителей для участия в рассмотрении дела. По мнению ответчика, суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства третьего лица об отложении дела либо об объявлении перерыва с целью извещения ответчика. По мнению заявителя жалобы выводы суда противоречат позиции Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011. Как следует из апелляционной жалобы, по мнению ее заявителя, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает. Кроме того, отчет должен был быть составлен на дату оценки выкупаемого имущества, при этом суд не учел отсутствие согласия арендатора на производство неотделимых улучшений. Неотделимые улучшения были произведены арендатором с согласия арендодателя только при заключении договора аренды недвижимого имущества 1-442 от 30.07.1999. Данные улучшения произведены в период с 1999 года по 2000 год. Истец был освобожден от оплаты арендных платежей до 01.07.2000 на сумму произведенных улучшений, сам истец данное обстоятельство подтверждает. Из этого следует, что арендатор частично свои расходы на производство неотделимых улучшений за счет неуплаты арендных платежей арендодателю на законном основании возместил. Согласно отчету N 119 об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений здания, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Парковая, д. 28, работы, оценка которых произведена, осуществлены в 2005 году. Согласия на осуществление указанных работ арендатор не давал и не мог дать, так как на тот момент уже был включен пункт договора аренды N 6.2, требующий согласия арендатора на осуществление неотделимых улучшений. Кроме того, суд не предал значение стоимости неотделимых улучшений по сравнению со стоимостью продаваемого имущества, так рыночная стоимость имущества определена 24 500 000 руб. 00 коп. и стоимость неотделимых улучшений в размере 21 369 690 руб. 00 коп.

Ответчик, просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.10.2013 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В дополнении к апелляционной жалобе ответчик указал, что истец принял на себя финансовое обязательство по проведению капитального ремонта, ни договором ни законом не предусмотрена обязанность арендодателя возмещать такие расходы. Утверждение локального сметного расчета N 1 не свидетельствует о наличии согласия ответчика на реконструкцию и капитальный ремонт. Истцом документально подтверждены расходы на ремонтно-восстановительные работы только в сумме 2 884 383 рубля. Ответчик отмечает, что истец при прекращении договора аренды продолжал пользоваться имуществом, выкупил его у ответчика, через два месяца продал имущество.

Не согласившись с указанным судебным актом, третье лицо ОАО "Уралэлектромедь" обжаловало его в порядке апелляционного производства.

Третье лицо, также считает решение незаконным и необоснованным, полагает, что при рассмотрении дела судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны имеющие значение для дела обстоятельства, которые суд считал установленными, изложенные в решении выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, а также судом допущено нарушение норм материального и процессуального права.

Третье лицо считает, что выводы суда противоречат правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25 12.2012 N 9785. Судом принят за основу отчет оценщика об определении стоимости неотделимых улучшений на иную дату, нежели та, на которую была определена рыночная стоимость имущества. А именно, рыночная стоимость объекта определялась в октябре 2013 года, а отчет оценщика о стоимости неотделимых улучшений выполнен по состоянию на 12.02.2013. Представленный истцом отчет оценщика не может являться доказательством по делу, так как содержит недостоверные сведения об осмотре объекта и не отвечает критериям относимости и допустимости доказательств. Обстоятельство возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений за счет арендной платы судом не исследовалось. Между тем, данное обстоятельство имеет существенное значение для установления обоснованности исковых требований и их размера. Судом не исследовался вопрос о том, понес ли фактически истец расходы на осуществление реконструкции объекта, каков размер этих расходов.

Представитель третьего лица, участвующий в судебном заседании при рассмотрении спора в суде первой инстанции, обращал внимание суда на указанные обстоятельства, указывал также, что первичные документы, подтверждающие фактические расходы истца, судом не исследовались, в основу выводов суда не были положены. Кроме того, третье лицо обращало внимание суда на очевидную несоразмерность между суммой заявленных истцом требований и суммой выкупа имущества, что, свидетельствует, по его мнению, о завышенном размере требований. При установлении факта наличия согласия ответчика на осуществление реконструкции объекта судом также выяснены не все обстоятельства, имеющие значение для дела.

Трете лицо, обращает внимание, что в силу прямого указания закона стоимость неотделимых улучшений, выполненных с согласия арендодателя, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества (ч. 6 ст.5 Закона N 159-ФЗ). Таким образом, презюмируется, что указанная в договоре выкупная цена включает в себя и стоимость неотделимых улучшений. Истец договор подписал, согласившись с выкупной ценой, включающей стоимость неотделимых улучшений. Обязанность доказывания обратного лежит на истце и последним не исполнена. Кроме того, истцом не были направлены третьему лицу все документы по делу, и прежде всего акт оценки N 119. Часть документов поступила только 07.10.2013. Поэтому своевременно подготовить мотивированный отзыв и возражения по делу третье лицо не имело возможности. Об этом также сообщалось суду, но было оставлено им без внимания.

Третье лицо, просит отменить решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.10.2013, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, поддержал доводы жалобы третьего лица.

Представитель третьего лица в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, поддержал доводы жалобы ответчика.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в отзывах, просил решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 30.07.1999 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Муниципального образования "Верхняя Пышма" и ЗАО научно-техническая лаборатория "Микрон" (вследствие реорганизации и смены наименования - ЗАО "Сенсор") заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "Верхняя Пышма" (далее - договор).

Во исполнение условий договора арендодатель передал, а арендатор принял в аренду здание общей площадью 1118,70 кв. метров (в т.ч. прачечная 44,6 кв.м.), расположенное по адресу г. В-Пышма, ул. Парковая, 28, в техническом состоянии помещений требующих реконструкции и ремонта, что подтверждается актом приема-сдачи в аренду.

Соглашением от 20.02.2001 стороны изменили редакцию п.1.1 договора аренды, определив площадь объекта аренды - 1848,80 кв.м., в т.ч. подвал 592,20 кв.м.

Истец с согласия арендодателя, в период действия договора, за свой счет осуществил капитальный ремонт и реконструкцию имущества.

11.12.2012 между истцом и ответчиком в порядке реализации предоставленного истцу Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на выкуп арендованного имущества, заключен договор купли-продажи N 26.

Договор аренды расторгнут соглашением сторон от 17.12.2012.

Считая, что публично-правовое образование обязано возместить все понесенные затраты по ремонту объекта аренды, а также возместить стоимость неотделимого улучшения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.

Суд первой инстанции, разрешая спор, исходил из того, что в рамках заключенного договора аренды истцом использовались нежилые помещения; вследствие того, что помещения были переданы в состоянии требующем реконструкции и ремонта, арендатор за счет собственных средств производил ремонтные работы, которые относятся к неотделимым улучшениям и подлежат компенсации после расторжения договора на основании соответствующих положений Гражданского кодекса РФ.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не нашла оснований к отмене или изменению обжалуемого судебного акта в силу следующего.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В соответствии сп. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

На основаниист. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества установленоЗаконом N 159-ФЗ.

Из материалов дела следует, что соглашением от 14.02.2006 стороны согласовали, что неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт, реконструкция объекта, проводятся арендатором только с разрешения арендодателя своими силами и с привлечением третьих лиц.

Постановлением Главы Муниципального образования "Верхняя Пышма" N 1459 от 17.08.1999 в редакции постановления N 1255 от 17.05.2005 ЗАО "НТЛ "Микрон" предписано провести реконструкцию здания, расположенного по адресу г. Верхняя Пышма, ул. Парковая, 28 для организации научно-исследовательского центра микроэлектроники.

Представленный локальный сметный расчет N 1 (локальная смета) на реконструкцию и ремонтно-восстановительные работы здания по адресу г. В.Пышма, ул. Парковая, 28, по ценам на 01.12.2004, при сметной стоимости 20 299 333 руб. 25 коп. содержит подпись председателя Комитета по управлению имуществом МО "Верхняя Пышма" Колесникова О.В. (т.1, л.д. 177 - 202). Наличие подписи председателя Комитета по управлению имуществом МО "Верхняя Пышма" Колесникова О.В. и печати, свидетельствует о согласовании ответчиком выполнения истцом работ.

Из письма за подписью председателя Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа "Верхняя Пышма" N 1370 от 29.12.2006 ЗАО НТЛ "Микрон" разрешено проведение капитального ремонта (кровли, подвала, фасада) нежилого помещения, расположенного по адресу г. Верхняя Пышма, ул. Парковая, 28, переданного в аренду на основании договора.

Таким образом, суд пришел к верному выводу о том, что работы, стоимость которых в качестве компенсации неотделимых улучшений взыскивается на основании оценочного отчета осуществлялись истцом в 2005 году и было согласовано Арнедодателем.

Таким образом, отклоняется довод о том, что у истца отсутствует согласование на выполнение работ по капитальному ремонту имущества.

Неотделимые улучшения в виде открытия подвала, что привело к созданию подвала как части объекта выкупа, не и имеют отношения и не предъявлены к взысканию в составе стоимости неотделимых улучшений, произведенных в 2005 году.

То, что истец выкупил имущество у ответчика и через два месяца продал его, не имеет правового значения, так как истец распорядился имуществом в соответствии с представленным ему правом.

Отклоняется содержащаяся в апелляционных жалобах ссылка на несоразмерность между ценой продажи имущества третьему лицу и стоимостью восстановительного ремонта, так как имущество в аренду получено истцом в непригодном для его использования по назначению состоянии, истцом произведены работы по приведению имущества в пригодное для использования состояние путем проведения капитального ремонта, в результате которого на объекте возникли неотделимые улучшения.

Стоимость выполненных истцом работ по приведению в надлежащее состояние здания, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Парковая, д. 28, определена в отчете N 19 от 11.03.2013, и составляет 21 369 690 рублей.

В случае возникновения сомнений в достоверности отчета, оспаривание отчета возможно только посредством назначения судебной экспертизы.

При этом судом апелляционной инстанции отклоняются доводы ответчика о том, что он не был надлежащим образом извещен о дате и времени судебного заседания, так как им получено определение о принятии искового заявления от 22.07.2013 (т. 1, л.д. 4). Отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда. С учетом требований арбитражного процессуального законодательства, суд первой инстанции правомерно рассмотрел дело без участия ответчика.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что права участников процесса неразрывно связаны с их процессуальными обязанностями, поэтому в случае нереализации участником процесса предоставленных ему законом прав, последний несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с несовершением определенных действий (статья 9 АПК РФ).

Истец ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не заявил ходатайства о проведении соответствующей экспертизы. В связи с этим суд отмечает, что все неблагоприятные последствия такой ненадлежащей организации своей деятельности несут указанные лица, в связи с чем в соответствии спунктом 3.1 статьи 70 АПК РФ, объем и стоимость выполненных работ считаются доказанными истцом.

Согласночасти 6 статьи 5 Закона N 159 стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Из материалов настоящего дела усматривается, что при наличии согласия ответчика на выполнение истцом работ по ремонту имущества, доказательств того, что стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений арендуемого имущества зачтена в счет оплаты приобретенного истцом по договору купли-продажи N 26 от 11.12.2012 арендуемого имущества, не представлено.

То, что отчет N 19 от 11.03.2013 составлен не на дату выкупа истцом спорного имущества у ответчика, не опровергает факт несения истцом расходов на осуществление работ по приведению в надлежащее состояние здания, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Парковая, д. 28, в период действия договора аренды. Кроме того, указанные правила действуют в отношении порядка определения цены при выкупе имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ. В данном деле истцом заявлены требования со ссылкой на положения ГК РФ, что исключает необходимость применения указанной нормы.

Отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ не предусматривает обязанность арендодателя оплачивать арендатору стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, поскольку настоящий иск заявлен на основании норм гражданского права и иное означало бы возникновение неосновательного обогащения на стороне арендодателя.

Поскольку истец понес расходы на приведение имущества в пригодное для использования состояние, ответчик должен компенсировать истцу стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, иное приведет к нарушению принципа возмездности и эквивалентности обмениваемых материальных объектов и недопустимости неосновательного обогащения.

Таким образом, истцом обосновано заявлено, а судом первой инстанции удовлетворено, требование о взыскании с ответчика стоимости восстановительно-ремонтных работ и материалов по объекту аренды здания, расположенного по адресу г. Верхняя Пышма, ул. Парковая, д.28 в размере 21 369 690 руб. 00 коп.

С учетом изложенных обстоятельств апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по апелляционным жалобам относятся на заявителей апелляционных жалоб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Свердловской области от18 октября 2013 года по делу N А60-24449/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия черезАрбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.Г.Голубцов

Судьи

Г.Н.Гулякова Н.М.Савельева